Инвест идея: кондоминиум на Филиппинах

[No-Mercy]

Вера дело сугубо личное. Я конечно основываюсь на личном опыте аналогичного варианта в Тае, но на филах был много раз и надеюсь могу правильно оценить инвестиционную привлекательность того или иного места. А на Боракай все же прокатитесь .. так, чисто для собственного обьективного впечатления.

[TurboKarlsson]

Спасибо за советы. Не совсем понял, что Вы имеете ввиду об аналогичном варианте в Таиланде(о существующих ограничениях по срокам пребывания в этой стране уже было сказано выше). Ваша оценка инвестиционной привлекательности понятна только Вам, на повторную просьбу о подробном сравнительном анализе конкретных мест на Боракае и Бохоле Вы отвечать не захотели или не смогли. Предложите альтернативный вариант инвестиций для частных инвесторов из пост советского пространства в пределах Юго Восточной Азии как говорится "здесь и сейчас". Если предложите Таиланд, то раскройте схему по которой можно легально получить право бессрочного пребывания в этой стране.

[Bat Dad]

Если предложите Таиланд, то раскройте схему по которой можно легально получить право бессрочного пребывания в этой стране.

хотя я не No-Mercy, но отвечу:

1) инвестиционная виза при покупке недвижимости на сумму более 10 млн бат (примерно 300 000 долларов). правда, конкретные условия мне неизвестны, может оказаться, как с Малайзией, где в рамках программы M2H нужно задорого покупать некий неликвид

2) пенсионная виза после 50 лет, при наличии 800 000 бат на счету или подтвержденного дохода 50 000 (?).

[No-Mercy]

Тему надо бы тогда переименовать в "схема по которой можно легально получить право бессрочного пребывания в этой стране". В плане инвестиционной привлекательности, реальный пример, я выступал консультантом по приобретению апартаментов в кондоминимум проекте на Самуи (Таиланд) Цена 1.2 млн бат - студио 42м кв в таунхаусе 3 этажа, хорошая территория с бассейном и тд. 300 метров до хорошего пляжа. Человек живет там 2 месяца, остальное время сдает по 30т.б. в месяц(чистыми 25 на руки) - реально удается сдать на 4-7 месяцев в году. Дальше считайте сами, сможете обеспечить на Бохоле хотя бы аналогичную занятость и насколько для вас это будет выгодно?

[Bat Dad]

Что-то какая-то сверхприбыль образуется с вашим кондо на Самуи! Либо вы ошиблись со стоимостью кондо, либо это стоимость нулевого цикла без ремонта, отделки, мебели и прочего (т.е. предстоит заплатить еще столько же).

Принято считать, что 5% годовой прибыли на инвестиции в недвижимость - хороший, средний результат. Получается, что с 1.2 млн кондо прибыль должна быть только 60 000 в год?

Такая цена (менее 40 000 долларов) реальна для студии тай-стайл далеко от моря, без инфраструктуры. Ее можно сдавать за 6-8000 в мес.тайцам и фарангам-нищебродам. И да, действительно иметь с нее доход примерно 60 000 бат годовых.

Или где я неправ?

[No-Mercy]

Да это было почти на нулевом цикле но с отделкой, мебелировка самостоятельно. Сейчас это конечно стоит 1.8-2млн а может и больше, проект сдали 4 года назад.

[TurboKarlsson]

хотя я не No-Mercy, но отвечу:

1) инвестиционная виза при покупке недвижимости на сумму более 10 млн бат (примерно 300 000 долларов). правда, конкретные условия мне неизвестны, может оказаться, как с Малайзией, где в рамках программы M2H нужно задорого покупать некий неликвид

2) пенсионная виза после 50 лет, при наличии 800 000 бат на счету или подтвержденного дохода 50 000 (?).[/quote]

На Филиппинах по программе PRA (пенсионная виза) вы можете открыть депозит более 50000$ и конвертировать его в недвижимость и получить бессрочную визу для себя и членов семьи,если Вам менее 50 лет. Если Вам 50 лет и более, то сумма на депозите должна быть эквивалента 20000$ и более.

[TurboKarlsson]

Да это было почти на нулевом цикле но с отделкой, мебелировка самостоятельно. Сейчас это конечно стоит 1.8-2млн а может и больше, проект сдали 4 года назад.

4 года назад? Для здесь и сейчас уже не актуально. На Панглао мне предложили вариант от 60 кв.М - таунхаус в тихом месте в 500м от моря по цене от 1млн. PHP. Но меня это как то не вдохновило.

[Bat Dad]

случайно наткнулся.

Зарубежная недвижимость: Инвестор в погоне за экзотикой
Игорь Индриксонс
Для Ведомостей
Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 09.06.2014

На фоне устойчивой экономики и увеличения государственных расходов ситуация на рынке недвижимости Филиппин выглядит довольно позитивно. Доход от аренды в районе 7-9% годовых выглядит привлекательно не только для местных, но и для зарубежных инвесторов. Но налоговые обязательства для иностранных граждан могут немного охладить пыл потенциальных покупателей сектора buy-to-let: налогом облагается не только ведение бизнеса иностранцем, но и сдача недвижимости в аренду. Иностранцы, которые занимаются торговлей или бизнесом, облагаются налогом по прогрессивной ставке (от 5 до 32%) от их чистой прибыли. Арендная плата более 10 000 филиппинских песо ($248) в месяц также облагается налогом в 12%. На прирост капитала — также от 5 до 32%.

