Квартира в аренду за границей. Инвестиции.

[aviato]

Есть ли у кого опыт инвестиций в жилую недвигу заграницей для сдачи ее в аренду? Куда лучше вложиться?

Мне предлагают Аланию, жилой комплекс отельного типа. Но по-моему спрос будет зависеть от сезона, и доходы в итоге не понятны. И еще важен вопрос быстрой продажи. Хотелось бы иметь возможность оперативно вывести деньги из недвиги в случае чего.

[Dumon]

Есть ли у кого опыт инвестиций в жилую недвигу заграницей для сдачи ее в аренду? Куда лучше вложиться?

Прямого опыта нет Но активно щас прорабатываем варианты для себя.
Остановились на Германии. Из плюсов достаточно низкая цена ( на севере, в Берлине), возможность купить квартиру уже с арендатором,
вменяемые налоги.

Мне предлагают Аланию, жилой комплекс отельного типа. Но по-моему спрос будет зависеть от сезона, и доходы в итоге не понятны. И еще важен вопрос быстрой продажи. Хотелось бы иметь возможность оперативно вывести деньги из недвиги в случае чего.

"Если чего" из недвижки денег сразу не выведешь, независимо от страны.

[al-odin]

Инвестиции - в Аланию?? Ха-ха. Если повезет - 1% в год заработаешь.
Лучше купи в Москве-области. 5-7% годовых.

[aviato]

Dumon, тут где-то обсуждались квартиры в Германии. Дешево, но есть всякие сложности. Конечно сразу не выведешь. Но чтобы не как в Болгарии.

Еще я на Прагу посматриваю. Дешево и в центре можно купить. Но тут вопрос управления. Как я смогу контролировать сдана квартира или нет?

[Dumon]

Dumon, тут где-то обсуждались квартиры в Германии. Дешево, но есть всякие сложности. Конечно сразу не выведешь. Но чтобы не как в Болгарии.

Скорее не сложности , а различные нюансы.
Но в целом ситуация в недвижке в Германии наиболее адекватна по рынку и законодательству.
Для себя как раз рассматриваем вариант купить недорогие квартиры с арендой для постоянного, хоть и небольшого дохода.

Доход сравним со сдачей квартиры в Москве, но там рынок живой + все четко регулирующие законы. И 1 квартира в Москве = 3 недорогим квартирам где-нибудь в Северной Рейн- Вестфалии

Еще я на Прагу посматриваю. Дешево и в центре можно купить. Но тут вопрос управления. Как я смогу контролировать сдана квартира или нет?

За квартирой следит управляющая компания, которой за это платится небольшое количество денег.

[pups]

Но в целом ситуация в недвижке в Германии наиболее адекватна по рынку и законодательству.

Вот по законодательству как раз не адекватна. Замучаешься выселять арендатора даже, если не платит - он там защищен совсех сторон.

Лучше купи в Москве-области. 5-7% годовых.

+1. Грамотный совет.
Вообще как Вы себе представляете сдачу в аренду квартиры, если Вы в Москве, а квартира в Алании или Дюссельдорфе?
На поездки больше потратите, чем заработаете. Думаете, сдали и аккуратно, регулярно, беспроблемно и очень долго денежка будет капать? Как бы не так! Как арендодатель со стажем скажу, что арендаторы через одного - уроды.

За квартирой следит управляющая компания, которой за это платится небольшое количество денег.

а)Если таковая есть в природе
б)Если таковая будет иметь интерес к такой работе - с дорогой квартирой интерес будет, а с квартирой за 500-1000 евро арендой, что Вы готовы заплатить? 20 евро в месяц?
Вот Вам история. Мой знакомый уехал работать в Австралию и сдал большую хорошую квартиру на Чистых Прудах за хорошие деньги хорошему человеку (топ-менеджеру нефтяной компании). Тот оплатил пару месяцев и перестал платить, вежливо отмазываясь, что потом, как-нибудь... Человеку что работу бросить и сюда лететь? А за "спасибо" никто с его арендатором (тем более тот не Вася Пупкин) разбираться не хочет. /Результат - одни убытки.

