Буду рад если мой отзыв поможет людям, которые решат купить недвижимость в Таиланде.
Эмоции, субъективные оценки- будут сведены к минимуму или исключены.
Сначала очень сжатая информация, которая будет раскрыта подробней в отчете.
Сокращенная часть для тех у кого нет времени на пространные отзывы.
-В 2014 году были куплены 2 апартамента в Пхукете, совсем рядом с пляжем Сурин. Ссылка на сайт застройщика http://www.palmyrahsurin.com. Если сайт не раскроется или ссылка будет заблокирована, просто наберите в Гугле- Palmyrah Surin Phuket. Собственно, вопрос не в Пальмире, а в том, что ситуация абсолютно типичная для 90% апартаментов в Таиланде.
-Выбрана одна из самых надежных местных строительных компаний. Кроме комплекса Пальмира, застройщик сдавал еще несколько готовых объектов. Репутация компании- одна из лучших в Пхукете.
-Уже через 2 месяца после заключения договора со мной связался знакомый риелтер, американец. Стало известно что компания предоставила скажем мягко, не соответствующие тайским законам разрешительные документы.
-Комплекс в итоге достроили в мае 2019 года, почти достроили. По Договору должны были сдать объект в 2016 году.
-Задержка составила от первоначального заявленного срока более 2-х лет. И это надежный застройщик)).
-За время строительство многое изменилось и мне попросту перестал быть интересен один из двух апартаментов. В 2019 году я выставил его на продажу и чтобы реализовать поставил ту же цену по которой покупал на стадии котлована.
-Обратился в 6 компаний в Пхукете, 2 из которых специализируются на русских клиентов, остальные работают с покупателями со всего мира.
-За время строительства никаких потрясений на рынке недвижимости Пхукета не было. Стабильная ситуация. Тем не менее апартаменты не возможно продать даже с мебелью и даже по цене объекта на стадии котлована.
-Стал выяснять подробности и собирать информацию по другим объектам.
Вывод: движение идет только в одном направлении. Принес деньги, заплатил и после этого клиент уже не интересен. Продать апартаменты, при чем в очень хорошем месте с мебелью, недалеко от моря, на хорошем пляже не возможно ни по какой разумной цене.
Это система в которую можно войти, но выйти без потерь не возможно.
Еще один вывод: покупка недвижимости в Пхукете для инвестиций, участия в рент программах под гарантированный процент- чистой воды профанация. Если покупать то только для себя. Эти итоги относятся не только к ПАЛЬМИРЕ, но и к рынку Пхукета в целом. В отчете этот момент раскрыт.
-Компания не выплатила никаких неустоек за перенос сроков объекта.
-При подписании Договора гарантировали фиксированную ставку 6,5% годовых. В присланном контракте вообще не оказалось пункта о гарантированной рент программе.
Проверить ликвидность недвижимости в принципе легко, но если идти обходным путем).
Если кратко, то перед покупкой апартаментов, свяжитесь с 3-4-мя риелтерскими агентствами и предложите им наоборот продать эти апартаменты. Скажите, что вы ранее купили, а теперь хотите продать. Комиссия агентству недвижимости, назовите процентов 10%. В большинстве случаев агентству просто будет не интересно иметь дело с вашим объектом, а в остальных случаях до продажи дело не дойдет.
Это значит, что все эти предложения попросту неликвид. Купить можно, продать практически нельзя. Потери даже за достроенный объект, который возводился с мучениями 4-5 лет, составят не менее 30% от тех денег, которые вы платили на стадии котлована. Это касается 90% новостроек в Пхукете. Что касается обещанных интересных доходов от сдачи в аренду апартаментов- ситуация такая же, как и с продажей.
На сегодняшний момент покупка апартаментов в новостройках Пхукета- одна из самых глупых затей, которые могут только прийти в голову. Если покупать, то исключительно для личного использования.
Ну, а теперь отчет в виде несколько расширенной информации.
Глава 1. Цель покупки. Выбор места для покупки.
Если говорить именно об Азии, то первый раз идея покупки недвижимости пришла мне в голову где то в 2012 году на Филиппинах. Прекрасная для туриста страна, огромный выбор интересных мест. В одном из аэропортов, в ожидании рейса, по моему на Палаван, увидел рекламный стенд, где предлагали апартаменты на берегу океана. Цена была примерно 400 долларов за квадратный метр.
Идея в итоге созрела до практического воплощения.
Я выбрал консервативный вариант, более надежный и популярный- Таиланд.
