Рантье: квартира или депозит?

[КУКУМБЕР]

объективно рублевый депозит выигрывает последние годы.может быть даже лет 10.

От себя добавлю - будет выигрывать и дальше. Т.к. население будет уменьшатся, а количество квартир будет расти. А если падает спрос и растет предложение, то однозначно и аренда жилья будет падать.

"минус" размер Население в лучшем случае будет стагнировать, причем так же будут умирать "моногорода" по факту закрытия отработавших свое и малорентабельных предприятий, соответственно крупные города получат приток населения -"плюс", агрохолдинги ведут активную экспансию с новыми агротехнологиями, что приведет к разорению и вытеснению частных сельхозпроизводителей и переток их в города "это плюс". Строители уже уменьшили объемы строительства жилой недвижимости уже на 25%- "плюс", 40% жилого фонда постройки до 1960г-будет выходить из оборота в ближайшие 10-15 лет -"плюс". Деньги на рынке дешевеют, ОФЗ 10лет- инфляция+2,5% в рублях расхватали как горячие пирожки.
Думаю, что недвижимость после текущей коррекции будет прирастать в цене в размере годовой инфляции, соответственно 5-6% в чистой на аренде в рублях- при низкой валотильности к доллару, это очень неплохо на плече от 10 лет.
зы
С текущей позиции- не вижу инвестинтереса для массового захода в недвижимость, только точечно под актуальный объект, вынос по акциям с дивидентной историей будет гораздо интересней (но после небольшой коррекции от текущих уровней)=ИМХО

[Agent00x]

Население в лучшем случае будет стагнировать, причем так же будут умирать "моногорода" по факту закрытия отработавших свое и малорентабельных предприятий, соответственно крупные города получат приток населения -"плюс", агрохолдинги ведут активную экспансию с новыми агротехнологиями, что приведет к разорению и вытеснению частных сельхозпроизводителей и переток их в города "это плюс". Строители уже уменьшили объемы строительства жилой недвижимости уже на 25%- "плюс", 40% жилого фонда постройки до 1960г-будет выходить из оборота в ближайшие 10-15 лет -"плюс".

Я конечно дико извиняюсь, но у жителей дохлых моногородов и умирающих деревень деньги-то есть на покупку квартир? Нет и не будет. Поэтому они будут тихо доживать до смерти в своих населенных пунктах. Для справки - даже в кризисный 2015г. построено больше миллиона квартир. Ну будут строить по 800 тыс. За пять лет это 4 млн. новых квартир. А население уменьшается.
ЗЫ. Я живу в доме 1964г.(кирпичный), да он еще сто лет простоит. В городке есть дом 1835г. и там живут до сих пор.

[КУКУМБЕР]

Я конечно дико извиняюсь, но у жителей дохлых моногородов и умирающих деревень деньги-то есть на покупку квартир? Нет и не будет. Поэтому они будут тихо доживать до смерти в своих населенных пунктах.

денег конечно нет и они то будут доживать, а вот их дети приедут в большой город работать и жить в основном на съемном жилье, у нас в Ростовской области не самой "бедной" тому пример явственный- шахтерские города умерли, а дети в Ростов приехали (в т.ч. из круга моих знакомых и коллег), дети сельских жителей - "тушкой-чучелом" все в Ростове оседают (живых примеров из моих студентческих однокашников 95% сельских остались в Ростове или по др.Городам).

Я живу в доме 1964г.(кирпичный), да он еще сто лет простоит. В городке есть дом 1835г. и там живут до сих пор.

У нас в городе весь центр в таких "домах"- "Времен Очаковских..." - кривых-косых просевших-аварийных, те что не памятники- на снос потихоньку, Хрущебы имеют аммортизацию уже по факту 80-90% ну постоят еще 10-15 лет и содержать их будет достаточно дорого, если вспомните начало "Эры приватизации" жилой недвижимости, то в первую очередь под приватизацию в начале 90-х пустили именно 5-и этажные хрущебы - плюс их расположение в центре городов, т.е. это однозначно выбывающие кв. метры
зы
Повторюсь- что сверхдоходов рынок недвижимости более не принесет- эффект "низкой базы" остался в начале 2000-х, сейчас- стагнация с ростом инфляции в одном сегменте рисковости (т.е. я не беру в сравнение разничу в стоимости нулевой цикл с вторичной новостройкой), а доход в 5-6% скоро будет весьма заманчивый, но мне кажется что его Государство еще отожмет (как легко аминистрируемый налог).- посмотрите- Европа уходит в минусовые ставки- Нонсенс!