[aviato]

Как арендодатор со стажем скажу, что арендаторы через одного - уроды.
Вот Вам история. Мой знакомый уехал работать в Австралию и сдал большую хорошую квартиру на Чистых Прудах за хорошие деньги

Так вы про наших российских арендаторов? Не уверен, что через одного. Но в любом случае за границей должно быть надежнее.

[pups]

Как арендодатор со стажем скажу, что арендаторы через одного - уроды.
Вот Вам история. Мой знакомый уехал работать в Австралию и сдал большую хорошую квартиру на Чистых Прудах за хорошие деньги

Так вы про наших российских арендаторов? Не уверен, что через одного. Но в любом случае за границей должно быть надежнее.

Природа человеческая во всем мире одинакова. А за границей , в большинстве стран, арендатор больше защищен , чем арендодатель. Да, вспомнил в Турции тоже какие-то заморочки в плане защиты арендаторов есть - я точно не знаю, погуглите, найдете. У нас на форуме бы Les Paul, у него в Анталии квартира, он об этом писал.

[moulya]

друзья занимаются европейской недвижимостью. Говорят, что в лучшем случае выход в ноль.

Считали для себя вложения денег в квартиру в Москве - невыгодно тоже

[aviato]

Считали для себя вложения денег в квартиру в Москве - невыгодно тоже

Как они это считали? Квартиры и так дорожают, плюс арендная плата. Почему не выгодно?

[Diamondua]

Полностью поддерживаю pups.
Никакой разницы между психологией и отношением людей к недвиге нет, все из одного теста. + они будут знать что недвига иностранца.
Вкладывайтесь у себя в стране, где хоть как-то можно решить вопросы (а они будут 100%) любыми методами. Самый белый и пушистый арендатор при въезде, на этапе проживания превращается в обычную гиморную ситуацию. Лично я считал (с учетом амортизации, альтернатив под%, налоги, вандализм...). У меня при текущем раскладе вышло до 2%, при оптимистичном сценарии. Не питайте неоправданных надежд.
ИМХО.

[moulya]

Считали для себя вложения денег в квартиру в Москве - невыгодно тоже

Как они это считали? Квартиры и так дорожают, плюс арендная плата. Почему не выгодно?

ставки по депозитам в нашей стране выше 5% и деньги вынимаются быстрее

[Maghreb]

Прямого опыта нет Но активно щас прорабатываем варианты для себя.
Остановились на Германии. Из плюсов достаточно низкая цена ( на севере, в Берлине), возможность купить квартиру уже с арендатором,
вменяемые налоги.

Жил год назад пару месяцев в Берлине, в съёмных апартаментах кстати. Если просто нужна недвижимость в Берлине - Herzlich willkommen! Чудный город, очень рекомендую. Но если рассматривать как "вариант заработать", ИМХО - неинтересно. В Берлине порядка 10 тыс. пустующих квартир, которые не могут найти своих арендаторов или покупателей - куча предложений. И как уже сказаи выше - затрахаетесь бодаться с арендатором, если попадутся какие-нить уроды.

[Diamondua]

Считали для себя вложения денег в квартиру в Москве - невыгодно тоже

Как они это считали? Квартиры и так дорожают, плюс арендная плата. Почему не выгодно?

Создайте в екселе страничку, разбейте по-периодно...
Просчитайте поступления минус расходы (не забудьте ремонты и другое внести)+ оцените свое время которое потратите на ведение хаты. Не сладко получится. Много ест вандализм и банальное кидалово. Законным путем что-то решить (по договору и в рамках ГК - бесперспективно, суды просто ничего не далают...).
Выпрыгнуть из недвиги быстро не выйдет, а особенно в случае "если что".
И вторую графу в табличке отведите под банковский процент (пусть даже в буржуйском банке, где ниже ставки).
Все станет очевидно.

[aviato]

ставки по депозитам в нашей стране выше 5% и деньги вынимаются быстрее

$200 000 на год в российский банк положить? Славик, чета я очкую. Или раскидать на 10 банков?

За полгода в Москве на 10% квартиры подорожали в долларах. Ну и потом досрочно если снимать со счета, то проценты не выплатят.

