Однушку на двушку. Алгоритм?

как открыть свой бизнес. примеры бизнеса и идеи бизнеса, недвижимость цены на квартиры в Москве, продажа недвижимости ресторанный бизнес, курс рубля по отношению к основным валютам, макроэкономика, прогнозы развития экономической ситуации

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #1

Сообщение zuza1977 » 09 дек 2011, 11:02

добрый день!
у меня есть однушка на пресне, а хочу купить двушку на Черемушках или планерной с использованием кредита..
тема для меня новая, поэтому можно ли несколько вопросов по алгоритму?

1. беру кредит (не ипотека) 2-3 миллиона в рублях лет на 5 (если кто знает в какой банк лучше обратиться, то буду признателен за наводку)
2. сразу же обращаюсь в риэлтерское агентство
3. а как решается вопрос, если покупатель на мою квартиру нашелся, а вариант для меня еще нет? где мне жить? совсем без жилья, на которое у меня нет никаких прав, оставаться не хочется, конечно же.. ..

зы написал примитивный алгоритм, чтоб было от чего плясать
Последний раз редактировалось Anдреi 09 дек 2011, 13:20, всего редактировалось 1 раз.
Причина: отделено
zuza1977
полноправный участник
 
Сообщения: 211
Регистрация: 25.05.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 17 раз.
Возраст: 46
Страны: 31
Отчеты: 4
Пол: Мужской

Re: Покупать квартиру сейчас или ждать до весны?

Сообщение: #2

Сообщение bulgarblog » 09 дек 2011, 11:48

zuza1977 писал(а) 09 дек 2011, 11:02: 3. а как решается вопрос, если покупатель на мою квартиру нашелся, а вариант для меня еще нет? где мне жить? совсем без жилья, на которое у меня нет никаких прав, оставаться не хочется, конечно же.. ..


берете аванс от покупателя вашей квартиры и продолжаете искать для себя вариант. В договоре вненсения аванса будет прописано ограничение по времени - 1 -2 месяца (как догвооритесь). Если за это время себе вариант не найдете - то либо пролонгируете договор либо возвращаете деньги. Это стандартная ситуация.
И еще неизвестно - будет ли выбранный Вами вариант без альтернативы - а то еще и там придется ждать пока люди подберут себе другое жилье.

я весной влез в такую цепочку - где должно было быть 4 квартиры в связке(или даже пять). Соскочил за два дня до сделки. Аванс подарил.
Jedem das Seine
Аватара пользователя
bulgarblog
полноправный участник
 
Сообщения: 203
Регистрация: 17.12.2009
Город: Москва\Солнечный Берег
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 14 раз.
Возраст: 47
Отчеты: 3

Re: Покупать квартиру сейчас или ждать до весны?

Сообщение: #3

Сообщение 1979 » 09 дек 2011, 13:22

zuza1977 писал(а) 09 дек 2011, 11:02:добрый день!
у меня есть однушка на пресне, а хочу купить двушку на Черемушках или планерной с использованием кредита..
районы не равные по цене даже примерно. Планерная приМКАДье, конечная станция метро, через неё всё Куркино едет каждый день. Черёмушки район гораздо дороже.
Я не знаю что у вас за 1ка на пресне, но если это бабушкина квартира в 5ке то про двушку на Черёмушках в домах последних 20лет постройки даже не мечтайте или сумму кредита планируйте больше или это будут черёмушки в виде самых злачных и отдалённых мест района
1979
почетный путешественник
 
Сообщения: 2285
Регистрация: 28.10.2010
Город: Москва
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 91 раз.
Возраст: 44
Страны: 22
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #4

