Квартира в ипотеку в Израиле под 3%.При сдаче на сутки самоокупаемость за 5-9 лет

[amiraner]

Кто сталкивался с ипотечным кредитом в Израиле? По непроверенной информации, если взять квартиру у моря в Тель_Авиве , свой взнос 40% (стоимость 300.000 $ 50кв, неризедентов кредитуют без проблем) и начать сдавать ее посуточно,отбить квартиру можно за 5-9 лет, то есть фактически это самоокупаемость. Кто слышал ,имел опыт? Про сложности и нюансы ведения бизнеса я наслышан, про обстрелы и визовый режим так же,поэтому комментарии и умозаключения пессимистов-бизнесменов не интересны.

[alex_piter]

Если квартира сдается подневно примерно 180 дней в году (это имхо оптимистичный показатель) в течение 9 лет, то чистая стоимость аренды для окупаемости составит 300000/180/9 = 185 дол в сутки. С учетом стоимости коммунальных услуг, уборки и т.д. минимальная стоимость для достижения таких показателей - около 250 дол. в сутки.
Теперь откроем букинг и увидим, что средняя стоимость отеля 5* рядом с морем, включая завтрак, составит примерно те же 250 дол. Как вы думаете, что выберет клиент?
ИМХО срок окупаемости никак не 9, и уже тем более не 5 лет. 15 лет будет неплохим результатом.

[amiraner]

Ну если забить в поиск букинга "апартаменты" в Тель-Авиве, и помониторить что предлагают у моря, увидим цену 200-250$, и если в квартире предлагается 4 спальных места, то заселяемость в год будет больше чем 180 дней, и я не думаю, а уверен,что будут выбирать квартиру.Ну например у моей сестры в Испании квартира сдается на сутки 320 дней в году, из этих 360 дней,40 дней там живут родственники, и эти дни она считает как простои. Квартира VIP уровня, ценник выше чем в соседнем отеле, потому что 4 спальных места ,а уровень тот же. Сравнение возможностей гостиниц и квартир,считаю не совсем корректным

[imperor]

Ценник выше, чем в соседнем отеле - это сферический конь в вакууме. Какой отель и какая квартира? VIP уровень по каким (чьим) понятиям?
Что до квартиры, о которой Вы думаете, то 4 спальных места в 1, 2, ...(???) комнатах? Будет ли гостиная? Место расположения квартиры... Транспорт, магазины, ресторанчике, парковка и ещё кучка нюансов. Все это хорошо влияет на ценник.
Не забудьте, что будет ещё нужен человек, присматривающий/сдающий квартиру, он тоже захочет денег, как и прачечная, уборщица, букинг. Как с налогами?
Имхо, Алекс Питерский более реалистичен...

[Мика.]

квартиру у моря в Тель_Авиве , свой взнос 40% (стоимость 300.000 $ 50кв,

Судя по цене - дерьмовый район. Никому вы там со сдачей за день не нужны, а если помесячно в дешевом районе ,то сооветственно и публика, от которой вы и плату не увидите, А выселение - по суду/полиция/ бюрократия.
Не забыть такой расход, как муниципальный налог- 150$ в мес.
И откуда дровишки о "неризедентов кредитуют без проблем" ?

[amiraner]

В поисковик забейте "кредиты на недвижимость в Израиле для иностранцев". Я согласен в том,что в дерьмовом районе спрос будет никакой. А вот судя по переписки с одной из хозяйкой квартиры которая сдается посуточно (я выступил в роли квартиросьемщика) забронировать квартиру у нее,с сегодня на сегодня не просто, ближайшие свободные даты, есть только на конец сентября

[Мика.]

В поисковик забейте "кредиты на недвижимость в Израиле для иностранцев".

Я не говорю, что их не дают. Я говорю о "лёгкости" получения ссуды.

А вот судя по переписки с одной из хозяйкой квартиры которая сдается посуточно (я выступил в роли квартиросьемщика) забронировать квартиру у нее,с сегодня на сегодня не просто, ближайшие свободные даты, есть только на конец сентября

Сколько месяцев в году она сдает? И откуда возьмете туристов во времена военных конфликтов?

[merial]

Промодерировано.

[GhOsT_n2]

Простите что пишу, информации у меня нет, но есть впечатление, что вы нас и себя пытаетесь убедить в прибыльности этого дела. alex_piter, достаточно хорошо всё расписал, правда можно внести небольшие коррективы, ну что бы быть прям точным. Если вы купите квартиру за 300 000, минус первоначальный взнос 120 000 (40%), то ваш кредит это 180 000. Допустим на 10 лет под 3% годовых. Если там нет никаких скрытых комиссий, страховок и прочего, то на 10 лет ваш ежемесячный платёж это 1738. Считаем сколько нужно ставить аренду. Не забываем, что нам ещё нужно отбить 120 000 своих потраченных, а это по 1000 в месяц на 10 лет. Итого 2738. Тут был ещё некий муниципальный налог - посчитаем и его 2738+150=2888. Итого нам нужно аккумулировать сумму в 345560 за 10 лет. Почти 190 долларов это цена квартиры в сутки при загруженности в 50%. Только на 10 лет, а не на 9 и никак не на 5.
Правда сюда ещё нужно включить прочие расходы по содержанию такой недвижимости, тут уже точно посчитать невозможно. Но это как все уже сказали, коммуналка, уборка, зар. плата тому кто это сдаёт. Не забудьте, что за 10 лет вам квартиру подзагадят и возможно ремонт понадобится через какое-то время. Да кстати, как насчёт мебели которую придётся купить в квартиру, она ведь тоже денег стоит и эти деньги тоже нужно отбивать из аренды. Так что 250 баксов это ещё не факт что хватит. Будет занятость меньше 50% - процесс затянется.
И мне кажется некорректно сравнивать туристический поток Испании и Израиля? Или я не прав?

