Покупка недвижимости и проживание в США

[traveller2004]

5% можно иметь абсолютно надежно .

Уважаемый, не вводите людей в заблуждение только: речь идет об USD, а не AUD. В ноябре прошлого года, например, курс AUD быстро рухнул на 10%. Если говорить о "гарантированной" доходности в USD (т.е. под гарантии государства), то никак больше 1.25% не получится. Если использовать AUD, в теории можно получить 2.5% , в реальности, после вычета комиссионных, сборов и курсовых надбавок, доходность будет в районе 1.5%-2%. Это, при том, что надо знать как это делать: дополнительная головная боль за 0.5% годовых.

Я при этом не ставлю под сомнение тезис о том, что надо сравнивать доходность разных инвестиционных инструментов. Это - аксиома.

Почему Сан Диего можно вычеркнуть))))) ?

Что вы имеете в виду под "Сан-Диего"? Если ограничить себя +/- 30 мин от центра, приличный район, то цены на отдельный дом начинаются от $550K. Цены на квартиры (condo) - от $300K. Я имею в виду реальные цены на квартиры: cовсем крохотную и нуждающуюся в ремонте можно найти за $150K, только жить там... Рент вышеупомятых квартир за $300K сейчас начинается где-то от $1,800.
За любую квартиру, таунхауз (а также за некоторые дома, преимущественно новые, входящие в организованные комплексы) придется еще каждый месяц платить HOA fee, который может широко варьироваться от $25 (это за дома) до $1,500 (в элитном доме, за пентхауз), и которые будут со временем расти.
Если "Сан-Диего" толкуется более широко - час-полтора езды до центра (и более) - да, вы сможете найти и квартиру и дом по ценее менее $200K, но сможете ли вы это жилье сдать в рент - большой вопрос.
Кроме того, в новых комплексах стало модным добавлять еще и специальный налог, т.н. Mello-Roos - "на развитие инфраструктуры". Налог на недвижимость, как уже говорили, составляет около 1% в год (от продажной стоимости, с ежегодной индексацией). С учетом Mello-Roos, в таких комплексах, годовой налог может достигать 2% в год.

[Possum]

5% можно иметь абсолютно надежно .

Уважаемый, не вводите людей в заблуждение только: речь идет об USD, а не AUD. В ноябре прошлого года, например, курс AUD быстро рухнул на 10%. Если говорить о "гарантированной" доходности в USD (т.е. под гарантии государства), то никак больше 1.25% не получится. Если использовать AUD, в теории можно получить 2.5% , в реальности, после вычета комиссионных, сборов и курсовых надбавок, доходность будет в районе 1.5%-2%. Это, при том, что надо знать как это делать: дополнительная головная боль за 0.5% годовых.

Это для вас доходность в USD имеет решающее значение, потому что вы живете в США и имеете основные доходы и траты в USD. А для человека из России (а ТС - из Москвы) USD несет те же риски и дополнительные расходы, что и AUD. И если говорить о долгосрочных тенденциях, то за последние, скажем, 10 лет курс AUD/USD вырос с 0.65 до 1.05. Конечно, в будущем может случиться что угодно - но точно так же и USD может "рухнуть на 10%" (и больше) по отношению к евро и другим валютам, что он уже несколько раз успешно проделывал.

Что же касается "гарантий государства", то формально FDIC - независимая организация. Конечно, реально государство ее поддержит, если что - ну так реально и в Австралии государство банки поддержит.

Кстати, мне интересно, откуда взялась цифра 2.5% в фразе "Если использовать AUD, в теории можно получить 2.5%"?

[traveller2004]

Это для вас доходность в USD имеет решающее значение, потому что вы живете в США и имеете основные доходы и траты в USD. А для человека из России (а ТС - из Москвы) USD несет те же риски и дополнительные расходы, что и AUD.

Это не важно кто и где живет. Просто если сравнивать две величины, надо это делать в одинаковых единицах. (как говаривал наш профессор "либо все в метрах, либо все в литрах") Доходность недвижимости в Сан-Диего выражается в USD. Относительно этого я и сравниваю. А иначе - в России рассчет ведется в рублях. Зачем тогда везти деньги в Австралию, если Сбербанк дает до 8% по рублевым вкладам? Между прочим, если посмотреть последний месяц, легко найти дни, когда AUD упал относительно рубля на .7% и более. Это, повторяю, в день, а не в год.
Можно ли вложив деньги в USD, потерять в пересчете на рубли, AUD, или евро? Конечно можно! Именно об этом я и веду речь. Но сначала - надо выбрать единицу измерений. Если мерять в рублях, то вкладывая деньги и в недвижимость США (или в AUD, или в евро) надо защищать свой вклад от колебаний курса валюты относительно рубля.
Я, повторюсь, исходил из того, что цены в Сан-Диего не в рублях, а в USD, соответственно и сравнивать надо доходность в USD.

