Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Покупка, продажа или аренда недвижимости в Тайланде. Вопросы о поиске работы в Тайланде. Как начать свой бизнес в Тайланде. Работа и обучение в Таиланде

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 6

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #21

Сообщение Всегда Лето » 13 июн 2017, 11:45

В любом случае, сдавать в аренду на Пхукете выгоднее, чем в России. Аренда 1-комнатной квартиры в глубинке принесет чистой прибыли не более 5 тыс руб в месяц. При том,что стоимость жилья падает, и продавать я буду по ценам дешевле, чем купила. Вот и посчитайте...
Александр22 писал(а) 11 июн 2017, 06:42: Я тут недавно из Патонга вдоль берега в аэропорт ехал, с десяток объявлений о продаже отелей насчитал.

И я это видела, но это были объявление на строящихся объектах. На действующих-не видела.
Александр22 писал(а) 12 июн 2017, 17:50:Про гарантированную доходность ребенок уже знает, что это не более чем уловка застройщика, маркетинговый ход.

Не подскажете, где поближе ознакомиться, что обозначает этот термин, о котором трещат все пхукетские риелторы?

После знака препинания ставится пробел.
Не надо создавать посты один под другим, дописывайте в предыдущее сообщение используя кнопку "Правка". merial.
Всегда Лето
активный участник
 
Сообщения: 679
Регистрация: 30.08.2012
Город: Москва
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 20 раз.
Возраст: 59
Страны: 17
Отчеты: 1

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #22

Сообщение traveller121 » 13 июн 2017, 14:26

Александр22 писал(а) 12 июн 2017, 17:50:Лапшу вам на уши вешали, извините за прямоту, а вы и повелись.

Извините за прямоту- но можно 30 лет жить забор в забор к соседу, и не знать кто он и чем занимается.
Расписывать 20 абзацов не буду, в том числе про китайцев - так как ценю свое и чужое время, и писал не для того чтоб вступать в какие-то споры.

Но ответьте мне на один вопрос - если всё так плохо, очередей китайцев нету, недвижимость стагнирует - то почему в 80% строящихся объектов, какие сдаются через 2-3(!!!) года- выкуплено 80%?! Почему когда я спрашивал про видовые квартиры, пусть и подороже- то они были банально куплены? Или мне застройщик просто не хотел их продавать, за любую цену?
Почему высокие этажи - выкуплены? Или застройщик врет, и не хочет мне их попросту продавать, за любые деньги?
Повторюсь, речь идет о хороших проектах с надежными застройщиками.
Шлак и через 10 лет после продажи стоит в продаже практически бесплатно.
Всегда Лето писал(а):
Александр22 писал(а) 12 июн 2017, 17:50:Про гарантированную доходность ребенок уже знает, что это не более чем уловка застройщика, маркетинговый ход.

Не подскажете, где поближе ознакомиться, что обозначает этот термин, о котором трещат все пхукетские риелторы?

Это значит, что независимо от того сдавался ваш номер или нет - застройщик будет вам выплачивать оговоренный %, годовых.

Предложения начинаются с заглавной буквы.
Не надо создавать посты один под другим, дописывайте в предыдущее сообщение используя кнопку "Правка". merial.
traveller121
новичок
 
Сообщения: 14
Регистрация: 18.09.2015
Город: Киев
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Возраст: 39
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #23

Сообщение Лилит » 13 июн 2017, 14:38

это значит, что независимо от того сдавался ваш номер или нет- застройщик будет вам выплачивать оговоренный %, годовых

Все таки не до конца понятно с этими процентами... Если застройщик закладывает эти проценты в стоимость объекта, то каким образом он выплачивает в течении 10-ти лет 100% стоимости объекта? и при этом гарантирует ремонт помещения в конце этого срока. По мне даже если застройщик и завысил цену квартиры, то 10% в год это нормальная отдача которую сейчас не получишь ни в одном банке... На выходе в остатке получаешь объект которым пользуешься по своему усмотрению. Кто уже "вляпался" в такое поделитесь опытом! Или подвох в том что застройщик берет 2-ю цену? Или не надо искать подвоха как мы это обычно любим делать у себя
Последний раз редактировалось Лилит 13 июн 2017, 14:41, всего редактировалось 1 раз.
Лилит
участник
 
Сообщения: 92
Регистрация: 08.11.2012
Город: Краснодар
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 6 раз.
Возраст: 46
Пол: Женский

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #24

Сообщение traveller121 » 13 июн 2017, 14:41

Лилит писал(а) 13 июн 2017, 14:38:Все таки не до конца понятно с этими процентами... Если застройщик закладывает эти проценты в стоимость объекта, то каким образом он выплачивает в течении 10-ти лет 100% стоимости объекта? и при этом гарантирует ремонт помещения в конце этого срока. По мне даже если застройщик и завысил цену квартиры, то 10% в год это нормальная отдача которую сейчас не получишь ни в одном банке... На выходе в остатке получаешь объект которым пользуешься по своему усмотрению. Кто уже "вляпался" в такое поделитесь опытом!

