L.Olga » 08 дек 2012, 22:22
Мой взгляд на ситуацию. С Кубы.
Пока цены растут, но потихоньку. Принципиальным был момент разрешения сделок купли-продажи и легализация обмена с доплатой. Было повышение цен в преддверии и особенно после принятия закона. Т.е конец 2011 и 2012 год. Сейчас, на мой взгляд, наступила некоторая стабилизация.
Есть две стороны сделки: продавец и покупатель, а также экономические и юридические условия, в которых они действуют.
Итак, потенциальные покупатели.
1. Богатые кубинцы. Их немало, но они все свои жилищные проблемы давно решили, потому что так или иначе были приближены к власти, обладали связями и умели «крутиться». Поэтому получили от государства «по должности» или за подарок чиновнику, родственникам помогли обменять плохое на хорошее и все у них тип-топ. У них уже на каждом родственнике по квартире записано, упакованы под завязку, больше не лезет (одно лицо - одна квартира или дом в городе и один дом в зоне отдыха). Такие наоборот излишки жилья продают, чтобы прикупить что-то в Испании или США, пока там кризис. Выставляемые ими на продажу квартиры самые хорошие. Их обычно покупают иностранцы-резиденты.
2. «Новые кубинцы» - те, у кого удачно пошел мелкий бизнес по патенту, пока еще не заработали столько, чтобы купить квартиру по рыночной цене. Они обычно ищут обмен с доплатой, постепенно улучшая жилищные условия.
3. Кубинцы, у которых есть близкие родственники за рубежом (дальние есть почти у всех). У зарубежных родственников кризис, кубинцы жалуются, что деньги присылают реже и в меньших количествах.
4. Артисты и спортсмены. Не знаю, могут ли они что-то получить от государства нахаляву или нет, но это единственная категория, у которой внезапно появляются достаточно неплохие деньги. Добавьте безбашенную молодость и негрокубинский менталитет. Цепи в палец толщиной, тачки, деффки. Отличный покупатель. Но их не так много.
5. Кубинцы, живущие за рубежом и желающие вернуться в «обновляющуюся» Кубу. Ну не утопия конечно, но единицы. Скорее всего те, кто не смог адаптироваться к жизни за рубежом, или не доволен жизнью там. Откуда у них деньги?!
6. Иностранцы-резиденты. Это капля в море, поскольку единственный способ получить резиденцию – брак. Ну и еще дети и родители кубинцев. Могу здесь отметить итальянцев, их немало, как ни странно. Часто это состоятельные господа, могущие себе позволить содержать красотку-негриту, а то и не одну, и прикупить особнячок. Их покупки – это их каприз, логике не всегда поддаются, но «разводить» себя не дадут. Предпочитают Ведадо, и далеко не все кварталы.
До тех пор, пока иностранцам официально не разрешат покупать недвижку на вторичном рынке, сильного скачка спроса не произойдет. Есть страны, где иностранец-частное лицо не может приобрести недвижимость, но может сделать это, зарегистрировав (легко, быстро и недорого!) юр.лицо и приобрести на него. Это тоже вариант. Зато если разрешат – цены в Гаване скакнут как в Москве в 90-ые и даже сильнее.
Далее, потенциальные продавцы.
1. Богатые кубинцы. Писала выше. Станет ли таких квартир больше после 14 января? – вряд ли, эти и так за границу ездили.
2. Бедствующие кубинцы-раздолбаи. Это практически любая бездельничающая семья, коих на Кубе немало. Они просто хотят денег, не важно за что и как. Идея продать имеющееся жилье коррелирует с идеей купить что-то попроще-подальше или уехать к родне в провинцию. Или вообще не связана с вопросом: а что потом? где жить дальше? Таких было особенно много сразу после принятия закона, а на уличных посиделках только и говорили о том, что у меня квартира в столько-то комнат, вот щас продам ее и стану богатым… Обычно их жилище ничего интересного и ценного не представляет. Но бывают и исключения. Здесь появляется шанс приобрести антиквариат по умеренной цене. Только он будет в ужасном состоянии. И тогда покупателю надо брать инициативу в свои руки, самому все делать, готовить документы, искать варианты… Отмена выездных виз сильно ситуацию не изменит – эти обычно охотно бла-бла-бла, а что-то реальное предпринять не могут.
