Сдача квартиры-оформление

[УлетающийДжин]

Да там разборки какие то были, с привлечением милиции, типа что то пропало, когда шмотки за дверь выставили. Сейчас списался, говорит какая то юристка присылала им несколько сообщений, они не отреагировали никак, ну и вроде заглохло всё.

Тож ерунда какая-то..
Человек написал заявление в милиции о том что у него украли вещи? Которые он хранил где? У консъержки?
Даже если и написал, и даже если у него, вдруг!, это заявление приняли.. для тех кто не знает как наша милиция работает с такими заявлениями - никак не работает.
Он нанял какую-то юристку, (т.е. деньги у него, всё-таки, имелись), которая сделала пару движений для отработки оплаты услуг и забила.

[Jrik]

И в чём проблема? Вскрываете дверь и ставите свой замок.

Да можно конечно, обычно 99% так и делают и на этом все заканчивается.
Но если нанематель сильно прошареный и у него есть юристы, дальше возникает очень суровый головняк для хозяина квартиры.
Возникает статья 330 УК РФ, с которой придеться долго и сурово бодаться.

[Гость]

Возникает статья 330 УК РФ, с которой придеться долго и сурово бодаться.

Прецеденты в студию.
Имхо, никакого отношения эта статья к гражданским правоотношениям не имеет. Сильно прошаренный наниматель с юристами, не платящий за квартиру? Вы насчет 99% слишком пессимистичны. Где-то 99.9999%

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий

Расскажите, когда договор аренды успел стать законом или нормативным правовым актом, плюс сама статья из раздела "Преступления против порядка управления".

[Jrik]

Расскажите, когда договор аренды успел стать законом или нормативным правовым актом, плюс сама статья из раздела "Преступления против порядка управления".

Незаконным стало выселение кого-то без суда. Если есть договор найма и наниматель добровольно не хочет уезжать - то выселить можно только по суду. Вариант сам решил, сам пришел, сменил замок, выкинул вещи на улицу - это как раз и есть СТ 330.

[УлетающийДжин]

Незаконным стало выселение кого-то без суда. Если есть договор найма и наниматель добровольно не хочет уезжать - то выселить можно только по суду.

Ну да, наймодатель уведомил нанимателя о рассторжении договора (может даже и досрочном) в связи с невыполнением нанимателем условий договора, например, по оплате.

А - наниматель добровольно не хочет оплачивать за проживание и добровольно не хочет уезжать. И просто шлёт наймодателя на х...., ой нет - в суд!

Не подскажите прецеденты. Желательно из практики в РФ.

[Гость]

Незаконным стало выселение кого-то без суда

Если Вам верить, то можно в любую квартиру вламываться и там жить и фиг кто выселит. Что, мягко говоря, не совсем так.Правильно составленный договор с тщательной проработкой вопроса выселения неплатящего арендатора должен снять практически все риски. Конечно, при отсутствии косяков со стороны арендодателя и не поддающийся предварительной оценке риск нарваться на некоторый беспредел (ну там теща областного прокурора не платит, например).

это как раз и есть СТ 330.

Еще раз прошу конкретные примеры. Желательно из базы правоприменительной практики. Без этого Ваша позиция, дипломатично выражаясь, не выдерживает никакой критики.

[Toxic_Avenger]

Я извиняюсь, что вмешиваюсь, но спор о том, как выставить квартирантов велся в этой теме: Квартиранты не платят за аренду - как правильно выставить?

[House495]

Еще раз прошу конкретные примеры. Желательно из базы правоприменительной практики. Без этого Ваша позиция, дипломатично выражаясь, не выдерживает никакой критики.

Там выше дали ссылку, где вроде всё разжевано и пережевано. Непонятно, что непонятно общественности. Выселение нанимателя - только через суд, ст. 687-688 ГК РФ. Это как бы закон, поэтому прописывать что-то там в договоре, безусловно, нужно, но с практической точки зрения поможет только при обосновании своей позиции в суде.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры выселения (еще раз - если наниматель по действующему договору найма не согласен съехать сам - то только через суд), вполне может попасть под 330 статью УК, особенно если сопряжено с насилием или угрозой его применения, за что положено до 5 лет. Не знаю, что там сейчас с практикой, а раньше статья была довольно популярна, например, при попытках выбивания долгов.

Статья 330. Самоуправство
1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -
наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, -
наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

[УлетающийДжин]

House495, спасибо за цитату ГК РФ. Добавлю, если Вы не против.

