Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

[TsarTV]

У нас продавец в банке при получении денег из ячейки писала расписку на всю сумму и что претензий к нам не имеет ( что-то в этом духе, точно не помню, 6 лет прошло ) ! Муж такую же расписку писал нашему покупателю... Вообще это уже годами отработанная схема, конечно мошенники не дремлют, надо все проверять. А бабушки, кстати, если приватизировали квартиру больше 3 лет назад ( как и все остальные), то им вообще должно быть все равно, хоть всю сумму в договоре указывать. А еще, если банк нормальный, то СБ банка всю сделку проверяет и квартиру тоже, там же и его деньги и риск.
Помоему самые опасные сделки- это наследственные квартиры! У меня так друзья попались, через полгода объявились настоящие наследники, мошенников даже нашли и посадили! Но потом еще долго судились за квартиру, наследники оказались тоже не совсем наследники, но потом судились с городом, который хотел забрать себе квартиру:)))))) в итоге выграли и квартиру отстояли, но года полтора потратили!

[Primd]

При всех этих тонкостях оно будет иметь силу в суде при не дай Бог расторжении сделки? я про расписки даже слышала, что в суде они не имеют силы, типа того, что человек может сказать, что его силой принудили такую расписку дать и чтобы этого избежать, надо расписки писать в присутствии 2-х свидетелей. Так это или у меня уже вообще паранойя?

Не переживайте, при расторжении договора, доп. соглашение будет являться основанием для взыскания с продавца в Вашу пользу суммы неосновательного обогащения... Если Вам будет спокойней, пишите расписку в присутствии свидетелей, но юридически это нигде не предусмотрено
Доказать что расписка написана под влиянием насилия или угрозы в суде практически не реально, только через вступивший в силу приговор по уголовному делу...
Сейчас новый вид мошенничества все больше и больше набирает обороты в сфере недвижимости - человек приобретает квартиру, а потом выясняется, что продавец состоит на учете в психушке или у нарколога... Сделку признают недействительной на том основании, что в момент совершения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог ими руководить- покупатель вынужден возвратить квартиру, а продавец-деньги... Но сами понимаете, что квартира отдается сразу, а денег покупатель никогда не получит, т.к. продавец-гол как сокол... Поэтому чтобы себя обезопасить- просите ОБЯЗАТЕЛЬНО справки у продавцов, что они нигде не состоят на учете...
Недавно так знакомая попала- при этом, уже успела сделать ремонт в квартире на несколько миллионов...Сейчас без квартиры и без денег-только с исполнительным листом о взыскании с продавца миллионов...
Так что не стесняйтесь и просите справки... Еще требуйте предъявить справку из ТСЖ или ДУКа об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, чтобы потом не было сюрпризов в виде тысячных счетов на оплату квартплаты...

[House495]

Сейчас новый вид мошенничества все больше и больше набирает обороты в сфере недвижимости - человек приобретает квартиру, а потом выясняется, что продавец состоит на учете в психушке или у нарколога...

Новый ? Да это практически основное развлечение 90-х. Психи да незаконно выписанные дети. Еще были незаконно выписанные "сидельцы", но это, надеюсь, уже в прошлом. Справки НД и ПНД помогают слабо, надо сказать. На практике встречал психов, которые стояли на учете по месту прежней регистрации, а по месту новой ПНД выдавал чистую справку. Ну и вообще псих не обязательно должен быть учтенным психом

[Primd]

Новый ? Да это практически основное развлечение 90-х. Психи да незаконно выписанные дети. Еще были незаконно выписанные "сидельцы", но это, надеюсь, уже в прошлом. Справки НД и ПНД помогают слабо, надо сказать. На практике встречал психов, которые стояли на учете по месту прежней регистрации, а по месту новой ПНД выдавал чистую справку. Ну и вообще псих не обязательно должен быть учтенным психом

В Москве может и старый, а у нас новый виток развития получил Новое-это хорошо забытое старое... В судах резко увеличилось количество дел по оспариванию сделок по этому основанию...
А что касается неучтенных психов-понятно, что обезопасить себя на все сто нельзя, но хотя бы попытаться надо...

[Tata2001]

Сейчас новый вид мошенничества все больше и больше набирает обороты в сфере недвижимости - человек приобретает квартиру, а потом выясняется, что продавец состоит на учете в психушке или у нарколога...
Так что не стесняйтесь и просите справки... Еще требуйте предъявить справку из ТСЖ или ДУКа об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, чтобы потом не было сюрпризов в виде тысячных счетов на оплату квартплаты...

В банке сказали, что справку из психушки и от нарколога нужно только в случае,если продавец сильно пожилой человек, как будто наркоманы действительно всё старики . Справки из Жэка и об отсутствии задолженности обязательно

[Аладьин]

[Если я правильно понимаю - если одновременно продаешь квартиру и покупаешь другую (допустим, за миллион по договору) - то налоговый вычет компенсирует налог?

Правильно, только сделки по продаже и покупке квартиры могут быть совершены в течение налогового периода, который для налога на доходы физ. лиц составляет 1 год. Пример: в марте 2012 г. я продаю свою квартиру за 3 млн. р. и в сентябре 2012 г. покупаю новую квартиру за 4 млн. р.

Мой доход - 2 млн. р. (доход от продажи первой квартиры). Этот доход для целей налогообложения я могу уменьшить на два вычета:
Во-первых, на вычет в размере сумм от продажи квартиры, но не свыше 1 млн. р. Иными словами, вычет в сумме 1 млн. р.
Во-вторых, вычет в размере сумм, направленных на приобретение жилья, но не свыше 2 млн. р. В нашем случае 2 млн. р.

Т.о., доход в 3 млн. будет уменьшен на 1 и на 2 млн., налог будет 0 р.

