Рантье: квартира или депозит?

[SenV]

Что-то все рассматривают варианты новостроек, а по мне так для сдачи в аренду сейчас лучше вторичку брать, если уж брать. Мне кажется процентов на 20 они дешевле, чем новостройки.

[Jrik]

Что-то все рассматривают варианты новостроек, а по мне так для сдачи в аренду сейчас лучше вторичку брать, если уж брать. Мне кажется процентов на 20 они дешевле, чем новостройки.

Почему? Я как раз все последние страницы именно то же самое и пишу, что вторичка как вариант сдачи в аренду лучше, чем купить яму.
По крайней мере в Москве (ну и ближнем подмосковье) и в варианет самых дешевых квартира (однушки и студии)
То есть у меня мнение то же самое.

[МИФФ]

Не Квартира и не депозит,все это мелочь и требует времени и внимания ради несущественных сумм,сам занимаюсь этим с начала 2009 года,если первую квартиру купил относительно дёшево и считай ее с ремонтом окупил и за 11 лет ничего в неё не в вкладывал ибо внимательно смотрю на арендаторов,то с второй квартирой «беда» купил в 2007,заехали в неё в сентябре 12 ( застройщик тянул с сдачей,впрочем как и с первым вариантом купил в 2006,а ключи получил в 2008)...и арендаторы там постоянно меняются плюс частый простой,пару раз сбежали не заплатив 10-15000 р мелочь,но неприятно.
Были мысли продать все это хозяйство,но посчитав более внимательно и после перевел в валюту пришёл к неутешительным выводам: я ещё и оказался в минусе,но в рублях естественно в хорошем плюсе...
Поэтому больше в подобные авантюры вкладываться не буду и вам не советую,хотя если для кого 50-60000 рублей деньги,то милости рекомендую к просмотру...

[Kirill Vlasoff]

Кмк покупка на котловане с дальнейшей перепродажей и сдача - две разные движухи.

[8008]

Кому то хочется «рантье», а кому то «двигаться» - он просто не в той теме написал... наверное... денег на условные 10 «объектов» у него нет, а раз нет, то и «50-60» ему почему то не деньги...

ПС имхо, если вдруг «появились» 10-15 млн, то можно и может быть лучше в какой то момент в «быструю» поиграть на валюте - но это «игры», а не «рантье», про что тема...

[МИФФ]

8008, дело не в 10 или в 15 квартирах,а в самом этом бизнесе : муторный и беспокойный процесс,плюс общение с не очень адекватными людьми,если вам нравится то милости прошу - расширяйте горизонты аренды,а я как нибудь буду на основном месте спокойно зарабатывать..

[Kirill Vlasoff]

ПС имхо, если вдруг «появились» 10-15 млн, то можно и может быть лучше в какой то момент в «быструю» поиграть на валюте - но это «игры», а не «рантье», про что тема...

Ну это обратная крайность, есть варианты средние по риск\доходность, но они офтопик. Опять же, самая грустная доходность в массмаркете, а с 15 можно идти в коммерческую\загородную. Там можно получить % более интересные. Но это уже почти бизнес, по кр мере первый год\два.

8008, дело не в 10 или в 15 квартирах,а в самом этом бизнесе : муторный и беспокойный процесс,плюс общение с не очень адекватными людьми,если вам нравится то милости прошу - расширяйте горизонты аренды,а я как нибудь буду на основном месте спокойно зарабатывать..

Ну куда-то кеш все равно надо вкладывать, опять же можно перейти в более дорогой сегмент, меньше объектов, но дороже.

[8008]

Ну можно конечно - но это уже близко к «все яйца в одну корзину», если конечно мы про хоть какой то конечный бюджет речь ведём - ведь условный поиск клиента/простой/ремонт одной из десяти куда легче «перенести», нежели одной из двух «элитных-дорогих»...
Ну и там «требования/запросы арендаторов» бывают такие, что ... ну и «под бордель/казино» вполне может уйти, свои недостатки вполне могут присутствовать:)

[МИФФ]

Kirill Vlasoff, 10-15 млн рублей это копейки для загородной недвижимости,в лучшем случае можно построить курятник где то 40-50 км от мкад,нормальный упакованный дом для себя выйдет намного дороже..исходя из личного опыта постройки дома.

[Kirill Vlasoff]

Ну можно конечно - но это уже близко к «все яйца в одну корзину», если конечно мы про хоть какой то конечный бюджет речь ведём - ведь условный поиск клиента/простой/ремонт одной из десяти куда легче «перенести», нежели одной из двух «элитных-дорогих»...

Трудозатраты в 10 будут совсем серьезные и уже просто неизбежны проблемы с жильцами\соседями, просто по теорверу часто будет лажа вылезать.

Kirill Vlasoff, 10-15 млн рублей это копейки для загородной недвижимости,в лучшем случае можно построить курятник где то 40-50 км от мкад,нормальный упакованный дом для себя выйдет намного дороже..исходя из личного опыта постройки дома.

Ну сам дом можно сильно дешевле, земля+коммуникации в норм локации - да, для Москвы бюджет маловат, согласен. Я по своему болоту сужу.
Насчет кеша - да, доллары ок вариант, но все-таки хочется чтобы деньги работали. А валюта в консервативных инструментах сейчас совсем слезы.

