Приобретение коммерческой недвижимости

[Anдреi]

А о недвижимости в России, в частности в Питере, могу сказать.
Сам десятки раз участвовал в аукционах Фонда Имущества, и знаю немало случаев, когда люди покупали объекты нежилого фонда и за 4-5 лет окупали свои затраты.
Как-то выставили на торги помещение в центре Питера. Начальная цена была 12 миллионов, а ушло оно за 34. Новый хозяин быстро нашел арендаторов за 600 тысяч в месяц. По тем временам это примерно 14 тысяч евро чистой прибыли в месяц.

[дмитрий спб]

Так это же надо иметь свободными 34 млн руб. И решиться ими рискнуть, купив 1 объект. А пару лет назад это было больше $1 млн.

[ZEWS]

Как-то выставили на торги помещение в центре Питера. Начальная цена была 12 миллионов, а ушло оно за 34. Новый хозяин быстро нашел арендаторов за 600 тысяч в месяц. По тем временам это примерно 14 тысяч евро чистой прибыли в месяц.

А сегодня оно тоже сдается за 600?
Или за триста уже?

А то получится что сладкие "34 миллиона рублей затрат и 14 000 евро в месяц" плавно на сегодняшний день превратились в удручающие

"Миллион долларов( потраченных ранее, а это 62 миллиона сейчас) приносит 5 000 долларов( 300 000 рублей аренды) в месяц"

Да даже если и ставка не упала - учитывая что рубль упал в 2 раза не факт что имело смысл тратить миллион долларов на этот магазин который приносит всего 600 000.
Я бы сейчас за 62 млн такой магазин приносящий 600 000 в месяц не купил бы.

[Константин Б.]

Почему не купить за 62 000 000 помещение, приносящее 600 000 в месяц сейчас? Хорошее плечо окупаемости,100 месяцев. Говорил с риэлторами и с людьми интересующимися недвижкой, сказали, что уже трудно найти помещение с окупаемостью 100 месяцев, раньше много было, сейчас мало, мало хорошей да и любой. И если сейчас стоят арендаторы за 600 000 , в кризис, то на росте можно немного поднимать в будущем(не считая инфляционной компенсации). Мне кажется за рубежом очень трудно найти помещение за миллион долларов, приносящее 10 000 долларов в месяц.

[ZEWS]

Объясню.

3 причины по которым я бы не купил помещение за 62 миллиона с арендой в 600 000.

1.Окупаемость 100 месяцев, или рычаг 100 - действительно инструмент на который можно было положиться. Было.
Сейчас начинается жесть. С налогами.
Сейчас все владельцы коммерческой недвиги будут платить 2% в год от кадастровой( рыночной стоимости) объекта.
Будет стоить объект по кадастру 50 лямов. Значит в год - 1 млн. просто имущественного налога.
Плюс земля под ним. 1-2%. Это еще тысяч 100 минимум.
Раньше эти проценты были ничтожными, а сейчас -2% в год минимум от доходности.

2. Слишком большая площадь. Это большие риски. Лучше иметь 3 по 200 или 5 по 100, чем одно помещение 600 м2.

3. Перспективы в целом. Сейчас кризис, а потом будет рост? - вы так думаете? А вы не думаете что в будущем может быть еще хуже. Может быть только в начале кризиса? И скоро это помещение будет за 100 000 за счастье сдать. Откуда уверенность что мы сейчас на дне?

[Константин Б.]

