УК или ТСЖ

[rty9000]

Обслуживаемся в УК "Уютный дом", вроде особых нареканий нет, за квартиру площадью 90 кв.м.(прописано три человека) плачу сейчас примерно 7000 с газом, электричеством и охраной).
Вчера принесли пачку бумаг-заявление и еще что то, предлагают создать ТСЖ. Кроме названия Звездочка никой особой информации не извлек. Инициаторы тоже неизвестны мне, кроме одной соседки. Это соседка уже лет десять старшая по подъезду и все жизнь связвна с ЖЭКами и подобными организациями.
Что делать?
Подписать бумаги и забыть?
Или не подписывать?
Но это не поможет, если все подпишут.
Кто как обслуживается и что лучше, УК или ТСЖ?

[Танцующая]

Это просто разные формы управления.
Вам, наверное, принесли бюллетень для голосования. Это называется заочное голосование. Очное невозможно, так как никогда нужного количества для кворума не соберется.
В бюллетене вы будете голосовать:
1. за смену формы управления - на ТСЖ
2. за выбор председателя и правления

По сути ТСЖ лучше, так как жильцы могут и даже обязаны сами контролировать работу своего товарищества. Кстати, при этом ТСЖ может не само управлять, а опять же доверить это УК. Просто все деньги остаются в ТСЖ, правление их распределяет. Вопрос эффективности зависит от того, с какой целью началась вся эта реорганизация: улучшить и сэкономить или спизд...
Но на этот вопрос ответа нет.

Проблема в том, что никто из жильцов этим не хочет заниматься, собственникам по большому счету все равно, пока не начнут требовать непомерных квартплат. Но тогда уже может стать поздно что-то менять.
Вся эта история - дело очень муторное, особенно если имеющаяся УК не захочет дом отпускать.
Если в вашем доме есть инициативные люди, которые реально хотят контролировать происходящее в доме, то честь им и хвала.
Но разобраться самому не мешало бы, просто потратить какое-то время на это. Ведь наш дом - наша крепость. А у нас народ считает, что дом начинается от порога квартиры. Это уже давно не так. Став собственником своего шалаша, мы становимся ответственными и за весь дом, и никто его проблемы решать не будет.

[KageDono]

Поделюсь своим опытом. ТСЖ это не только форма управления домом, но еще и содержание бухгалтера, управляющего и нного количества человек. В Мск было модно пару лет назад создавать ТСЖ, делалось это все под предлогом того что УК и Жэки не добросовестно выполняют свои функции. Привело все это к удорожанию обслуживания(у меня лично в доме) при том же качестве услуг. Мой вам совет - если все устраивает в УК - обслуживайтесь в УК, если нет - создавайте ТСЖ.

[Cutie Pie]

В Мск было модно пару лет назад создавать ТСЖ, делалось это все под предлогом того что УК и Жэки не добросовестно выполняют свои функции.

Поясню, в Мск это не было модно, это было сделано добровольно-принудительно по приказу Бирюкова. В нашем доме было создано ТСЖ таким образом вообще без ведома жильцов, о чём узнали только в 2011 году по весне. ТСЖ было ликвидировано вот только две недели назад...
С одной стороны, бирюковскую администрацию можно понять, тогда закон позволял взять дом на обслуживание только через создание ТСЖ как юридического (или аналог - ЖСК), а далее можно было выбрать 3 типа управления:
- непосредственно самим ТСЖ с содержанием своего штата, ведением расчётного счёта и прочими геммороями
- Правление ТСЖ заключает договор с ДЭЗом
- Правление заключает договор с частной УК.
Где-то с год назад были внесены поправки в федеральный закон. Теперь ТСЖ как форма юридического лица обязательно к созданию только в случае 1 формы управления. А остальные две могут быть реализованы и без создания юрлица. Причём могут быть реализованы, опять же, двумя путями: решением общего собрания жильцов (это когда кворум собственников есть и они проголосовали за, например, передачу управления в ДЭЗ, тогда остальные обязаны подчиниться) или заключением индивидуальных договоров (это труднее, но в законе допускается).

