ПИФы или недвижимость?

[anna_kuzmina]

Добрый день! Заранее сорри за вопрос, ибо понимаю, что все прогнозы вилами по воде написаны, но тем не менее.
Есть некоторая сумма денег и цель - получить с нее 25-30 % годовых. Как вы считаете, что предпочтительнее на 2008-2009 год - ПИФ (ОФБУ) или покупка студии в строящемся доме с последующей перепродажей (имеется в виду Питер)?

[МИФФ]

покупка студии в строящемся доме с последующей перепродажей (имеется в виду Питер)?

+1 если надежный застройщик.

[pups]

покупка студии в строящемся доме с последующей перепродажей (имеется в виду Питер)?

+1 если надежный застройщик.

+1
Однако предсказать доходность этого вложения невозможно - оно может быть и +50%(если нефть таким темпом расти будет) и -10%( если застройщик, например, на год сроки сорвет - деньги лишний год бездоходно пролежали). Что будет, если застройщик вообще ничего не построит - даже говорить не хочется.
Доходность ПИФа зависит от поведения индекса РТС (или ММВБ - как нравится. Как поведет себя индекс - одному Богу известно.
Предсказуемая доходность - только в банке.

[Evgeny Rodichev]

Инвестиции в недвижимость, особенно на такой короткий срок, мне сейчас представляются предельно высокорискованными, и низколиквидными.

Высокорискованными - со всеми вытекающими последствиями, в частности, положительными. Можно получить крайне высокий доход, ЕСЛИ все сложится и все угадать. Больше, чем в ПИФах. Ну, а ЕСЛИ не все угадать, то...

Низколиквидными - потому что продать на пике цены крайне проблематично. Пока хорошо растет - самому продавать неохота. А как чуть коррекция, или глобально вниз качнулось - вообще продать почти невозможно, пока цены до очередного дна не упадут, и опять не начнут расти.

Если проводить аналогию с рынком акций - это как вложить все деньги в ОДНУ акцию ОДНОГО эмитента. Т.е. можно продать только акцию целиком. Сразу отсекается масса обычных возможностей - частично пойти в другие акции, уйти в облигации или деньги, и т.п.

Regards,
E.R.

[Greenman]

E.R.

+1

Для того, чтобы работать на рынке недвижимости в режиме, схожем с работой на рынке акций, надо располагать свободным капиталом 20-40 млн. долл. Только подобный объем инвестиций дает возможность как-либо диверсифицировать портфель , т.е. вкладывать в разные типы недвижимости, разные регионы, разные страны и т.д.

В противном случае сравнение с ПИФами некорректно и вы вваливаете все свободные деньги в единственный инструмент, при этом имея очень маленький горизонт планирования. Одна квартира с прицелом на 5-10 лет это нормально, с прицелом на 1 год - рискованно.

[pups]

Да, я как-то упустил сроки. Вкладываться на 2 года в недвижимость имхо не стоит (хотя я горячий сторонник недвижимости) - недвижимость хорошо проявляет себя на достаточно долгих интервалах.
Взять последние 10 лет 1998-2008 год.
Падение в 1998-1999 на ~30% и рост в 2000-2008 на сотни %.
Недвижимость в нашей стране растет синфазно с нефтью н., даже если нефть будет расти и дальше, то расти без откатов невозможно (волновой закон Элиотта), и хотя цена недвижимости низковолатильна, все же возможна ее долговременная стабилизация и даже небольшое павдение. А сезонное падение недвижимости каждое лето на несколько % - обязательно. Поэтому - на какой интервал попасть - можно и в минус уйти, а если еще и застройщик подведет...

Квартиру лучше купить (покупка на стадии строительства без гиморов + к доходности) сделать дешевенький ремонт и сдавать, сдавать, сдавать. Причем цена аренды растет с ценой квартиры и фактически увеличивается и доходность. Так , купленная за 65000$ в 1996 году двушка в Москве дает сейчас 1500$\mec т.е. 18000$\год, т.е. искомые 28% годовых при этом еще и сама увеличивается в цене.
Акции (доля ПИФа) дают доход только за счет роста цены. С дивидендами у нас плохо.


В общем, еще раз напишу, что гарантированной доходности в 30% годовых не бывает. Как повезет.

[boris]

Наоборот ,вкладывать на 2 года .Т. к. это тот срок ,когда вкладываешь на ранней стадии строительства ,а продаешь с уже полученными документами в собственность.И инвестируешь в другую стройку

[Megachel999]

Слушать прогнозы по фондовому рынку или по ценам на недвижимость бесполезно. Посмотрите прогнозы аналитиков хотя бы за последний год. Процент сбывшихся прогнозов меньше, чем 50%. Проще тупо подкинуть монетку. Тем не менее, есть базовые принципы инвестирования, которые могу помочь. Самое главное правило - диверсификация вложений (не клади яйца в одну корзину). Если у Вас уже есть в собственности недвижимость, то логично сделать вложения на фондовом рынке - ПИФы, ОФБУ, акции, облигации и т.д. Еще важно учитывать срок инвестирования. Если Вы планируете вложить средства на 1-1,5 года, то ИМХО для недвижимости это слишком короткий срок. Кроме того, у недвижимости не такая хорошая ликвидность по сравнению с паями ПИФов. Квартиру Вы можете продавать несколько месяцев, а паи ПИФов продадите за неделю. Если сделаете выбор в пользу ПИФов, то советую вложить средства в ПИФы разной направленности. Сейчас есть фонды не только по разным секторам экономики, но и по разным странам (Бразилия, Китай и т.д.) и группам товаров (нефть, драгметаллы и т.д.).