По поводу "дна" согласен, возможно мы его и не достигли.
Говорил с управляющей филиала одного банка, они ожидают 17 год ещё хуже, чем 16. Говорит, 15 прошли не плохо по инерции от хорошего 14, 16 уже хуже стал по общим причинам, 17 может выйти хуже, потому как только голословно, по телеку, идет помощь бизнесу, на самом деле, позитива меньше и меньше.
И несколько помещений по 200 кв. метров может лучше, но большое помещение под федералов тоже не всегда можно найти в многих районах. А они ищут порой 350 -400 кв. м. и больше. Я часто вижу такие желания от них. А вот помещений под них таких не очень много.
У помещений всех размеров есть свои и плюсы и минусы. И если большое помещение сдается неплохо 1-2 арендаторам (а может конечно и большему кол-ву)
то это хорошо.
А с несколькими небольшими помещения можно тоже намучаться - разное, не всегда возможно удачное месторасположение, к каждому арендатору свой подход, у каждого свои особенности, съехал -ищи другого, а если выезжают (что актуально в кризис) сразу несколько - тоже гемор. А тут сдал одному - съехал , тоже надо только одного найти. Хотя это тоже нелегко.
Вот по поводу налогов - это да!!! Вопрос сложный и серьезный. Но его платить также придется и с нескольких маленьких помещений, что в сумме будет также.
По налогам гос-во потихоньку пока нас окучивает, введя коэффициент понижающий (но он то через 5 лет будет 1), дав также областям вилку по налогам , максимум 2, но области многие сразу по максимуму и ввели, сразу 2%.
Мне кажется гос-во пока поверяет реакцию бизнеса на новый налог. А так то он на самом деле будет большой. Единственная (с моего небольшого опыта) пока есть лазейка - как то проводит по бумагам с арендаторами работу - будто ты сам ведешь бизнес на своих площадях, тогда , написав заявление в ФНС, можно убрать налоги на недвижку, но это очень сложно и в большинстве случаев невозможно.
И мой прогноз - что доп. налоги с владельцев недвижки в будущем поделятся между арендаторами(повыситься потихоньку арендная плата) и ими самими (меньше доходность будет, придет к тем же % как и в Европе).
И вывод такой: те кто давно купил недвижку, уже отбили её - и при больших налогах все равно им останется на жизнь.
Вот будущее коммерческой недвижимости мне непонятно, в тоже время много её строиться, и в тоже время очень большими шагами развивается дистанционная (интернет) торговля -при которой не требуется коммерческих торговых площадей - только складские...
Вот и хотелось бы здесь немного по обсуждать будущее торговых площадей, спокойно , без пафоса , без утрированного превосходства своих мыслей и идей.
Спасибо модератору - создал отдельную тему! Перевел нас из :
Приобретение коммерческой недвижимости (магазина) за рубежом, жить рядом на доходы от неё.

[Kirill Vlasoff]

Как-то выставили на торги помещение в центре Питера. Начальная цена была 12 миллионов, а ушло оно за 34. Новый хозяин быстро нашел арендаторов за 600 тысяч в месяц. По тем временам это примерно 14 тысяч евро чистой прибыли в месяц.

А сегодня оно тоже сдается за 600?
Или за триста уже?

А то получится что сладкие "34 миллиона рублей затрат и 14 000 евро в месяц" плавно на сегодняшний день превратились в удручающие

"Миллион долларов( потраченных ранее, а это 62 миллиона сейчас) приносит 5 000 долларов( 300 000 рублей аренды) в месяц"

во-первых, очень сомнительно что рента на ликвидный объект упала в два раза. скорее всего на месте осталась, а может и чуть-чуть подорожала.
во-вторых, даже если считать как говорите вы, то иметь с 1 млн долларов 6% долларовых же годовых очень даже ок.

[дмитрий спб]

А кто говорил про ликвидный?

[ZEWS]

во-первых, очень сомнительно что рента на ликвидный объект упала в два раза. скорее всего на месте осталась, а может и чуть-чуть подорожала.

Сильно ошибаетесь.
У нас( Липецк) то что несколько лет сдавалось за 1000-1200 рублей 1 м2 - сейчас предлагается за 500-600 руб 1 м2. И вообще нет желающих на эту цену. Это небольшие магазины на центральных улицах. То есть самый что ни на есть ликвидище. Поэтому рента даже в рублях вполне могла упасть в 2 раза. Ни о каком подорожании( кроме как прописанном в многолетних договорах с федеральным арендатором) не может быть и речи( и даже где прописано очень трудно часто бывает реализуемо)

во-вторых, даже если считать как говорите вы, то иметь с 1 млн долларов 6% долларовых же годовых очень даже ок.

5000 долларов с 1 млн. - это не совсем 6% учитывая новые налоговые ноу-хау.

Кроме если вы оставляете в статике курсы валют - тогда любую рублевую доходность независимо от инструмента можно считать долларовой.

Положил 10 млн рублей ( 150 000 баксов в пересчете) в банк под 9%( 900 000 рублей или 14 000 баксов) -это значит получил 9% в валюте.

[Kirill Vlasoff]

во-первых, очень сомнительно что рента на ликвидный объект упала в два раза. скорее всего на месте осталась, а может и чуть-чуть подорожала.

Сильно ошибаетесь.

сужу по СПб. у нас такого падения не наблюдал.

5000 долларов с 1 млн. - это не совсем 6% учитывая новые налоговые ноу-хау.

5% всяко будет. и это неплохо. ни в одном банке вы сейчас столько % в валюте не получите.

Кроме если вы оставляете в статике курсы валют - тогда любую рублевую доходность независимо от инструмента можно считать долларовой.
Положил 10 млн рублей ( 150 000 баксов в пересчете) в банк под 9%( 900 000 рублей или 14 000 баксов) -это значит получил 9% в валюте.