К случаю ТС скажу следующее. В это надо вникнуть подробнее в случае с вашим домом. Здесь обширная почва для злоупотреблений. Вряд ли ваши инициативные старушки смогут управлять домом. Скорее вам лучше в составе имеющегося уже ТСЖ (у вас уже ЕСТЬ тсж, изучите внимательно бумаги и все правоутсанавливающие документы) создать контрольно-ревизионную группу из этих вот инициативных старушек и делигировать им полномочия бухгалтерского и технического аудита. Это значит, что они смогут запрашивать выписки в банке по движениям на расчётном счёте (а он у юридического лица есть), смогут обращаться в вашу УК за результатами технических экспертиз и прочая дребедень. Поживите в таком режиме пару лет. Если будут выявлены нарушения, то уже будете решать, что делать дальше. Если нет, то зачем что-то менять? Но я на 90% уверена, что бабульки сольются...

[rty9000]

Я понимаю, что люди пытающиеся создать ТСЖ решают только свои задачи и им плевать на проблемы других. Возможно, они хотят просто заработать. Я их вообще не знаю, кроме одной женщины, нашей старшей по подъезду. Она и вся ее семья всю жизнь работают в сфере ХКХ, им это нравится.
Я не такой активный общественник, чтоб ходить по подъезду, уговаривать людей голосовать против, да мне это и не надо. Конечно, наша УК не идеал и цены каждый месяц добавляют, но где гарантия, что ТСЖ будет лучше.
В общем, нгадо влезать самому, чтоб понять что там происходит, а мне так не хочется...

[Танцующая]

бабульки сольются

Ну, подводных камней здесь масса. Например: лучший вариант - есть костяк, который реально хочет сделать лучше и дешевле промежуточный вариант - есть желание попробовать, и исходит оно от жителей дома худший вариант - есть желание поживиться за счет собственников, для чего заинтересованные сторонние или местные лица взбутетенили тех самых бабулек, а может и заинтересовали их материально. Основная беда в том, что жильцы разобщены, с соседями-то не всегда знакомы, что уж говорить про весь дом. В связи с этим, никакого собрания зачастую и вовсе не проводят, сочиняют липовый протокол, по нему забирают дом. Усё. И каждый думает: я не голосовал за это ТСЖ (УК), но наверное другие голосовали. Да и не хотят связываться. Это же время, напряжение серых клеточек и проч. Тем более, есть устойчивое мнение: от меня ничего не зависит, что Петлюра, что Махно - один хер. И здесь можно провести аналогию с государством, его управлением и нашим участием в нем...

[rty9000]

И здесь можно провести аналогию с государством, его управлением и нашим участием в нем...

Я согласен, что мы сами выбираем, как нам жить. Но не хочу я влезать в эти дебри, я даже счет-фактуру свою не смотрю, вроде за рамки не выходят и все. А если влезать, по каждой строке можно опротестовывать.

[Cutie Pie]

rty9000,

для начала посмотрите те документы, что они вам принесли. ПоймИте, что у вас там уже есть (а УЖЕ есть у вас, скорее всего, собственно само ТСЖ, зарегистрированное в налоговой, и, скорее всего, есть договор от имено Председателя ТСЖ с вашей текущей УК). Затем попытайтесь понять, что вы хотите видеть.
Затем открывайте 189-ФЗ (Жилищный кодеркс РФ) http://www.consultant.ru/popular/housing/55_22.html
а именно Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
часть 2

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Посмотрите, какую повестку дня предлагают на голосование ваши инициативщики.
Затем обсуждайте свои мысли с представителями инициативной группы.

При чём здесь ходить по квартирам, убеждать кого-то против???

[097MCN]

У нас в Эстонии много лет назад добровольно-принудительно все дома организовались в ТСЖ или "квартирные товарищества".
Никаких мутных управляющих компаний нет.
Во всех домах каким-то образом смогли найти председателей. Где-то хорошие, где-то не очень, но всех выбирают на общем собрании.
Насколько я знаю, в Казахстане то же самое. И других путей обойти воровство нет.
Сами смотрите, что выгоднее. Платить небольшую зарплату председателю, которого сможете контролировать, либо оплачивать миллионные дивиденды топ-менеджеров УК.
Или организуйте ТСЖ, или продолжайте кормить жуликов и ругать за это Путина. Наверно ждете, когда Путин издаст указ и для каждого дома найдет председателя.