Да ничего застройщик не закладывает, слушайте меньше "местных жителей", которые до сих пор свое жилье не смогли приобрести.
Есть линейка цен у застройщика, по разным ценам- зависит от вида/этажа/прочих факторов.
Вот с этой цены застройщик и выплачивает вам ваш %.
А то, что квартиры стоят разных денег в одном и том же комплексе- так это нормально, в СНГ разве не так? Чем выше/лучше вид- тем дороже цена квадрата, или застройщик "что-то закладывает"?

Предложения начинаются с заглавной буквы.
traveller121
новичок
 
Сообщения: 14
Регистрация: 18.09.2015
Город: Киев
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Возраст: 39
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #25

Сообщение Лилит » 13 июн 2017, 14:47

да ничего застройщик не закладывает, слушайте меньше "местных жителей", которые до сих пор свое жилье не смогли приобрести

Откуда тогда застройщик берет эти проценты? Неужели от сдачи объекта? В России например 10 лет это в ноль получаешь стоимость сдаваемой квартиры. Те же 10% в год.. Выгода застройщика какая то мизерная.

Oсвойте цитирование. merial.
Лилит
участник
 
Сообщения: 92
Регистрация: 08.11.2012
Город: Краснодар
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 6 раз.
Возраст: 46
Пол: Женский

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #26

Сообщение traveller121 » 13 июн 2017, 14:49

Лилит писал(а) 13 июн 2017, 14:47:Откуда тогда застройщик берет эти проценты? Неужели от сдачи объекта? В России например 10 лет это в ноль получаешь стоимость сдаваемой квартиры. Те же 10% в год..]

от сдачи конечно, с чего ж еще
сравнивать русский рынок и тайский- не совсем корректно)
traveller121
новичок
 
Сообщения: 14
Регистрация: 18.09.2015
Город: Киев
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Возраст: 39
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #27

Сообщение pups » 13 июн 2017, 17:18

Лилит писал(а) 13 июн 2017, 14:47:Откуда тогда застройщик берет эти проценты? Неужели от сдачи объекта?

Да.
Но в режиме отеля.
Поясню на примере кондо, где я живу - Вьюталай 6 в Паттайе.
Студио тут стоит примерно 4.000.000 батов (есть разброс от этажа, вида и направления, я все цифры беру средние).
При сдаче в долгосрочную аренду (год и более) цена аренды в месяц примерно 18-20.000 батов, в год 196-240.000 =5- 6% годовых от цены квартиры. Но тут есть 3 фирмы, которые снимают квартиры на долгий срок, а сдают посуточно, через букинг, айрбнб, бругие сайты бронирования. Сутки, в среднем, 3000 батов. Я писал про заполняемость 50% у частников, это так,но фирма, где работают профессионалы и активно работают, вполне может иметь среднегодовую заполняемость 65-75%, возьмем 70% итог в месяц квартира дает 3000батовх30днейх70%= 63.000 батов в месяц, вычтем 3000 на амортизацию, оплату персонала, рекламу, аренду офиса (квартир у фирмы десятка два, то есть 3000 с каждой квартиры примерно покрывают все эти нужды. ну , может 6000 надо вычесть - не суть, общей картины не меняет, я взял 3000 для круглой цифры).
Результат - фирма получает с каждой квартиры 720.000 батов в год. т.е. 18% от цены квартиры, отдавая 5-6% владельцу, имеет около 12%, но и даже, если отдавать 10%, то оставшиеся 8% - тоже неплохой навар.

Спрашивается - на хрена отдавать 10%, если можно отдавать5% ? Застройщику прежде всего важно продать квартиры(именно с продажи он получит основную прибыль) и этот своеобразный кэш-бэк - неплохая завлекуха для покупателей квартир,у нас тут застройщики изгаляются кто как может - и Мерседес среди покупателей разыгрывали (кондо Ривьера-Джомтьен) и визу тай-элит-лайт бесплатно покупателям раздавали(кондо Сауфпойнт) и те же 10% гарантированных дают (девелоперская группа Нордик)
Прежде чем спрашивать у людей, спроси у поисковой системы (с) Лурка
Аватара пользователя
pups
Навечно в списке
 
Сообщения: 12383
Регистрация: 20.10.2004
Город: Москва - Pattaya
Благодарил (а): 417 раз.
Поблагодарили: 1203 раз.
Возраст: 66
Страны: 74
Отчеты: 49
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #28