[aviato]

Попробуйте вложиться и посдавать сами.

Вы же не думаете, что у всех такой негативный опыт? Я сдавал квартиру около года. Ничего, нормально. Было бы выгоднее продать и положить на счет в банке не знаю. Но хранение наличных денег, пусть даже в банке у меня спокойствия не вызывает.

[pups]

Считали для себя вложения денег в квартиру в Москве - невыгодно тоже

Как они это считали? Квартиры и так дорожают, плюс арендная плата. Почему не выгодно?
Ставки по депозитам в нашей стране выше 5% и деньги вынимаются быстрее

Опять же рассказываю реальную историю.
Двушка 65 метров в сталинке в Перово, куплена в 96 году, 15 лет назад, за 60.000 баксов.
Сейчас стоит минимум 250.000 баксов. Аренды набежало за 15 лет - х.з сколько там - ставка варьировалась от 500 до 1500 в месяц, ну возьмем в среднем 800 баксов\месяц=10.000 баксов\год=150.000 за 15 лет
Итого аренда +стоимость квартиры = 400.000 баксов, что составляет чуть больше 500% на вложенные деньги, то есть (не забиваем голову подсчетом сложного процента, просто делим на 15 лет)
33% годовых
Вопрос к залу : в каком банке дадут больше? Какой банк надежнее недвижимости? По ликвидности - продать квартиру в Москве, если выставить ее на процентов 10 ниже рынка - дело 3-х дней.
Исключения - времена кризисов. НО что бывает в банках во время кризисов, дкмаю, никому не надо рассказывать.
ЗЫ амортизация = ноль - пара ремонтов за несколько тысяч баксов и обновление мебели старьем, полученным от знакомых в подарок.

[Aromo]

Во-первых насчет 10% не факт. Статистику у нас получают проще простого - средняя температура по больнице. Условно, берем много эконом. класса + одну бизнес класс и получаем +10%. Второй вопрос инфляция. Те 10% с учем или без учета инфляции?
Теперь из слагаемых стоимость квартиры и арендная плата выводим срок окупаемости.

Доходность недвижимости и ее ликвидность не всегда величины одного характера. Продать относительно быстро можно квартиру эконом. класса стандартной планировки - ширпотреб. Сдавать ее Вы будете исключительно по среднерыночной ставке.
Квартиру уровня бизнес, эксклюзив и прочие випы быстро продать сложнее, но сдавать можно и выше среднерыночной за подобные квартиры.

[Aromo]

pups, при всем уважении, не совсем корректно. Вы рассматриваете ситуцию отталкиваясь от диких темпов раста рынка. Не типичных. Если Вы посмотрите на докризисную доходность никаких 33% и близко не получите.
Подобную удачу может и можно схватить за хвост в каких-нибудь азиопах, но это сложно прогнозируемые риски.

[Diamondua]

pups
Про 96-й это яркий пример из жизни:

Опять же рассказываю реальную историю.
Двушка 65 метров в сталинке в Перово, куплена в 96 году, 15 лет назад, за 60.000 баксов.
Сейчас стоит минимум 250.000 баксов. Аренды набежало за 15 лет - х.з сколько там - ставка варьировалась от 500 до 1500 в месяц, ну возьмем в среднем 800 баксов\месяц=10.000 баксов\год=150.000 за 15 лет
Итого аренда +стоимость квартиры = 400.000 баксов, что составляет чуть больше 500% на вложенные деньги, то есть (не забиваем голову подсчетом сложного процента, просто делим на 15 лет)
33% годовых
Вопрос к залу : в каком банке дадут больше? Какой банк надежнее недвижимости? По ликвидности - продать квартиру в Москве, если выставить ее на процентов 10 ниже рынка - дело 3-х дней.
Исключения - времена кризисов. НО что бывает в банках во время кризисов, дкмаю, никому не надо рассказывать.
ЗЫ амортизация = ноль - пара ремонтов за несколько тысяч баксов и обновление мебели старьем, полученным от знакомых в подарок."

