Как выгодно вложить и начать получать очень хорошую прибыль в США

[Persian tramp]

и поэтому насчёт такой мелочёвки как $100К испытываете скепсис? Ну-ну...

Нет - нет. Вспомните классику:

"— Надо мыслить, — сурово сказал Остап. — Меня, например, кормят идеи. Я не протягиваю лапу за кислым исполкомовским рублем. Моя наметка пошире. Вы, я вижу, бескорыстно любите деньги. Скажите, какая сумма вам нравится?
— Пять тысяч, — быстро ответил Балаганов.
— В месяц?
— В год.
— Тогда мне с вами не по пути. Мне нужно пятьсот тысяч. И по возможности сразу, а не частями.
— Может, все-таки возьмете частями? — спросил мстительный Балаганов.
Остап внимательно посмотрел на собеседника и совершенно серьезно ответил:
— Я бы взял частями. Но мне нужно сразу." (с) "Золотой теленок"

[$$$$$]

Меня лично смущает вопрос вовлеченности инвестора в проект.

Могли бы уточнить, что конкретно вас смущает?

Ну и откуда гастеры, которые за 3 месяца отделают 4000 м2.

А здесь, честно говоря, не понимаю, почему возникает сомнения в завершении косметического ремонта за 3-4 мес? Одновременно работают несколько бригад и по мере завершения идет заселение.

[Persian tramp]

пока не увижу в ваших сообщениях чего-то по-настоящему заслужывающего внимания

Пытаюсь понять, чего вы добиваетесь? Будь вы реально серьёзный делец и инвестор, так не вторые сутки талдычили бы на туристическом портале про 25% прибыли, а строчили бы письма российским олигархам первой десятки "Форбс", излагая свои бизнес - идеи. Или вы среди богатеев уже прошлись бреденьком, да безрезультатно?

Если бы хотели по-легкому "поднять бабла", то не оперировали суммами в сотни тысяч долларов, а ограничились бы классическим: "Переведи 50 долларов на указанный счет и.....". Непонятно.

Отвечать не надо. Не утруждайте себя.

[Persian tramp]

3-4 месяца обычно у меня уходят на один апарт 100м2

Так ведь одна бригада выводит стены под "ноль", перекладывает проводку с алюминия на медь и делает стяжку "по уму". А другая шпателем поскребет, кистью помажет и удалится, поклеив обои вкривь и вкось.
Так что сроки - это как раз дело такое....

[Persian tramp]

Перепрофилироваться будет под 25 апартов.
то есть это как минимум возведение перегородок из гкл, создание 8 комплектов новых стояков, раскидывние проводки. И это не считая согласования такого рода изменений в службах технадзора.

Да. Вы правы. Как говорил А. Райкин: "Поднажмём - удвоим, поднатужимся - утроим", - в этом случае не пройдет.

[in transit]

175$ за м2 для приличного состояния; требующего только косметики.

А если на аукционе цена за такой лакомый кусок поднимется в 2-3 раза?

[$$$$$]

Мне интересно что делать инвестор должен в смысле как он участвует в процессе и может следить за промежуточными итогами.

Инвестор — это наш полноправный партнер, поэтому у него и соответствующие полномочия. Что касается юридического оформления, то под этот проект регистрируем совместную LLC с соответствующими долями. Что касается самого участия, то идеально было бы, если инвестор вместе с нами на равных был вовлечен во всех процессы (одна голова — хорошо, а две всегда лучше, как говорится). Если же у него нет такой возможности, то совместно с ним разработаем эффективную систему контроля и учета, которая будет приемлема и удобна для всех сторон. Все наши действия и транзакции, естественно будут всегда иметь подтверждение, т. к. наши расходы на бизнес идут на вычеты при уплате налогов.

3-4 месяца обычно у меня уходят на один апарт 100м2, а тут таких 25

Мне сложно комментировать систему организации конкретно вашего бизнеса и ответить почему у вас такие сроки ремонта. Каждый ведет свой бизнес своим способом, поэтому сроки у всех индивидуальны, т. к. зависят от многих вводных. Я же говорю исключительно про нас. И у нас среднее время выходит 3-4 мес. И как я уже отмечал ранее, одновременно работаю несколько бригад подрядчиков.