Самостоятельных путешествий было много, страну узнал очень хорошо, ориентировался легко.
Были свободные средства и покупка недвижимости в Таиланде была одним из вариантов диверсификации капитала (простите за банальную фразу из учебника). Нефтяной скважины не было, место чиновника не имел. Поэтому швырять и разбрасываться купюрами не собирался. Интересовал консервативный подход. Надежно, рентабельно с возможностью получать стабильные проценты от сдачи апартаментов в аренду.
В то же время, если бы было желание переехать -недвижимость должна была быть удобной и для проживания маленькой семьи.
На момент выбора недвижимости на дворе стоял 2014 год, но еще до начала кризиса и резкого падения цен на бананы в банановой республики и как следствие обвала курса рубля.
Выбор места был еще проще. Паттайя вообще не рассматривалась. Смешно выбирать курорт, который до кризиса во многом ориентировался на наших туристов, чье благосостояние во многом, как было сказано выше зависит от котировок на сырьевых биржах. Кстати, очень быстро после кризиса рынок недвижимости Патайи лопнул, как самый обычный мыльный пузырь
В итоге круг сузился до Пхукета, Краби, Самуи. Были и другие варианты, но так как одно из требований- наличие пешей доступности до моря- континентальный Таиланд отпал сам собой.
Я хотел наименее рискованный вариант, а маленький Краби с высокими ценами не мог быть таковым, Самуи был дешевле, но на дистанции 10 лет проигрывал по доходности Пхукету. Победитель в ходе неспешных путешествий был выбран единогласно. Один из самых популярных курортов на планете. Место для отдыха людей со всего мира, от американцев и австралийцев, до русских, шведов и китайцев. Постоянный гарантированный поток туристов, отличный выбор рент программ в апартаментах. Большой выбор пляжей на любой вкус.
Отлично- выбран Пхукет.
Глава 2. Выбор новостроек в Пхукете, выбор компании.
Перед тем как выбирать апартаменты я примерно более менее изучил пляжи Пхукета, не в плане плавания, а с точки зрения привлекательности апартаментов для последующей сдачи в аренду.
Для покупки рассматривал новостройки. Высокий уровень отделки, наличие гарантированных рент программ с гарантированной доходностью, удобное расположение.
Наиболее интересными на момент осмотра были Патонг и Сурин, интересными с точки зрения последующей сдачи в аренду и ликвидности.
Остановился на комплексе Пальмира Сурин. Подкупило 2 момента. Надежный, с хорошей историей застройщик. Компания на момент покупки закончила сдачу одного комплекса и кроме Пальмиры строила несколько других.
Комплекс представляет из себя апарт-отель, класс 4 звезды. Собственная инфраструктура и так далее
Фото Пальмиры вставляю из интернета. Другие фото в отчете то же беру из интернета и размещаю просто для смотрибельности. Сам, в путешествиях и поездках уже ничего не фотографирую лет 5.
Второе преимущество- расположение апартаментов. Рядом парк и море. Отличный вариант. Выбрал апартаменты площадью 32 кв.м. Цены считал в долларах. Получалось примерно 87 тысяч долларов, с отделкой и мебелью. Взносы: 10% при подписании контракта 15% через месяц, 15% после фундаментных работ, 10% начала возведения стен. Оставшиеся 50% после завершения строительства. Для консервативного варианта вполне нормально. Рент программа - 2 выбора. Или фиксированная ставка 6,5% или распределение доходов от сдачи в аренду 70 на 30 (70 процентов хозяину апартаментов, а 30 компании). Застройщик назвал ориентиры по этой программе в районе 8-8,5% годовых дохода. Я выбрал фиксированный вариант и было видно, что сотрудник компании несколько расстроился), хотя казалось бы, должно было быть наоборот. Этот вариант рент программ типичный для Таиланда в целом.
Перед покупкой, я посмотрел 8-9 объектов. Были разные варианты, но примерно ситуация похожая. Был один смешной случай, как из голливудского кино. Один комплекс позиционировал себя, как отель прямо у моря. Приезжаю- так и есть. Вот отель, вот море- красота. Приезжаю смотреть повторно дня через 2. Приехал на этот раз в другое время, ни утром, а после обеда. А там картина открывается не Айвазовского совсем)). Отлив или что то в этом роде. Обнажилось дно так называемого пляжа и прекрасно видно, что море здесь по сути только для красивой картинки и то пол дня. Плавать нельзя вообще, а вечером вместо воды коряги. В общем случай не совсем обычный, но было забавно все это видеть. Естественно, во время первого визита в комплексе акцентировали на шикарный пляж и ни слово не сказали о том, что реально пляж то использовать нельзя.
