Прежде всего хочу сказать, что Италия - очень разношерстная страна и даже такой вопрос, как покупка недвижимисти, может отличаться в зависимости от региона.
Итак, вы решили инвестировать в жилье в Италии.
Выбирать жилье, конечно, лучше на месте. Но есть основные и вполне надежные сайты, где можно предварительно посмотреть варианты, имейте в виду, что в Италии комиссия агентства берется как с продавца, так и с покупателя (в отличие от некоторых других стран,например, Чехия). Но о комиссии позже. Лучше обращаться к крупным сайтам, так по всей стране действуют филиалы компании Tecnocasa, крупная местная риэлторская контора, или можно смотреть на сайте immobiliare.it
Но самый лучший вариант - приехать в ту местность, где вы решили приобрести недвижимость, и просто походить, посмотреть. На балконах и окнах квартир и домов на продажу висят обычно плакаты с телефонами продающего агентства.
Можно пытаться купить непосредственно у продавца, но я не советую иностранцу заключать сделаку без агентств, дело в том что итальянский менталитет не предполагает особую склонность к порядку и излишней щепетильности с законом, в ходе покупки вскрывается множество подводных камней и с агентством больше шансов уйти от убытков.
Хотя надо понимать, что по итальянским законам агентство никакой ответственности на себя не берет. Даже, если например, агентство не провело проверку и после подписания договора выяснилось, что на квартире несколько тысяч евро долгов на оплату, например, администрации дома, де юре отвечает только новый владелец. Но в подобных ситуациях агентство может предоставить бесплатного адвоката для решения возникших сложностей. У агентства обычно больше рычагов давления, чем у иностранца, не знающего ни языка, ни местных законов.
Выбор недвижимости.
Как во многих странах Европы, стоимость обслуживания недвижимости может быть разной. Так, размер ежегодного налога, а также ежемесячных платежей зависит от года постройки надвижимости, от расположения, от наличия бассейна, гаража, исторической ценности дома и тд. Так, обслуживание средней по площади квартиры может обходиться в 20 евро в месяц, а может - в 100 евро в месяц. Без учета отопления и электричества. Этот вопрос надо обязательно заранее выяснить. Кроме того, 2 раза в год обычно взымаются дополнительные сборы, если в доме проводились какие-либо работы.
Дороже всего обходится поддержание в сохранности историчеких фасадов и наличие бассейна в кондо.
Города-банкроты.
Если город, в котором вы смотрите недвижимость, признан банкротом, то для вас это будет означать наличие дополнительных налогов, которые могут варьироваться от года к году. Например, городом-банкротом сейчас является Рим.
Зоны землeтрясений
В Италии случаются землeтрясения. Выбирая недвижимость, надо обращать на это внимание. Пострийка должна быть прочной, даже от отдаленных толчков на зданиях могут появляться трещины. Надежнее всего новые дома.
[b] Балконы
В Италии площадь балконов полностью включается в площадь продаваемой квартиры. Если вам говорят, что кавртира, например, 60 кв м с 3 балконами, то сама жилая площадь окажется равна где-то 45 метрам. Однако, в южных районах и на побережье из-за жары оснавная жизь протекает как раз на террасах, балконах, садах при доме, там завтракают-обедают-ужинают, принимают гостей, читают книги. Балконы играют очень важную роль, по местным понятиям они должны быть просторными, хотя иметь хороший балкон - это дорого.
Отопление
Вторая проблема итальянских домов и квартир - это отопление. Оно бывает центральным на весь дом или автономным. Автономное отопление позволяет отключать его (и не оплачивать), когда вы не проживаете в квартите, доме. Центральное отопление в какой-то мере вы оплачиваете вне зависимости от использования вами тепла. В некоторых домах при центральном отоплении на вас могут возложить оплату за должников.
Отопление в Италии обеспечивается
- кондеем
- батареей
- печкой
- специальными "теплыми" картинами (тн "зеленая энергия")
Отопление первыми 2-мя способами очень дорогое, cчет может быть 200-300 евро за месяц за тепло. Поэтому выгоднее всего сочетать разные способы, если в квартире нет камина или печки, важно проверить, есть ли техническая возможность их установки. Обогревательный аппарат может находиться на балконе или в ванной. Расположение аппарата на балконе сокращает срок его службы.