А если взять пример, что хата на Садовом вообще пришла в наследство, то еще слаще будет (такое также бывает).
С каких это благотоворительных порывов мы "не забиваем голову подсчетом сложного процента, просто делим на 15 лет "?
Мы же инвестицию рассматриваем, поэтому нужно считать только сложный процент, не учитывать его - манипуляция и подтасовка. Но простейшая инвестиционная математика все расставляет на свои места: 60000 в 1996 году при банальном вкладе под средний процент 10% годовых (кто помнит последние 15 лет, то эти % были и гораздо больше 10, беру 10% как то, ниже чего я не припомню) за 15 лет превращаются в $300996.31 (реально больше, так как % были почти все время выше 10%, если 12% то 360000 получим). Отмечу, это без жарива с жильцами, меблями, сантехникой, техникой, ремонтами, соседями, затоплениями.... (А все это нужно учитывать, это затраты, не всегда предвиденные, неизбежно и не зависит от нас). Но с возможного жарива с банками. Оценочно, я склонен к тому, что в итоге цифры будут соизмеримы при покупке и сдаче и при вложении в банк. Везде есть свои особенности, достоинства и недостатки.
Почему-то никто не вспоминает людей вложившихся в начале 2008 года в недвигу как инвестиции и под сдачу. Вот им веселее всего, особенно, если средний райончик и не Москва. Для сдававших одну хату на год: Ваш опыт - это не статистика средней ситуации, а частный случай. Купите хат 10 и посдавайте лет 15. Тогда будет статистика которую я готов принять к здравому обсуждению.

[aviato]

Купите хат 10 и посдавайте лет 15. Тогда будет статистика которую я готов принять к здравому обсуждению.

Разумное предложение. Видимо ваша статистка как раз из такого опыта.

[moulya]

ставки по депозитам в нашей стране выше 5% и деньги вынимаются быстрее

$200 000 на год в российский банк положить? Славик, чета я очкую. Или раскидать на 10 банков?

За полгода в Москве на 10% квартиры подорожали в долларах. Ну и потом досрочно если снимать со счета, то проценты не выплатят.

депоиты есть годовые, есть на 3-6 месяцев.

Про подорожание квартир в Москве инфа откуда? мои знакомые говорят, что рынок очень вялый. он рос до НГ, а после НГ появилось огромное количество инвестиционных квартир по очень высоким ценам. Продают ипотечникам, скидывая цену. Хотя я не эксперт в этой теме, могу ошибаться

[pups]

Про подорожание квартир в Москве инфа откуда? мои знакомые говорят, что рынок очень вялый. он рос до НГ, а после НГ появилось огромное количество инвестиционных квартир по очень высоким ценам. Продают ипотечникам, скидывая цену. Хотя я не эксперт в этой теме, могу ошибаться

Ну этой информации - как грязи - купите газету "Из рук в руки" и посмотрите чего сколько стоит irr.ru
Или на сайте irn.ru есть калькулятор стоимости квартир.
Конечно, все эти инструменты весьма приблизительные,и реальные цены продаж пониже чем запрашиваемые цены,
я говорил о порядке цены.
Ежу понятно, что 64-метровая двушка-сталинка-Перово не может стоить так дешево как 200.000 и так дорого как 500.000$, моя цифра - это ориентировочная оценка

[pups]

pups, при всем уважении, не совсем корректно. Вы рассматриваете ситуцию отталкиваясь от диких темпов раста рынка. Не типичных. Если Вы посмотрите на докризисную доходность никаких 33% и близко не получите.
Подобную удачу может и можно схватить за хвост в каких-нибудь азиопах, но это сложно прогнозируемые риски.

А я не утверждал, что это типично, что так у всех и всегда будет.
Я просто рассказал реальную историю.
Всё.

На сегодняшний день от аренды можно рассчитывать на 5-7% годовых, выше уже писали.

[темный эльф]

Можно если есть время и желание сдавать квартиру подневно
Рентабельность выше но и изнашиваемость выше

[Kirill Vlasoff]

Так вы про наших российских арендаторов? Не уверен, что через одного. Но в любом случае за границей должно быть надежнее.

