Express писал(а) 10 июн 2015, 10:56:Можете порекомендовать, на какие нюансы обратить внимание, при заключении договора найма с позиции наймодателя?
1. Договор заключаем строго на срок менее года. Иначе жильцы получают такие права, что потом от них не избавишься. Сразу исключаем права на преимущественное право на заключение договора на новый срок, на поднаем, на вселение временных жильцов, на замену нанимателя, на годичный срок, который может быть предоставлен нанимателю судом «для устранения нарушений».
2. Перечислить в договоре «граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем», и убедиться, что список закрытый. В отношении совершеннолетних лучше включить пункт о том, что они несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем (ст. 677 ГК). Чтобы расширить круг лиц, с которых гипотетически можно что-то взыскать.
3. Запретить временных жильцов (ст.680 ГК), вообще четко прописать сроки и правила нахождения в квартире посторонних, включая домашних животных, крыс и тараканов.
4. Четко прописать взаимные права и обязанности в том, что касается текущего ремонта, любого переустройства квартиры, покупки либо замены мебели и бытовой техники.
5. Четко прописать, кто и в каком порядке оплачивает коммуналку, как подтверждается оплата.
6. Четко прописать условия расторжения договора, особенно по инициативе наймодателя. Вообще условия перечислены в законе, и здесь особо не разгуляться, но это может иметь психологическое воздействие на тех, кто не очень в теме.
7. Прописать порядок и сроки оплаты и драконовские штрафы за несвоевременную оплату по договору. Т.е. если вопрос решается в правовой плоскости через суд, то выселить непросто и затратно по времени, но хоть в исполнительном листе может появиться более солидная сумма к взысканию, нежели недоплаченная помесячная такса. Хотя судья, конечно, можно снизить размер, но это другой вопрос. Опять же, психологическое воздействие.
8. Прописать процедуры инспектирования квартиры наймодателем или его представителями, включая достаточную периодичность.
В Акте приемки-передачи подробно описать состояние квартиры (я бы даже сделал с приложением фото), подробный перечень мебели и бытовой техники с описанием состояния, чтобы потом не было разборок по поводу того, что есть нормальный износ, а что разломали-расцарапали жильцы. Я бы также указал в акте "заместительную" стоимость каждого предмета, а в договоре - обязанность жильцов компенсировать данную стоимость при утрате предметом потребительских свойств по их вине.