Кстати если положить 120 000 под 7% годовых на 10 лет, то на выходе будет 236 000 с небольшим. Тут конечно минус инфляция, но зато нет геморроя.

[Мика.]

Если там нет никаких скрытых комиссий, страховок и прочего

Есть. Обязательная страховка жизни и строения.

[amiraner]

Под самоокупаемостью (5-9 лет)имелось ввиду сумма остаточного долга, то-есть 180 тыс долларов

[GhOsT_n2]

Квартира стоит 300. Сколько она будет стоить через 10 лет? Inflation rate какой в стране?
Считайте сколько вы заработаете в кэше и сравните с безрисковыми вложениями 120 000 которые у вас есть. А потом думайте, что для вас более привлекательно.

Имхо, но квартира в ипотеку, для сдачи в аренду, как вложение фин. средств - не самое удачное решение.

[amiraner]

По статистике ежегодное подорожание недвижимости в Израиле составляет 5%

[Мика.]

По статистике ежегодное подорожание недвижимости в Израиле составляет 5%

Неужели вы не понимаете, что если бы ваша идея работала, все израильтяне уже обзавелись бы квартирами под ежедневную сдачу? Мы похожи на дураков?
Здесь покупают вторую\третью и т.д. квартиру для вложения и берут ипотеку, сдавая помесячно, таким образом ежемесячная выплата ипотеки гасится деньгами от арендаторов, что дает в будущем : 1. свою выплаченную квартиру для дальнейшей сдачи\ продажи, 2. Квартиру подросшим детям.
Ежедневная сдача хороша при сдаче квартиры, купленной без ипотеки.

[GhOsT_n2]

Кстати сдача в аренду по суткам, на ипотечное кредитование никак банком не регулируется? По идее могут и запретить.

[amiraner]

Ежедневная сдача, это бизнес, не для дураков)) На кого похожи те, кто этим не может заниматься, я не знаю. А сдача квартир посуточно, это не идея, а работающая схема, в каждой стране со своими нюансами. Покупая квартиру в ипотеку, вы в первую очередь инвестируете в недвижимость, которая постоянно растет в цене. Сдача квартиры на сутки отличается от догосрочной аренды, только тем, что у вас будет больше шансов быстрее выплатить долг за квартиру, соответственно и заработать , плюс есть фактор риска как и в любом бизнесе, только здесь прогореть невозможно, квартиру у вас не заберут, а сдать в догосрочку можно успеть всегда.Вообще если вы Мика внимательно, читали тему, то заметили бы, что я создавая эту тему планировал получить ответы на свои вопросы, от реальных людей кто , с этим сталкивался. Еще раз перечитайте пожалуйста, там в конце есть предложение, про бизнесменов-пессимистов, и насколько важны эти умозаключения.

[GhOsT_n2]

Ну ждите ждите своих оптимистичных историй
А раз прогореть невозможно, так к чему сомненья? Вы всё знаете, всё умеете. Вперёд исполнять задуманное.


Дам совершенно ненужный экономический совет. Посчитайте opportunity cost неблагоприятного исхода событий и нескольких видов risk free investment либо investment с умеренным риском. Я могу понять такой бизнес построенный целиком на кредите. Бизнес из воздуха, с самоокупаемостью в будущем. Супер! Но вы в упор не замечаете, что хотите потратить почти 4 с половиной миллиона рублей которые у вас на руках!

[amiraner]

Ну да)) То же подумал, кто будет рассказывать?)) А считать я умею, уже все посчитано)) Хотелось услышать практиков.

[Мика.]

Вообще если вы Мика внимательно, читали тему, то заметили бы, что я создавая эту тему планировал получить ответы на свои вопросы, от реальных людей кто , с этим сталкивался.

Вообще, если вы обращаете внимание на детали, то увидели бы, что я живу в Израиле.
Довожу ло вашего сведения :
1. Я живу здесь 24 года.
2. Дважды брала ипотеку.
3. 21 год работаю в банке. Не уборщицей, и не буфетчицей.
4. Хотите лезть в воду не зная броду? На здоровичко, за ваши деньги - любой каприз.

А сдача квартир посуточно, это не идея, а работающая схема, в каждой стране со своими нюансами

Дык , и у нас есть нюансы. Кланы мафиозный сдают посуточно квартиры для "массажа". Только они ипотеки не берут.
На этом, с моей стороны дисскусию заканчиваю - не люблю строителей воздушных замков.

Кстати сдача в аренду по суткам, на ипотечное кредитование никак банком не регулируется? По идее могут и запретить.

Не регулируется. Банк дает ипотеку под жилье. Как вы это жилье используете , банк не интересует.

только здесь прогореть невозможно, квартиру у вас не заберут

И в копилку инфы: за просрочку выплат - штрафы, квартира является залогом у банка и может быть изъята у владельца и продана по причине задолженности платежей.

[amiraner]

Работать в Израиле за зарплату, и заниматься бизнесом в Израиле, это две большие разницы, начало любого бизнеса, это своего рода строительство воздушного замка, который ты со временем материализуешь. За 21 год "подневольного" труда можно только "получить", а не "заработать", это касается и менталитета, и капитала.