[4apa]

Европа уходит в минусовые ставки- Нонсенс!

Ну не совсем нонсенс, еще в конце 60-х годов такую ситуацию прогнозировали и описывали

Я конечно дико извиняюсь, но у жителей дохлых моногородов и умирающих деревень деньги-то есть на покупку квартир? Нет и не будет. Поэтому они будут тихо доживать до смерти в своих населенных пунктах.

денег конечно нет и они то будут доживать, а вот их дети приедут в большой город работать и жить в основном на съемном жилье, у нас в Ростовской области не самой "бедной" тому пример явственный- шахтерские города умерли, а дети в Ростов приехали (в т.ч. из круга моих знакомых и коллег), дети сельских жителей - "тушкой-чучелом" все в Ростове оседают (живых примеров из моих студентческих однокашников 95% сельских остались в Ростове или по др.Городам).

Я живу в доме 1964г.(кирпичный), да он еще сто лет простоит. В городке есть дом 1835г. и там живут до сих пор.

У нас в городе весь центр в таких "домах"- "Времен Очаковских..." - кривых-косых просевших-аварийных, те что не памятники- на снос потихоньку, Хрущебы имеют аммортизацию уже по факту 80-90% ну постоят еще 10-15 лет и содержать их будет достаточно дорого, если вспомните начало "Эры приватизации" жилой недвижимости, то в первую очередь под приватизацию в начале 90-х пустили именно 5-и этажные хрущебы - плюс их расположение в центре городов, т.е. это однозначно выбывающие кв. метры

Это при условии что следующие 20 лет ничем не будут отличаться от предыдущих, а вот я вижу другие примеры, когда успешный житель города едет за город и там прекрасно развивает бизнес, а не условная "нищета" из заброшенных поселков формирует слой покупателей недвижимости в городах, а это уже совсем другой прогноз развития ситуации с недвижимостью в следующие 10 лет. Да и "пенсионеры" будущих поколений более продвинутые и поедут доживать за город, сдав свое жилье в городе.

[Отто Пырьев]

Вот забавно - все сравнивают нынешние депозиты и доход от сдачи квартир, забывая об очевидных тенденциях- проценты по депозитам сокращаются еженедельно , а рынок аренды относительно стабилен после спада в кризис. Какой процент по рублёвым депозитам будет осенью - 5-6%???
А когда рано или поздно цб опустит ставку до 4-5%? Депозиты будут по сколько?

[Kirill Vlasoff]

Вот забавно - все сравнивают нынешние депозиты и доход от сдачи квартир, забывая об очевидных тенденциях- проценты по депозитам сокращаются еженедельно , а рынок аренды относительно стабилен после спада в кризис. Какой процент по рублёвым депозитам будет осенью - 5-6%???
А когда рано или поздно цб опустит ставку до 4-5%? Депозиты будут по сколько?

4-5% это, мне кажется, все-таки чрезмерный оптимизм.
да и если сравнивать, то надо сравнивать тогда уж с новой покупкой и новой сдачей.
что-то мне сдается, что обычных 5-6% с рынка получить будет сложно. цены на недвигу, конечно, скорее вниз, но на ликвидные/хорошо сдаваемые
объекты вниз совсем чуть-чуть. а вот новые арендаторы на рынке, полагаю, будут душить.
но, а целом, разница в % получаемой с рентной недвиги и с рублевых депозитов уменьшается, это факт.

[КУКУМБЕР]

Думаю что от горизонта 5-7 лет при стагнирующей экономики России и зажимаемой ЦБ инфляции, отсутствия роста производительности труда (основная причина технологическая отсталость производств, отсутствие массового производства высокотехнологических товаров и отсталость бизнес процессов - стоит ориентироваться на пассивный доход по любым инструментам в районе 2,5-3%- мы становимся "японией" в этом плане (роста экономики) я она такова уже 30лет.

