Kefirov писал(а):Мне интересно что делать инвестор должен в смысле как он участвует в процессе и может следить за промежуточными итогами.
Инвестор — это наш полноправный партнер, поэтому у него и соответствующие полномочия. Что касается юридического оформления, то под этот проект регистрируем совместную LLC с соответствующими долями. Что касается самого участия, то идеально было бы, если инвестор вместе с нами на равных был вовлечен во всех процессы (одна голова — хорошо, а две всегда лучше, как говорится). Если же у него нет такой возможности, то совместно с ним разработаем эффективную систему контроля и учета, которая будет приемлема и удобна для всех сторон. Все наши действия и транзакции, естественно будут всегда иметь подтверждение, т. к. наши расходы на бизнес идут на вычеты при уплате налогов.
Kefirov писал(а):3-4 месяца обычно у меня уходят на один апарт 100м2, а тут таких 25
Мне сложно комментировать систему организации конкретно вашего бизнеса и ответить почему у вас такие сроки ремонта. Каждый ведет свой бизнес своим способом, поэтому сроки у всех индивидуальны, т. к. зависят от многих вводных. Я же говорю исключительно про нас. И у нас среднее время выходит 3-4 мес. И как я уже отмечал ранее, одновременно работаю несколько бригад подрядчиков.
Kefirov писал(а):Ну, конечно, кто эти замечательные клиенты, у которых нет хорошо истории кредитной чтобы банк подписал их на mortgage, но будут прилежными плательщиками?
Вы вероятно не совсем знакомы с рынком недвижимости в США, поэтому думаете, что рынок аренды недвижимости здесь плохо развит. Огромное число добросовестных семей сначала снимает апартаменты или дома, т. к. в большинстве случаев проходит несколько лет до того момента как семья может себе позволить или решается на оформления mortgage. Кроме того, мы также участвуем в разных программах (таких как section 8, например), которые нам также поставляют арендаторов. Так что «прилежные» плательщики — это далеко не редкость.
Kefirov писал(а):В 400к расходов включены расходы на восстановительный ремонт после этих первоклассных квартиросъемщиков.
Нет, расходы на восстановительный ремонт не включены. По нашему опыту для подготовки к новым жильцам в большинстве случаев нужно только частично освежить стены, иногда локально подлатать полы, заменить некоторую мелочевку (типа ламп, ручек, дверок на кухонных шкафах), кое-где что-то подкрутить или подмазать. Это все стоит недорого и занимает минимум времени. Дополнительные крупные траты на ремонтные работы у нас не случались, т. к. все основное у нас на расширенной гарантии (стиральные машины, сушилки и т. п.) или застраховано (на случаи потопов, пожаров, краж и т. д.). Кроме того, во время проживания жильцы всегда с нами остаются на связи, и если что-то случается (типа протечек и т.п.), то мы моментально это устраняем. Также мы проводим регулярные проверки состояния наших объектов. Поэтому, собственно, наши объекты поддерживаются в приличной кондиции во время проживания предыдущих жильцов и не требуют больших затрат для подготовки к заселению новых.
Kefirov писал(а):Какие средние сроки одной аренды?
Дайте подумать.. Мы всегда очень тщательно подбираем наших арендаторов и заключаем договора обычно сроком на 1 или 2 года. У нас люди живут сроком от 9 мес. до 2 лет. Меньше года у нас прожили всего несколько семей, т. к. мы не завышаем арендные ставки и оперативно решаем текущие вопросы. Так что если прикинуть средние сроки, та это наверное будет около 1,5 лет, я думаю.
Kefirov писал(а):Какой процент заполненности Ваших уже имеющихся обьектов?
На данный момент у нас не пустует ни один из объектов. Вообще, максимальный срок простоя составляет 2 мес. И то это только в случае совсем нового объекта и когда мы его готовим под программы. В этом случае примерно 1 мес. уходит на проведение всех их инспекций и исправления тех недочетов, которые они накопали. А сам подбор нового арендатора занимает максимум 1 мес.
Kefirov писал(а):Какой оператор будет заниматься вопросами работы с арендаторами?
В качестве оператора всегда выступаем мы. У нас есть работник, который 24\7 остается на связи с арендаторами, и в свою очередь потом запрягает соответствующего подрядчика для решения той или иной проблемы (потеря ключа, засор трубы и т. п.), или связывается непосредственно с нами для решения каких-то нестандартных ситуаций.