Ну, конечно, кто эти замечательные клиенты, у которых нет хорошо истории кредитной чтобы банк подписал их на mortgage, но будут прилежными плательщиками?

Вы вероятно не совсем знакомы с рынком недвижимости в США, поэтому думаете, что рынок аренды недвижимости здесь плохо развит. Огромное число добросовестных семей сначала снимает апартаменты или дома, т. к. в большинстве случаев проходит несколько лет до того момента как семья может себе позволить или решается на оформления mortgage. Кроме того, мы также участвуем в разных программах (таких как section 8, например), которые нам также поставляют арендаторов. Так что «прилежные» плательщики — это далеко не редкость.

В 400к расходов включены расходы на восстановительный ремонт после этих первоклассных квартиросъемщиков.

Нет, расходы на восстановительный ремонт не включены. По нашему опыту для подготовки к новым жильцам в большинстве случаев нужно только частично освежить стены, иногда локально подлатать полы, заменить некоторую мелочевку (типа ламп, ручек, дверок на кухонных шкафах), кое-где что-то подкрутить или подмазать. Это все стоит недорого и занимает минимум времени. Дополнительные крупные траты на ремонтные работы у нас не случались, т. к. все основное у нас на расширенной гарантии (стиральные машины, сушилки и т. п.) или застраховано (на случаи потопов, пожаров, краж и т. д.). Кроме того, во время проживания жильцы всегда с нами остаются на связи, и если что-то случается (типа протечек и т.п.), то мы моментально это устраняем. Также мы проводим регулярные проверки состояния наших объектов. Поэтому, собственно, наши объекты поддерживаются в приличной кондиции во время проживания предыдущих жильцов и не требуют больших затрат для подготовки к заселению новых.

Какие средние сроки одной аренды?

Дайте подумать.. Мы всегда очень тщательно подбираем наших арендаторов и заключаем договора обычно сроком на 1 или 2 года. У нас люди живут сроком от 9 мес. до 2 лет. Меньше года у нас прожили всего несколько семей, т. к. мы не завышаем арендные ставки и оперативно решаем текущие вопросы. Так что если прикинуть средние сроки, та это наверное будет около 1,5 лет, я думаю.

Какой процент заполненности Ваших уже имеющихся обьектов?

На данный момент у нас не пустует ни один из объектов. Вообще, максимальный срок простоя составляет 2 мес. И то это только в случае совсем нового объекта и когда мы его готовим под программы. В этом случае примерно 1 мес. уходит на проведение всех их инспекций и исправления тех недочетов, которые они накопали. А сам подбор нового арендатора занимает максимум 1 мес.

Какой оператор будет заниматься вопросами работы с арендаторами?

В качестве оператора всегда выступаем мы. У нас есть работник, который 24\7 остается на связи с арендаторами, и в свою очередь потом запрягает соответствующего подрядчика для решения той или иной проблемы (потеря ключа, засор трубы и т. п.), или связывается непосредственно с нами для решения каких-то нестандартных ситуаций.

[$$$$$]

Если я правильно понял помещение Перепрофилироваться будет под 25 апартов.
то есть это как минимум возведение перегородок из гкл, создание 8 комплектов новых стояков, раскидывние проводки. И это не считая согласования такого рода изменений в службах технадзора.

Справедливое уточнение. Если речь идет о перепрофилировании, то сроки конечно же будет больше. В нашем же случае речь идет именно об отсутствии капитального ремонта или больших перепланировок. Поэтому нет необходимости менять статус объекта или получать кучу дополнительных согласований. Именно поэтому раньше я говорил, что если меняется бюджет проекта, то необходимо время, чтобы перелопатить заново весь рынок и наметить варианты, вписывающиеся в новый бюджет и наши требования, которым не нужен капитальный ремонт с перепланировкой и которые можно быстро запустить с получением максимальной прибыли.