Сообщение Lary » 09 дек 2011, 13:49

У каждого ...наверное ...свое видение данного вопроса...
Я бы поступил следующим образом:
1. Оценка стоимости собственной квартиры (способов множество, но, платить кому либо за это не вижу смысла...)
2. Оценка желаемого к приобретению объекта (можно взять просто многочисленные печатные издания+Интернет+обратиться в риэлтерские агенства (у них общая база по Москве)... и т.д.
3. Определится, требуется ли доплата (возможно она и не понадобится за счет разницы в качестве районов проживания).
4. В случае необходимости - определиться с источником "дофинансирования" (если лень самому... есть множество кредитных брокеров...они Вам все "разжуют").
4. Выставить самостоятельно собственную квартиру на продажу (тут Вас начнут атаковать риэлтеры и предлагать продать Вашу квартиру.... ИМХО, они абсолютно не нужны... продать - не так уж и сложно)..
5. Постоянно мониторить ситуацию по покупке 2ш-ки и... если... находится покупатель на вашу квартиру начинать зеркально оформлять обе сделки. На этом этапе (если Вы сам не практикующий в этой сфере юрист) Вам ...вероятно (придется платить) понадобится специалист, способный оценить чистоту сделки по покупке 2ш-ки (сорри...риэлтерам мало доверяю, большинство из них весьма безграмотны).
6. В случае положительной оценки специалиста по юридической чистоте приобретаемой квартиры, схема стандартная: залог или задаток - (есть разница в понятиях ... специалисты разъяснят)... и далее... банковская ячейка ... довнесение кредитных средств (если нужно)..., регистрация сделки... и т.д.
На истину в последней инстанции не претендую... ... все ИМХО.. все мы разные (эта схема лично мне подходит и была апробирована)...
Удачи))))
Lary
Навечно в списке
 
Сообщения: 3118
Регистрация: 12.12.2010
Город: Москва
Благодарил (а): 319 раз.
Поблагодарили: 245 раз.
Возраст: 60
Страны: 44
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #5

Сообщение zuza1977 » 09 дек 2011, 14:15

Lary

1.цены уже узнавал..

разница в оценке моей квартиры, находящейся в 12-этажке, данная двумя разными агентствами, составила 500-700 тысяч....примерную цену на двушку тоже узнавал..поэтому доплата , ясное дело, нужна будет,так как я хочу бОльшую площадь...вопрос в том, когда брать кредит: я думаю,что прям сейчас уже, чтоб деньги были под рукой (по-моему это более логично, чем бегать впохыхах и с выпученными глазами искать денег)..

2.самому продавать, без риэлтеров? эээ....ммммм.... без опыта в таких вопросах что-то не хочется...это ж не бизнес мой, где можно рискнуть, это - единственное ,что у меня есть..
плюс по Вашей схеме я продаю свою квартиру самостоятельно, а покупаю уже с помощью специалистов..непонятно
zuza1977
полноправный участник
 
Сообщения: 211
Регистрация: 25.05.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 17 раз.
Возраст: 46
Страны: 31
Отчеты: 4
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #6

Сообщение Lary » 09 дек 2011, 14:31

zuza1977

по вопросу кредита...
не уверен, что имеет смысл именно брать кредит заранее...по нему придется же %% платить..
есть банки, которые оформляют заем в виде кредитной линии, т.е. они Вам определяют некий лимит и Вы имеете возможность начать пользоваться кредитом (и соответственно платить %%) в определенный период...сейчас банки достаточно "затоварены пассивами" и достаточно активно продвигают свои кредитные (в т.ч. и ипотечные) продукты... так что.... если у Вас не испорченная кредитная история (отсутствует негативная информация в Бюро Кредитных историй) + нормальный текущий доход + некоторые дополнительные факторы (принимаемые кредитниками в рассчет) в порядке, то проблемы получить кредит практически нет (вот только условия такого кредита ....увы... оставляют желать лучшего...)

по продаже квартиры...
прикиньте, сколько с Вас захотят "содрать" риэлтеры...и за что??? В сделке купли-прподажи недвижимости все основные риски несет именно приобретатель... имеется куча "подводных камней"... от наличия выписанных когда-то из квартиры людей в никуда... до всяких технических заморочек (даже хорошие риэлтеры не всегда способны выяснить все эти обстоятельства)... м.б. даже имеет смысл страховать сделку по приобретению недвижимости (ИМХО), тем паче, если покупаемая квартира не первично приватизированна и имеет еще какие-то темные пятна...

