Однушку на двушку. Алгоритм?

[Tolstun]

всем риэлторам( которые собирают справки), работникам ЖЭКа и паспортного стола(которые эти справки выдают) и др. абсолютно похеру и они не несут совсем никакой ответственности.

- согласна 100%.
Fiora -

существует расписка, являющаяся таким же обязательным документом в купле-продажи квартир

- не согласна. Цена является существенным условием ДКП. Цена указана в договоре. Если появляется некий документ - читай - расписка, в которой указаны данные, отличающиеся от тех, что в ДКП, не думаю, что при споре суд примет его во внимание как доказательство цены, потому что в законе четко прописано, что должно быть в ДКП. Расписка в данном случае является подтверждающим недобросовестность сторон документом, и в таком случае выходит, что договор нужно признавать недействительным. И приводить стороны в состояние, в котором они были до заключения договора, то есть опять же: продавцу - квартира, покупателю - указанная в договоре сумма. А по расписке пусть покупатель отдельно судится с продавцом. Не знаю, есть ли судебная практика по таким делам, но думаю, что логика суда будет именно такой.

[Sual]

вы для начала попробуйте получить одобрение на кредит,

Если прочитаете внимательно с начала, то увидите, что это ровно то, что я советовал ТС.

Более того, если деньги под процент типа 10-13 не найти, то вобще не вижу смысла дёргаться при наличии своего жилья.

сейчас банки резко свернули кредитные программы, ипотечные и подавно + % сильно подрос

Да, действительно, то-то смотрю, у меня на работе в кабинете из шести человек трое заключили ипотечные сделки за последний месяц. Кран перекрыли так, что ужас просто

а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.

Ни хрена они конечно не узнают, но есть плюс, описанный выше, что банк потребует титульное страхование и если что, то будет вместе со своим клиентом давить на страховую компанию. А, скажем прямо, им есть чем надавить.

[SERG7777]

Я продавал квартиру ипотечнику. Мне понравилось, деньги получил очень быстро, да и деньги при закладке проверять не надо.

[Татьяна М.]

добрый день!
у меня есть однушка на пресне, а хочу купить двушку на Черемушках или планерной с использованием кредита..
тема для меня новая, поэтому можно ли несколько вопросов по алгоритму?

1. беру кредит (не ипотека) 2-3 миллиона в рублях лет на 5 (если кто знает в какой банк лучше обратиться, то буду признателен за наводку)
2. сразу же обращаюсь в риэлтерское агентство
3. а как решается вопрос, если покупатель на мою квартиру нашелся, а вариант для меня еще нет? где мне жить? совсем без жилья, на которое у меня нет никаких прав, оставаться не хочется, конечно же.. ..

зы написал примитивный алгоритм, чтоб было от чего плясать

Добрый вечер!
Для того что бы взять такие цифры в качестве потребительского кредита, придется обращаться в 3 банка (дадут по миллиону ), + грабительские проценты, думаю не менее 18 %, а если считать эффективную ставку , то поболее 20% набежит, поэтому этот вариант в топку..
Далее, небольшое разъяснение: человек собирающий справки и оформляющий документы- это не риелтор, это оформитель, так что эта услуга вам понадобится позднее, что скорее всего вам сделает автоматом ВАШ риелтор, ведущий вашу сделку..
По рекомендации ищете проверенного в боях человека, умеющего грамотно продавать (вашу квартиру) и умеющиего как-минимум грамотно торговаться при подборе квартиры для вас... Обсуждаете с ним подробно план продажи вашей квартиры и паралельно начинаете смотреть квартиру себе.. Все дурацкие советы про юристов- забудьте, фигня полная, вы же не судится собираетесь, а квартиру покупать, что бы потом в ней жить долго и счастливо.. Далее собираете пакет документов в 2-3 экземлярах для получения ипотечного кредита, в принципе в Москве 2-3 банка лидера, подаете туда документы и ждете одобрения (как лучше подавать и по каким программам- отдельная песня)..
К концу 3 недели, после проведенных мероприятий, вы будете более -менеее владеть ситуацией: Вам будет примерно понятна стоимость продажи вашей квартиры, банк озвучит сумму, которую вам даст в качестве кредита, вы уже будете понимать что именно сможете купить...
После внесения аванса за вашу квартиру, вы вносите аванс за выбранную и вперед на сделку...
Это вкраце, подробностей очень много и в каждом случае они разные, совершенно справедлив совет про квартиры с наследством в истории и тем более с заниженной суммой в договоре, постарайтесь этого избежать... Про историю квартиры надо рассматривать все подробно, т.к. и первичная приватизация не гарантия , могут совершенно случайно найтись люди-чьи права нарушены при этом, так что с историей- все рассматривать под лупой.. Ну это если коротенько...

