Хостел

[Денис1978]

Идея в общем-то такая: взять при помощи ипотечного кредита трехкомнатную квартиру в старой панельной девятиэтажке. Сделать что-нибудь в формате хостела. Полученными деньгами расплачиваться за кредит. Это в общих чертах. Имеет ли такая схема право на существование? С какими подводными камнями можно мтолкнуться? Может кто-нибудь подскажет.

[smolny]

А какой город то будет осчастливлен данным проектом?

[Денис1978]

Данным проектом должна быть осчастливлен наш стольный град- Москва.

[LyLKA]

Данным проектом должна быть осчастливлен наш стольный град- Москва.

Только на днях передачку по телеку показывали про московские хостелы. БЫло несколько переделанных из квартир. Так вот хозяева жаловались, что хостелы у нас вне законы. Есть установленные санитарные нормы для гостиниц. А в хостелах плотность жильцов выше, получается нарушение. Выкручиваются кто как может. Наверное стоит получше эту сторону вопроса изучить, что бы не нажить себе проблем.

[MikeTYO]

А ипотечный кредит обычно только для проживания дается, а не для покупки коммерческой недвижимости.

[Aromo]

А ипотечный кредит обычно только для проживания дается, а не для покупки коммерческой недвижимости.

Чтобы жилая недвидимость стала коммерческой ее необходимо перевести из жилого фонда. Если же покупать квартиру, то она никаким образом не может быть на момент покупки коммерческой недвижимостью. Так что все нормально в этом смысле.

Я бы сан. нормами на предмет плотности населения не сильно заморачивалась.
Лучше изучить вопрос доходности. Скажем, тройки в Москве заполнены максимум на 60%, а аналитики пишут из года в год, что мол не хватает у нас бюджетных гостиниц. Насколько заполнены хостелы я понятия не имею. Но в Москва это направление бизнес-туризма, т.е. командировочные наведываются. Они хостелами не интересуются.

[smolny]

А ипотечный кредит обычно только для проживания дается, а не для покупки коммерческой недвижимости.

Вы думаете Банк узнает о том как используется квартира?

[sly fox]

А ипотечный кредит обычно только для проживания дается, а не для покупки коммерческой недвижимости.

Вы думаете Банк узнает о том как используется квартира?

Возможно нет, но имеет право и не только банк, но и страховая чьи услуги обязательны
А тут для нее третьи случайные лица в огромном объеме возникают

Но единственное что максимальные последствия в данном случае, это просьба вернуть кредит, продается квартира и деньги возвращаются

Но вот с переводом из жилого в нежилой точно не получится
Соответственно все занятие будет нелегальным
Вывеску не приколотить на вход
Да и соседи будут стучать
Не знаю как у вас, у нас к недавно к квартиросъемщикам вся семья из аула приехала погостить в следующем месяце мы за 11 человек заплатили управляющей компании. То есть соседи на чеку и фиг знает куда они донесут
Можно же просто сдавать квартиру посуточно, останавливались в таких

[Aromo]

Вы думаете Банк узнает о том как используется квартира?

Возможно нет, но имеет право и не только банк, но и страховая чьи услуги обязательны
А тут для нее третьи случайные лица в огромном объеме возникают
Но вот с переводом из жилого в нежилой точно не получится[/quote]

Каким образом возникает страховая в моменте использования квартиры? На первых этажах (не в цоколе) перводятся из жилого в нежилой точно. На последующих этажах с переводом лично я не сталкивалась, но не исключаю.

[sly fox]

На первых этажах (не в цоколе) перводятся из жилого в нежилой точно.

я не знаю процедуры перевода
но у меня в бумажке о праве собственности написано - "квартира приобретенная в ипотеку"
залоговая на нее в банке
расскажите, мне правда интересно как возможно перевести, я всегда хотела иметь свою гостиницу

[Aromo]

расскажите, мне правда интересно как возможно перевести, я всегда хотела иметь свою гостиницу

В соответствии с п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления: например, Комитетом по управлению имуществом города , Управлением жилищной политики администрации города и др.
В силу того, что я не знакома с реалиями города Екатеринбурга, рассказать куда идти и с каким документами не могу.

[sly fox]

В силу того, что я не знакома с реалиями города Екатеринбурга, рассказать куда идти и с каким документами не могу

да я не совсем про это
разве я смогу с такой записью в свидетельстве о праве собственности поменять назначение помещения?
ведь ипотека дается исключительно на жилье, или мы ошибаемся?
регистрационной палате нужна будет закладная, а банк ее отдаст если будет погашен кредит

[collectionerus]

в Бишкеке как-то пришлось жить в таком хостеле. В ЛП адрес "apt 26 Molodaya Gvardia 72". Ни указателей, ни вывески. Обычный дом, обычная квартира, только большое количество кроватей. Однако все три дня был почти полон и постоянно приходили новые гости.
ХЗ, но, по-моему, соседи быстренько настучат.