Кстати, мне интересно, откуда взялась цифра 2.5% в фразе "Если использовать AUD, в теории можно получить 2.5%"?

В частном фонде, где я был одним из PM, тема перевода свободных денег в AUD обсуждалась непрерывно уже года два, на каждой встрече. Сделали модель стратегии, за прошлый год деньги туда переводили трижды (6 мес), и только один раз смогли заработать больше 1.5% годовых. Мне эти таблицы AUD за прошлый год уже мерещатся. Я дал цифры по памяти, на октябрь-ноябрь прошлого года (когда мы последний раз это делали). Суть в том, что мало перевести деньги в банк в Австралии, необходимо еще "застраховаться" от колебания курса (который, как вы верно заметили, может легко прыгнуть на 10%). Прямая покупка контракта стоит чуть менее 6% в год, с комиссионными. Т.е. больше, чем доходность. Поэтому надо открывать 4-5 разных позиций (считая сам основной вклад). Более того, то что вы привели в примере - это ставки для австралийских граждан, для зарубежных вкладчиков условия отличаются. И помимо этого, чтобы открывать "оффсетные" позиции, необходимо, чтобы AUD вклад являлся гарантией для брокера (иначе придется делать отдельный депозит в размере 15-20% основного вклада, без процентов). У компаний (банков) которые это делают, ставки еще ниже. Кроме того, за это надо платить custodial fee. И вычесть расходы по трансферам и комиссионные за эти 4 позиции (в обе стороны - 8 раз). В результате получается упомянутая цифра, рассчитаная по модели компьютером. 2.5% Это - в прошлом году.
Прямо сейчас, компьютер показывает банковскую ставку 4.375% (а не 5%), и по модели доходность в 2.125%. Но проблема еще в том, что открыть/закрыть 4-5 плечей так, как видит это компьютер, реально только крупному брокеру, сидящему прямо на бирже - такому, как Goldman Sucks. Небольшому (менее $100 млн AUM) фонду, а (тем более) идивидуалу это сделать нереально. Поэтому надо еще вычесть потери на разность в цене. Как я уже сказал - чистый доход в 1.5% годовых будет наиболее вероятным результатом.

Что же касается "гарантий государства", то формально FDIC - независимая организация. Конечно, реально государство ее поддержит, если что - ну так реально и в Австралии государство банки поддержит.

И в Греции поддержит...

Официально FDIC - независимое отделение федерального правительства (такое же, как и почта - USPS). Но я и не упоминал о FDIC. Есть гос. ценные бумаги, между прочим. Именно с государственной гарантией.

[Possum]

Это для вас доходность в USD имеет решающее значение, потому что вы живете в США и имеете основные доходы и траты в USD. А для человека из России (а ТС - из Москвы) USD несет те же риски и дополнительные расходы, что и AUD.

Это не важно кто и где живет. Просто если сравнивать две величины, надо это делать в одинаковых единицах. (как говаривал наш профессор "либо все в метрах, либо все в литрах")

Ну почему же неважно. Выше stranger267 написал, что "Если покупать за кэш то вероятно доходность ренты будет где то 3 - 4 %". Я говорил именно об этом утверждении, о том, что если у человека есть пара сотен тысяч кэша для покупки недвижимости в Сан-Диего, то у него есть варианты вложения с неменьшей доходностью и надежностью.

Человек живет в России, у него деньги (скорее всего) частично в рублях, частично в долларах, частично в евро, частично вообще в дело вложены. У него есть два варианта (на самом деле больше, но мы сейчас для простоты говорим о двух):
1) перевести все деньги в американские доллары, полететь в Сан-Диего и купить там жилье на сдачу за кэш
2) перевести все деньги в австралийские доллары, полететь в Австралию и вложить деньги в банк
Во втором случае количество проблем, которые нужно будет решить, гораздо меньше, риски сравнимы, доходы тоже сравнимы (скорее всего, выше). В качестве единой валюты можно выбрать, скажем, корзину валют (ну, например, 40% в USD, 50% в евро, 10% в рублях - как я понимаю, в России многие так и держат).

Между прочим, если посмотреть последний месяц, легко найти дни, когда AUD упал относительно рубля на .7% и более. Это, повторяю, в день, а не в год.

Безусловно. Точно так же, как легко найти дни, когда он поднялся на тот же процент. Мы же говорим о long term investment, как минимум горизонт - несколько лет, не правда ли, иначе недвижимость тут вообще никаким боком не стоит.

Кстати, мне интересно, откуда взялась цифра 2.5% в фразе "Если использовать AUD, в теории можно получить 2.5%"?