Статья 683 ГК РФ п 2:
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В договорах найма обычно указывают срок 11 месяцев.

Тем не менее, ещё раз вопрос, который был задан выше "конкретные примеры. Желательно из базы правоприменительной практики" ?

[House495]

Тем не менее, ещё раз вопрос, который был задан выше "конкретные примеры. Желательно из базы правоприменительной практики" ?

Примеры чего? Что собственника привлекли к ответственности по ст 330 УК РФ за то, что он выкинул нанимателя на улицу?
Т.е. если обширная правоприменительная практика отсутствует, то можно и на УК забить ?
Ну я вот как бывший практик могу сказать, что если жильцов выкинуть на улицу с применением силы помимо суда, то ч.2 ст.330 УК просматривается в полной мере. Дел, в которых кредиторов привлекали по этой статье при попытках выбить долги из разного рода должников, видел достаточно.
Верховный суд по этому поводу высказался конкретно аж в 2002 году:
"Не образуют состава кражи или грабежа противоправные действия, направленные на завладение чужим имуществом не с корыстной целью, а, например, с целью его временного использования с последующим возвращением собственнику либо в связи с предполагаемым правом на это имущество. В зависимости от обстоятельств дела такие действия при наличии к тому оснований подлежат квалификации по статье 330 УК РФ или другим статьям Уголовного кодекса Российской Федерации".
Внесудебное выселение нанимателя в данном случае просто частность.

[УлетающийДжин]

Примеры чего? Что собственника привлекли к ответственности по ст 330 УК РФ за то, что он выкинул нанимателя на улицу?

Да. Но только не выкинул. И не избил, не угрожал, а предложил освободить неплательщику жильё, и затем сменил замок в собственной квартире.

Ну я вот как бывший практик могу сказать

Внесудебное выселение нанимателя в данном случае просто частность.

Ваши размышления и выводы на эту тему понятны. Но они не подкреплены мнением судебных органов.

зы И ещё раз, разделяем найм и краткосрочный найм.

[House495]

Ваши размышления и выводы на эту тему понятны. Но они не подкреплены мнением судебных органов.

Ну вот навскидку нашел на тему смены замков. Правда, в данном случае привлекли по административке, но отличие административной 19.1 от уголовной 330 состоит в основном в признаке "существенного вреда", который весьма субъективен. Когда человека (прав он или нет) выставляют на улицу, доказать "существенный вред" имхо несложно.
В данном примере, кстати, последующее выселение по суду никак не сказалось на признании действий лица по смене замков незаконными.

Согласно статье 19.1 КоАП РФ самоуправство - это самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права. Признание в последующем такого права или признание законным порядка его осуществления, не исключает ответственность по ст. 19.1 КоАП РФ.
В отношении Т. составлен протокол об административном правонарушении по ст. 19.1 КоАП РФ в связи с тем, что она, осуществляя своё право пользования квартирой, в марте 2009 года самовольно установила на входной двери замок, а 12 мая 2009 года отказалась передать ключ от замка Р., зарегистрированному в квартире, чем вопреки установленному федеральным законом порядку создала ему препятствие для входа в указанную квартиру.
Постановлением мирового судьи от 6 июля 2009 года Т. привлечена к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ст. 19.1 КоАП РФ, и ей назначено наказание в виде предупреждения. Решением судьи городского суда от 10 августа 2009 года постановление мирового судьи оставлено без изменения, жалоба Т. - без удовлетворения.
Постановлением заместителя председателя Пермского краевого суда, вынесенного по жалобе Т., состоявшиеся по делу судебные постановления оставлены без изменения.
Признавая Т. виновной в совершении правонарушения мировой судья и судья городского суда правильно руководствовались положениями ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ, согласно которой никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным кодексом, другими федеральными законами, а также исходили из того, что Р. зарегистрирован в квартире в качестве брата Т., являвшейся нанимателя, и каких-либо ограничений в праве пользования данным жилым помещением на 12 мая 2009 года для него установлено не было.
Доводы жалобы Т., о том, что Р. признан утратившим право пользования квартирой на основании решения городского суда от 6 октября 2009 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 ноября 2009 года по делу по иску Т. к Р. о признании утратившим право пользования жилым помещением, не повлекли отмены обжалуемых постановления мирового судьи и решения судьи городского суда. Р. признан утратившим право пользования жилым помещением с момента вступления в законную силу решения суда от 6 октября 2009 года, тогда как действия Т. по установке замка на входную дверь и учинении препятствия для входа в квартиру Р-ву имели место до вынесения указанного решения - 12 мая 2009 года. Сам по себе факт признания Р. утратившим право пользования квартирой обратной силы для привлечения Т. к ответственности не имеет.
(Постановление от 27 января 2010 года N 44а-1278/110-2010)

зы И ещё раз, разделяем найм и краткосрочный найм.

