Как выгодно вложить и начать получать очень хорошую прибыль в США

[$$$$$]

То что вы называете cap rate - это средняя температура по больнице (и я так подразумеваю, что вы говорите о Center City, где себестоимость сама по себе очень высокая), которая зависит от кучи факторов: начиная от расположения, способа покупки дома или вообще его строительства с нуля и т.д. и т.д. Я же говорю о нашем средне-низком сегменте и здесь совсем другие соотношения себестоимости к получаемой прибыли


)))) да, думаю что вы в чем-то правы. Не волнуйтесь, можно и по английски. И спасибо за совет по поводу юрконсультации. Но здесь ничего противозаконного нет, т.к. у нас абсолютно легальный, лицензированный и прозрачный бизнес, и мы также будем работать и по этому проекту с получением всех необходимых разрешений и лицензий. Совместные предприятия - это далеко не экзотика, а вполне распространенная форма ведения бизнеса здесь. Поэтому, если партнер в состоянии перевести свой капитал на легальных основаниях в США, то трудностей вообще никаких нет.

[klanovec]

Да, вы правильно пользуетесь калькулятором.

Это был, скорее, риторический вопрос

За 4 года выручка составит $1.320.000. Из них около $400.000 уйдет на налоги и текущие расходы. Вот у вас и получится прибыли около 25% в год

и вот это

Прибыль пойдет где-то через 3-4 месяца.

Всё-таки у Вас какой-то другой калькулятор. А 950.000 USD, потраченные на покупку и ремонт? Какая прибыль и куда пойдёт через 3-4 месяца? И как уже заметили выше, я первый раз вижу "бизнес-план" на тему недвижимости, который предусматривает загруженность объекта на 100%.

[$$$$$]

Если вы отнимите от $1.320.000 $400.000, то у вас получится $920.000. Это как раз возращение вложенных $950.000. Но недвижимость то остается в нашей собственности. Так что эти деньги - прибыль, т.к. недвижимость это наш актив, который всегда продать можно))
Если вы были внимательны, то всегда присутствует 1 мес. страховой депозит. Это как раз срок для поиска нового арендатора в каких-то непредвиденных обстоятельствах. А если старый арендатор не продлевает свой контракт, то он в любом случае за 1 мес об этом предупреждает. Так что заполняемость действительно будет стремиться к 100%, если работать, конечно, а не мух на потолке считать)))
Первые 3-4 месяца с момента покупки объекта - это срок оформления всех бумажных формальностей + проведения ремонта + подбор арендаторов. Поэтому в этот период прибыли не будет, как вы сами понимаете

[pinetrees]

То что вы называете cap rate - это средняя температура по больнице (и я так подразумеваю, что вы говорите о Center City, где себестоимость сама по себе очень высокая), которая зависит от кучи факторов: начиная от расположения, способа покупки дома или вообще его строительства с нуля и т.д. и т.д. Я же говорю о нашем средне-низком сегменте и здесь совсем другие соотношения себестоимости к получаемой прибыли

То есть это должна быть зона класс D/риск...т.к. в Филадельфии сейчас максимум 10% на C.

[$$$$$]

Это в районе Frankword Ave, если вы немного знакомы с географией
И вы меня, конечно, извините, но как вы можете говорить о максимуме в 10% в зоне С, когда на аукционе вы можете приобрести объект в 2-2.5 раза ниже его рыночной стоимости? Расчет cap rate основывается на рыночной стоимости объекта и получения прибыли с него. Поэтому совсем некорректно говорить о максимуме в таком контексте
Есть аналитические показатели - такие как cap rate (или средняя температура по больнице), а есть работающие бизнес-модели. А это как говорят в Одессе 2 БОЛЬШИЕ разницы)))

[pinetrees]

Это в районе Frankword Ave, если вы немного знакомы с географией
И вы меня, конечно, извините, но как вы можете говорить о максимуме в 10% в зоне С, когда на аукционе вы можете приобрести объект в 2-2.5 раза ниже его рыночной стоимости? Расчет cap rate основывается на рыночной стоимости объекта и получения прибыли с него. Поэтому совсем некорректно говорить о максимуме в таком контексте
Есть аналитические показатели - такие как cap rate (или средняя температура по больнице), а есть работающие бизнес-модели. А это как говорят в Одессе 2 БОЛЬШИЕ разницы)))

cap rate это средний, на все виды покупок, я так понимаю.
Да знаю о Фрэнкфорд. Надеюсь местные законы о выселении на стороне домовлацельцев...при 100% заселении будет скорее всего большой процент неуплат, выселений, и повреждения чего то (с тех жильцов ничего кроме депозита не взять).
Да, понимаю насчет покупки на аукционах, выгодно но часто это кот в мешке и бывает успеют испортить что могут еще после аукциона тек кто там живут. В тех краях у знакомых например очистили купленный дом от проводки и всего прочего пока он стоял пустым недолго. Не знаю можно ли делать инспекции дома на вашем конкретном аукционе и стирает ли он в том штате остальные задолженности на дом, хорошо если да.