[Kirill Vlasoff]

Думаю что от горизонта 5-7 лет при стагнирующей экономики России и зажимаемой ЦБ инфляции, отсутствия роста производительности труда (основная причина технологическая отсталость производств, отсутствие массового производства высокотехнологических товаров и отсталость бизнес процессов - стоит ориентироваться на пассивный доход по любым инструментам в районе 2,5-3%- мы становимся "японией" в этом плане (роста экономики) я она такова уже 30лет.

любопытствую, а кто мешает ориентироваться на доход выше, выйдя на рынки прекрасных стран с массовым производством высокотехнологичных товаров?
давайте не будем лукавить - в евро/долларовой зоне больший % чем у нас получить очень сложно.

[КУКУМБЕР]

любопытствую, а кто мешает ориентироваться на доход выше, выйдя на рынки прекрасных стран с массовым производством высокотехнологичных товаров?
давайте не будем лукавить - в евро/долларовой зоне больший % чем у нас получить очень сложно.

Своим постом я хотел указать на два фактора которые давят на рентный доход-
1)

Думаю что от горизонта 5-7 лет при стагнирующей экономики России ... отсутствия роста производительности труда (основная причина технологическая отсталость производств, отсутствие массового производства высокотехнологических товаров и отсталость бизнес процессов

это стагнирование размеров з/п и отсутствие увеличения колличества рабочих мест, результат -отсутствия ростущего спроса на аренду недвижимости, на фоне переизбытка предложение- снижение цен на аренду;
2)

зажимаемой ЦБ инфляции.

на фоне избытка ликвидности- уменьшение стоимости денег
Вот и будем иметь %% как в Европе но только в более рисковых- рублевых активах

[Kirill Vlasoff]

на фоне избытка ликвидности- уменьшение стоимости денег
Вот и будем иметь %% как в Европе но только в более рисковых- рублевых активах

если в России произойдет стабильное уменьшение инфляции то рублевые активы неизбежно станут менее рискованными.

[Toxic_Avenger]

Это, кстати, не факт. Есть страны с госрегулированием цен, активы которых всё равно очень рискованные. Там оф. инфляция может пару лет быть ничтожной, зато потом разовая девальвация раза в полтора, и аля-улю.

[Kirill Vlasoff]

Это, кстати, не факт. Есть страны с госрегулированием цен, активы которых всё равно очень рискованные. Там оф. инфляция может пару лет быть ничтожной, зато потом разовая девальвация раза в полтора, и аля-улю.

полагаю, в таких странах и пассивный доход побольше чем 2-3% -))

[Anдреi]

С Китаем и прочим зарубежьем уходим в

Аренда/покупка недвижимости за рубежом

[ZEWS]

Вот забавно - все сравнивают нынешние депозиты и доход от сдачи квартир, забывая об очевидных тенденциях- проценты по депозитам сокращаются еженедельно , а рынок аренды относительно стабилен после спада в кризис. Какой процент по рублёвым депозитам будет осенью - 5-6%???
А когда рано или поздно цб опустит ставку до 4-5%? Депозиты будут по сколько?

Вообще, при сравнении двух альтернатив : депозит или квартира, я бы большее внимание уделял не сравнению процентов ( 5 или 6, 7 или 9) - а оценивал риски и потенциал самого тела( цены квартиры или цены денег на депозите).
Что толку выигрыш 2-3% в доходности одного из инструментов, если риски изменения самого тела измеряются десятками %.

[Kirill Vlasoff]

Что толку выигрыш 2-3% в доходности одного из инструментов, если риски изменения самого тела измеряются десятками %.

ну так они, эти риски, есть и там и там.
не думаю что риски депозита в топ-20 чем-то отличаются от покупки новой квартиры в хорошем р-не.
да и затрудняюсь даже как их корректно оценить в цифрах.

[pups]

не думаю что риски депозита в топ-20 чем-то отличаются от покупки новой квартиры в хорошем р-не.
да и затрудняюсь даже как их корректно оценить в цифрах.