В частном фонде, где я был одним из PM, тема перевода свободных денег в AUD обсуждалась непрерывно уже года два, на каждой встрече. Сделали модель стратегии, за прошлый год деньги туда переводили трижды (6 мес), и только один раз смогли заработать больше 1.5% годовых.

Понял, спасибо. Ну, вы смотрите со своей колокольни институционального инвестора, я - со своей, частного инвестора. И переводы по 8 раз в год мне и в страшном сне не снятся, один раз в пару лет - и то много.
Мне, правда, еще проще - я жил долго в Австралии, поэтому и говорю о ней.

Ладно, я признаю, что "абсолютно надежно" - это было сказано не буквально. Но скажем так: "с неменьшей надежностью, чем вложение в калифорнийскую недвижимость" (которая помимо общих рисков американской недвижимости имеет и специфические калифорнийские риски - вот начнет сейчас Джерри Браун компанию за отмену prop13, и цены тут же отреагируют).

Прямо сейчас, компьютер показывает банковскую ставку 4.375% (а не 5%), и по модели доходность в 2.125%. Но проблема еще в том, что открыть/закрыть 4-5 плечей так, как видит это компьютер, реально только крупному брокеру, сидящему прямо на бирже - такому, как Goldman Sucks. Небольшому (менее $100 млн AUM) фонду, а (тем более) идивидуалу это сделать нереально. Поэтому надо еще вычесть потери на разность в цене. Как я уже сказал - чистый доход в 1.5% годовых будет наиболее вероятным результатом.

Я не знаю, как это делается в теории и/или для институционального инвестора. Я знаю, что на практике и для частного лица, имея счет в австралийском банке, прямо сейчас деньги можно вложить на 5 лет под 5.6-5.7%, либо на 6 месяцев - под 5.5% годовых (а через 6 месяцев - еще на 6 месяцев, и т.д.), и это не только сегодняшние рейты, они примерно такие уже несколько лет.

Еще раз спасибо за информацию, мне правда интересно, но мне все-таки кажется, что мы с вами немного о разных вещах говорим.

[zakrevskii]

да вроде не офтопик
правда там тоже ведь требуется реальная деятельность, ИЧП "Ботва" не пройдет.

Не обязательно быть директором компании. В фирме, где я работаю, простые инженеры спокойно ездят по L1B, годами работают с штатах и некоторые из них уже в процессе оформления Green Card.

Что касается размеров бизнеса, то я тоже думал, что нужна большая компания, которая делает много полезного и создаёт много рабочих мест. Но нет. Мне рассказывали, что люди умудряются регистрировать софтверные компании, в которых работают 2 программиста или хостинг компании, в которых стоит один серверок, и под это дело получать L1.

Стратег, а можете поподробней описать возможность получения L1B при открытии софтверной компании с небоьшим капиталом.

Ситуация такая: мы 2 программиста. Денег 50 000 $. У одного Высшее образование не по специальности и 2 года опыта.
У второго - по специальности и 1 год опыта.

[stranger267]

(del)

Посмотрел задним числом ответы - примерно я тоже самое и сказал - копать в сторону L или инвестиций. Но - 50 тыс не капитал (кроме как ангельский для стартапа, это не инвестиция) а 1 год опыта не опыт. Копайте дальше.

[stranger267]

Fireflymax, по всей видимости, тогда это будет ваша последняя американская виза.

Ничего подобного, это вполне легальная процедура. Сменить статус на другой можно, в частности можно на статус рабочей визы. Получится правда не виза а статус, но в США виза это просто разрешение на въезд (сроки на визе это срок когда можно въехать), а статус дает I-94 (которую для бизнес и туристских виз шлепают на въезде). И многие вполне легально приехав по бизнес визе и получив предложение работать, при условии что - квоты были, премиум процесс, и все это завершилось до завершения статуса на бизнес визе, меняли статус (называется COS - Change Of Status) на другой.

Консулат НЕ ОЧЕНЬ любит это и если были такие смены статуса с поездок для которых такая возможность не указывалась (можно поехать по B визе изучать университеты и получить приписку _потенциальный студент_ и это гарантирует беспроблемность смены статуса, к примеру) то в будущем не дуал интент визы будет давать чуть менее охотно (что не означает что откажет но вопросы возникнут). С другой стороны, рабочие визы Dual Intent и сменив статус на рабочий потом можно получить и визу и консулат не откажет из за смены статуса в стране.

Но вот недвижимость тут абсолютно не при чем. Если уж сюда копать, то копайте в сторону инвестиционных виз и своего бизнеса и L визы, некоторые по такому пути умудряются пройти и получить гринку. Но это не недвижимость а бизнес в который вы инвестировали или который вы менеджите (в этом случае есть рабочая виза менеджеров - L виза).

