Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

как открыть свой бизнес. примеры бизнеса и идеи бизнеса, недвижимость цены на квартиры в Москве, продажа недвижимости ресторанный бизнес, курс рубля по отношению к основным валютам, макроэкономика, прогнозы развития экономической ситуации

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 3

Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #1

Сообщение House495 » 14 мар 2016, 20:08

Мысль о том, чтобы подписаться под строительство дома, всегда приводила меня в ужас. Даже после принятия пресловутого 214-ФЗ, и в лучшие для экономики времена. Тем не менее, суровые реалии, когда в условиях якобы падающего рынка качественное предложение на вторичке за мало-мальски адекватные деньги просто отсутствует как таковое, решил объехать ряд новостроек, и посмотреть предложения от застройщиков.

Даже почти созрел для того, чтобы подписаться под одним из них.
Но, дамы и господа, как можно подписаться под таким ?

Предлагаю обменяться опытом подписания (или неподписания ДДУ) по конкретным объектам и застройщикам. Дабы выявлять очевидные и не очень подводные камни (ну, помимо понятных рисков того, что застройщик загнется, не выполнит проект в срок, построит халтурно и т.п.).

Ниже привожу перлы из договора участие в долевом строительстве от компании Пионер с краткими комментариями. Договор по сути кабальный, многие положения противоречат друг другу, от прав дольщика по 214-ФЗ осталось одно название. Даже не знаю, имеет ли смысл направлять им исправленный договор, или сразу послать по известному адресу. Как я понимаю, в переговоры застройщики не особо вступают.

1 Сроки

Срок ввода дома в эксплуатацию – не позднее 30 сентября 2017 г. (дата указана и в договоре, и в проектной декларации). На словах обещают ключи летом 2017 г.

Маленькое «но» - передача квартиры по договору должна приключиться в период между истечением 180 дней с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, и … 420 дней даты выдачи разрешения. Но - не позднее 24 ноября 2018 г. Крохотная разница, освобождающая застройщика от любых задержек на 1,5 года.

При этом, в случае, если строительство вовсе не может быть завершено в предусмотренный договором срок – ничего страшного. Ведь «стороны согласились, что Застройщик освобождается от ответственности за изменение сроков завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию».

И вообще, «сроки завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию также могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке в случае внесения изменений в проектную документацию или по иным обстоятельствам, которые могут повлиять на данные сроки».

2 Объект

Срок не столь важны, если непонятен результат. К договору прилагается некая схема, и описание квартиры. Даже написано что-то про отделку – очень общими фразами. Отнесемся к этому философски – ведь «планировка и характеристики квартиры … могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке без уведомления Участника долевого строительства».

3 Цена

Но пусть перенос сроков вас не пугает. Ведь цена договора составляет «в предварительной оценке ХХХ рублей». Чтобы не было ошибки, в следующем абзаце стоит подтвердить, что «цена Договора не является окончательной». Далее, правда, эти пассажи вроде как привязываются к возможной разнице, возникшей в результате обмера фактически построенного. Но ограничений на эту самую разницу, если она превышает 1 кв.м, никаких не установлено. Ни в плюс, ни в минус.

Уплатить 100% суммы (или нет ипотеки или рассрочки, оформляемой через кривую схему лизинга) необходимо в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора. С учетом того, что гос регистрацию осуществляет Застройщик, а на сайте регистрации, насколько мне известно, сведения появляются с большой задержкой, хорошо бы заранее приобрести хрустальный шар, чтобы вдруг не нарушить сроки. Да, если вдруг по договору вам что-то причитается от Застройщика, у него почему-то есть 20 рабочих дней на платеж.

Навариться или хотя бы отбить своё вам тоже просто так не дадут:
«Уступка прав (требований) по Договору и/или перевод долга допускается только с письменного согласия Застройщика …
… преимущественное право на приобретение прав (требований) Участника долевого строительства на Объект долевого строительства имеет Застройщик.
В этом случае Участник долевого строительства обязуется направить Застройщику письменное уведомление о своем намерении совершить уступку прав (требования) с указанием стоимости уступки прав и других существенных условий сделки».

Ну и как вишенка на торт – в день подписания передаточного акта (и ни минутой позже) вы должны компенсировать Застройщику «затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади квартиры за период, с даты ввода Объекта в эксплуатацию и до подписания Сторонами Передаточного акта». Проще говоря, за период от 6 до 14 месяцев, когда вы в квартире не проживали.