[$$$$$]

А если на аукционе цена за такой лакомый кусок поднимется в 2-3 раза?

Очень хороший и правильный вопрос. На аукционах за объекты нужного нам типа стартовая цена начинается где-то в районе 5-15% от их рыночной стоимости. В ходе торгов их конечная цена в большинстве случаев доходит до 40-50% от рынка. Как я раньше говорил, на аукционах принимается оплата только «живыми» подтвержденными деньгами (кредиты под это взять нельзя), поэтому людей, кто может себе позволить оплатить полную сумму своими собственными деньгами, как вы понимаете не толпа. Иногда бывают случаи, когда торги по интересующему нас лоту продолжаются дальше и конечная цена выходит за пределы нашего таргета. Наша позиция такова, что в таком случае не имеет смысл дальше торговаться, и мы переключаемся на запасные равнозначные лоты, которые мы заранее наметили на том же самом или следующем аукционе. Аукционы проходят с частотой раз в 1-2 мес.

[DragAndDrop]

Было прикольно почитать )))
Дата аукциона, где будет продаваться дом за кеш, должна быть известна и до нее месяц-другой. Найти со-инвестора за такое время сложновато. Так что искали бы просто со-инвестора на следующую сделку.
По поводу 25% доходности все-таки позвольте не поверить, как человеку получившему эти 25%, но только в первый год владения дуплексом! Поясню - доход считался только на 20% вложенных при покупке денег. Понятно, что все списывания и прочее учтены. В следующем году вложенного стало уже не 20%, а больше и доходность уменьшилась. В вашем случае стоимость дома будет около около 50% + ремонт. Доходность многоквартирных домов, до наема кого-нибудь, чтобы смотреть за домом, выше, но опять-таки у меня был дуплекс, а при триплексе и дальше этот фактор работает хуже и хуже.
Раз у вас 7 ВЫКУПЛЕННЫХ домов, то почему бы вам не взять HEL/HELOC под них? Попробуйте местные кредит юнионы - может сможете найти с бесплатным оформлением.
Удачи!

[$$$$$]

Очень приятно получить одно из немногих по-настоящему дельных сообщений..

Было прикольно почитать )))

Да, мне тоже показалось очень увлекательным это общение))) Особенно «вдохновляет» с какой скоростью некоторые люди спешат делать выводы. Наверно у них просто огромный опыт во всем и безграничная эрудиция. В общем, куда нам до них))

...Так что искали бы просто со-инвестора на следующую сделку.

Придется, видимо, с вами согласится.. Похоже, что скорее всего не успеем сорганизоваться c со-инвестором на ближайший аукцион. Поэтому, действительно, имеет смысл договариваться с со-инвестором на следующий.

По поводу 25% доходности все-таки позвольте не поверить, как человеку получившему эти 25%, но только в первый год владения дуплексом!..

Да, у нас тоже есть и дуплексы, и триплекс. Но откровенно говоря, за 5 лет, что мы занимаемся этим бизнесом, ни один из наших объектов до настоящего момента пока еще не приносил прибыли меньше 25%. Могу предположить, что у вас либо текущие расходы выше наших получаются, либо коэффициент соотношения вашего прихода к вашим вложениям меньше нашего, вот и не вытягиваете 25% в последующие годы. У нас очень хорошо получается прилично экономить на наших подрядчиках, так что эти статьи расхода позволяют нам выходить на высокую маржинальность.

Раз у вас 7 ВЫКУПЛЕННЫХ домов, то почему бы вам не взять HEL/HELOC под них? Попробуйте местные кредит юнионы - может сможете найти с бесплатным оформлением.

Мы уже прорабатывали несколько вариантов, но пока предлагают только лишь дорогие деньги. Но все равно спасибо за "наводку", т. к. вы меня сейчас натолкнули на одну любопытную идею. Попробуем, может с ней что-то получится.

Удачи!

Благодарю! И вам тоже всяческих успехов!