[$$$$$]

Все что вы говорите случается, когда люди не понимают детали бизнеса. Если у людей есть голова на плечах, то они всегда страхуют свои объекты, грамотно ведут подбор арендатора и составляют договора. А то что вы говорите про кота в мешке - это тоже для новичков. Умные люди всегда готовятся к аукциону и проводят разведку перед тем, как покупать тот или иной объект на аукционе. А про порчу помещений - это тоже надо всегда своего юриста запрягать перед выселением и заселением. Люди там очень законопослушные, поэтому грамотная работа вашего юриста - это залог того, что у них не будет соблазна что-то неприятное сделать. Это очень хорошо, что вы знаете Франкфорд. Это означает, что вы также знаете, что понятие в районе Франкфорд - это тоже очень растяженное понятие и уровень каких-то эксцессов может отличаться в разы в зависимости от конкретного расположения. Поэтому, к сожалению, ваши сравнения и в этом случае тоже не совсем корректные. Просто нужно хорошо знать нюансы бизнеса и иметь голову на плечах

[pinetrees]

А во Фрэнкфорд разве проверяют кредитную историю у жильцов в апартментах? В такий районах скорее всего не найти тех которые могут что то показать. Криминальная история тоже наверно там у всех. Имею опыт с "классом Д", хоть и со стороны, все было ничего, пока один не решил пострелять.
(ни в коем случае ни хаю ваш проект, люди нередко собирают деньги на такой тип инвестиции)

[$$$$$]

Я могу говорить только за себя, но ни как не за других людей, и мы проверяем все. Большинство наших арендаторов приезжают из разных районов. Поэтому зря вы думаете, что туда люди только из округи заселяются. Это далеко не так. И у вас, честно говоря, совсем неправильное представление о Франкфорд. Это далеко не такой криминальный район, о котором вы пишите. Кроме того, мы также сотрудничаем с разными программами, такие как section 8, например, поэтому по определению там не может быть той ситуации, о которой вы говорите, т.к там вас просто не аккредитуют, если вы, ваша собственность и арендатор не соответствуете довольно строгим стандартам и требованиям. Поэтому и в этом случае ваши представления не соответствуют реальной картине. Тем не менее, я могу только посочувствовать вам и вашим знакомым, которые, по всей видимости как-то не совсем с правильной стороны подошли к ведению своего бизнеса, если имели подобные проблемы

[pinetrees]

Я не веду в этой области бизнес (риск великоват, но каждый определяет свой уровень риска): можете мне не сочувстовать. У знакомых моих много ренталс, и главное диверсифицированы, там и luxury, и пара отелей, и простые дома, и апартменты, и эйрбнб дома, так что жалеть их нечего, потери невелики если попадается проблема. У них своя кэш, им ее не нужно собирать, и проблемный дом/жилец это укус комара.
Удачи вам с Фрэнкфордом, если район не так плох и вы умеете иметь дело с местными жильцами и понимаете как оперировать в таком районе.

[$$$$$]

Да, спасибо, и вам тоже удачи. Но честно говоря, здесь удачи то никакой особо и не требуется, т. к. ничего сложного и какой-то особой премудрости тут нет, а нужен просто опыт и руководство здравым смыслом

[pinetrees]

Ну на аукционе всегда нужно немного удачи, да и при любой покупке, это никогда не помешает.

[$$$$$]

ну а с этим я, пожалуй, соглашусь. Немного удачи действительно никогда не помешает)))

[vagabondit]

Если Вас это интересует, то оставляйте сообщения

Я как раз живу недалеко от Филы, есть опыт (не шибко положительный) владения арендным жильём, неяркий интерес к идее имеется - не то чтобы шибко хочется срочно разбогатеть, но почему бы не намазать ещё зачуток маслица на хлебушек, если всё так легко и просто. Хотя seems too good to be true.

Если вклад в размере $100-150-200K вас воодушевляет, то пишите в личку убедительное детальное предложение со ссылками на прошлые проекты, датами аукциона, онлайн или физически, деталями partnership и т.д. Если убедите, то перейдём к детальному обсуждению по сути напрямую.