[Fiora]

Давайте признаемся себе, что в принципе всем риэлторам( которые собирают справки), работникам ЖЭКа и паспортного стола(которые эти справки выдают) и др. абсолютно похеру и они не несут совсем никакой ответственности.

более того, риэлторы скорее скроют "косяки" в истории квартиры, чтобы клиент не соскочил, и сделка состоялась. "Их миссия - это комиссия" Ответственности ноль, договоры на "своднические" услуги, не более

[Tolstun]

риэлторы скорее скроют "косяки" в истории квартиры

- насчет риэлторов из агенств - уверена на 99%. Насчет частников уверена не так. ибо их хлеб - репутация и передача по цепочке от знакомого к знакомому. В любом случае, сама бы обязательно проверяла за риэлтором документы.

[Fiora]

Более того, если деньги под процент типа 10-13 не найти, то вобще не вижу смысла дёргаться при наличии своего жилья.

сколько людей, столько мнений, сегодня я бы дергалась и за больший %

сейчас банки резко свернули кредитные программы, ипотечные и подавно + % сильно подрос

Да, действительно, то-то смотрю, у меня на работе в кабинете из шести человек трое заключили ипотечные сделки за последний месяц. Кран перекрыли так, что ужас просто

я и не утверждала, что кран полностью перекрыли, подняли процент и сильно ужесточили требования к заемщикам.

[Fiora]

не согласна. Цена является существенным условием ДКП. Цена указана в договоре. Если появляется некий документ - читай - расписка, в которой указаны данные, отличающиеся от тех, что в ДКП, не думаю, что при споре суд примет его во внимание как доказательство цены, потому что в законе четко прописано, что должно быть в ДКП. Расписка в данном случае является подтверждающим недобросовестность сторон документом, и в таком случае выходит, что договор нужно признавать недействительным. И приводить стороны в состояние, в котором они были до заключения договора, то есть опять же: продавцу - квартира, покупателю - указанная в договоре сумма. А по расписке пусть покупатель отдельно судится с продавцом. Не знаю, есть ли судебная практика по таким делам, но думаю, что логика суда будет именно такой.

может быть, однако совсем бестолковым документом расписку не назову, она является доказательством, что расчет был-таки произведен, без нее продавец может подать на покупателя в суд, заявив, что квартиру продал, но за нее не расчитались. Не совсем ясно, что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5. Из 5 в расписке примет в качестве доказательства только 1, а на остальные 4 предложит отдельное судопроизводство? сомнительно, хотя я не юрист

[Sual]

Если появляется некий документ - читай - расписка, в которой указаны данные, отличающиеся от тех, что в ДКП,

Не совсем ясно, что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5.

Обычно же две расписки делают, одна строго на сумму ДКП, а вторая к этому ДКП отношения никакого не имеет, её никак не притянуть. А то так чего доброго покупетель пойдёт вычет налоговый получать с разными суммами в документах и спалит хату , всех закроют

сколько людей, столько мнений, сегодня я бы дергалась и за больший %

У меня тут арифметика строится на сравнении ежемесячных процентов и стоимости аренды. В исходном примере получается, что поначалу придётся гасить кредит с процентами 50-55 тыщ в месяц. При том, что если сдать свою и арендовать искомую квартиру, то затраты будут 10-15.

[Tolstun]

покупетель пойдёт вычет налоговый получать с разными суммами в документах

- насколько я знаю, для вычета нужно копию ДКП и свидетельства представлять.

прогнозируемой галопирующей инфляции тот, кто возьмет квартиру сейчас даже под высокий процент, легко его закроет в последующие годы

- это при условии, что банк не повысит ставку и работа/доход в условиях кризиса не накроется медным тазом. 2008 вспомните, сколько тогда ипотечников погорело.

Не совсем ясно, что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5. Из 5 в расписке примет в качестве доказательства только 1, а на остальные 4 предложит отдельное судопроизводство?

- думаю, что суд ее в таком случае как доказательство расчета по этому договору вообще не примет, потому что договор зарегистрирован, а расписка - нет. Суд сразу спросит - так сколько, дорогие друзья, вы РЕАЛЬНО платили за квартиру? Ах, 5?! Тогда в ДКП у вас неверная сумма стоит, то есть договор недействителен. Хотя я на таких делах не специализируюсь, практики по ним у меня нет, просто из логики исхожу. Хорошо б мнение профи почитать...

[Sual]

насколько я знаю, для вычета нужно копию ДКП и свидетельства представлять.