И потом ... если Вы будете привлекать юриста (или все же риэлтера) к покупке 2ш-ки, то он автоматом будет сопровождать и продажу Вашей 1ш-ки (по крайней мере не "сдерет" с Вас именно за продажу...)
Lary
Навечно в списке
 
Сообщения: 3118
Регистрация: 12.12.2010
Город: Москва
Благодарил (а): 319 раз.
Поблагодарили: 245 раз.
Возраст: 60
Страны: 44
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #7

Сообщение Павлин » 09 дек 2011, 14:46

Соглашусь с Lary в том, что именно продавать свою можно и без кровососов. А риелтор в сделке (для оформления всяких бумажек) будет в любом случае - со стороны покупателя. А потом у Вас огромный плюс - чистая продажа. Тут и цену держать можно и привередничать - на Вас может может целая цепочка вырасти и Вы - ее главная часть...
Был Царь... была таможня... были контрабандисты...
За Державу обидно!.. ©
Аватара пользователя
Павлин
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 8657
Регистрация: 29.12.2007
Город: Москва
Благодарил (а): 527 раз.
Поблагодарили: 1031 раз.
Возраст: 63
Отчеты: 1
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #8

Сообщение Sual » 09 дек 2011, 15:00

zuza1977 писал(а) 09 дек 2011, 11:02:беру кредит (не ипотека) 2-3 миллиона в рублях лет на 5 (если кто знает в какой банк лучше обратиться, то буду признателен за наводку)

А в чём проблема с ипотекой-то? Кредит на просто так 1-1,2 млн в лучшем случае, процент порядка 22, если вы не давний клиент какого-то банка (судя по вопросу нет).
Три ляма разве что бандиты дадут.

Первый шаг вы правильно сделали, а вторым должно быть одобрение максимальной суммы ипотечного кредита под наилучшие проценты. А потом уж и квартиры выбирать-продавать.
Sual
почетный путешественник
 
Сообщения: 3957
Регистрация: 06.11.2008
Город: Москва
Благодарил (а): 48 раз.
Поблагодарили: 407 раз.
Возраст: 46
Страны: 27
Отчеты: 4
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #9

Сообщение 1979 » 09 дек 2011, 15:21

Sual писал(а) 09 дек 2011, 15:00:А в чём проблема с ипотекой-то?
не все квартиры можно купить с ипотекой, много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог
1979
почетный путешественник
 
Сообщения: 2285
Регистрация: 28.10.2010
Город: Москва
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 91 раз.
Возраст: 44
Страны: 22
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #10

Сообщение bulgarblog » 09 дек 2011, 16:11

Павлин писал(а) 09 дек 2011, 14:46: А потом у Вас огромный плюс - чистая продажа. Тут и цену держать можно и привередничать ..


чистая продажа, ИМХО, - это когда квартира свободна уже до сделки и юридически и физически. А в данном варианте - пока ТС не купит себе квартиру он не сможет никуда выписаться и переехать из своей. Так тут чистая альтернатива.
Jedem das Seine
Аватара пользователя
bulgarblog
полноправный участник
 
Сообщения: 203
Регистрация: 17.12.2009
Город: Москва\Солнечный Берег
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 14 раз.
Возраст: 47
Отчеты: 3

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #11

Сообщение Павлин » 09 дек 2011, 16:19

bulgarblog писал(а) 09 дек 2011, 16:11:
Павлин писал(а) 09 дек 2011, 14:46: А потом у Вас огромный плюс - чистая продажа. Тут и цену держать можно и привередничать ..


чистая продажа, ИМХО, - это когда квартира свободна уже до сделки и юридически и физически. А в данном варианте - пока ТС не купит себе квартиру он не сможет никуда выписаться и переехать из своей. Так тут чистая альтернатива.

Да, согласен, в этом виде альтернатива. Но если есть возможность куда-то выписаться и съехать, то было бы цимуснее...
Был Царь... была таможня... были контрабандисты...
За Державу обидно!.. ©
Аватара пользователя
Павлин
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 8657
Регистрация: 29.12.2007
Город: Москва
Благодарил (а): 527 раз.
Поблагодарили: 1031 раз.
Возраст: 63
Отчеты: 1
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #12

Сообщение SERG7777 » 09 дек 2011, 16:25

Тоже соглашусь с Lary. Риэлтор на этапе продажи не нужен, а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.
SERG7777
полноправный участник
 
Сообщения: 450
Регистрация: 07.01.2006
Город: Москва
Благодарил (а): 15 раз.
Поблагодарили: 40 раз.
Возраст: 65
Страны: 131
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #13