Сообщение Лилит » 13 июн 2017, 17:22

То есть эта тема работает и в принципе бояться нечего?
Лилит
участник
 
Сообщения: 92
Регистрация: 08.11.2012
Город: Краснодар
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 6 раз.
Возраст: 46
Пол: Женский

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #29

Сообщение Александр22 » 13 июн 2017, 18:00

pups, посуточная сдача это нарушение закона, отель в жилом доме устраивать нельзя, как минимум отдельный вход должен быть, а на помесячной оплате много не заработаешь.
Нелегальная же работа чревата штрафами и санкциями, на Пхукете уже за это взялись, см. ссылку на предыдущей странице, в Паттайе при новом мэре тоже недолго беспредельничать осталось.
Investment return, такой взаимовыгодный, почему-то ограничен 5-7 годами, за которые покупателю выплачивают около 30% стоимости, это если фирма с именем, (Нордик вообще отдельная тема, цены в районе 5 млн за юнит), а если одноразовая, то элементарно кидают, ищи потом концы, девелопер ликвидировался, подрядчик не в курсе, a администрацию собственники сами назначают.

P.S. Я тоже мимо этой детской болезни с покупкой кондо не прошел, в свое время и купил, и продал, и сдавать пытался.
Не самый плохой проект от известного застройщика в центре Паттайи, на сои 15, так вот у нас в правилах, утвержденных общим собранием был прописан запрет на сдачу сроком менее трех месяцев, и за этим строго следили.
Аватара пользователя
Александр22
почетный путешественник
 
Сообщения: 4448
Регистрация: 17.12.2008
Город: Москва
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 347 раз.
Возраст: 66
Страны: 24

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #30

Сообщение pups » 13 июн 2017, 18:23

Александр22 писал(а) 13 июн 2017, 18:00:посуточная сдача это нарушение закона

Конечно. Но - работают. "Это-тай"(с)
Александр22 писал(а) 13 июн 2017, 18:00:в Паттайе при новом мэре тоже недолго беспредельничать осталось.

Скорее всего - да. Но, тут полгорода во всем областях бизнеса беспредельщики.
Александр22 писал(а) 13 июн 2017, 18:00: почему-то ограничен 5-7 годами, за которые покупателю выплачивают около 30% стоимости, это если фирма с именем,

Потому что застройщику выгодно "убить" ремонт и обстановку в квартире и разойтись с арендодателем.
Александр22 писал(а) 13 июн 2017, 18:00: так вот у нас в правилах, утвержденных общим собранием был прописан запрет на сдачу сроком менее трех месяцев, и за этим строго следили.

Кстати, это сейчас во многих кондо - жильцам проходной двор не нравится.

Лилит писал(а) 13 июн 2017, 17:22:То есть эта тема работает и в принципе бояться нечего?

Бояться вообще ничего не надо - надо трезво оценивать риски - максимум, что Вас кинут на искомые 10% за один год - неприятно, но не смертельно. Квартира останется, ну, только недополученная прибыль в пассиве. Но покупать квартиру только из-за обещанного гарантированного дохода не стоит - вполне может случиться, что его не станет по той или иной причине, как выше изложено. А, если это бонус к покупке, которая Вам подходит по цене\качеству, то почему нет?
Прежде чем спрашивать у людей, спроси у поисковой системы (с) Лурка
Аватара пользователя
pups
Навечно в списке
 
Сообщения: 12383
Регистрация: 20.10.2004
Город: Москва - Pattaya
Благодарил (а): 417 раз.
Поблагодарили: 1203 раз.
Возраст: 66
Страны: 74
Отчеты: 49
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #31

Сообщение Всегда Лето » 13 июн 2017, 18:39

А что насчет виллы?Аренда земли на 30+30+30?
Всегда Лето
активный участник
 
Сообщения: 679
Регистрация: 30.08.2012
Город: Москва
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 20 раз.
Возраст: 59
Страны: 17
Отчеты: 1

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #32

Сообщение Александр22 » 13 июн 2017, 18:48

Но ответьте мне на один вопрос - если всё так плохо, очередей китайцев нету, недвижимость стагнирует - то почему в 80% строящихся объектов, какие сдаются через 2-3(!!!) года- выкуплено 80%?! Почему когда я спрашивал про видовые квартиры, пусть и подороже- то они были банально куплены? Или мне застройщик просто не хотел их продавать, за любую цену?