[8008]

Трудозатраты в 10 будут совсем серьезные и уже просто неизбежны проблемы с жильцами\соседями, просто по теорверу часто будет лажа вылезать.

Ну ведь и возможные «потери» меньше... хотя согласен, что на каком то этапе «количество объектов» придётся ограничивать и переходить в «качество» из « просто количества»... Это как с «гаражами», да:)

[Kirill Vlasoff]

Ну ведь и возможные «потери» меньше... хотя согласен, что на каком то этапе «количество объектов» придётся ограничивать и переходить в «качество» из « просто количества»... Это как с «гаражами», да:)

Именно, я как-то читал отчет чувака с 10ом квартир в Москве (разных, в основном недорогих/средних), кажется в тинькове. Постоянный у него гемор раз, итоговая доходность в % треш просто, чуть ли не меньше 4%.
Тогда уж может заниматься посуточной сдачей, причем часть объектов арендовать самому по "оптовым" ценам, запарно, но там хоть доходность будет человеческая.

[8008]

Не... это уже явно не «рантье»:)... (даже не про то, что сейчас с посуточной арендой) Знаете - некоторые умудрятся и с самым «суперликвидным» активом в долгах жить... Если этот «чувак» не справился - это скорее он «не тот», а не сама идея... Если мое мнение - то человек с головой вполне может «устроиться рантье» (и ничего не упустить:) на 8-10 объектах, а если жена/муж помогает, то и более - как говориться, «...было бы с чем гемороиться, а там прорвёмся»:)

[Kirill Vlasoff]

Если этот «чувак» не справился - это скорее он «не тот», а не сама идея... Если мое мнение - то человек с головой вполне может «устроиться рантье» (и ничего не упустить:) на 8-10 объектах

Мне показалось что человек вполне адекватный, часть того что он описывал мне знакомо. Просто сама движуха - 10 и более объектов в Москве, рентабельность без чудес + (точнее минус) всякие периодические факапы. Это уже бизнес, при этом малорентабельный.

[mrs]

Всем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Есть ли у кого подобный опыт, буду благодарен за информацию.

[8008]

будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес.

Хммм, как то очень заманчиво выглядит)) А коммуналка? А шлагбаум-консьерж-услуги УК и тп будут из этих 25 вычитаться? Просто бывают «дома», где и 25 не хватит, чтоб это все оплатить...

[Kirill Vlasoff]

Есть ли у кого подобный опыт, буду благодарен за информацию.

такого опыта нет, но позволю общие тезисы\вопросы:
а. что с коммуналкой?
б. налоги на такие объекты не больше ли?
в. по 25 СЕЙЧАС готовы заключать договор? или обещают ПОТОМ?
г. налог 13% при такой схеме скорее всего без вариантов

Вообщем 4-5% доходность в лучшем случае. На мой взгляд, сомнительная идея. Если верить в рост цен - тогда чего и нет.

[yg11]

Всем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Рассматривал кучу похожих вариантов, в итоге, купил нормальную квартиру. Сдалась на следующий день после окончания ремонта. Минусы, которые я для себя определил по этим объектам: 1. Ликвидность стремится к 0-лю, посмотрите сколько подобных предложений на вторичке, 2. УК сменит название и все обещания коту туда, 3. Брать будут только на короткий срок - износ в разы увеличится. Ну и ещё по мелочи.

[Jrik]

сем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Без договора сложно ответить. А договора у вас сейчас и нет, его видимо обещают заключить только после сдачи дома. Надо смотреть условия в договоре.
Но в любом случае, деньги будут приходить от юр.лица на счет, то есть 6% налогов в любом случае (и то не уверен, что можно оформиться как самозанятый для таких целей). А если не самозанятый, то -13%
+ налоги скорее всего будут 1% в год (так как нежилое помещение), то есть с 5100, еще 51к
Получаем 25к * 12 (минус 13% налоги), минус налоги (51к) - остается = 210.000 руб в год с 5.100.000 = то есть где-то 4%
Скороее всего будут и другие рассходы на содержание.
Скорее всего договор будет на короткий срок, через год могут быть уже другие условия
Ликвидность - сомнительная.

на 5100 можно купить ОФЗ РФ и будет доход выше и 100% ликвидность.

Но тут очень большую роль играет вера - будет дальше недвижка рости или нет. Так как просто под сдачу оно сейчас не особо выгодно. А если с учетом роста цены и эти апартаменты будут стоит не 5.100, а 10.000 через 10 лет, то тут доходность уже совсем другая. Кто верит, что недвижка будет только дорожать, тот покупает под сдачу.
Кто не верит - не покупает.

[Destan]

Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.

Любимая песня некоторых УК застройщиков, которые испытывают определенные трудности при реализации кв. м.
Это - разводняк, популярный не только в России...

Кто верит, что недвижка будет только дорожать, тот покупает под сдачу.
Кто не верит - не покупает.

А вот я верю, что недвига будет только дорожать, но под сдачу не покупаю, элементарно - это больше не интересно, т.к. продавать ничего не собираюсь, а с аренды слишком малый "выхлоп". Смотрю в сторону ИФ. Там более привлекательные условия в финансовом плане.