Да, в цифрах трудно оценить. Риск потери тела можно оценить в событиях - девальвация (если депозит в рублях), сильное изменение правил валютного регулирования - отмена хождения валюты, заморозка валютных вкладов на N лет , пересчет валютного вклада по 60 копеек за доллар (это для валютного депозита).
Для недвижимости - национализация жилья и\или конфискация излишков жилплощади, работа по городу крупнокалиберной артиллерии и\или авиации, землетрясение.
Понятно, что практически все события крайне маловероятны, но тем не менее вероятность их наступления отличается от нулевой

[Kirill Vlasoff]

Да, в цифрах трудно оценить. Риск потери тела можно оценить в событиях - девальвация (если депозит в рублях), сильное изменение правил валютного регулирования - отмена хождения валюты, заморозка валютных вкладов на N лет , пересчет валютного вклада по 60 копеек за доллар (это для валютного депозита).
Для недвижимости - национализация жилья и\или конфискация излишков жилплощади, работа по городу крупнокалиберной артиллерии и\или авиации, землетрясение.
Понятно, что практически все события крайне маловероятны, но тем не менее вероятность их наступления отличается от нулевой

ну так большая часть этих событий имеет один вектор что для депозитов, для недвижки.
сомневаюсь, что при национализиции жилья с депозитами, особенно валютными будет зашибись. тем более при работе артиллерии -)

[ZEWS]

Что толку выигрыш 2-3% в доходности одного из инструментов, если риски изменения самого тела измеряются десятками %.

ну так они, эти риски, есть и там и там.
не думаю что риски депозита в топ-20 чем-то отличаются от покупки новой квартиры в хорошем р-не.
да и затрудняюсь даже как их корректно оценить в цифрах.

О том и речь, что основное внимание стоит уделить рискам Тела Инвестирования, а не сравнивать 1-2% разницы в доходности.
Что значит не отличаются? Отличаются и очень сильно. Не говоря что менее рискованное или более - это разные сферы, поэтому акцент инвестор должен сделать в анализе рисков тела инвестирования.
Что значит корректно сравнить?
Если вы оцениваете что недвижимость упадет в ближайший год на 20% - то нет никакого смысла радоваться стабильности арендных платежей в 5% годовых.
А если оцениваете что недвига вырастет на 20% - то можно довольствоваться хоть 2% годовых от аренды.

[ZEWS]

ну так большая часть этих событий имеет один вектор что для депозитов, для недвижки.
сомневаюсь, что при национализиции жилья с депозитами, особенно валютными будет зашибись. тем более при работе артиллерии -)

Это еще почему один вектор?
Ничего подобного.
Полно ситуаций, когда векторы разные будут.
Например полных крах валюты - в случае депозита будет означать почти полную потерю актива, и никак не скажется на потере актива, если вы владеете квартирой.

И наоборот. Цены на квартиру могут упасть в несколько раз до себестоимости в 50 - 100 000 за 1 м2, и при этом депозит останется более менее стабильным как актив.

[Kirill Vlasoff]

Полно ситуаций, когда векторы разные будут.
Например полных крах валюты - в случае депозита будет означать почти полную потерю актива, и никак не скажется на потере актива, если вы владеете квартирой.

И наоборот. Цены на квартиру могут упасть в несколько раз до себестоимости в 50 - 100 000 за 1 м2, и при этом депозит останется более менее стабильным как актив.

во-первых, сравнивая % мы говорим по большей части все-таки про рублевые активы (% по валютным депозитам уверенно приближаются к 0).
во-вторых, даже если мы говорим о валюте, то где крах валюты, там и отжим инвестиционных квартир. да, может не совпасть. а может совпасть. а может в разной степени совпасть.
оценить вероятность таких черных уток совершенно, на мой взгляд, невозможно. и я бы условно считал, что вероятности больших внерыночных потерь по обоим инструментам примерно одинаковы.
валюта в этом смысле, конечно, ведет себя чуть иначе. по мне так это более консервативный и надежный инструмент. но % по нему, как я и говорил, близок к 0. да, в случае негатввных сценариев валюта возьмет
свое, но в умеренных и позитивных - будет в минусе.