[Serge+]

Все понимаю. Кроме одного - зачем переводить из жилого в нежилое? Ведь фактически назначение помещения не меняется. Оно продолжает оставаться жилым. Просто надо чуть подрихтовать его статус - так, чтобы можно было извлекать регулярный доход. И желательно без кривизны, страхов, что кто-то настучит, и необходимости скрываться. Чем плох вариант оформления ПБОЮЛа, занимающегося сдачей принадлежащего ему на праве собственности жилья как жилья с целью извлечения дохода и своевременно опосредовавшего свои намерения постановкой на вмененку? Перед фискальными органами вы будете чисты и невинны, как недавно народившийся младенец. И, следовательно, шествовать мимо ваших коллег по социалистическому общежитию с гордо поднятой головой. Есть, правда, всякие санитары, пожарники, участковые и прочие борцы с искривлениями принятого в этих местах образа жизни. Но скажите - Вы всерьез полагаете, что существует такой способ оформления, который позволяет избежать скорого и неотвратимого знакомства с этими обаятельнейшими людьми?
Да, а свидетельство о собственном пбоюльстве вы вольны в копии повесить на стенку за спиной своего ресепшиониста (если не исполняете его роль сами). Буржуины, как показала практика моего общения с ним (и не самая короткая) - в большинстве своем вполне вменяемые люди, способные понять простую истину, что не всегда кривая, проходящая через две точки, длиннее прямой, соединяющей их. Впрочем, я имел дело с буржуинами, путешествовавшими по ЮВА, - возможно они сильно отличаются от своих собратьев по разуму. Хотя не уверен.

[smolny]

Все понимаю. Кроме одного - зачем переводить из жилого в нежилое?

Тот же вопрос

[solnechnyi]

9 марта (праздники 3 дня!) встретил на улице трёх китаянок-студеток. Попросили они меня помочь им с "переносевать". Открыл в яндекс-картах ближайший хостел - оказалось на Цветном бульваре. Прям центр-центр (позже нашел в этом районе ещё несколько). Позвонил. Говорят, приводите. Отвел их туда. Мест полно (праздники, ага). 600р койка. Чистенько, миленько, брутальненько.

Вот и думайте, куда и за сколько вы заманите людей, если в центре такой ценник.

Ну и да, там не квартира, а целый этаж в старом двухэтажном доме.

А ещё откройте cian и посмотрите сколько там и по чем посуточное жилье. Также airdnb вам в помощь.

[sly fox]

оказалось на Цветном бульваре

поддержать версию
последний раз стыковка была с утра до вечера использовали такую минигостиницу на Цветном в качестве "камеры хранения"
1000 рублей сутки, комната с санузлом, не общим, не хоромы но чисто и тихо, двери железные в каждую комнату
созвонились, спросили - мы приедем в 10, уедем в 19, ночевать не будем, можно? конечно!
бросили чемоданы, сходили в кино, ресторан, вернулись приняли душ перед ночным дальним рейсом, выехали

[pups]

Свой хостел. Обсудим ?

[Aromo]

Свой хостел. Обсудим ?

Та тема несколько в ином разрезе. Здесь же речь идет о Москве. Тут не столько юридических проблем и бдительных соседей, сколько вопросов к доходности проекта. Думаю максимальная заполняемость по самым оптимистичным прикидкам 60% и то не факт. На сегодняшний день в Москве уже далеко не один хостел.

[Hedinsei]

Имеет ли такая схема право на существование - очевидно, да, так так в Москве есть хостелы, организованные в квартирах. Мне правда кажется, что не в трехкомнатных, а побольше.

В чем я вижу проблемы вашей идеи:
1. Ресепшен - забирает себе одну комнату. А ресепшен нужен, причем желательно круглосуточный - значительная часть постояльцев будет приезжать из Питера ночными поездами рано утром. Да и в целом вам так будет спокойнее
2. Ежемесячные расходы - 120 тыс выплаты по кредиту (10 млн под 12% на 15 лет) + 90 тыс з\п (ресепшен, уборщица). Плюс еще накладные расходы типа прачечной, закупки еды для завтраков (какое-то конкурентное преимущество вам ведь нужно). Плюс единовременные затраты на ремонт, покупку мебели и т.п., но допустим они внутри кредита
3. Остается две комнаты. Будем оптимистами - по 20 метров каждая. В команту 20 метров можно поставить на мой взгляд четыре двухярусные кровати. Итого максимум 16 человек.
4. Цена за место в таком дорме - долларов 20. Будем оптимистами - 25. Заполняемость 60% показатель тоже очень оптимистичный, но пускай будет. Это грубо около 7000 рублей в день = 210 тыс в месяц

То есть у меня очень примерно получается при весьма оптимистичных расчетах выход в ноль. То есть через 15 лет - бесплатная квартира, что само по себе кстати неплохо, но мне кажется вышеприведенные расчеты все-таки сильно оптимистичны.