Сообщение Sual » 09 дек 2011, 17:20

1979 писал(а) 09 дек 2011, 15:21:не все квартиры можно купить с ипотекой, много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

Про это я в курсе, конечно. Стоит ли это разницы в 10% годовых в кредите, это 25 штук в месяц при кредите в З млн (если забыть, что его не дадут без ипотеки, по крайнем мере в одном банке)? По мне так нет.
Sual
почетный путешественник
 
Сообщения: 3957
Регистрация: 06.11.2008
Город: Москва
Благодарил (а): 48 раз.
Поблагодарили: 407 раз.
Возраст: 46
Страны: 27
Отчеты: 4
Пол: Мужской

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #14

Сообщение Fiora » 09 дек 2011, 20:48

Sual писал(а) 09 дек 2011, 17:20:
1979 писал(а) 09 дек 2011, 15:21:не все квартиры можно купить с ипотекой, много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

Про это я в курсе, конечно. Стоит ли это разницы в 10% годовых в кредите, это 25 штук в месяц при кредите в З млн (если забыть, что его не дадут без ипотеки, по крайнем мере в одном банке)? По мне так нет.

вы для начала попробуйте получить одобрение на кредит, сейчас банки резко свернули кредитные программы, ипотечные и подавно + % сильно подрос
Fiora
почетный путешественник
 
Сообщения: 2254
Регистрация: 28.01.2005
Город: der.Malinovka
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 14 раз.
Возраст: 84
Отчеты: 3

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #15

Сообщение Tolstun » 10 дек 2011, 05:22

много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог
- а Вам оно надо - покупать такую квартиру? Мало того, что она будет менее 3-х лет в собственности, так еще и при расторжении договора Вы получите ровно ту сумму, которая в нем стоит, а не ту, которую Вы реально заплатили. Для покупателя такая схема - натуральная подстава, ИМХО, потому что продавец решает свои проблемы за Ваш счет.
залог или задаток - (есть разница в понятиях ... специалисты разъяснят)...
- скорее всего, речь шла об авансе или задатке. Аванс - регулируется соглашением сторон, задаток - ГК, он в большей степени используется, когда надо подсадить одну из сторон на сделку, с него без серьезных санкций не соскочишь.
Аватара пользователя
Tolstun
активный участник
 
Сообщения: 542
Регистрация: 09.01.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 21 раз.
Поблагодарили: 69 раз.
Возраст: 49
Страны: 20
Отчеты: 13
Пол: Женский

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #16

Сообщение bulgarblog » 10 дек 2011, 10:35

SERG7777 писал(а) 09 дек 2011, 16:25: а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.


уже есть прецедент - когда люди брали квартиру по ипотеке на вторичке + банк потребовал страхование титула сделать. Люди купили квартиру а через несколько месяцев появились наследники самого первого хоязяина квартиры - после которого квартира уже была перепродана 5 раз за два года.

Суд присудил квартиру вернуть. Как оказалось юристы в банке проверили только последнего владельца квартиры. Страховая компания "МАКС" - где было сделано страхование титула - откровенно послало всех с их претензиями - и потерпевших и их банк. Думаю состояние людей понятно - приезжие, которые лишились квартиры+ надо по ипотеке отдавать 40(или даже 45 тыс) в месяц + надо снимать жилье. Людям повезло - что банк ("Национальный резервный") встал на их сторону. А банку и деваться было некуда похоже - так как предмет ипотеки - квартира был отсужен третьему лицу. Банк снизил платежи по ипотеке до 20 тыс. в месяц и стал судиться со страховой. Через два года дело было выиграно. Повезло.
Jedem das Seine
Аватара пользователя
bulgarblog
полноправный участник
 
Сообщения: 203
Регистрация: 17.12.2009
Город: Москва\Солнечный Берег
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 14 раз.
Возраст: 47
Отчеты: 3

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #17

Сообщение Tolstun » 10 дек 2011, 11:09

юристы банка всю подноготную квартиры узнают
- они никакую подноготную не узнают. Обычно они смотрят на наличие обременений и перепланировок, ну и на откровенный криминал.
Аватара пользователя
Tolstun
активный участник
 
Сообщения: 542
Регистрация: 09.01.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 21 раз.
Поблагодарили: 69 раз.
Возраст: 49
Страны: 20
Отчеты: 13
Пол: Женский

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #18

Сообщение Fiora » 10 дек 2011, 12:09

Tolstun писал(а) 10 дек 2011, 05:22:
много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог
- а Вам оно надо - покупать такую квартиру? Мало того, что она будет менее 3-х лет в собственности, так еще и при расторжении договора Вы получите ровно ту сумму, которая в нем стоит, а не ту, которую Вы реально заплатили. Для покупателя такая схема - натуральная подстава, ИМХО, потому что продавец решает свои проблемы за Ваш счет.

