Сдача квартиры-оформление

[Буковка]

Господа-товарищи!
кто оформлял сдачу квартиры как индивидуальный предприниматель, если не трудно черкните порядок действий, а то мне какие-то страшные картины рисуют.
Спасибо.

[Pukaki]

А зачем? ) Вопрос не праздный, правда интересно, какие цели вы преследуете, планируя сдавать как ИП, или может привилегии есть какие?

[pups]

А зачем? ) Вопрос не праздный, правда интересно, какие цели вы преследуете, планируя сдавать как ИП, или может привилегии есть какие?

Затем, что 6% налога, меньше, чем 13%.Однако, еще надо оплатить стоимость страхового года (2012 год)17.208 рублей (пропорционально проработанному в 2012 г. времени).

Отличия в сдаче как физ.лицо и как ИП минимальны - тот же самый договор. Ежемесячно выставляете счет, получаете оплату , подписываете акт приема-передачи услуги. Деньги с клиента лучше получать по безналу, так как при расчетах налом надо купить, поставить на обслуживание и зарегистрировать в ИФНС кассовый аппарат и выдавать клиенту кассовый чек при расчетах, вести книгу кассира-операциониста. По-любому надо вести книгу доходов-расходов.Ну, и не забывать сдавать декларацию в установленный срок.

[MikeTYO]

Только не забываем, что, если квартира сдавалась индивидуальным предпринимателем, при продаже вы должны будете заплатить подоходный налог независимо от срока нахождения квартиры в собственности. То есть, даже по прошествии трех лет. И учитывая планы по росту стоимости страхового года в три раза через пару лет, смысла в сдаче ИП вообще нет.

[Tanchik_]

Только не забываем, что, если квартира сдавалась индивидуальным предпринимателем, при продаже вы должны будете заплатить подоходный налог независимо от срока нахождения квартиры в собственности. То есть, даже по прошествии трех лет. И учитывая планы по росту стоимости страхового года в три раза через пару лет, смысла в сдаче ИП вообще нет.

Простите, а почему надо платить подоходный налог? Как же тогда быть когда ИП продает автомобиль, который использовался как средство для производства услуги, например такси, тоже надо платить налог? Если ИП торговал на рынке, решает прекратить деятельность или сменить ее, продает стол, на котором лежал товар, он тоже попадает на НДФЛ?
Если квартира в собственности более 3-х лет налог платить не надо.
Кроме того, 6% меньше 13%, нет риска что придет участковый и будет шантажировать, на практике такое бывало.

[MikeTYO]

Если индивидуальный предприниматель на УСН, то надо платить налог на выручку от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Вот цитата из Письма ФНС от 2.06.2011:

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

И подобных Писем ФНС выпустили множество.

[Буковка]

Если индивидуальный предприниматель на УСН, то надо платить налог на выручку от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Вот цитата из Письма ФНС от 2.06.2011:

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

И подобных Писем ФНС выпустили множество.

Всем спасибо за ответы, но последним Вы меня просто убили...
А сколько этот налог при продаже? Насколько я понимаю это для УСН, а если не УСН, т нужно нанимать бухгалтера или есть шанс справиться самой?
А если сдавать как физическое лицо, то есть подобные подводные камни?
Хотя если честно, то меня изначально интересовал алгоритм действий при регистрации ИП и какие бумаги при этом собрать: надеялась,ч то кто-то недавно ходил и черкнет коротенько, а то не знаю с чего начать.

[MikeTYO]

А если не УСН, то проще платить 13% НДФЛ раз в год, и не будет никакого страхового взноса. Впрочем, посчитайте. Сильно зависит от того, за сколько сдается квартира. И стоимость страхового года ИП платят независимо от того, были ли сами доходы от сдачи квартиры.

[Буковка]

А если не УСН, то проще платить 13% НДФЛ раз в год, и не будет никакого страхового взноса. Впрочем, посчитайте. Сильно зависит от того, за сколько сдается квартира. И стоимость страхового года ИП платят независимо от того, были ли сами доходы от сдачи квартиры.

а еси УСН, то дешевле платить 13% я так понимаю...

[Tanchik_]

Если индивидуальный предприниматель на УСН, то надо платить налог на выручку от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Вот цитата из Письма ФНС от 2.06.2011:

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

И подобных Писем ФНС выпустили множество.

В письме Минфина РФ от 08.09.2011 г. № 03-11-11/226 были даны разъяснения по вопросу налогообложения индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения в виде доходов (налоговая ставка - 6% от дохода), которые занимаются сдачей в аренду или продажей квартир.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ, индивидуальные предприниматели, применяющие УСН 6%, учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы (ст. 249, 250 НК РФ).

Пункт 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам относит доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду).

В том случае если индивидуальный предприниматель занимается продажей недвижимого имущества (квартир), он так же уплачивает 6% с полученного дохода, т.к. п. 1 ст. 249 НК РФ учитывает доходы, полученные от реализации любых товаров.