4 Земельный участок, он же обеспечение ваших прав

По 214-ФЗ, как известно, землица вроде как находится у вас в залоге. Чтобы если что, вы могли получить хоть какие-то крохи. По договору Застройщик может делать с этим самым залогом, что угодно – размежевывать, предоставлять в залог что-то другое. При этом они требуют отдельное нотариально оформленное согласие на данные действия как условие подписания договора.

Ну, страховую, понятно, согласно договору Застройщик также имеет право менять в любое время самолично.

5 Управление домом

Вы обязаны согласиться на управляющую компанию, назначенную Застройщиком. И выдать Застройщику доверенность на голосования на собраниях собственников. По всем вопросам. До 1 января 2025 года.

6 Ответственность сторон

Если вы не прочитали закон, может сложиться впечатление, что Застройщик не несет ответственности вообще ни за что. Но о клиентах он не забыл.

Например, если вы не послали в течение 10 дней после подписания передаточного акта документы на регистрацию права собственности – с вас небольшой штраф – всего лишь 1% от суммы договора за каждый день просрочки.

А если вы вдруг заплатили Застройщику ранее государственной регистрации договора (ума не приложу, зачем), вы обязаны возместить ему все убытки, включая все штрафы, которые могут быть наложены госогранами.

Еще отличная формулировка «В случае невозможности государственной регистрации Договора в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Стороны обязуются привести положения Договора в соответствии с требованиями государственного органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

И вроде бы понятно, что означенный орган, по идее, может требовать лишь устранения противоречий с законом (по мне так куча пунктов договора являются ничтожными, но Застройщика и орган это, похоже, не смущает). Но в договоре не написано, чего именно он может требовать. Может, он сочтет цену заниженной? Сроки слишком либеральными? А вы вроде как априори обязаны подписаться под чем угодно.

Квартира с недостатками? Договор лишает вас следующих предусмотренных 214-ФЗ прав:
- на соразмерное уменьшение цены договора;
- на возмещение своих расходов на устранение недостатков.
Можете только бодаться с Застройщиком, пытаясь заставить его устранить надостатки. В срок не менее 60 дней, ясное дело.

7 Разбор полетов

Для начала, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав квартиры, составляет три года. Только вот исчисляется срок со дня подписания первого передаточного акта с одним из участников долевого строительства Многоквартирного жилого дома. Казалось бы – а какого …?

Далее о главном: «свидетельством исполнения обязательств Застройщика, связанных с постройкой Многоквартирного жилого дома, качества произведенных работ, качества Объекта долевого строительства, соответствия проекту и СНиП, является оформленное в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома».

Хотелось бы понять, какое отношение разрешение на ввод в эксплуатацию имеет к отделке квартиры, ага.

Если вы бухтите, и отказываетесь подписывать передаточный акт, например - ничего страшного. Застройщик всё учел. Таких прав вы по сути не имеете.

«Учитывая достижение Сторонами соглашения, что фактом надлежащего качества квартиры является полученное Застройщиком разрешение на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, Участник не вправе уклоняться от подписания Передаточного акта после ввода дома в эксплуатацию по причине недостатков отделки квартиры».

При этом под уклонением Участника от принятия квартиры понимается неподписание в предусмотренный Договором срок по любым причинам Передаточного акта либо требования к Застройщику, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г..

8 Прочий бред

Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиру по Передаточному акту в сроки и на условиях, предусмотренные Договором, но не ранее выполнения Участником в полном объеме своих обязательств (в том числе, финансовых) по Договору.

Как вроде бы понятно, целый ряд обязательств дольщика подлежит выполнению лишь после подписания передаточного акта. Ну там регистрация права собственности, например.

И вот как жить ?
House495
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 11445
Регистрация: 12.09.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 362 раз.
Поблагодарили: 1149 раз.
Возраст: 47
Страны: 85
Отчеты: 15
Пол: Мужской
продажа недвижимости

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #2

Сообщение АспиРинка » 14 мар 2016, 22:22

На мой взгляд, если Вы готовы послать их на ..., то имеет смысл отправить исправленный договор. Хотя бы приблизить его к 214-ФЗ.
Все что написано явно свидетельствует о том, что все делается с нарушениями и их навешивают на собственников (пардон, дольщиков - т.е. вы софинансируете неизвестно что и потом это же неизвестно что забираете себе практически приудительно).
Но ... "все так живут" ...
Наша Раша: или мирись с существующей реальностью или играй в судебные разборки. Вопрос чего в итоге хотите.
Сроки 100% сорвут/ формальности по договору соблюдут (не нравится - подавайте в суд)/ все выполнят некачественно - придется доделывать или (что видится более вероятным - переделывать).
Аватара пользователя
АспиРинка
участник
 