80% это еще по божески, обычно две последние квартиры продают, с начала строительства и до окончания продаж
Маркетинговый ход - купи сегодня, а то не успеешь. Видовые квартиры оставляют напоследок, когда неликвид уже распродан.
Аватара пользователя
Александр22
почетный путешественник
 
Сообщения: 4448
Регистрация: 17.12.2008
Город: Москва
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 347 раз.
Возраст: 66
Страны: 24

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #33

Сообщение traveller121 » 13 июн 2017, 20:43

Александр22 писал(а) 13 июн 2017, 18:48:
Но ответьте мне на один вопрос - если всё так плохо, очередей китайцев нету, недвижимость стагнирует - то почему в 80% строящихся объектов, какие сдаются через 2-3(!!!) года- выкуплено 80%?! Почему когда я спрашивал про видовые квартиры, пусть и подороже- то они были банально куплены? Или мне застройщик просто не хотел их продавать, за любую цену?

80% это еще по божески, обычно две последние квартиры продают, с начала строительства и до окончания продаж
Маркетинговый ход - купи сегодня, а то не успеешь. Видовые квартиры оставляют напоследок, когда неликвид уже распродан.

зачем оставлять при прочих равных видовую на потом, если ее сейчас готовы купить, за те же деньги?
traveller121
новичок
 
Сообщения: 14
Регистрация: 18.09.2015
Город: Киев
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Возраст: 39
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #34

Сообщение Andrei_Ouzo » 13 июн 2017, 21:41

Расчет и "длинные деньги" ...
Andrei_Ouzo
полноправный участник
 
Сообщения: 412
Регистрация: 07.09.2014
Город: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 20 раз.
Возраст: 42
Страны: 14
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #35

Сообщение traveller121 » 14 июн 2017, 08:20

Andrei_Ouzo писал(а) 13 июн 2017, 21:41:Расчет и "длинные деньги" ...

какой расчет?
тут же кричат про "беспроцентный кредит застройщику" и про то, что застройщики не дураки- и за свои не строят))
traveller121
новичок
 
Сообщения: 14
Регистрация: 18.09.2015
Город: Киев
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Возраст: 39
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #36

Сообщение pups » 14 июн 2017, 09:38

Всегда Лето писал(а) 13 июн 2017, 18:39:А что насчет виллы?Аренда земли на 30+30+30?

Нет такой аренды.
Land Code of Thailand допускает аренду на 30 лет, именно такой договор аренды и заверяет Лэнд Офис и он является незыблемым.
Остальные 30+30 являются юридически ничтожными - будет на то добрая воля арендодателя(или его наследников) - будут 30+30, и хоть еще 30 раз по 30, а не будет, значит через 30 лет пинка под жопу.
Все эти 30+30+30+30+.... - просто маркетинговый приём недобросовестных арендодателей\агентов.
Они прекрасно понимают, что через 30 лет "или шах умрёт, или ишак сдохнет"(с).
Прежде чем спрашивать у людей, спроси у поисковой системы (с) Лурка
Аватара пользователя
pups
Навечно в списке
 
Сообщения: 12383
Регистрация: 20.10.2004
Город: Москва - Pattaya
Благодарил (а): 417 раз.
Поблагодарили: 1203 раз.
Возраст: 66
Страны: 74
Отчеты: 49
Пол: Мужской

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #37

Сообщение Всегда Лето » 14 июн 2017, 11:04

pups писал(а) 14 июн 2017, 09:38:Land Code of Thailand допускает аренду на 30 лет, именно такой договор аренды и заверяет Лэнд Офис и он является незыблемым.
Остальные 30+30 являются юридически ничтожными - будет на то добрая воля арендодателя(или его наследников) - будут 30+30, и хоть еще 30 раз по 30, а не будет, значит через 30 лет пинка под жопу.


А возможно будет продать дом на арендованной земле?
Всегда Лето
активный участник
 
Сообщения: 679
Регистрация: 30.08.2012
Город: Москва
Благодарил (а): 103 раз.
Поблагодарили: 20 раз.
Возраст: 59
Страны: 17
Отчеты: 1

Re: Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

Сообщение: #38

Сообщение pups » 15 июн 2017, 06:35

В принципе, возможно. Но в договоре аренды желателен пункт, что арендодатель автоматически переоформит договор на нового арендатором при покупке им дома.Это, в общем, нормальная практика - такие договоры содержат пункт о переоформлении договора на наследников в случае смерти арендатора и т.п. Иначе покупателю придется вести переговоры и делать оформление в 2-мя сторонами, что неудобно для него, и такой факт отрицательно влияет на цену и ликвидность дома
Прежде чем спрашивать у людей, спроси у поисковой системы (с) Лурка
Аватара пользователя
pups
Навечно в списке
 
Сообщения: 12383
Регистрация: 20.10.2004
Город: Москва - Pattaya
Благодарил (а): 417 раз.
Поблагодарили: 1203 раз.
Возраст: 66
Страны: 74
Отчеты: 49
Пол: Мужской

Пред.



Список форумовАЗИЯ форумТАИЛАНД форумНедвижимость в Тайланде. Бизнес, работа и обучение в Таиланде



Включить мобильный стиль