[Танцующая]

Но не хочу я влезать в эти дебри,

Дык, никто не хочет. Ушлые граждане этим пользуются и начинают доить. У меня знакомые сейчас за квартиру типа вашей платят 15 штук в месяц. Большая часть этой суммы - жилищные платежи, то есть на коммуналка (вода, отопление, лифты), а уборка, капремонт, вывоз мусора и проч. И это золотое дно! Ведь документов, подтверждающих, что с вашего двора вывыезли 50 самосвалов снега, можно нарисовать сколько угодно, а на самом деле будет только один самосвал, и так далее. Обычно в новых домах ТСЖ создается на этапе строительства, и тут уже возможны только перевыборы председатели и правления, а это отдельная история. В вашем же случае я бы не стала огульно утверждать, что

люди пытающиеся создать ТСЖ решают только свои задачи и им плевать на проблемы других

Существуют ТСЖ с очень адекватным управлением. Деньги берутся за реальные дела. Такому дому везет, что он в крепких руках хозяина. Повезет ли вам, прогнозировать сложно. Но "влезть в дебри" хотя бы на первоначальном этапе не лишнее. Это же вам дом, ваши деньги. Пока не будет этого понимания, нас буду трахать и дальше, в нашем доме, в нашей стране.

[Cutie Pie]

Ну, подводных камней здесь масса.

конечно масса, как и везде. Поэтому, в этом деле ГЛАВНОЕ - читать первоисходники, т.е. закон, а не руководствоваться эмоциями. Я уверена, что бабульки в случае ТС руководствуются эмоциями и искренней верой, что они "шмогут лучше", не представляя себе, что работа ТСЖ это не просто трансляция квитанций от поставщиков услуг к жильцам, это огромная работа. Поэтому, если бабльки хотят начать вникать, пусть опробуют себя в роли ревизоров, тоже работы будь здоров - требуется и время, и самодисциплина, и мозги. Если там разберутся, значит смогут и ТСЖ для управления сбацать со временем

Основная беда в том, что жильцы разобщены, с соседями-то не всегда знакомы, что уж говорить про весь дом. В связи с этим, никакого собрания зачастую и вовсе не проводят, сочиняют липовый протокол, по нему забирают дом. Усё.

Вы знаете, когда я въехала в свой дом, тоже думала, что эта проблема главная. Однако, моя беда оказалась в другом. 90% собственников в моём доме - это престарелые люди и которые думаю, что стать Председателем правления - это почётно, и каждый, кто хочет быть председателем - будет делать эту работу бесплатно. Люди элементарно не готовы платить за ведение хозяйственной деятельности. Понимаете, когда я озвучила это, то у нас вышли такие инициативщики. Один говорит "я бухгалтер", другой "я - инженер по геологическим изысканиям", третий - "я инженер по проектированию состем водоснабжения". Хорошо, говорю, готов ли каждый из вас провести техническую экспертизу состояния дома по своему профилю? Нет, отвечают, подрядчик нужен, оборудование, ПО, пятое десятое. Хорошо, говорю, будет подрядчик, напишет отчёт. Готов ли каждый из вас взять отчёт на экспертизу и дать квалификационное заключение, о том, что в отчёте нет полной хуйни? Нет, уже замялись...
Я по своему направлению говорю, вот я лично могу взять на контроль системы видеонаблюдения и системы технического учёта электроэнергии, наладим систему технического учёта, можно будет далее наладить оптимизацию энергопотребления. Надо нам такое? Безусловно надо. Более того, есть уже 1 дом, который полностью сделал такую вещь. Им правительство Москвы субсидии всякие давало вместе с премиями за самый энергоэффективный дом Москвы. Все загорелись, да, надо, надо такую шнягу. Ну дык, говорю, у них главный инженер в этом ТСЖ получают под сотню зарплату по штатному расписанию (справедливости ради, главный нженер там отвечает за все инженерные системы дома) Все сразу поникли.... Так что проблема в том, что люди не готовы платить. Все ждут, что само по себе сделается, бесплатно.
Ну и есть группа товарищей, которые, конечно же, займут перпендикулярную позицию любому начинанию. Типа "а баба Яга против!"

[rty9000]

Существуют ТСЖ с очень адекватным управлением.

Наверное, это так. Хотя кроме адекватных ТСЖ существуют и неадекватные, их часто показывают по разным криминальным хроникам.
Делать нечего, начну изучать документы.
Кстати, наши инициативщики совсем не пенсионеры....