Сообщения: 175
Регистрация: 29.01.2013
Город: Москва
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Возраст: 44
Пол: Женский

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #3

Сообщение добряк7 » 15 мар 2016, 07:05

Имхо договор фигня. У нас легко наё...т и с безупречным договором. Смотри все остальное. Если собрались кинуть , то и при любом дооворе кинут. А если время и желание есть, то померяйся с застройщиком. Может тебе договорот и переделают
ПС Ну и никто не отменял страхование.
добряк7
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 6558
Регистрация: 19.08.2007
Город: Москва
Благодарил (а): 406 раз.
Поблагодарили: 388 раз.
Возраст: 59
Страны: 34
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #4

Сообщение House495 » 15 мар 2016, 12:12

Потратил время на внесение правок в договор.
В минимальном количестве, в отношении наиболее беспредельных пунктов.
Послал застройщику. Через полчаса получил ответ, что изменению ничего не подлежит.
Ну, могу только порадоваться за то, как успешно у Пионера идут продажи, что они могут посылать на.. клиентов, готовых оплачивать 100% стоимости без рассрочек и ипотек.
Правда, по мне так их клиенты, подписывающие подобные договоры, всегда имеют шанс их оспорить по явной невменяемости.

ПыСы: достал у друзей ДДУ по Лефорту. Договор по качеству средний, но никаких "пионерских" прелестей вроде права застройщика бесконечно, безосновательно и безнаказанно изменять по своему усмотрению сроки строительства и передачи квартиры, ее характеристики, цену договора, кабальные санкции в отношении дольщика там почему-то не содержатся.
House495
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 11445
Регистрация: 12.09.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 362 раз.
Поблагодарили: 1149 раз.
Возраст: 47
Страны: 85
Отчеты: 15
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #5

Сообщение Slap » 19 мар 2016, 16:39

Квартиру не покупал, а получал взамен снесенной в пятиэтажке, дай Бог памяти, в девятом году, примерно. После подписания акта передачи квартиры дом ещё пару лет был подключён по временной схеме, соответственно, в эксплуатацию введён не был. А подземный паркинг до сих пор не функционирует, возможно и не зафункционирует никогда, никакие работы там не ведутся. Это я к тому, что дата сдачи дома в эксплуатацию может не влиять на сроки заселения.
Поэтому Пионер и подстраховывается 2018 м годом. Типа заселяетесь в 17-м, но обязуетесь платить коммуналку в период до сдачи дома в 18-м если что.
Аватара пользователя
Slap
Старожил
 
Сообщения: 4558
Регистрация: 30.10.2003
Город: Москва
Благодарил (а): 29 раз.
Поблагодарили: 227 раз.
Возраст: 61
Отчеты: 8
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #6

Сообщение АспиРинка » 20 мар 2016, 17:29

Вот только пока дом не введен, по каким расценкам оплачивается коммуналка он ведь как незаконченный объект на балансе подрядчика
Аватара пользователя
АспиРинка
участник
 
Сообщения: 175
Регистрация: 29.01.2013
Город: Москва
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Возраст: 44
Пол: Женский

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #7

Сообщение House495 » 20 мар 2016, 17:36

АспиРинка писал(а) 20 мар 2016, 17:29:Вот только пока дом не введен, по каким расценкам оплачивается коммуналка он ведь как незаконченный объект на балансе подрядчика


Вы невнимательно прочитали, или я непонятно написал:

передача квартиры по договору должна приключиться в период между истечением 180 дней с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, и … 420 дней даты выдачи разрешения

В этом и прелесть - дом введен. После чего застройщик по своему усмотрению передает вам квартиру в промежуток 6-14 месяцев.
Т.е. эти 14 месяцев там могут жить 50 таджиков, которые строят вторую очередь проекта, а вы платите за них коммуналку.
House495
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 11445
Регистрация: 12.09.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 362 раз.
Поблагодарили: 1149 раз.
Возраст: 47
Страны: 85
Отчеты: 15
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #8

Сообщение Slap » 20 мар 2016, 17:56

Да, какое-то недопонимание или в терминах путаница. Какой смысл застройщику тянуть резину? Уж таджиков найдут куда поселить. Жили же они где-то когда первую очередь строили. Застройщику выгодно быстрей передать объект будущему собственнику, нафига ему лишние затраты?
Аватара пользователя
Slap
Старожил
 