погодите. вы либо считаете прибыльность в рублях, тогда нет никакого вложенного миллиона долларов (а есть вложенные 30 с чем-то рублей), либо, если уж так хочется,
считаете что вложен миллион уе (плача от потерь на курсе), но тогда и скромный гешефт пересчитаем в доллары же и радуемся нынешней относительной скромности курса.
опять же, эти скромные 5-6% имеются если рент и правда стал давать 300 вместо 600. а что-то мне кажется это не так. ну или уж слишком неудачный объект взят.

[margo-amiga]

сужу по СПб. у нас такого падения не наблюдал.

А Вы в этом бизнесе? Упало, да еще как! А сколько стоит пустого... У меня, на пример, один стоИт уже год, ни кому ни чего не надо, народ гребет из последних сил торговлю и все равно многие закрываются и уходят в никуда. Налог на недвижку насчитали п... , дохода с нее нет, продавать некому, чем этот налог платить неизвестно... В общем все очень х... А Вы говорите " не наблюдал ", не в теме просто.

[Kirill Vlasoff]

А Вы в этом бизнесе? Упало, да еще как! А сколько стоит пустого... У меня, на пример, один стоИт уже год, ни кому ни чего не надо, народ гребет из последних сил торговлю и все равно многие закрываются и уходят в никуда. Налог на недвижку насчитали п... , дохода с нее нет, продавать некому, чем этот налог платить неизвестно... В общем все очень х... А Вы говорите " не наблюдал ", не в теме просто.

к сожалению, не мой масштаб, у меня обычная жилая.
сужу по знакомым.

[Константин Б.]

Падает аренда, но не так сильно... как может казаться. И падает в основном в крупных городах, на считая двух Столиц. В областных центрах много пустует. Там где падают доходы сильнее общероссийских. В городах поменьше - и поменьше больших торговых центров,если совсем есть. Поэтому там "стрит ритейл" ещё в теме, и будет наверно долго в тренде. У меня знакомый купил 2 помещения: одно в Нижнем Новгороде и одно в области, помещение в Нижнем стоит дороже чем в районном городе, но в районе сдает дороже в областном центре.
У знакомого тоже помещение стоит больше полгода пустое, но он принципиально не хотел сдавать тем, в ком сильно не был уверен в продолжительности арендного срока. В итоге сейчас помещение рассматривают два серьезных арендатора.
Ну будет спад ещё год-два, но рост то всё равно должен быть!!! Появятся и арендаторы!!!

[сергей115]

[/quote] Налог на недвижку насчитали п... , дохода с нее нет, продавать некому, чем этот налог платить неизвестно... [/quote]
Так вроде у нас в области со следующего года налог повышается...точнее повышается в этом ,но в следующем году платим за этот год. Я пока особо повышения не заметил...В каком районе помещение и площадь какая ? и какой налог пришел?

[margo-amiga]

Так вроде у нас в области со следующего года налог повышается..

Узнайте свою кадастровую стоимость и х на 2% = налог. Если Вы ничего не получили - это не значит, что ничего не насчитали. А если повезло в этом году, то просто Ваш объект не внесли в реестр - все впереди. У меня. 190м здание - 180т.руб. налог + 620м земля-45т.руб. налог. Маг. "Минутка" получил около 1.5 мил. , все зависит от кад. стоимости. Оспорить только в суде, один объект +\- 80т.р : оценщик, экспертиза, юрист, пошлина. Месяц назад это обходилось 120т.р - отменили СРО. Если отменят мараторий на ежегодную переоценку, то все оспаривания коту под хвост. Затраты на суд не возвращаются.

[Smile623]

Amigo_SPb, а вы не могли бы рассказать - где и как можно поучаствовать? С чего начинать? Вопрос не праздный.

5000 долларов с 1 млн. - это не совсем 6% учитывая новые налоговые ноу-хау.

ИМХО, нолик где-то забыли!..

[ZEWS]

Amigo_SPb, а вы не могли бы рассказать - где и как можно поучаствовать? С чего начинать? Вопрос не праздный.

5000 долларов с 1 млн. - это не совсем 6% учитывая новые налоговые ноу-хау.

ИМХО, нолик где-то забыли!..

Да нет вроде.

5000 в месяц означает 60 000 в год.Что составляет 6% от 1 млн.

[ZEWS]

По первой части - отвечу за Амиго.
Сейчас все торги и аукционы публикуются на сайте торгов.
https://torgi.gov.ru/index.html;jsessio ... 1948554426
Вбиваете нужный вам город и тип объектов и мониторите.

Сайт конечно не очень удобный но если постараться все найти можно.

[Amigo_SPb]

Amigo_SPb, а вы не могли бы рассказать - где и как можно поучаствовать? С чего начинать? Вопрос не праздный.

Пожалуйста. Вся информация здесь - http://www.property-fund.ru
Или можете съездить в Гривцов переулок, дом 5. Там вам все подробно объяснят.