Тема старая, но тем не менее...

Извиняюсь за тормознутость, но правильно ли я понял, что согласно этому пункту продавец не подпадает под НДФЛ при продаже квартиры:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

Ситуация: альтернативная сделка, продается квартира (менее трех лет в собственности) за 5,5 млн. и сразу же покупается другая за 5,8 млн.. НДФЛ ноль?

[Veranera]

Ситуация: альтернативная сделка, продается квартира (менее трех лет в собственности) за 5,5 млн. и сразу же покупается другая за 5,8 млн.. НДФЛ ноль?

Конечно, месяц уже прошел, возможно неактуально, но все же - для тех, у кого такой же вопрос возникнет

НЕТ! Это не так.

Речь идет о разных объектах и разных налоговых вычетах.
Продается квартира А за 5,5 млн, покупается квартира Б за 5,8 млн.

1)налоговый вычет при продаже
НДФЛ = ((доходы с продажи квартиры А) - (расходы на покупку квартиры А))*13% = (5,5 млн - расходы на ее покупку)*13%
Здесь сумма вычета - это сумма, с которой налог платить не нужно, он вычитается из доходов.
Учитываются расходы на покупку именно той квартиры, что продается.
Причем, если нет подтверждающих расходы документов, размер вычета будет 1 млн.

Квартира Б тут ни при чем
2) За покупку квартиры Б можно возместить уплаченные налоги, но не со всей стоимости, а с 2 млн.
Это налоговый вычет на покупку жилья.
Снова нужны подтверждающие расходы документы.
Можно вернуть из бюджета уплаченный налог 2НДФЛ. Ключевое слово "вернуть". Если 2НДФЛ не платите - возвращать нечего.
Использовать можно несколько раз, но не более 2 млн. за всю жизнь. Для квартир, купленных до 2014 г. - только один раз в жизни, даже если не набирается 2 млн.
НДФЛ = 2* 13%, т.к. (расходы на покупку квартиры Б) = 5,8>2. Эту сумму можно вернуть из бюджета, часто не сразу, а в течение нескольких лет.

3) Комбинированный вариант, он чаще всего и вызывает путаницу.
В одном налоговом периоде продается квартира А, покупается квартира Б.
Так как есть налог к уплате и к возврату, происходит взаимозачет

НДФЛ = ((доходы с продажи квартиры А) - (расходы на покупку квартиры А))*13% - (расходы на покупку квартиры Б)*13%
= (5,5 млн - (расходы на покупку квартиры А) - 2 млн))* 13%


Если квартиру А купили за 3,5 млн или дороже, НДФЛ будет ноль.
Если купили дешевле, или документов, подтверждающих расходы, нет - придется платить налог.

[Аладьин]

Еще как актуально, огромное спасибо!

У меня вопрос про третий вариант: такое можно сделать раз в жизни, верно я понимаю? Раз уж возврат только на два миллиона?
И еще один: если я, как ИП, не могу получить возврат, то и третий вариант для меня лично не подходит?

[Veranera]

если я, как ИП, не могу получить возврат, то и третий вариант для меня лично не подходит?

Для Вас лично не подходит второй вариант, Вы не можете ничего вернуть из бюджета, потому что ничего не платите. Возвращается только НДФЛ.

Третий Вариант, наоборот, подходит, Вы как бы получаете обратно налог, который должны были бы уплатить с продажи.

С 2014 г. такое можно проделать и несколько раз, но на общую сумму 2 млн. Обычно получается один раз в жизни, т.к. сумма небольшая по сравнению с ценами на жилье.

[Аладьин]

По второму пункту вопросов нет- тут все однозначно, а вот третий удивил. Приятно удивил, конечно. Я исходил из того, что не могу получить налоговый вычет, а значит и претендовать на возврат. Но раз не так, то супер. Жаль, что один раз (в моем случае), но лучше так, чем никак.

Прошу прощения за сумбур, но даже мои бухгалтера не могут внятно сказать, так чего уж ждать от меня. )

[dhl888]

А если я купил квартиру по Дду в 2012 году, собственность получил в 2013 а вычет оформил сразу на всю стоимость в 2015 на 245 тр, те ещё осталось 15тр. Я имею право при следующей покупке квартиры получить 15тр и проценты по ипотеке ?

[Veranera]

собственность получил в 2013

В 2013 году еще действовала прошлая "версия" закона, когда вычет можно было оформить только один раз на один объект недвижимости. То, что вычет оформлен в 2015, значения не имеет.
Если бы ДДУ был от 12 г., а право собственности оформили в 15 - можно было бы получить остаток вычета.

Радуйтесь, что остаток небольшой, основное Вы получили)

[larrik]

miss Lee ,
разъясните и мне,пожалуйста!
Я продаю квартиру А за 3млн. Квартира приватизирована,в собственности менее 3-х лет. И сразу покупаю квартиру В в др.городе за 1,5млн ,которая тоже приватизирована и менее 3-х лет в собственности(цена этой квартиры реальная,продавец выставил именно эту сумму). Правильно ли я понимаю,что налог с продажи квартиры А я заплачу 260 тыс.руб? И на какую сумму налогового вычета с квартиры В я могу рассчитывать? 195 тыс.руб?
Спасибо!

[Veranera]

larrik
Все верно, с квартиры А налог 260 тысяч.
С квартиры В вычет 195 тысяч, если продавец укажет полную сумму в договоре. При условии что ранее вычетом не пользовались. Если и покупка, и продажа будут зарегистрированы в 2015 г., к оплате в 2016 65 тысяч.

Если в будущем купите еще недвижимость (Покупаете за полтора, полмиллиона вычета на покупку осталось), получите и оставшиеся 65 тысяч.