3. Потенциальные эмигранты (наивные). Эти могли бы продать жилье и уехать в безвизовую страну. Но куда деть родственников? На Кубе обычно в одной квартире несколько людей живет….
4. Потенциальные эмигранты (серьезные). Такие целенаправленно ищут куда и как. Заранее готовят почву. Для них отмена выездных виз ничего принципиально не меняет. Сначала едет один человек, и если он обустраивается заграницей, то начинает перетаскивать семью. Жилье будут продавать, когда уже все переберутся. Здесь важнее возможность устроится заграницей, т.е мировой кризис.
5. Кубинцы, давно живущие за рубежом (легально, и приезжавшие раз в год на Кубу чтобы не потерять жилье). Они стали продавать, как только вышел закон о купле-продаже. И продолжают продавать. И когда-нибудь все имеющееся продадут.
Если даже предположить, что многие ринутся продавать квартиры, чтобы уехать искать счастья на чужбине, то повлияет ли на баланс спроса и предложения увеличение предложения плохого и очень плохого жилья? Думаю вряд ли, они и так не кому не нужно, его не покупают.
Прослеживается другая тенденция: с появлением стройматериалов в свободной продаже кубинцы достали заначки и валом ринулись делать ремонты. А отремонтированное жилье на Кубе стоит чуть ли ни в два раза дороже. Согласна, здесь ремонт – это очень непросто, но ведь кубинцы делают ремонт «а ло кубано» - безвкусно и технически убого. В связи с этим, скоро потенциальные продавцы просить будут дороже, но для платежеспособных покупателей-иностранцев такой ремонт ценности не имеет – все равно все переделывать. Опять получим дисбаланс.
На мой взгляд, происходит постепенное «вымывание» интересных объектов с рынка: они будут скуплены у желающих их продать. Интересные объекты: хорошо расположенные либо недорогие «под капремонт»; либо уже переделанные, но иностранцами; либо совсем элитные уникальные. Владельцы плохо расположенного «говностроя» еще долго не осознают, что то, что они имеют, никому не надо, поэтому почти ничего не стоит.
Условия. Ну, об этом уже много писалось.
1. Пока сохраняется формула «одно жилье в одни руки». Кубинские.
2. Жилая инфраструктура (дороги, транспорт, вода, магистральный газ, телефоны, социальные объекты) вне Гаваны и провинциальных столиц развита плохо, поэтому с появлением рынка (а не базара) жилья будет расти разница в ценах.
3. Нормальная рыночная среда базируется на открытости и доступности информации. С этим на Кубе плохо. Есть пару сайтов в интернете (ну может еще парочка появилась, в моменте не мониторю), причем самый популярный – револико - для кубинцев заблокирован напрямую, приходится ухищряться. Сайты неудобные, без продвинутого поиска. Есть частные «серые» маклеры, но они накручивают не процентик, а 5-10 тыс, а при возможности и более. И работают так себе, с ленцой. О таком, чтобы пришел в агентство, подал объявление или запросил выборку по базе, здесь даже не слышали. В окна плакаты с надписью «продается» и телефоном, как в других странах ЛА, пока выставлять не приучены, хотя уже видела несколько таких.
4. Частная коммерческая деятельность возможна только в форме патента, но можно привлекать наемных работников. Возможности регистрировать частные юр.лица на Кубе пока нет (для кубинцев). Для иностранцев это муторная и недешевая процедура, которая все равно не дает права купить недвижку.
5. Однако есть надежда: с 2013 года на Кубе вступает в действие новый Налоговый кодекс. Времени его читать в оригинале пока не было, прочла только комментарии и разъяснения в Cubadebate. Но даже этого достаточно, чтобы понять, что он на перспективу, что готовятся и другие изменения. Будем ждать…
Пока еще больше перемен на Кубе не произойдет – ничего существенно не изменится на рынке кубинской недвижки. А пока этот базар мне напоминает торговлю «пантами марала» и «красной ртутью» (так кажется они назывались?) начала 90-х в России.
...Никто не стоит у тебя на пути. Только ты сам.
Я ПРОТИВ ВОЙНЫ !!!