в районе Frankword Ave

Frankford?

Да знаю о Фрэнкфорд.

Есть же люди с завидной безбрежной и бездоннной эрудицией Я вот был в Филе раз 101501, но знаю типа Franklin Ave и прочие Walnut Str, a про Frankford даже не подозревал.

У знакомых моих много ренталс, и главное диверсифицированы, там и luxury, и пара отелей, и простые дома, и апартменты

И что радует, что у всех тут каждый второй знакомый мультимиллионер или, на худой конец, простой миллионер.

[pinetrees]

Лучше иметь знакомых миллионеров чем много желчи и зависти. Ну не виноваты люди что они успешнее вас. Некоторым было достаточно вложить в Бэй Ареа в 90х, чтобы потом не корячится в Гарлемах например мои родственники так и сделали, не только знакомые. Филли Ваш шанс, другие поезда к миллионам уже для вас безвозвратно ушли.

1.21. Форум - это место общения и обмена информацией. И странно, если вы вместо информации будете указывать в своем сообщении ссылку на другой сайт. Если вам здесь интересно и комфортно - не допускайте ссылок на другие сайты.

[tema1982]

Но здесь ничего противозаконного нет, т.к. у нас абсолютно легальный, лицензированный и прозрачный бизнес

Я не прo ваш бизнес, а про то как вы ищите инвесторов на этом сайте. То что вы делаете может быть расценено как general solicitation of securities. Посмотрите ссылку ниже. Я знал одного британца который сделал нечто подобное вам и получил очень больно по рукам от SEC. Могут быть и другие юридические последствия. Думаю что толковый securities counsel сможет вам объяснить все тонкости.

http://www.wolverine-startuplaw.com/2016/04/18/pitching-investors-watch-for-general-solicitation-rule-under-the-securities-acts/

[$$$$$]

Если вклад в размере $100-150-200K вас воодушевляет, то пишите в личку убедительное детальное предложение со ссылками на прошлые проекты, датами аукциона, онлайн или физически, деталями partnership и т.д. Если убедите, то перейдём к детальному обсуждению по сути напрямую.

Сложно пока сказать хватит ли таких ваших вложений + наши инвестиции, чтобы мы смогли найти что-нибудь приличное для запуска. Нужно все тщательно продумать и посчитать, я думаю..

Ок, постараюсь скомпановать и отправить вам информацию, как только у меня появится больше свободного времени и как только я смогу разобраться как тут вообще правильно что-то писать в личку))))

[$$$$$]

Я не прo ваш бизнес, а про то как вы ищите инвесторов на этом сайте. То что вы делаете может быть расценено как general solicitation of securities. Посмотрите ссылку ниже. Я знал одного британца который сделал нечто подобное вам и получил очень больно по рукам от SEC. Могут быть и другие юридические последствия. Думаю что толковый securities counsel сможет вам объяснить все тонкости.

Спасибо за ссылочку.. Я пробежался по инфе, и хочу сказать, что впервые слышу о подобных претензиях SEC в нашей сфере бизнеса. Могу только догадываться куда же ваш знакомый британец должен был влезть то и быть настолько безбашенным, чтобы обратить на себя пристальное внимание со стороны SEC. Уверен, что нам это не грозит. Но вы правы, и всегда лучше перебдеть, чем не добдеть, поэтому я на всякий случай дерну нашего консультанта, чтобы он обратил на это свое внимание и при необходимости скорректировал наши действия для беспрепятственной реализации нашего нового совместного проекта

[vagabondit]

Сложно пока сказать хватит ли таких ваших вложений

То есть вы всерьёз и без улыбки полагаете, что в ответ на ваш призыв здесь на форуме образуется толпа жаждущих расстаться как минимум с третью миллиона зеленых, которые жгут им ляжки, валяясь неприкаянно по сусекам, в надежде обрести через океан 25% годовых на Bustleton Ave, и поэтому насчёт такой мелочёвки как $100К испытываете скепсис? Ну-ну...

[$$$$$]

Вы почему-то это восприняли как какое-то осуждение или упрек с моей стороны. А зря. Тут дело не в моих хотелках, а в реалиях рынка. Мы бы и сами с огромным удовольствием вложились как можно меньше, но против лома (т. е. рынка) — нет приема. Нам же с вами нужен максимально выгодный бизнес, правда? Поэтому я и ответил, что нужно все хорошо прикинуть и посчитать. В смысле, что за такие инвестиции мы с вами сможем запустить. Т.к. от цены зависит размер объекта, его расположение и т. д., сами понимаете