с чего это? через одного это уважаемый Пупс, конечно, загнул, но через 3-4 легко.
друзья друзей построили квартирку в Болгарии. договорились с конторой по аренде. одно время сдавалось, потом - не сезон, перестало сдаваться.
как выяснилось - сдают прекрасно, деньги в карман.
пока из реального опыта - кусок земли с небольшим, но комфортным домом в престижном\удобном пригороде СПб приносит максимальную доходность.
Но входной билет дорогой. предполагаю, что с Москвой примерно так же.

[Kirill Vlasoff]

Считали для себя вложения денег в квартиру в Москве - невыгодно тоже

Как они это считали? Квартиры и так дорожают, плюс арендная плата. Почему не выгодно?

1. не дорожают.
2. соотношение аренда в год\стоимость жилья часто НИЖЕ банального депозита в банке.
3. требуются доп расходы (ремонты).
4. риски (арендатор затопит соседей, соседи настучат в налоговую итп).
5. если нужны деньги быстро - вынуть из недвиги получится только с приличным дисконтом.
ну и в любом случае не за 3 дня.

[Dumon]

Про подорожание квартир в Москве инфа откуда? мои знакомые говорят, что рынок очень вялый. он рос до НГ, а после НГ появилось огромное количество инвестиционных квартир по очень высоким ценам. Продают ипотечникам, скидывая цену. Хотя я не эксперт в этой теме, могу ошибаться

Ну этой информации - как грязи - купите газету "Из рук в руки" и посмотрите чего сколько стоит irr.ru
Или на сайте irn.ru есть калькулятор стоимости квартир.
Конечно, все эти инструменты весьма приблизительные,и реальные цены продаж пониже чем запрашиваемые цены,
я говорил о порядке цены.
Ежу понятно, что 64-метровая двушка-сталинка-Перово не может стоить так дешево как 200.000 и так дорого как 500.000$, моя цифра - это ориентировочная оценка

К сожалению рынка квартир в Москве , даже сейчас, в стабильное время практически нет.
Роста цен нет уже больше года в рублях ( учитывая инфляцию , как бы и не в минус). И получить быстро реальные 200 тыр долларов из оценочной стоимости квартиры будет достаточно сложно. Даже упав в цене ниже рынка ,так как у возможных покупателей будет впечатление ,что квартира "проблемная".
И ценник этот может очень сильно измениться в зависимости от политической и экономической ситуации - нынешней стабильной ситуации всего-то лет 5 вроде

[Kirill Vlasoff]

33% годовых

Пупс, при всем уважении - некорректно. Вы б еще написали про варианты покупки квартиры в начале 99го и прожи в середине 2008го.
так бывает, но это скорее исключение. ну и опять же, цена входного билета, 60 в 96 это очень приличные деньги. А на хорошие деньги интересные варианты проще найти.

[moulya]

Про подорожание квартир в Москве инфа откуда? мои знакомые говорят, что рынок очень вялый. он рос до НГ, а после НГ появилось огромное количество инвестиционных квартир по очень высоким ценам. Продают ипотечникам, скидывая цену. Хотя я не эксперт в этой теме, могу ошибаться

Ну этой информации - как грязи - купите газету "Из рук в руки" и посмотрите чего сколько стоит irr.ru
Или на сайте irn.ru есть калькулятор стоимости квартир.
Конечно, все эти инструменты весьма приблизительные,и реальные цены продаж пониже чем запрашиваемые цены,
я говорил о порядке цены.
Ежу понятно, что 64-метровая двушка-сталинка-Перово не может стоить так дешево как 200.000 и так дорого как 500.000$, моя цифра - это ориентировочная оценка

не, покупать лениво.... посмотрела в инете. квартира, аналогичная моей, стоит от 4х до 5 лимонов. На какую цену ориентироваться?

и по вашей логике я крутой инвестор квартирку была прикуплена за 600 с чем-то тысяч

[Kirill Vlasoff]

Ну этой информации - как грязи - купите газету "Из рук в руки" и посмотрите чего сколько стоит irr.ru
Или на сайте irn.ru есть калькулятор стоимости квартир.
Конечно, все эти инструменты весьма приблизительные,и реальные цены продаж пониже чем запрашиваемые цены,

при низком рынке реальные цены сделок очень прилично ниже, минус 20-30% просто легко.