При краткосрочном найме наниматель лишается ряда прав, как то требовать отсрочек или перезаключения договора, но это никак не влият на то обстоятельство, что без его согласия выселение должно производиться в судебном порядке.

[Гость]

всё разжевано и пережевано. Непонятно, что непонятно общественности.

Непонятно, почему когда просишь живое дело, которое можно проанализировать, дают текст кодексов, который и так известно, где почитать. Вам, как практику, должно быть известно, что есть либо вообще нерабочие статьи, либо те, под которые надо очень постараться попасть. Но мы обсуждаем среднестатистический случай?

при попытках выбивания долгов.

Про беспредел я ремарку делал. Нет смысла это обсуждать, можно хоть под изнасилование КРС подвести.

Ну и да, у нас есть куча всяких разных законов. Наймодатель будет аргументировать другими, тоже весьма весомыми. Чего-нибудь там связанное с незаконным проникновением и т.д.

[Гость]

исходили из того, что Р. зарегистрирован в квартире в качестве брата Т

Нерелевантно. Регистрация, скорее всего была постоянная и это была не аренда, а сложноуловимые споры между родственниками, причем, судя по всему, давние. И вообще "зарегистрирован в качестве брата" - отдельный перл =) Ну и в итоге - предупреждение. А вы грозите сроком. Да, я понимаю, что закон есть закон. Но применение закона - отдельное дело, и именно его хочется посмотреть и подумать.

[House495]

Но мы обсуждаем среднестатистический случай?

Лично я обсуждаю риски. Среднестатистически можно долго рассуждать о том, что "все воруют, а никого не сажают".
Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что кое-кого периодически всё же сажают. А там дальше каждый решает для себя сам, желает ли он попасть в выборку.

Нерелевантно. Регистрация, скорее всего была постоянная и это была не аренда, а сложноуловимые споры между родственниками, причем, судя по всему, давние. И вообще "зарегистрирован в качестве брата" - отдельный перл =) Ну и в итоге - предупреждение. А вы грозите сроком. Да, я понимаю, что закон есть закон. Но применение закона - отдельное дело, и именно его хочется посмотреть и подумать.

Разумеется, абсолютно релевантно. Есть спор о праве проживания в квартире и о выселении из оной. В ходе рассмотрения спора одна из сторон, не дожидаясь судебного решения, меняет замки. Судом это признается самоуправством. Основания, по которым возник спор и необходимость судебного решения о выселении - постоянная регистрация, или договор найма, в данном случае совершенно вторичны. Что касается предупреждения - да, понятно, что скорее всего и сотрудники полиции, и суд ментально будут на стороне собственника, и поэтому скорее всего будут ограничиваться формальными санкциями.
Вместе с тем, совершенно нельзя исключить, что выселяемое лицо будет обладать связями либо навыками сутяжничества, которые позволят ему добиться возбуждения именно уголовного дела. Кроме того, раз уж мы тут рассуждаем о реалиях, к этому лицо могут подбить сотрудники органов внутренних дел, которые потом будут вымогать у вас взятку за прекращение дела.

[Гость]

Судом это признается самоуправством.

Используете грязные технологии? Перечитал Ваш пример и не нашел ничего про самоуправство в разрезе УК, о котором шла речь и которым здесь пугают. Видимо, Вы имели в виду "в каком-то другом случае судом это может быть признано самоуправством по 330 УК" Штраф от ста до трехсот вряд ли сможет испугать хоть какого-то арендодателя.

совершенно нельзя исключить

Абсолютно согласен.
В целом, для себя сделал вывод, что нужно выбирать арендатора и отказывать, если сердце не лежит, и максимально подробно писать в договор условия расторжения (не знаю, как у Вас, а у меня был случай, когда судья, вопреки куче законов, сказала, что "Вас никто не заставлял подписывать такой договор"). И дальше риски получить неплатящего, сильно подкованного и обладающего ресурсом арендатора будут на приемлемом уровне. Не больше, чем взрыв газа в соседней квартире =)

[House495]

Судом это признается самоуправством.

