Из 2 квартир сделать 6 за 20 лет. Реально?

[Elena717]

Мне кажется ключевые слова как раз - последние 10 лет. Вы молоды, ваша сознательная жизнь состоит всего из 2 раза по 10. Я как раз понимаю почему основная масса людей так рассуждает. На моей памяти ни что не длилось дольше 10 лет, ни один режим, ни какие нормы и правила. Например: 1982-92, 1992- 1998- 2000, 2000-2011. Если вспомнить что происходило в каждый из периодов, то ясно одно - стабильности нет, прогнозировать что-то очень трудно. По этому так и отвечают.
Но это кстати не отменяет насущную проблему стратегического планирования своего будущего благосостояния. Вопрос по прежнему актуален - куда вложиться что бы сохранить, а лучше заработать???? ну не секретничайте, поделитесь)))

[Elena717]

спасибо Dimitar я вас услышала)

[Maghreb]

А с точки зрения амортизации приобретаемых квартир не оценивали? Через 20 лет у вас 6 квартир, из них N в старых (или не новых) домах, требующих ремонта... Я в том смысле, а какова будет реальная рыночная стоиомсть этого жилья и его привлекательность с точки зрения арендаторов? Если же нацеливаться на "обновление" вновь приобретаемых квартир, то сколько вы их получите через 20 лет...

[pups]

2 ТС .
Нормальная схема, вполне жизненная.
Только не увлекаться маржинальным кредитованием, то есть своих денег побольше вкладывать, кредитов поменьше брать.Не обязательно 6 квартир иметь. Аренда с 3-4 квартир тоже неплохая пенсия. Когда Вы перестанете работать и вырастут дети, Вы с удивлением увидите насколько меньше требуется денег на жизнь.

Я тут гадать на кофейной гуще не буду, что будет, что не будет, скажу, что по похожей схеме вложился в недвижимость в середине 90-х. Сейчас это дает мне возможность каждую зиму жить в Таиланде, остальное время путешествовать по свету,и не утруждаться более бизнесом.

Не надо сцать, что там нефть упадет, экономика просядет - это акции, облигации, металлы обесценятся, а квартира, даже, номинально потерявшая в цене дает владельцу постоянный доход (выраженный не в фикс.сумме, а в средних зарплатах в данном месте).
У меня квартиры в 98 м в 08 году в цене падали, ну и что? На моем уровне потребления это и не сказалось.
Аренда средней двушки в Москве всегда - и в 1994, и в 2000, и в 2010 равнялась средней московской зарплате, то есть давала примерно один и тот же набор товаров и услуг.

[Гость]

Не надо сцать, что там нефть упадет, экономика просядет - это акции, облигации, металлы обесценятся, а квартира, даже, номинально потерявшая в цене дает владельцу постоянный доход (выраженный не в фикс.сумме, а в средних зарплатах в данном месте).
Аренда средней двушки в Москве всегда - и в 1994, и в 2000, и в 2010 равнялась средней московской зарплате, то есть давала примерно один и тот же набор товаров и услуг.

Тебя то я и ждал, чтобы ты людям разъяснил, как главный спец AWD по недвиге в Москве

[columbus_123]

Только не увлекаться маржинальным кредитованием, то есть своих денег побольше вкладывать, кредитов поменьше брать.

А почему?

[Volodya_A]

Патамушто иногда звонит колокол
=)
Как в "Поменяться местами"
=)

[pups]

Патамушто иногда звонит колокол
=)
Как в "Поменяться местами"
=)

Вот-вот, именно так.
Чем больше кредит, тем больше прибыль, но и тем больше риск.И чем дольше вренной интервал, тем тоже броьше риск.
Если случается кризис или еще какой-то сюрприз, то разобраться с 20% от цены квартиры долгом гораздо легче, чем с 80%. Поскольку у ТС нет цели "срочно подняться от чистильщика сапог до миллионера", а есть задача просто неспешно обеспечить старость, то не надо лезть в долги очень сильно, кредиты должны использоваться в качестве дополнения, а не основного инструмента

[alt22]

Патамушто иногда звонит колокол
=)
Как в "Поменяться местами"
=)

Вот-вот, именно так.
Чем больше кредит, тем больше прибыль, но и тем больше риск.И чем дольше вренной интервал, тем тоже броьше риск.
Если случается кризис или еще какой-то сюрприз, то разобраться с 20% от цены квартиры долгом гораздо легче, чем с 80%. Поскольку у ТС нет цели "срочно подняться от чистильщика сапог до миллионера", а есть задача просто неспешно обеспечить старость, то не надо лезть в долги очень сильно, кредиты должны использоваться в качестве дополнения, а не основного инструмента