[Alex_SSS]

А если дословно вернуться к теме и забыть о визах!
Есть ли смысл покупать недвижимость скажем в калифорнии просто ради инвестирования, просто чтобы было??
Налоги и комуналка это все понятно, суммы везде разные, речь не об этом, а именно квартирка в Лос-Анжелесе это хорошо или плохо???
Любят же некоторые недвижимость в Испаниии приобретать или на Кипре, в Черногории...да где угодно, а как в этом плане Америка?
Причем я говорю не о чем-то заоблачном, мы не олигархи и миллионов у нас нет, а о простых боле мене доступных вариантах скажем до 300000$!

[stranger267]

А если дословно вернуться к теме и забыть о визах!
Есть ли смысл покупать недвижимость скажем в калифорнии просто ради инвестирования, просто чтобы было??
Налоги и комуналка это все понятно, суммы везде разные, речь не об этом, а именно квартирка в Лос-Анжелесе это хорошо или плохо???
Любят же некоторые недвижимость в Испаниии приобретать или на Кипре, в Черногории...да где угодно, а как в этом плане Америка?
Причем я говорю не о чем-то заоблачном, мы не олигархи и миллионов у нас нет, а о простых боле мене доступных вариантах скажем до 300000$!

Ну хорошо. Купили вы допустим за кэш (кэш это реальные деньги на счету а не чемодан с бумажками, естественно - платите вы чеком все равно) дом за 300 000. Сдадите его в аренду за примерно (с учетом цены и того что он за такую цену будет не в самой плохой но и не самой хорошей коммунити) за 1600 в месяц. Налог в год заплатите примерно 3,000, страховки - кладите примерно 200 в месяц. На ремонты сантехники, оборудования и прочего кладите $2000 в год.

А дальше считайте сами выгодно или не выгодно. Вы можете и найти менеджмент компанию которая будет сдавать его за вас и обслуживать, не знаю расценок но думается что $300 в месяц выйдет.

При покупке по ипотеке дом получается (при сдаче) в убыток если начальный взнос меньше примерно 30%. Из этого и исходите. (при проценте по ипотеке примерно 3.5%)

[Possum]

Ну хорошо. Купили вы допустим за кэш (кэш это реальные деньги на счету а не чемодан с бумажками, естественно - платите вы чеком все равно) дом за 300 000. Сдадите его в аренду за примерно (с учетом цены и того что он за такую цену будет не в самой плохой но и не самой хорошей коммунити) за 1600 в месяц. Налог в год заплатите примерно 3,000, страховки - кладите примерно 200 в месяц. На ремонты сантехники, оборудования и прочего кладите $2000 в год.

А дальше считайте сами выгодно или не выгодно. Вы можете и найти менеджмент компанию которая будет сдавать его за вас и обслуживать, не знаю расценок но думается что $300 в месяц выйдет.

Налог будет скорее порядка 3700 в год (порядка 1.2-1.25%). Если это квартира, надо прибавить еще плату в ассоциацию домовладельцев (Homeowners Association), которая ухаживает за зданием в целом (крыша, внешние стены, газоны, бассейн). Может быть от 100 до 500 долларов в месяц, если частный дом - то этого нет (или сумма очень маленькая, порядка 50 долларов в месяц). Когда будете считать арендную плату, заложите хотя бы 2-3 недели в году между жильцами без оплаты. Учтите подоходный налог с прибыли от сдачи.

Ну и когда посчитаете, сравните это с вариантом, в котором те же 300 тыс. положены просто в банк (в США сейчас больше 2-3% не получишь, даже если положить на 5 лет, но в Австралии, например, можно положить под 5% годовых).

Конечно, может случиться новый жилищный пузырь, и тогда через 10 лет квартирка подорожает вдвое, ну или хотя бы в полтора раза (в полтора раза за 10 лет - это чуть больше 4% в год, не так уж и много). Но может быть и наоборот - через 10 лет она будет стоить столько же, сколько и сейчас, или даже ниже (что примерно верно сейчас во многих местах).

[izy]

А что кто может сказать о покупке недвижимости по такой схеме: некто не может выплачивать ипотеку на покупку квартиры или дома, в связи с потерей дохода, например. Я беру на себя остаток ипотеки и получаю право на жильё, насколько реален такой вариант?

[landshark]

Я беру на себя остаток ипотеки и получаю право на жильё, насколько реален такой вариант?

Обычно передача долга не допускается, т.е. нельзя продать или подарить дом вместе с ипотекой. В такой ситуации, если дом дороже остатка по долгу, его продает владелец, а если дешевле, то он часто оказывается у банка, который его, естественно, тоже продает.