[jwampo]

для небольших городов, типа пресловутого челябинска, актуальна схема с покупкой жилья на 1 этаже и переводом в нежилое.
да, это возня, да, первый год вложение не приносит ничего - ремонт, перевод, взятки, облагораживание территории.
но потом....
купленные за 2.1млн (+1.2млн вложено в ремонты-взятки) 2 квартиры в 2004 году сейчас приносят 60тыс в месяц. площадь суммарно - около 100 квадратов.
это 24% в год. и стоимость аренды ежегодно увеличивается как минимум на 10%
сейчас это барахло в данном районе стоит милионов 5 как жилье. сдавая как жилье можно суммарно получить тысяч 20 рублей в месяц.

Ошибка была сделана лишь одна - из жилья был сделан офис. потому и аренда невысокая. торговое помещение несло бы как минимум вдвое больше.
понятное дело, тут надо заниматься, но у нас перевод обходится в тысяч 100 + ремонт. не так много, однако доходность в 2 раза выше как минимум.

И еще такой момент. на стадии фундамента очень многие строй компании завышают цену. то есть, на момент сдачи - цена метра может измениться не очень значительно.

[pups]

для небольших городов, типа пресловутого челябинска, актуальна схема с покупкой жилья на 1 этаже и переводом в нежилое.

И в Москве тоже актуальная вещь.
Но новостроек с жилыми 1 этажами все меньше и меньше.

[Megachel999]

для небольших городов, типа пресловутого челябинска,

надеюсь, тут слово "пресловутый" имеет хорошее значение кстати, не такой уж он и маленький, больше Лиссабона в два раза.

актуальна схема с покупкой жилья на 1 этаже и переводом в нежилое.

сдаётся мне, популярность таких вариантов уже в прошлом. Самые сладкие места на первой линии центровых улиц уже давно выкуплены. А как офис такие помещения котируются сейчас слабо, так как всё больше нормальных офисных центров. Если по сегодняшним ценам покупать недвижимость под сдачу в аренду, то рентабельность будет на уровне инфляции. Не стоит овчинка выделки. А если рассчитывать на рост стоимости самой недвижимости, то вряд ли она вырастет в разы, как это было в предыдущие годы. Уже сейчас цены впереди планеты всей, куда уж дальше то расти? Моё мнение, что падать в цене недвижимость пока не будет, но и на бурный рост рассчитывать не приходится. Хорошо, если инфляция отобьётся.

[МИФФ]

Не знаю,что там доморощенные аналитики говорят и пишут,но я в марте 06г. купил однушку за 1550000р . ,а сейчас дом сдан и можно продать ее з 3600000-3650000р.. Кстати 2 года назад мне тоже и на форуме и в реале говорили о пике цен на недвижимость,падение цен на квартиры и т.п. . Так что думате сами и не слушайте "аналитиков"....их здесь много и гоорят и пишит тоже мама не горюй,но как только касается денег то ....только сам или сама принимаете решение т.к. это ваши денюжки, а не советников-экспертов.

[Evgeny Rodichev]

Не знаю,что там доморощенные аналитики говорят и пишут,но я в марте 06г. купил однушку за 1550000р . ,а сейчас дом сдан и можно продать ее з 3600000-3650000р..

Так Вы продали, и реально получили XX% годовых, или Ваша личная позиция по недвижимости основана на "можно продать"?

Любой, кто реально занимается инвестициями (т.е. реально зарабатывает на этом) знает эту разницу. Потенциальное - "вот сейчас этот мой инструмент вырос на столько-то" и реальная фиксация прибыли - это две очень большие разницы.

Regards,
E.R.

[МИФФ]

Evgeny Rodichev,продаю,но хочу больше той суммы,которую озвучил выше,эти деньги я могу получить.

[Megachel999]

Коллеги, а зачем вы вообще тут приводите цифры - купил за столько-то, продал в три раза дороже? Доказать, как выгодно вкладывать деньги в недвижимость? Заработали денег - прекрасно, но прошлые доходы от недвижимости не гарантируют таких же доходов в будущем, это очевидно. Взять, хотя бы Японию. В конце 80-х за цены на жилую недвижимость там поднялись в 3 раза, а затем с 1992 года резко упали и только сейчас начали немного отрастать.

Если вкладывать деньги в недвижимость, то нужно еще учесть, что при продаже платится налог 13% со всей суммы минус налоговые вычеты. Если имущество находится в собственности более 3 лет, то налог платить не нужно.

[МИФФ]

Коллеги, а зачем вы вообще тут приводите цифры - купил за столько-то, продал в три раза дороже? Доказать, как выгодно вкладывать деньги в недвижимость? Заработали денег - прекрасно, но прошлые доходы от недвижимости не гарантируют таких же доходов в будущем, это очевидно. .

Согласен,но только 2года назад мне точно так же все и все доказывали,дело добровольное рискнул молодец,а проиграл сам виноват.
Кстати о 13 % не платятся,а платишь за переоформление договора в компании застройщике около 60000р.,если не прав то поправьте меня.
Кстати очень выгодная тема гаражные паркинги растут в цене ...... как грибы после дождя.

[boris]

Налог 13% платится, если в договоре стоит сумма больше 1млн
А в большенстве случаев указывается меньше ,если только покупатель сам не готов оплатить эти проценты

[boris]

Если продаете по переуступке прав собственности ,то платите застройщику 60000 или не 60000 ,все зависит скоко захочет ,а если получили св-во собственности какой нах застройщик

[добряк7]

Если квартира в собственности более 3 лет, то 13% не платятся

[pups]

13% подоходный налог с разницы цены покупки и продажи пая ПИФа тоже платить надо ( или со всей цены продажи минус налоговый вычет 125 000 руб.)

При продаже квартиры также можно воспользоваться налоговым вычетом, а можно уплатить 13% подоходный налог с разницы цен покупки и продажи - на выбор, что будет выгоднее.