В Италии есть квартиры без отопления вообще. Провод отопления обойдется несколько тысяч евро, не верьте, что в Италии так тепло, что топление не нужно. Если вы предполагаете использовать жилье зимой, то отопление придется проводить.
Выбор района
В больших городах таких как Рим, например, распространены арабские и черные районы, там обычно более грязно на улицах, более шумно, присутствуют группы молодых людей, курящих на улице травку и пьющих алкоголь. В этих районах менее безопасно проживать. В Pиме одни из самых приятных вилловые районы в центре города, где можно купить дом с садом, и дорогие бульвары с элитным жильем.
Если вы выбираете в Риме удаленные районы, то надо смотреть на доступность транспортного сообщения. В Риме скоро будет 4 ветки метро ( 2 в процессе постройки) и удобная линия "наземного метро", проходящая через весь город. На окраинах Рима также может мешать шум от аэропорта Чампино.
Сортировка мусора.
При покупке жилья в небольших курортных городах или деревнях надо уточнять, как осуществляется вывоз мусора, так как в Италии этот вопрос может стать предметом головной боли. У дома может быть свой контракт на вывоз, тогда к вам будет приезжать машина для уборки, или вам придется собирать мусор в баки и самостоятельно отвозить на свалку. Последнее очень неудобно
Плата за электричество.
В Италии существует много компаний, продающих электроэнергию, их представители ходят по домам и предлагают подписать с ними контракт. Основное, что можно сказать, что в Италии тарифы зависят от того, является ли ваше жилье prima casa в Италии или оно идет как второе жилье. На второе все тарифы выше.
Заключение сделки
В Италии контракт подписывается перед нотариусом, если жилье было в залоге, то дополнительно и у судьи. Реестра недвижимости практически нигде нет, только в отдельных автономных регионах. Если покупатель инострнец, то он должен владеть итальянским языком, на котором составляется контракт или же сделать доверенность на подписание контракта тем, кто способен прочесть контракт по-итальянски и ответить на вопросы нотариуса. Доверенность можно сделать в местных нотариальных конторах до предоставления полного пакета на заключение сделки.
В момент заключения сделки вносится оплата (как правило чеками). Налоги на недвижимость, не являющуюся прима каза, - seconda casa, составляют
регистрационный налог - 7%
земельный налог - 2%
кадастровый - 1%
В случае наличия ВНЖ можно попробовать оформить недвижимость как прима каза, тогда этих лалогов можно избежать, уплатив лишь незначительную сумму. Для этого потребуется регистрация по адресу как прима каза, наличие дохода на территории Италии и проживание по этому адресу полгода плюс 1 день. Но прима каза нельзя сдавать, если возникнет такое желание в будущем.
Дополнительно уплачиваются комиссионные агентства как правило составляют 3% + IVA, но бывает и выше процент. Комиссионные платят и продавец, и покупатель.
При покупке недвижимости в Доломитах, продавец может иметь право вместо итальянского нотариуса использовать австрийского. Такие сделки законны и выйдут в меньшие расходы.
Риски
Вопрос прописки
В Италии возможна ситуация, что прежний владелец не выпишется из дома, что сулит новому владельцу большие проблемы вплоть до штрафа и получения квитков на уплату вместо старого владельца. Дело в том, что в Италии выписываются только после продажи недвижимости и получения всех денег продавцом, когда все юридические отношения уже закончены. В этом случае тоже лучше иметь защиту профессионального агента, а не действовать самостоятельно, а также внести соответствующие пункты в договор с правом требования пени за несвоевременную выписку.
Проверка счетов.
Наиболее опасными являются долги перед администрацией дома, это ежемесячные платежи, которые возлагаются на квартиру,а не на жильца, поэтому долги перейдут на нового владельца. Агентство может, но не обязано проверять, поэтому безопаснее всего заранее запросить у агентства копии платежек.
С электричеством дела обстоят проще, с новым владельцем контракт заключается с нуля.
Районы италии, где запрещено строительство.
В Италии есть районы, где нельзя ничего строить, можно лишь перекупить уже имеющиеся постройки. Покупая земельные участки в лесных заповедниках, горах очень важно прояснить этот вопрос. Если к продаже предлагаетя незавершенное строительство, нужно проверить было ли выдано разрешение на строительство (в Италии много самостроев), а также учитывать, что право на достройку и ремонт дома могут отобрать, если объект не будет поддерживаться в определенных условиях.
