Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

вопросы касающиеся покупки или аренды жилой недвижимости за границей: квартира, апартаменты, дом, усадьба и все связанные с этим юридические и финансовые аспекты: договор, соглашение, коммунальные платежи, налоги

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #1

Сообщение 1rdee » 13 май 2018, 14:20

Давайте посчитаем идеальную историю, про которую нам рассказывают в интернетах:
- вы берете апартаменты в Испании в ипотеку с минимальным взносом (50%);
- отдаете в управление агентству недвижимости;
- доход от ренты перекрывает ваши платежи по ипотеке.

Я тут напишу ход своих рассуждений и расчеты, а вы меня поправьте, пожалуйста.

Входные данные:
Апартаменты:
Стоимость = 200 000 евро. Это будут небольшие 2хспальные апартаменты не очень далеко от пляжа в хорошем состоянии, пригодном для сдачи в аренду.
% по ипотеке = 2%
Срок ипотеки = 20 лет.

Расходная часть
Покупка
Расходы на нотариуса, переводы документов, открытие счета, комиссии, NIE, докупить мелочь в квартиру = 10 000 евро.

Операционные расходы
Оплата электричества и воды в год = 900 евро.
Коммунидад в год = 750 евро
Агент по управлению недвижимости возьмет процентов 15 от доходов за аренду.

Налоги
на имущество и мусор IBI+basura в год = 600 евро.
на доход от аренды IRNR = 24%
на владение IRNR = 1,1%

Доходная часть
Предполагаю, что +/- без проблем можно сдать в аренду в следующие месяцы:
Период За ночь, евро Кол-во дней
Май 50 10
Июнь 90 20
Июль 130 22
Август 170 25
Сентябрь 80 19

Если все так, то получается следующий расклад в год (в тыс. евро):
Поступления от аренды: 11
Расходная часть:
- операционная 2,4
- налоги 3,8
- ипотека 6,1

Итого, каждый год в минусе на 1,4 тыс. евро.

Эксельку с расчетом можно посмотреть здесь: http://dropmefiles.com/1Dfe7
Приветствуются замечания по тому, где я накосячил в расчетах Пока что выглядит так, что идеальная история, описываемая в интернетах, для меня недостижима.
Последний раз редактировалось North Star 14 май 2018, 10:45, всего редактировалось 1 раз.
Причина: п.1.7 правил форума
Если Вам понравилась эта тема - поделитесь ссылкой на нее с друзьями в соцсетях. Кнопки ниже:
1rdee
новичок
 
Сообщения: 26
Регистрация: 01.10.2011
Город: Москва
Благодарил (а): 11 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
Возраст: 41
Пол: Мужской
Недвижимость за границей

Re: Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #2

Сообщение El Benefactor » 13 май 2018, 17:22

Я бы никогда не советовал в бизнес-плане "сдачи жилой недвижимости в аренду посуточно" брать заполняемость более 15%, по крайней мере с самого начала. Можете сделать ее прогрессирующей - от 10% до 45% в течение пары лет. Это будет отражать процесс "раскрутки" вашего сервиса в энторнетах и т.д.
В расходной части отсутствуют как минимум расходы по техобслуживанию и либо форс-мажорные расходы, либо (вместо них) расходы на соответствующую страховку.
Все, что нас не убивает, делает нас сильнее.
El Benefactor
активный участник
 
Сообщения: 649
Фото: 0
Регистрация: 31.01.2007
Город: Грех-сити
Благодарил (а): 6 раз.
Поблагодарили: 52 раз.
Возраст: 40
Отчеты: 1
Пол: Мужской

Re: Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #3

Сообщение OLGA 26 » 17 май 2018, 18:54

Расходная часть по покупке апартаментов за 200 000 евро, будет не менее 30 000. Плюс докупить мелочь в квартиру. Процент по ипотеке 4% как для нерезидента, ежегодная страховка недвижимости 600 евро, жизни 600 евро, это условие получения ипотеки.
Электричество и вода при аренде будет выше примерно в два раза, т.е 1800. Забыли интернет 50 евро в месяц.
Агент берет 20% не от прибыли, а от валового дохода.
Какой регион рассматриваете для покупки? Это важно-поскольку у квартиры в Барселоне заполняемость будет почти 100%, в других регионах-конечно ниже.
OLGA 26
полноправный участник
 
Сообщения: 223
Регистрация: 18.02.2011
Город: Аликанте
Благодарил (а): 62 раз.
Поблагодарили: 36 раз.
Возраст: 49
Страны: 13
Пол: Женский

Re: Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #4

Сообщение Olo Io » 17 май 2018, 19:03

ncknm писал(а) 13 май 2018, 14:20:Май 50 10
Июнь 90 20
Июль 130 22
Август 170 25
Сентябрь 80 19

Если Вы в качестве цены выбрали сумму, которую по-Вашему готов платить клиент, отнимите от нее процентов 15-20 на комиссии букингам и прочим эйрбнб.
На Август-июль у Вас весьма идеальный сценарий, особенно август. А если вдруг что-то пойдет не так и выпадет дня по 3-4-5, итоговый баланс заметно пострадает. В то время как лучше точно не будет. Если эта цена вообще будет конкуретноспособной.
ncknm писал(а) 13 май 2018, 14:20:Приветствуются замечания по тому, где я накосячил в расчетах

Форс-мажоры и ремонт и модернизация нужны, хотя бы. Чтобы сдавать квартиру по хорошим ценам, она должна быть в очень хорошем состоянии.

И да, это все возможно только в случае, если за 15% агент будет качественно делать свою работу. Качественно убирать, решать проблемы, пополнять расходники и т. п. Что не само собой разумеется.
Olo Io
активный участник
 
Сообщения: 650
Фото: 16
Регистрация: 07.03.2018
Город: Корнвестхайм
Благодарил (а): 13 раз.
Поблагодарили: 52 раз.
Возраст: 30
Отчеты: 1

Re: Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #5

Сообщение дмитрий спб » 17 май 2018, 23:58

Еще лучше- сьэкономить на агенте и длать все самому за 10%. И косяков будет меньше и деньги в кармане и в нуль все сойдется.
дмитрий спб
почетный путешественник
 
Сообщения: 2931
Регистрация: 19.11.2009
Город: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 22 раз.
Поблагодарили: 170 раз.
Возраст: 44
Отчеты: 1
Пол: Мужской

Re: Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #6

Сообщение suslofil » 07 авг 2020, 12:53

Корововирус порешал эту схему.
Аватара пользователя
suslofil
участник
 
Сообщения: 103
Регистрация: 16.02.2010
Город: Ижевск
Благодарил (а): 30 раз.
Поблагодарили: 3 раз.
Возраст: 37
Страны: 20
Пол: Женский

Re: Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

Сообщение: #7

Сообщение Kirill.Karetnyi » 30 авг 2021, 10:09

на доход от аренды IRNR = 24%
на владение IRNR = 1,1%

Вроде или то или то платить надо? История с налогом в 24% - совсем не красивая... Не уж то вариантов нет других вариантов налогообложения...
Kirill.Karetnyi
участник
 
Сообщения: 58
Регистрация: 16.03.2017
Город: Москва
Благодарил (а): 4 раз.
Поблагодарили: 8 раз.
Возраст: 34
Пол: Мужской




Список форумовЭмиграция: как и куда | Легализация | Учеба | Работа и бизнесАренда или покупка недвижимости за границей



Включить мобильный стиль