Сообщения: 4558
Регистрация: 30.10.2003
Город: Москва
Благодарил (а): 29 раз.
Поблагодарили: 227 раз.
Возраст: 61
Отчеты: 8
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #9

Сообщение House495 » 20 мар 2016, 18:05

Slap писал(а) 20 мар 2016, 17:56:Да, какое-то недопонимание или в терминах путаница. Какой смысл застройщику тянуть резину? Уж таджиков найдут куда поселить. Жили же они где-то когда первую очередь строили. Застройщику выгодно быстрей передать объект будущему собственнику, нафига ему лишние затраты?


Нет никакого недопонимания и путаницы. Просто застройщик хочет максимально обезопасить себя по срокам.
Заодно поставив клиента в интересную позу. Там же не только сдача в эксплуатацию, но еще и отделка.
Ну вот, 6-14 месяцев - на отделку, да-с. Правда, то же самое условие и в договоре по корпусам без отделки.
Видимо, чтобы не париться с двумя версиями
А на словах обещают, что ключи дадут как раз в пределах 6 месяцев после сдачи дома.
С этой самой аргументацией - а зачем нам затягивать. Только обещания менеджера по продажам к договору не подошьешь.
House495
абсолютный путешественник
 
Сообщения: 11445
Регистрация: 12.09.2009
Город: Москва
Благодарил (а): 362 раз.
Поблагодарили: 1149 раз.
Возраст: 47
Страны: 85
Отчеты: 15
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #10

Сообщение Slap » 20 мар 2016, 18:39

Отделка застройщиком - это условие договора? Или это желание покупателя? У нас тоже с отделкой квартира была. Сделано на совесть, заколебался все отдирать потом Особенно обои с потолков.
А так да, покупка квартиры на условиях Дду это не для слабонервных. Это как русская рулетка. Я так понимаю, что у красногорского стрелка подобная проблема возникла, как у девелопера,да и Полонского закрыли по похожей схеме. Удачи в столь нелегком деле!
Аватара пользователя
Slap
Старожил
 
Сообщения: 4558
Регистрация: 30.10.2003
Город: Москва
Благодарил (а): 29 раз.
Поблагодарили: 227 раз.
Возраст: 61
Отчеты: 8
Пол: Мужской

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #11

Сообщение gav1 » 23 мар 2016, 21:11

Застройщиков в московском регионе сейчас держат на коротком поводке, если вы нашли нарушения 214 ФЗ в ДДУ, можете написать жалобу в надзорные органы ( в Москве например Москомстройинвест). За нарушение ФЗ 214 на застройщиков накладываются немалые штрафы по ст.14.28 КОАП ( до 1 млн. руб на каждый договор ДДУ, если будут нарушения законодательства), также рекомендую посмотреть где застрахована гражданская ответственность застройщика за неисполнение обязательств перед дольщиками, если в помоечной страховой, то есть повод тоже задуматься.
gav1
полноправный участник
 
Сообщения: 344
Регистрация: 02.01.2013
Город: Москва
Благодарил (а): 2 раз.
Поблагодарили: 17 раз.
Возраст: 54

Re: Подписываем (или нет) договор долевого участия по 214-ФЗ

Сообщение: #12

Сообщение jeni24 » 30 ноя 2020, 12:18

Пытаюсь заключить ДДУ с Пионером. Их редакция это просто мрак.
На окончательную стоимость договора они не хотят подписывать Дополнительное соглашение с Участником после окончательной обмерки квартиры. А как потом подавать документы в налоговую?
Более того, из договора совершенно не понятно, что в итоге получает Участник. Квартира правда без ремонта, но счетчики, отводы от стояков, установка электрического щитка должны же быть? В ДДУ указано только то, чего быть не должно.
Сотрудники совершенно не понимают вопросов. Даже никто не может пояснить пункты ДДУ и сам процесс действий при сдаче квартиры. И в каждом клиенте видят мошенника или жулика.
Желание покупки после этого все отбивает (
jeni24
новичок
 
Сообщения: 1
Регистрация: 30.11.2020
Город: Москва
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Возраст: 43
Пол: Мужской




Список форумовРабота, Бизнес, Недвижимость, Спорт, Домашнее хозяйствоБизнес. Деньги. Недвижимость



Включить мобильный стиль