Глава 3. Ход строительства.
Выбранные апартаменты в Пальмире понравились, условия показались интересными, а компания внушающей доверие. Подписал договор и внес первый взнос. Идиллия закончилась через 2 месяца. Очень быстро:). Я бы даже сказал слишком быстро. Во время поиска объекта я посещал несколько риелтерских компаний. Выбирал те которые работают с западными инвесторами. В одной из них познакомился с американцем. И примерно через 2 месяца получаю от него письмо на почту. Пишет, что документы, разрешительные у Пальмиры - липа. Ну вернее полу липа)). И это называется надежный застройщик:))). А не надежные тогда какие?).
В Пальмире сначала написали- что вы, все чудесно. Потом отпираться перестали. Свалили все на тайскую бюрократию. Типа очень долго выдают разрешающие документы.
Ситуацию я примерно представлял. Кроме американца я чуть позже через знакомых вышел на человека близкого к Пальмире. Имена не называю, впереди суд с Пальмирой, да и человек в Таиланде и никуда не уезжает, поэтому пол и имя не имеет значение.
Из источника удавалось получить более менее объективную информацию о ходе строительства, а так же о том, как в самой Пальмире контактировали с теми кто обращался с вопросом покупки моего сьюта, который я выставил на продажу.
В итоге сроки затянулись очень сильно. Прошел декабрь 2016 года- первый ориентир по сдаче комплекса.
Все это надоело. Поменялись планы и так далее и я твердо решил продать второй апартамент.
Глава 4. Окончание строительства. Продажа объекта. Судебные разбирательства.
На продажу второй апартамент я выставил в 2015 году. Результатов не было никаких, но и в общем то не удивительно. Комплекс был обычной недостройкой с туманными перспективами.
В 2019 году свет в конце тоннеля был вполне отчетлив. Я обратился в несколько агентств, работающих со всем миром). Американцы и датчане, японцы и немцы. Были и конторы специализирующиеся на русских клиентах. Чтобы не превращать все в сериал я поставил цену на сьют такую же, которая была на стадии котлована.
Результат- 0. Мои догадки и инсайд привел к заключению, что мы имеем не случайную картину, а систему. Наоборот, было бы странно, если бы мне удалось продать объект. Ради эксперимента с разных адресов, в том числе через знакомых в Австрии я выходил на агентства и предлагал продать апартаменты в других комплексах.
Купить- всегда пожалуйста, а продать не реально. Готовьтесь потерять 30-40 от того, что заплатили при покупки на нулевой стадии.
Этакий местный тайский лохотрон, которые организовали местные деляги, а правительство на все это смотрит сквозь пальцы. На дистанции это глупая позиция. Строительство- один из главных мультипликаторов в экономике. Здесь и цемент и трубы, лифты и коммуникации, арматура и проводка. В общем, нормальные люди заинтересованы на длительной дистанции в том, чтобы бизнес был устойчив. Сейчас же просто надувается пузырь.
При покупки недвижимости, автомобиля, да и много чего, всегда есть дисконт между продажей и приобретением. Это нормально. Всегда надо быть готовым к потерям, если вы покупаете, а потом продаете. Всегда и на любом рынке. Но, вопрос в том, чтобы эти цифры были разумные. В Таиланде сейчас нет никакой разумной картины. Наоборот, есть откровенное надувательство. Проблема в том, что узнаешь это на личном опыте. И в то же время работает целая индустрия по завлечению клиентов. От сотен хвалебных отзывов от лже-владельцев, до красивых историй от риелтеров. Расчет на разового клиента, но постоянный поток.
Тот кто раз купил и попробовал потом продать здесь, второй раз это не сделает. Страна тратит огромные деньги на привлечение инвесторов, но в итоге на месте, дельцы организовывают просто поляну дураков, где прекрасно работает механизм завлечения клиентов.
Даже не сомневайтесь, покупка новостройки в Таиланде- глупейшее занятие или просто выбрасывание части денег на ветер. Если покупать то только для себя, для постоянного проживания. Все остальные варианты- прямая потеря активов.
Я написал в отчете, как это проверить до покупки. Просто попробуйте для разминки продать и вы удивитесь сколько реально вы потеряете. Новостройке может быть и 3 года и 4. Апартаменты уже могут быть почти достроены, но вы не сможете продать по хоть какой то разумной цене.