для этого существует расписка, являющаяся таким же обязательным документом в купле-продажи квартир, как сам договор. В расписке всегда пишут реальную цену и закладывают во вторую ячейку, оформленную на покупателя. Она также станет доступной только после получения свид-ва о собственности.

хотя, если есть из чего выбрать между кв более 3 лет и менее, я бы тоже выбрала более 3 лет.
Fiora
почетный путешественник
 
Сообщения: 2254
Регистрация: 28.01.2005
Город: der.Malinovka
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 14 раз.
Возраст: 84
Отчеты: 3

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #19

Сообщение Fiora » 10 дек 2011, 12:14

bulgarblog писал(а) 10 дек 2011, 10:35:
SERG7777 писал(а) 09 дек 2011, 16:25: а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.


уже есть прецедент - когда люди брали квартиру по ипотеке на вторичке + банк потребовал страхование титула сделать. Люди купили квартиру а через несколько месяцев появились наследники самого первого хоязяина квартиры - после которого квартира уже была перепродана 5 раз за два года.

Суд присудил квартиру вернуть. Как оказалось юристы в банке проверили только последнего владельца квартиры. Страховая компания "МАКС" - где было сделано страхование титула - откровенно послало всех с их претензиями - и потерпевших и их банк. Думаю состояние людей понятно - приезжие, которые лишились квартиры+ надо по ипотеке отдавать 40(или даже 45 тыс) в месяц + надо снимать жилье. Людям повезло - что банк ("Национальный резервный") встал на их сторону. А банку и деваться было некуда похоже - так как предмет ипотеки - квартира был отсужен третьему лицу. Банк снизил платежи по ипотеке до 20 тыс. в месяц и стал судиться со страховой. Через два года дело было выиграно. Повезло.

мда, присутствие наследства в истории кватиры - самый серьезный ахтунг, у нас дурацкое законодательство, наследник может претендовать на имущество без срока давности, если докажет, что не был уведомлен. Сколько внебрачных детей по России, которым "галантные" мужчины давали свою фамилию, подставляя в будущем свою семью и будущих покупателей имущества. Когда ищешь на вторичке квартиру, то у каждой второй наследство было. Какой бы ни была привлекательной квартира, такие лучше обходить стороной.
Больше всего меня забавляет наша рег.палата, вот зачем они столько времени регистрируют право собственности и берут за это деньги, если по сути выполняют секретарские услуги, не проверяя ничего. Но попробуй подай на них в суд
Fiora
почетный путешественник
 
Сообщения: 2254
Регистрация: 28.01.2005
Город: der.Malinovka
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 14 раз.
Возраст: 84
Отчеты: 3

Re: Однушку на двушку. Алгоритм?

Сообщение: #20

Сообщение SERG7777 » 10 дек 2011, 12:22

Tolstun писал(а) 10 дек 2011, 11:09:
юристы банка всю подноготную квартиры узнают
- они никакую подноготную не узнают. Обычно они смотрят на наличие обременений и перепланировок, ну и на откровенный криминал.
Давайте признаемся себе, что в принципе всем риэлторам( которые собирают справки), работникам ЖЭКа и паспортного стола(которые эти справки выдают) и др. абсолютно похеру и они не несут совсем никакой ответственности.
SERG7777
полноправный участник
 
Сообщения: 450
Регистрация: 07.01.2006
Город: Москва
Благодарил (а): 15 раз.
Поблагодарили: 40 раз.
Возраст: 65
Страны: 131
Пол: Мужской

След.



Список форумовРабота, Бизнес, Недвижимость, Спорт, Домашнее хозяйствоБизнес. Деньги. Недвижимость



Включить мобильный стиль