ДКП и свидетельство хорошо, конечно, но расписка в пакете играет роль кассового чека из магазина - потверждает, что расход был реально понесён. Без неё не вернут ничего. Инфа 100%

[Tolstun]

Sual - а Вы случайно не знаете,

что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5

?

[Зеленка]

В расписке обычно пишется, что деньги не за квартиру, а за неотъемлемые улучшения, произведенные в квартире( ремонт типа).В этом случае квартира не может быть изъята у Покупателя до момента выплаты всех полученных денежных средств.Сейчас уже пишутся не расписки, а обязательства, они более правильны юридически.
Еще в ДКП включается пункт о том,что
. Стороны, руководствуясь ст. 421 и ст. 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ со стороны ПРОДАВЦОВ, в том числе в случае нарушения имущественных и прочих прав третьих лиц, или по другим основаниям, возникшим после исполнения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

[Tolstun]

На мой взгляд, вся эта красота:

Стороны, руководствуясь ст. 421 и ст. 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ со стороны ПРОДАВЦОВ, в том числе в случае нарушения имущественных и прочих прав третьих лиц, или по другим основаниям, возникшим после исполнения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

будет действительна только в случае добросовестности продавца и если у него есть деньги. Представим, что продана квартира с нарушением прав на приватизацию несовершеннолетних. Вы думаете, что суд и опека будут ждать, пока продавец купит покупателю новое жилье? А несовершеннолетнего куда девать? И не забываем, что договор может быть признан не только недействительным, но и ничтожным, а это другие последствия.

[Зеленка]

Для того, чтобы не купить квартиру с подобной проблемой, надо проверять ее историю и не покупать проблемных квартир, делается это не так уж и трудно, всю подноготную можно отыскать. А если добросовестный Продавец, но денег уже нет, то статьи эти прекрасно действуют.

[Fiora]

Для того, чтобы не купить квартиру с подобной проблемой, надо проверять ее историю и не покупать проблемных квартир, делается это не так уж и трудно, всю подноготную можно отыскать. А если добросовестный Продавец, но денег уже нет, то статьи эти прекрасно действуют.

это как раз самое сложное, расширенная выписка не дает полной картины истории квартиры

[Татьяна М.]

В расписке обычно пишется, что деньги не за квартиру, а за неотъемлемые улучшения, произведенные в квартире( ремонт типа).В этом случае квартира не может быть изъята у Покупателя до момента выплаты всех полученных денежных средств.Сейчас уже пишутся не расписки, а обязательства, они более правильны юридически.
Еще в ДКП включается пункт о том,что
. Стороны, руководствуясь ст. 421 и ст. 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ со стороны ПРОДАВЦОВ, в том числе в случае нарушения имущественных и прочих прав третьих лиц, или по другим основаниям, возникшим после исполнения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

Сейчас буду Вас расстраивать...
Расписка- это факт получения денег, на практике является единственным документом между физическими лицами о произведенных расчетов, именно этот факт будет учитыватся судом, а гарантийное обязательство не дает понимания о получении продавцом каких либо денег, в случае судебного разбирательства обяжут выплатить только суммы указаные в расписке. По гарантийному обязательству придется открывать дополнительное судопроизводство и не факт, что суд будет на вашей стороне..
По второму предложению:
Если Договор купли-продажи квартиры будет признан судом ничтожным или недействительным, то и пункты этого договора будут автоматом недействительны.. Так что к сожалению ни тот ни другой вариант не является правильным..
Только полная стоимость в договоре и как можно меньше переходов права...

[Зеленка]

Я совершенно не расстроилась.
Есть практика в подобных делах.По поводу расширенной выписки...
Надо брать не выписку расширенную, а запросы в МВД.

[Fiora]

Я совершенно не расстроилась.
Есть практика в подобных делах.По поводу расширенной выписки...
Надо брать не выписку расширенную, а запросы в МВД.

есть официальная практика таких запросов?
МВД, как я понимаю, может только опровергнуть или подвердить судебные дела по объекту и не выбывал ли кто из кв на зону, да?
А как быть с психушками? Их по России великое множество, единой базы данных нет, из диспансера по адресу кв может быть все чисто, но стоит на учете где-то в другом месте или городе.
А как быть с наследниками? кто подвердит, что у умершего дедули не было второй семьи, где дети официально на него оформлены?

[Зеленка]

Есть практика неофициальных запросов, всегда дают больше инфы, чем в паспортном столе.
С психушками,как и с наркологами, кстати, проще,запросы по всем адресам прописки и всё.
С наследниками сложнее, но тоже проверяемо.
Если негативно подойти к вопросу, то и олень медведем покажется.В конце концов никто не отменял титульное страхование.За КАСКО же многие платят, ну и тут можно заплатить.