[Uncle Mzungu]

Покупать недвижимость в Болгарии, Турции или Египте на побережье я бы наверное не стал, т.к. это полный неликвид и у нас пол страны уже на этом погорели, точнее те кто покупали не только "для себя" но и с целью подзаработать. Вообще, курортная недвижимость как инвестиции не совсем годится, т.к. ключевой фактор это сезоность. Может быть в Стамбуле или в Софии еще имеет смысл покупать, но уж точно не на побережье. И еще не стоит расчитывать на то , что цены с каждым годом будут расти, а опираться только на рентный доход. При покупки какого нибудь домика на побережье, застройщик ежегодно будет присылать письма с тем, что ваш дом вырос в цене на 5, 7, а то и 10%, но как только вы выходите на вторичный рынок, так сразу все понимаете, что цена росла только на бумаге и желающих продать хотя бы по себестоимости пруд пруди. Однушка в Москве, около метро будет гораздо ликвидней. ИМХО.

[FlamingWind]

ИМХО в Москве уровень цен на жилье стабилизировался и рости будет примерно на уровне инфляции (хотя пока даже до него не дотягивает). А кто что думает насчет инвестиций в недвижность в более-менее стабильно развивающихся регионах РФ, удаленные от центра? Ну тот же Новосибирск, например.

[grebnev]

33% годовых

Пупс, при всем уважении - некорректно. Вы б еще написали про варианты покупки квартиры в начале 99го и прожи в середине 2008го.
так бывает, но это скорее исключение. ну и опять же, цена входного билета, 60 в 96 это очень приличные деньги. А на хорошие деньги интересные варианты проще найти.

Вполне корректно... из личного опыта: областной центр России... в 2005 куплена доля в квартире -2 комнаты в коммуналке за 25000 долларов.. в 2011 проданы за 59000... все 6 лет сдавались в аренду, в среднем за 300 долларов обе ....300*12*6=21600$
Итого 25000 за 6 лет принесли 55600 прибыли(21600 рента+34000 увеличение цены)... 37% в год...все цены ,как аренды так и купли, продажи ,вполне себе средние..

[aviato]

. Вообще, курортная недвижимость как инвестиции не совсем годится, т.к. ключевой фактор это сезоность.

Я в целом согласен. Много недорогих квартир на побережье - малоликвидны. Но я вот слежу за тем как распродаются квартиры подороже в некоторых жилых комплексах отельного типа. Очень шустренько так. И покупают в основном европейцы.

По этому мне кажется, что дорогая и качественная курортная недвига покупателя найдет, ну и арендатора. Так что некоторая прибыль будет. Наверное не такая как в Москве от сдачи. Но я уж очень не уверен в нашем рынке.
Дело к тому идет, что рубль могут девальвировать и соответственно в $ потеряешь.
Поэтому смотрю на зарубеж. В случае чего, можно и самому там остаться

[Kirill Vlasoff]

Вполне корректно... из личного опыта: областной центр России... в 2005 куплена доля в квартире -2 комнаты в коммуналке за 25000 долларов.. в 2011 проданы за 59000... все 6 лет сдавались в аренду, в среднем за 300 долларов обе ....300*12*6=21600$
Итого 25000 за 6 лет принесли 55600 прибыли(21600 рента+34000 увеличение цены)... 37% в год...все цены ,как аренды так и купли, продажи ,вполне себе средние..

разговор не про 2005ый или 1998, а про СЕЙЧАС. сейчас цены падают. и те, кто вошел на рынок, скажем в 2008ом году как инвесторы в добром минусе.
если учитывать кризисные явления в мировой экономике, то в дальнейший бурный рост верится как-то слабовато. опять же - грозятся налоги на недвижку поднять.