[TurboKarlsson]

Спасибо за заметку.
1.Но прогрессивная шкала налогобложения характерна не только для Филиппин. (РФ с его плоской шкалой подоходного налога является приятным исключением из общемировой практики).
2. Данные ставки распространяются не только на иностранцев.
3. Доход от владения долей в кондотеле не является в чистом виде доходом от сдачи в аренду недвижимости.

[TurboKarlsson]

Спасибо за заметку.
1.Но прогрессивная шкала налогобложения характерна не только для Филиппин. (РФ с его плоской шкалой подоходного налога является приятным исключением из общемировой практики).
2. Данные ставки распространяются не только на иностранцев.
3. Доход от владения долей в кондотеле не является в чистом виде доходом от сдачи в аренду недвижимости.

[TurboKarlsson]

Забыл сделать еще один ядовитый комментарий : Автор статейки производил сравнительный анализ суммарного налогового бремени на бизнес в РФ (НДС 18% с услуг + Налог на прибыль)?

[bluddi]

ТС пишет о своей инвестиции, как о прибавке к пенсии))) С этой точки зрения плюсов особо я не вижу, прощу не привязываясь к какому то определенному месту в Азии инвестировать в коммерческую недвижимость в РФ и жить на деньги с ренты в любом месте... Скорее так...для души взял...А чтобы ТС с их песо от сдачи кондо в аренду "поднялся" это с десяток кондо сдавать нужно, если не зарежут бедные филиппинцы от зависти или при попытке ограбить русского мафиози - ведь для них мы так и останемся чужими, пусть даже имея жилье.

[TurboKarlsson]

Согласился бы с Вами полностью, если бы верил в "светлое и безоблачное " будущее нашей Родины без войн и потрясений. Пока что за время начала открытия диалогов в этой ветке форума ситуация не становится лучше.

[RozumnySergey]

Планирую с женой провести август на Панглао. Тоже интересны варианты для инвестиций. Если Вы в тех же краях будете, интересно было бы увидеться пообщаться. Можем продолжить либо в личке, либо здесь.

[TurboKarlsson]

Привет, можно прямо в ветке форума, пишите, что интересует.

[Alexey904]

А вы через SRRV все это делаете или просто покупка? Мне кажется что покупка дома в компании типа Happy Homes более привлекательна, подобные застройщики ваш дом и сдавать могут. Цены у них за дом начинаются где то от 800000 песо, те вы попадаете в критерии SRRV.

[TurboKarlsson]

Покупка дома где? Раскройте более полную информацию о предложении. Сравним все плюсы и минусы. Но сразу учтите, что в собственность вы можете купить как иностранец только 40% долю в кондоминиуме, а дом с землей в легально в собственность иностранец приобрести не может. Возможны варианты разной степени мутности, которые мне неинтересны, но могут быть интересны другим посетителям этой ветки форума. Жду пояснений.

[Alexey904]

На Филиппинах существует масса компаний предлагающих типовые дома, строится сразу небольшой поселок и несколько домов разной категории, вокруг забор и охрана на входе. Такое жилье достаточно популярно в плане аренды.Опять же контингент соседей - быдло практически отсутствует, петухи со сранья не орут, коровы не ходят, видеоке... ну должны быть и минусы.С собственностью на Филиппинах все интересно. Применительно к таким коттеджным поселкам правило 40/60 не действует, тк каждым дом - отдельный объект, проблем что половину купят иностранцы в дальнейшем не возникнет, купят и отлично. При покупке иностранцем земля берется в аренду на 49 лет, дальнейшее продление включается в контракт аренды, те при покупке для иностранца два контракта - на дом и на землю, стоимость аренды - фактическая стоимость земли. Возникает разумный вопрос - а через 49 лет не ломанут ли по новой аренду? Вот здесь не знаю, сейчас сам в процессе узнавания, если будет интересно, то расскажу как выясню. Смотрим плюсы дальше. Минимальная сумма депозита для пенсионной визы $20000, она должна полежать месяц на счету и ее можно тратить на одобренные в программе вещи, в том числе на покупку жилья. И вот тут возникает самый сок! вы можете взять кредит и он будет считаться, если его сумма не превышает 50% стоимости. 20000 можно вносить в банк участник программы частями, а не одним платежом. Информация из China bank, буквально на прошлой неделе. Сотрудники экспаты все живут в своих домах, да, у половины жены местные, но многие как и я приехали со своим самоваром))) Нынешний президент кстати одним из пунктов программы задвинул смягчение земельного законодательства для привлечения специалистов на Филиппины, собираются разрешить покупать землю не сх назначения в собственность для постройки дома без права продажи земли в течении жизни покупателя, давно живущие канадцы и америкосы говорят что скорее всего это примут, но цены на землю сразу взлетят.
Вот для примера картинка с домами.

[TurboKarlsson]

Спасибо за столь развернутый ответ, вижу что Вы этой темой живо интересуетесь и детально проработали. Но
1. Ликвидность (возможность быстрой продажи) дома построенного на арендованной земле ностранцем иностранцу у меня вызывает сомнения.
2. Либерализация законодательства в отношении иностранцев при покупке недвижимости только планируется. А печальный опыт покупки недвижимости по серым схемам в Таиланде уже является обще известным.
3. Местополжение объекта недвижимости Бохол - 30 мин на трайсикле до действующего аэропорта. И 40 мин до уже строящегося международ ого аэропорта на Панглао.
4. Реально первая линия до пляжа 50 метров. (Пустые особняки вдоль магстральной дороги по сходной цене в аренду или на продажу мне уже предлагали в изобилии )
5. Я рассматриваю покупку номера в будущем отеле, а не просто кондо.