Наверное, Вы правы. Понимаю, что, вкладывая свои денежки, все произойдет намного быстрее и пройдет надежнее.
Но дело в том, что в текущем размере своей зарплаты не уверен даже в среднесрочной перспективе, потому что сейчас зарплата по стечению обстоятельств выше на 30-40%, чем на аналогичных должностях в среднем по рынку. Я отдаю себе отчет, что за со 150-200 легко может упасть до 100-120,денег на ипотеку не будет и вот тогда действительно наступит

[alex_piter]

Нормальная схема на мой взгяд, но при условии будущего относительно стабильного состояния рынка вижу следующие возможные трудности:
1) появление в будущем большого количества "доходных домов" - увеличение предложения жилой недвижки в аренду + возможные бюрократические и другие трудности для частных арендодателей. Иными словами, если большие корпорации совместно с банками будут вкладываться в "доходные дома", то они постараются административными и иными путями по возможности устранить мелких конкурентов. Могут быть введены дополнительные налоги, невыполнимые требования относительно проектной и иной документации, мощная реклама/антиреклама. Т.е. фактически предложений по сдаче в аренду станет больше, сдать будет труднее, расходов будет больше - средняя доходность понизится даже при неизменной относительной стоимости аренды.
2) Существенное увеличение расходов на содержание недвижимости. Может как вытекать из первого пункта (строгое выполнение сроков и регламента ремонтных работ), либо просто из-за естественного старения объектов и изменения принципов финансирования. Такое уже наблюдается в некоторых странах, когда например в Эстонии квартира стоит 10 тыс. дол. (условно), а за замену коммуникаций надо отдать 7 тыс... и прямо сейчас, в течение 2 мес. например. Соответственно вся доходность идет .. ...

[dimok106]

Вот многие тут говорят о том, что недвига не есть лучшее вложение. И очень немногие многозначительно намекают на альтернативные варианты. Ну и где они - альтернативные? Приведите хоть пару примеров доступных простому обывателю?
Только не надо про фондовые рынки, это уже не весело.

Другая недвига Лично мне не нравится именно относительная стоимость здесь.

[dimok106]

Аренда средней двушки в Москве всегда - и в 1994, и в 2000, и в 2010 равнялась средней московской зарплате, то есть давала примерно один и тот же набор товаров и услуг.

Услуг в Москве и товаров отечественного производства. Мало кого сейчас можно обрадовать пожизненно переведя на меню Москва 1994, да и даже 2000. И ведь это были не самые плохие пайки из тех которые тут вообще выдавали.

[kirv]

Аренда средней двушки в Москве всегда - и в 1994, и в 2000, и в 2010 равнялась средней московской зарплате, то есть давала примерно один и тот же набор товаров и услуг.

Услуг в Москве и товаров отечественного производства. Мало кого сейчас можно обрадовать пожизненно переведя на меню Москва 1994, да и даже 2000. И ведь это были не самые плохие пайки из тех которые тут вообще выдавали.

Так у ТС сейчас есть в собственности две сопоставимые по параметрам квартиры, которые он сдает за 70. Понятно, что на половину этой суммы не проживешь, но и цель у него несколько другая. Сравнение "пайка" от сдачи усредненной двушки с реальным прожиточным минимумом и прикидка на качество жизни при этом несколько некорректны.
Факт как раз в том, что это сумма приблизительно постоянная.

[GEORG78]

Всё, конечно, весьма условно и примерно.
На Ваш взгляд, какие есть тут подводные камни?
Заранее благодарен за советы.

Подводные камни вот где - не всякий банк даст кредит пока есть обременением другим кредитом. Чтобы получать ипотеку надо давать справки о З/П, либо если нет з/п, эти квартиры сдавать официально с договорами и налогами в казну. надо же показывать банку Вашу платежеспособность.
Все кто сдает квартиры несет на себе крест в виде периодического ремонта, этих квартир. Закладывайте на ремонт определенную сумму.

Да и зачем нужен гиморрой с квартирами? Из 2-х делать 6? Вооружитесь учебником по математике или погуглите расчет арифметической прогрессии и увидите что положив в банк 100 рублей под 6% годовых, через 25 лет будете иметь почти 250. Предложенный бизнес с ипотеками принесет кучу проблем и лишь теоретически увеличит капитал в 3 раза. Без гиморроя и проблем тупо под %%% в банк в 2,5 раза.

[kirv]

Вооружитесь учебником по математике или погуглите расчет арифметической прогрессии и увидите что положив в банк 100 рублей под 6% годовых, через 25 лет будете иметь почти 250. Предложенный бизнес с ипотеками принесет кучу проблем и лишь теоретически увеличит капитал в 3 раза. Без гиморроя и проблем тупо под %%% в банк в 2,5 раза.

Какова будет покупательская способность 250 рублей через 25 лет?