Важно отметить, что индивидуальный предприниматель, применяющий УСН 6%, освобождается от уплаты НДФЛ 13%, на основании п. 24 ст. 217 НК РФ. Таким образом, налоговые ставки не складываются, индивидуальный предприниматель уплачивает только 6% с полученных доходов.

Для того что бы избежать каких либо проблем, связанных с определением налоговой ставки (6% или 13%), при регистрации индивидуального предпринимателя следует правильно указать виды экономической деятельности (коды ОКВЭД).

Так, применительно к рассматриваемым случаям, индивидуальному предпринимателю при регистрации следовало бы указать следующие виды экономической деятельности:

70.12 – «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества»;

70.20 – «сдача внаем собственного недвижимого имущества».

[Tanchik_]

Хотя если честно, то меня изначально интересовал алгоритм действий при регистрации ИП и какие бумаги при этом собрать: надеялась,ч то кто-то недавно ходил и черкнет коротенько, а то не знаю с чего начать.

Всю информацию можно найти на сайте налоговой, какие формы заполнять и какие документы предоставить. Отчетность сдается один раз в год, при условии что у вас нет нанятых работников. Ничего сложного в этом нет, не сложнее чем анкету на визу заполнить:) Удачи:)

[MikeTYO]

Ну так Письма то о разном говорят. В случае с физическим лицом он освобождается от НДФЛ от продажи имущества. А вот ИП не освобождается. Суммарно налоговая нагрузка на индивидуального предпринимателя будет выше.

[Tanchik_]

Почему выше? Если указать вид деятельности при регистрации правильно то подлежит только уплата 6% и больше ничего, а это ниже чем 13%

[MikeTYO]

Конечно. Только физическое лицо просто платит 13%, а ИП 6% и страховой взнос. А его планируют поднять с нынешних 17 тыр в три раза в следующие два года. И при продажи квартиры физическое лицо от НДФЛ освобождается, при условии собственности в 3 года и выше, а ИП опять таки платит. И какая же разница, 6% или 13%? То есть, считать надо. Если сильно дорогая квартира или этих квартир под сдачу сильно много, то может и имеет смысл ИП. Если одна средняя квартира, то смысла становиться ИП нету.

[Буковка]

Очень полезная темка получилась. Т.к. квартира в собственности -дцать лет, то попробую резюмировать:
- если сдаю как физик, то заключаю договор, веду амбарную книгу, плачу 13% от выручки от сдачи в аренду. В случае продажи (такие планы есть) ничего не плачу.
- если оформляю ИП с УСН, то заключаю договор, веду амбарную книгу, плачу 6% от выручки от сдачи в аренду, страховой внос порядка 17 тыс руб в год (для моей квартиры это 5.5%). НО в случае продажи плачу 6% от стоимости продажи (но даже занизив стоимость до 2 млн сумма весьма значительная).

Что-то мне расхотелось быть ИП...

P.S. Или я что-то упустила?
не поняла с

Так, применительно к рассматриваемым случаям, индивидуальному предпринимателю при регистрации следовало бы указать следующие виды экономической деятельности:

70.12 – «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества»;

70.20 – «сдача внаем собственного недвижимого имущества».

т.е. при 70.20 особождаются от выплаты налога при продаже? Но ведь "собственное жилое недвижимое имущество" используется "индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности"...

[Toxic_Avenger]

А что мешает перед продажей ликвидировать ИП и продать квартиру как физик? Если она в собственности до этого уже много лет? Или какие-то моменты упускаю?

[Буковка]

А что мешает перед продажей ликвидировать ИП и продать квартиру как физик? Если она в собственности до этого уже много лет? Или какие-то моменты упускаю?

Действительно. Такой вариант возможен? Или там какой-нибудь "карантин" будет?

[MikeTYO]

Ага. Упустили повышение страховых взносов со следующего года. Кроме того, с НДФЛ в 13% можно получать налоговые вычеты (на лечение, обучение, покупку квартиры), а вот ИП?

[Tanchik_]

Ага. Упустили повышение страховых взносов со следующего года. Кроме того, с НДФЛ в 13% можно получать налоговые вычеты (на лечение, обучение, покупку квартиры), а вот ИП?

Федеральным законом от 28.11.2011 N338-ФЗ были внесены изменения в статью 346.21 НК РФ, в соответствии с которыми:

С 2012 года для ИП, не производящих выплат и иных вознаграждений физическим лицам и уплачивающих страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере, определяемом исходя из стоимости страхового года - налог УСН уменьшается до 100% исчисленными и уплаченными взносами в ПФР и ФФОМС.

При этом отметим ограничения, которые необходимо соблюдать: Сумма налога ИП на Упрощенной системе налогообложения (УСН) (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное медицинское страхование, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ.

[Tanchik_]

А что мешает перед продажей ликвидировать ИП и продать квартиру как физик? Если она в собственности до этого уже много лет? Или какие-то моменты упускаю?

Действительно. Такой вариант возможен? Или там какой-нибудь "карантин" будет?

Такой вариант возможен, никаких ограничений нет.