[Cutie Pie]

Наверное, это так.

у моей мамы нормальное ТСЖ в Питере. Причём начиналось всё не очень прятно. Дом 2004 года, ТСЖ было создано застройщиков и 2 года там сохранялся председатель от застройщика, потом председатель был перевыбран и выбрана какая-то тётка. Тётка управляла хорошо, сдала нежилые помещения в аренду, стоянку сделала и тоже сдала, но были выявлены злоупотребления. В частности, у нё муж работал в администрации города и провёл облагораживание территории за счёт бюджета, а с жильцов собрали за это деньги Было что-то ещё, не помню точно. В итоге, началось судейство. Но вроде бы всё нормально теперь. Другой председатель вроде бы не злоупотребляет, всё делается, денег платят не очень много, все довольны.

[Evgeny Rodichev]

Три разных квартиры в Москве - личные впечатления:

1. Идеальная УК (тьфу-тьфу-тьфу) ... Счета на оплату умеренные, дом, дворы в идеальном состоянии.
2. Поганая УК. Счета за двушку - на 15-20% выше, чем от первой УК за трешку большей площади (прописано по одному человеку в каждом случае). Дом и прилегающая территория убитые.
3. ТСЖ. Откровенные жулики (и не особо умело это скрывают). Сходил раз на собрание, посмотрел - откровенно несут пургу. Попытались присылать счета - так сразу в полтора раза выше, чем было до них. В итоге жильцы судятся с ними.

Regards,
E.R.

[br1900]

Вникать по любому придётся. Оптимальный вариант это когда ТСЖ не обслуживает дом собственными силами, а организует субподрядчиков (те же ЖЭК, ДЕЗ и т.п.) и чётко контролирует смету обслуживания дома. Т.е. в первую очередь установку общедомовых счётчиков на всё, регулярную проверку от незаконных подключений к ресурсам дома, объективную цену и качество за доп услуги (чистка крыши, вывоз мусора, ремонт коммуникаций и т.п.) + получает напрямую городские субсидии. В таком случае все расходы ТСЖ это зарплата председателя + бухгалтера. Контролировать председателя дополнительно можно через общественный совет на безвозмездной основе (например собирается раз в квартал на пару часов в виде выборных от каждого подъезда). Вполне рабочая схема.

[Evgeny Rodichev]

Мне кажется, в этом и состоит идея ТСЖ (по крайней мере того, с которым я столкнулся):

Оптимальный вариант это когда ТСЖ не обслуживает дом собственными силами, а организует субподрядчиков (те же ЖЭК, ДЕЗ и т.п.)

и получает откаты от выбранного субподрядчика, т.к. схема абсолютно непрозрачна

регулярную проверку от незаконных подключений к ресурсам дома

и получение взяток за закрывание глаз на таковые подключения

+ получает напрямую городские субсидии.

Ну, это вообще вкуснейший кусок. Главное, по этим субсидиям не просто расходы не проверишь, а жильцы даже не имеют шанс узнать, какие субсидии и в каком объеме получены. Т.е. это прямой путь 100% субсидий в карман председателя и бухгалтера.

Контролировать председателя дополнительно можно через общественный совет на безвозмездной основе (например собирается раз в квартал на пару часов в виде выборных от каждого подъезда). Вполне рабочая схема.

Коммерческую деятельность за квартал, на очень немалые деньги и весьма разнородную, контролирует раз в квартал краткое собрание домохозяек? А кто нибудь из них может отличить магистральный газовый счетчик от водяного, разобраться в тарифах (с учетом определенного количества льготников и т.п., периодической корректировки тарифов), да просто - кто же такому собранию даст доступ к финансовым документам? Именно на подобном собрании я и присутствовал, кроме общих бла-бла-бла абсолютно ничего, никакого контроля такое собрание сотворить не может.

Regards,
E.R.

[УлетающийДжин]

Поделюсь своим опытом. ТСЖ это не только форма управления домом, но еще и содержание бухгалтера, управляющего и нного количества человек. В Мск было модно пару лет назад создавать ТСЖ, делалось это все под предлогом того что УК и Жэки не добросовестно выполняют свои функции. Привело все это к удорожанию обслуживания(у меня лично в доме) при том же качестве услуг. Мой вам совет - если все устраивает в УК - обслуживайтесь в УК, если нет - создавайте ТСЖ.