Используете грязные технологии? Перечитал Ваш пример и не нашел ничего про самоуправство в разрезе УК, о котором шла речь и которым здесь пугают. Видимо, Вы имели в виду "в каком-то другом случае судом это может быть признано самоуправством по 330 УК" Штраф от ста до трехсот вряд ли сможет испугать хоть какого-то арендодателя.

Повторюсь - речь идет суть об одном и том же правонарушении, за которое может наступать либо административная, либо уголовная ответственность. Отличие - в признаке "существенного вреда", который можно трактовать как угодно широко или узко. Например, наниматель заявит, что в результате смены замков и незаконного выселения он и его малолетние дети были вынуждены спать на улице или в иных неподходящих условиях, вследствие чего чем-нибудь там заболели, и притащит справку от врача. По мне так "существенный вред" в полный рост.

[УлетающийДжин]

House495, примеров про ограничение доступа к помещению людей, имеющих в нём регистрацию достаточно. Не вижу связи с нашей темой.

Спасибо за обсуждение рисков. Но если коротко то все сводится к одному, - смотрите что и с кем подписываете.

зы Малолетние дети, это конечно, тяжелая артиллерия в аргументах, но сегодня суды к ним глухи http://www.иди на хуй, не мешай/realty/realtyinf ... &id=430389, (хотя это и полный ужас).

[Гость]

По мне так "существенный вред" в полный рост.

Ну, отдельная тема. Для меня не до конца очевидно, что подобное действие (даже с указанными Вами обстоятельствами) является опасным для общества и должно квалифицироваться по УК. Но такое возможно, конечно, если будет выполнено одновременно большое количество маловероятных условий. И даже в этом случае, если арендодатель затратит эквивалентное количество ресурсов, он будет в существенно более выигрышном положении. Например, принесет справку, что ему тоже негде было ночевать и он был вынужден спать на улице. Итого, если мы находимся в обсуждении сферической ситуации в вакууме, я все же склонен считать, что такой риск (получить уголовную статью) пренебрежимо мал.

[Road Runner]

Уважаемые форумчане, с вашего позволения хотел бы все же поднять тонкий момент про налоги.
Вот сайт метринфо разместил статью - http://www.metrinfo.ru/articles/144233.html
Там, в частности указано, что
«Скорее всего, налоговые органы посчитают, что даже если лицо не было зарегистрировано в качестве ИП, но осуществляет деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, не будет, - говорит Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»). – Эта точка зрения прослеживается в новой редакции НК, которая вступит в силу с 1 января 2016 года». «При продаже предпринимателем квартиры, находившейся в его собственности более трех лет и сдававшейся им в аренду по договору, он не вправе пользоваться указанной льготой, поскольку эта квартира использовалась им в предпринимательской деятельности, - поддерживает юрист Евгений Страхов. – При этом неважно, имеет ли гражданин статус ИП на момент продажи квартиры или он прекращен. Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 и др.). В основном суды поддерживают эту позицию».
И вот вопрос к тем, кто в теме, я правильно понял,что после 01.2016 абсолютно любой собственник, который хоть когда-то свою квартиру сдавал легально хоть каким способом (хоть как физик, хоть как ИП), в обязательном порядке попадает на налог при ее продаже, если ее некому 'подарить'?
То есть тут возникает вопрос, как трактовать в законе слова о том, что такое 'использующееся в предпринимательской деятельности'. Тут в теме раньше был пример, когда у человека был магазин, потом он помещение сдал, а еще через время продал. Но там немного другая ситуация - хотя хозяин помещение перестал использовать в предпринимательской деятельности, но арендатор продолжил его использовать, то есть - помещение действительно использовалось в коммерческих целях и, к тому же, само по себе не жилое.
А вот может кто-то привести пример такого разбирательства (или письмо-разъяснение какое-нибудь), чтобы был хозяин, который квартиру сдавал как ИП, потом ее сдавать прекратил, через какое-то время продал и в результате разбирательства было признано, что она 'не использовалась' или наоборот 'использовалась'?
И вообще напрашивается вопрос, что я вот сдавал квартиру как ИП, а потом прекратил сдавать квартиру, а уже в следующем налоговом году продаю эту квартиру как физик (то есть заключаю договор купли продажи как физическое лицо), потом я как вообще поступаю? Отдельно отчитываюсь с НДФЛ как физик? Как налоговая свяжет, что я продаю именно тот объект, который раньше сдавал?