Инвест идея: кондоминиум на Филиппинах

[TurboKarlsson]

1. Квота в 40% является следствием вменяемой, логичной и открытой национальной политики правительства Филипин (в отличие от нашей Родины) и направлена на предотвращение появление иноязычных компактных анклавов иностранных граждан, а также исходя из опыта других стран (Таиланд например).
2. Курс филипинского песо стабилен сейчас около 44,6 песо за доллар.
3. Налог на недвижимость около 1% в год. Дешевое жилье освобождается от налога.
4. Налог на доходы около 13% отклонения в плюс и в минус зависят от величины дохода, бедняки не платят ничего, богатые платят больше.
5. В кондотеле содержание оплачивает управляющая компания из доходов от сдачи в аренду, в кондоминиуме платите вы сами. Но общие издержки на жизнь не высоки т.к. население в основном бедное. И еще слышал одну поговорку: " Один дурак может назадавать столько вопросов, что не ответят и тысяча мудрецов". Без обид. Затраты на содержание зависят от того сколько вы там живете, сколько потребляете воды, электроэнегрии и т. д. и т. п.

[Bat Dad]

Вы бы фотки окружающей действительности разместили... или похожие... а то вот я в Пномпене сейчас живу в таких аппартаментс... и стараюсь вообще без крайней нужды не выходить из дома, настолько противно все вокруг.

[Akzil187]

не увидел: а какая прибыльность инвестиции?
или вы для себя брали хату?

[TurboKarlsson]

Ок, постараюсь подготовить ответы на вопросы. Только еще не сообразил, как тут размещать расчеты в Excel и изображения?

[Bat Dad]

таблицы, наверное, лучше в формате изображений (print screen => insert to MS Paint). а с изображениями - да, интуитивно не понятно, но на самом деле просто

[TurboKarlsson]

_https://plus.google.com/109095706149852395993/posts/VXfovsfig9M?cfem=1&pid=6101898472120964114&oid=109095706149852395993

[TurboKarlsson]

В ссылке есть фото с расчетами в Excell окупаемости ROI% при различных вариантах заполняемости кондотеля

[Bat Dad]

Спасибо! А на чем основан ваш расчет цены 90$ в сутки при occupancy rate 0.4-0.7?

И еще: затраты на отделку, мебель, мелкий ремонт как-то учтены?

[TurboKarlsson]

Расчет сделан исходя из уровня цен на отели аналогичного класса в этом месте.

[TurboKarlsson]

Отделка, мебель учтены в строке Enrolment Fee. Мелкий ремонт в строке Operating cost. Расчет произведен для кондотеля.

[No-Mercy]

На Бохоле, в общем то, большое предложение различных вариантов жилья .... Чтобы получать доход надо гарантированно сдать эти апартаменты как минимум на 4-5 месяцев в году, но вот реально ли это .

[Bat Dad]

У меня тоже сомнения в такой заполняемости, если честно. Либо надо снижать цену + привлекать агентов и платить им %.

Вообще, по моему впечатлению, основанному на многолетних наблюдениях в Таиланде, стратегически выигрывают качественные аппартаменты в мегаполисах, которые сдаются на срок от полугода работающим экспатам и богатым местным.

Сколько ни распрашивал владельцев жилья в курортных зонах Таиланда (тайцы и фаранги), вся эта карусель с временными жильцами - очень затратное и утомительное занятие. Этим надо заниматься самому и постоянно там торчать, жить по соседству. Отдыхающие вечно что-нибудь ломают и засирают (=> разборки с депозитом!), а чтобы регулярно чинить и чистить качественно и по разумной цене, нужно иметь проверенные местные кадры, с котороми надо выстраивать отношения. То есть получается весьма нервная работа "управляющего квартирой" за сравнительно небольшие деньги.

Вы говорите, эти функции будет выполнять управляющая домом компания? ну, не знаю... тогда расскажите поподробнее про эту часть плана!

[No-Mercy]

Скажем так, зачастую управляющая компания не прочь сдать жилье в "свой карман" ... даже в европейских странах.

[TurboKarlsson]

Согласен с Вами. Действительно, имея в собственности отдельные апартаменты в столице или ином крупном городе для сдачи в долгосрочную аренду, необходимо либо самостоятельно заниматься поиском клиентов, либо нанимать агента. Со всеми вытекающими отсюда последствиями....Но Я обсуждаю в данном случае не просто собственность в кондоминиуме, а собственность в отеле. Управляющая компания кондоминиума и управляющая компания кондотеля - не одно и тоже. Теперь по поводу заполняемости и цены на аренду. Эти величины зависят от многих факторов. Как мне кажется наиболее значимые из них это - удачное расположение(климат, первая линия, вид из окна, наличие инфраструктуры, близость аэропорта и т.д. и т.п.), перечень предоставляемых услуг и адекватное управление. По поводу местоположения - место является перспективным (реально первая линия, основная дорога проходит на удалении 900 метров, песчаный пляж с мелководной частью 300 метров и далее переход на глубину с кораллами, ближайшие земельные лоты по побережью все раскуплены, рядом расположен элитный отель, на данный момент полностью загружен, с ценами гораздо более чем 100 $). По поводу управления и издержек на содержание - посмотрите в таблицу. 20% из выручки оплата менеджменту отеля, 44% операционные издержки. Еще одна банальная истина - на свободном рынке большие риски предполагают большие доходы. В данном случае длительная аренда более дешева, но с меньшими рисками и....наоборот.

[No-Mercy]

Пляжи на Бохоле это далеко не пляжи на Борокае Для апартаментов нужна стабильная популяция клиентов приезжающих на длительный срок, Бохол в этом плане напоминает транзитный узел редко кто задерживается на неделю.

[TurboKarlsson]

Объясните мне разницу? Чем отличаются пляжи Anda Bohol Island, Panglao от пляжей Boracay Island? Если не брать раскрученность бренда, толп туристов и плотность застройки отелями? И предложите участие в строящемся отеле на Боракае?

[No-Mercy]

ЭЭЭ а вы там были так сказать в реале ?

[TurboKarlsson]

На Боракае не был, Был на Бохоле, Минданао, Панглао, Камигине. Среди всех этих мест различий в пляжах не заметил. Они отличаются от пляжей Крыма. На Ваш вопрос Я ответил, а теперь ответьте на мой вопрос, заданный ранее: "Чем отличаются пляжи Боркая от пляжей Бохола?" Обоснуйте.

[No-Mercy]

Побывайте на Борокае - почуствуете разницу ... по мне так нет нормального пляжного отыха на Бохоле, я уж лучше на соседний Сикихор поеду.

[TurboKarlsson]

Ваш ответ претендует на некое "тайное знание " , о котором я видимо должен догадаться. Будем считать это Вашим ИМХО. У меня есть давний знакомый, который очень негативно отзывался о Боракае. Я пожалуй поверю ему, так как лично с ним знаком. А о Вас мне наверняка известен только Ваш аватар на этом форуме, который ни симпатии, ни тем более доверия не вызывает.