[nimenhao]

к концу первой страницы форума создается ощущение грядущего апокалипсиса... все ругают но предложений по альтернативам исходя из цели автора темы мало... как уже сказали несколько форумчат, в т.ч. pups, схема рабочая в других старнах и в россии в частности

чтобы все разом уехали из москвы, цена упала до пола или победили коррупцию - такое прям вряд ли, все равно этот процесс займет время и будут какие-то предпосылки. на мой взгляд план рабочий, но его надо регулярно в процессе оценивать исходя из положения экономики, цен на недвижимость и других факторов

в спорах о нефти и капитале почти не упоминается вопрос стоимости содержания квартир, расходов на ремонт, временных затрат. раз в сколько-то лет вам надо будет делать косметический ремонт, менять мебель и технику, тратить свое время на сдачу и общение с жильцами, что вностит коррективы в ваш красивый план. например, мой арендодатель за год купил новый холодильник и стир машинку (не дорого, но 1/2 месячной аренды он лишился), года через 2-3 ему надо будет красить стены, менять сантехнику - еще расходы равные 2-5 месяцам аренды. и при том что вы живете не сами, а посторонний человек - износ увеличивается, он не так бережет вашу собственность (даже если он очень ответственный)

поэтому мое вам предложение - задавайте более корректные вопросы:
- сколько времени нужно тратить на сдачу одной квартиры / отношения с арендаторами
- сколько берут за свои услуги компании по управлению недвижимостью
- как часто надо делать ремонт / мебель, сколько это стоит
- ...
понятно, что раз на раз не приходится и мнений может быть много, но общую картину вы получите.
тем более что как я понял принципиальное решение - делать или нет - вами уже принято

[dimok106]

Так у ТС сейчас есть в собственности две сопоставимые по параметрам квартиры, которые он сдает за 70. Понятно, что на половину этой суммы не проживешь, но и цель у него несколько другая. Сравнение "пайка" от сдачи усредненной двушки с реальным прожиточным минимумом и прикидка на качество жизни при этом несколько некорректны.
Факт как раз в том, что это сумма приблизительно постоянная.

Я о том что pups, на сдачу сейчас живет в тае и колесит по миру, а вот в 1994 году на сдачу тех же квартир ему пришлось бы колесить Москва-Геленджик ))) И это имеет определяющие значение вт.ч. для ТС так как он собирается летать из США в Австралию, а не в Нижний Новгород )) голодным со сдачи конечно не останешься, но это совсем разные вещи.

[dimok106]

Всё, конечно, весьма условно и примерно.
На Ваш взгляд, какие есть тут подводные камни?
Заранее благодарен за советы.

Подводные камни вот где - не всякий банк даст кредит пока есть обременением другим кредитом. Чтобы получать ипотеку надо давать справки о З/П, либо если нет з/п, эти квартиры сдавать официально с договорами и налогами в казну. надо же показывать банку Вашу платежеспособность.
Все кто сдает квартиры несет на себе крест в виде периодического ремонта, этих квартир. Закладывайте на ремонт определенную сумму.

Да и зачем нужен гиморрой с квартирами? Из 2-х делать 6? Вооружитесь учебником по математике или погуглите расчет арифметической прогрессии и увидите что положив в банк 100 рублей под 6% годовых, через 25 лет будете иметь почти 250. Предложенный бизнес с ипотеками принесет кучу проблем и лишь теоретически увеличит капитал в 3 раза. Без гиморроя и проблем тупо под %%% в банк в 2,5 раза.

Инфляция... увы быстрее

[GEORG78]

Вооружитесь учебником по математике или погуглите расчет арифметической прогрессии и увидите что положив в банк 100 рублей под 6% годовых, через 25 лет будете иметь почти 250. Предложенный бизнес с ипотеками принесет кучу проблем и лишь теоретически увеличит капитал в 3 раза. Без гиморроя и проблем тупо под %%% в банк в 2,5 раза.

Какова будет покупательская способность 250 рублей через 25 лет?

А сколько будут стоить через 25 лет квартиры? И сколько будут стоить первоначальные 2? Жилье не вино с годами ветшает. Где уверенность что нынешний хороший р-он через 25 лет не станет гетто для узбеков?
Это тоже надо учитывать.

[alt22]

Где уверенность что нынешний хороший р-он через 25 лет не станет гетто для узбеков?

Не станет. Районы, близкие к центру, с расширением Москвы станут фактически еще ближе к центру, и аренда в них будет только дорожать. Нагатинский Затон в этом плане объективно один из лучших.
1. 2 км до третьего кольца.
2. 2 остановки на метро до кольцевой.
3. отсутствие заводов и прочей херни, к которым фуры в очередь стоят
4. относительное отсутствие пробок на Андропова
5. сам район с трех сторон окружен водой
6. внутри района не проходит никаких сквозных дорог. то есть по району, условно говоря, не ездят транзитные машины, только жители
7. парк Коломенское рядом

P.S. Это не реклама района, это просто основные принципы подхода, с помощью которого можно понять более-менее точные перспективы района на будущее.