Поддержу всё, кроме этого "если все устраивает в УК - обслуживайтесь в УК, если нет - создавайте ТСЖ".
Т.к. есть опыт - с нарушениями со стороны УК бороться проще чем с ТСЖ.

[br1900]

и получает откаты от выбранного субподрядчика, т.к. схема абсолютно непрозрачна

УК ещё менее прозрачна и тоже найдёт где соблюсти свой интерес.

и получение взяток за закрывание глаз на таковые подключения

и

Ну, это вообще вкуснейший кусок. Главное, по этим субсидиям не просто расходы не проверишь, а жильцы даже не имеют шанс узнать, какие субсидии и в каком объеме получены. Т.е. это прямой путь 100% субсидий в карман председателя и бухгалтера.

Вот тут, кстати, не соглашусь. Из своей практики считаю, что тут как раз всё более менее прозрачно. Особенно с субсидиями. Их же на счёт ТСЖ переводят по безналу, а проверка банка самый лёгкий кусок ревизии.

Коммерческую деятельность за квартал, на очень немалые деньги и весьма разнородную, контролирует раз в квартал краткое собрание домохозяек? А кто нибудь из них может отличить магистральный газовый счетчик от водяного, разобраться в тарифах (с учетом определенного количества льготников и т.п., периодической корректировки тарифов), да просто - кто же такому собранию даст доступ к финансовым документам? Именно на подобном собрании я и присутствовал, кроме общих бла-бла-бла абсолютно ничего, никакого контроля такое собрание сотворить не может.

Ну опять же. На пару часов в квартал могут и не только домохозяйки собраться. Тут уже состав и образование жильцов определяет. смогут наладить контроль - значит молодцы.

Нарушения и злоупотребления возможны всегда как со стороны УК так и со стороны ТСЖ. Но всё же ТСЖ проще проконтролировать при желании.

[Cutie Pie]

Злоупотребления могут быть абсолютно с любой стороны. Этот вопрос философский. Внешнее управление хорошо тем, что что не порождает срачей и подозрительности между жильцами, ведь жильцам всегда будет казаться, что "воруют".
Я бы выделила в управлении домом две возможные проблемы:
- собственно злоупотребление и обман
- неумелое управление, дилетантство, некомпетентность.
И если со стороны профессильнальных внешних управленцев, коими являются УК в виде частной компании или ФГУПа (районные ДЕЗы), чаще можно наблюдать именно первое. То со стороны непрофессиональных управленцев, коими являются сами жильцы и создаваемые ими ТСЖ, чаще наблюдается второе.
Поэтому я считаю оптимальной такую схему на первое время: ТСЖ нет, общее собрание жильцов передало управление в ДЕЗ (не в частную УК, а именно в районный ДЕЗ), жильцы избирают Совет и Ревизионную комиссию, Совет собирается периодически и определяет направления контроля и пожелания жильцов по эксплуатации (т.е. решает некоторые технические вопросы, например, необходимость ремонта крыши, или необходимость проверки состояния фундамента дома), а Ревизионная комиссия проверяет деятельность ДЕЗ по данному дому (финансы, сметы, какие работы были запланированы, какие сделаны, какие субсидии и дотации были получены). Далее, через пару лет, если Совет и Ревизионная комиссия проявили себя как дееспособные, а среди жильцов действительно есть не тупые и квалифицированные люди, которые готовы работать с домом на постоянной основе, то собственники уже создают своё ТСЖ, избирают Председателя и Правление ТСЖ, пишут Устав своего ТСЖ и прочее (Совет и Ревизионная комиссия при этом сохраняются, но действуют по отношению к ТСЖ).
По крайней мере именно такую схему я собираюсь предложить на предстоящем в своём доме собрании.

[br1900]

А кто будет подписывать договор с УК, если нет ТСЖ и как юридически осуществима в таком случае система контроля? Ведь УК по закону подконтрольна только тому с кем заключило договор. Я так понимаю, что если нет ТСЖ, то УК подписывает договор на обслуживание дома с городом. В таком случае любых ревизоров и общественников от жильцов просто пошлют в сад.