[bulgarblog]

Покупать недвижимость в Болгарии, на побережье я бы наверное не стал, т.к. это полный неликвид и у нас пол страны уже на этом погорели, точнее те кто покупали не только "для себя" но и с целью подзаработать. Вообще, курортная недвижимость как инвестиции не совсем годится, т.к. ключевой фактор это сезоность. Может быть в Софии еще имеет смысл покупать, но уж точно не на побережье.

сейчас сижу на балконе своей квартиры в Болгарии (на Солнечном Берегу) и с интересом читаю дискуссию. Я все лето живу в своем апарте уже второй сезон и весь процесс сдачи квартир соседями проходит у меня перед глазами. Поэтому внесу маленькую поправку - сдача квартир на курорте - это действительно только возможна на три-четыре месяца но... доход от этого равен (это как минимум) доходу от сдачи квартиры в течении года в тех-же Софии-Бургасе или Варне. При условии - что вы точно знаете сколько сдается и за какие деньги ваша квартира.
Как я понял Вы считаете что лучше год сдавать и получить 3000 евро - чем эти же деньги получить за три месяца?

Россияне сдают знакомым - 30-40 евро в сутки. При наличии множества знакомых - (например преподавателю в гимназии) сдать свой апарт(и даже два) на все лето вообще не проблема (апарты покупались за 45 тыс. с мебелью и за 37 тыс. евро +расходы на мебель) - так что считайте годовые. Англичане сдают через агентство - разговаривал с украинцами -арендаторами английских апартов - они платили 600 евро за 14 дней за апарт.

Кстати- развговаривал с соседями -русскоязычными немцами из Берлина. Сказали что у себя за 80-метровую квартиру в доме 70-х годов постройки они платят 300 евро в месяц+100 евро электричество.

По этому мне кажется, что дорогая и качественная курортная недвига покупателя найдет, ну и арендатора. Так что некоторая прибыль будет. Наверное не такая как в Москве от сдачи. Но я уж очень не уверен в нашем рынке.

я Вам как художник художнику порекомендую не зацикливаться на "дорогая и качественная" - ибо все зависит от месторасположения. Был тут в гостях в "дорогой и качественной" на первой линии - но до плохонького (а хороших нет) пляжа идти минут 30. До магазинов столько же. Интернет 5 евро в сутки. Друзья там жили бесплатно у своих знакомых и волком выли.
Как инвестицию свое приобретение не рассматривал(наверное я просто не настолько экономически подкован как некоторые в этой ветке))) - а покупал для отдыха на все лето с семьей.

Но я вот слежу за тем как распродаются квартиры подороже в некоторых жилых комплексах отельного типа. Очень шустренько так. И покупают в основном европейцы.

а как это Вы отслеживаете?) застройщик без проблем создает иллюзию продаж - ежедневно в прайсе квартир закрывая SOLD ту или иную квартиру. Или на резервирование ставит ее. Потом через месяц снимает. А то что "покупают в основном европейцы" - откуда знаете? - это на сайте завтройщика сканы паспортов на против каждой проданной квартиры стоят?
При покупке недвижимости за рубежом не верьте никому (риэлторы и застройщики могут такое наплести что Андерсен со своими сказками будет нервно покуривать в стороне от зависти) - только своим глазам и ушам.

Да, а еще пару месяцев назад я покупал трешку в Москве. Ну так вот - теоретически здесь конечно все правильно рассуждают -

в дальнейший бурный рост верится как-то слабовато. опять же - грозятся налоги на недвижку поднять

К сожалению рынка квартир в Москве , даже сейчас, в стабильное время практически нет.
Роста цен нет уже больше года в рублях ( учитывая инфляцию , как бы и не в минус). И получить быстро реальные 200 тыр долларов из оценочной стоимости квартиры будет достаточно сложно. Даже упав в цене ниже рынка ,так как у возможных покупателей будет впечатление ,что квартира "проблемная".

... а на практике мне показалось совсем по другому. Но возможно это я такой избалованный и откидывал варианты в старых (40 летних) домах, квартиры со свежим наследством, с длинной цепочкой альтернатив и т.д. и т.п. да и искал в строго определенном районе...

В общем - чтобы долго не мусолить - не парьте себе мозг инвестициями в зарубежную недвижимость - лучше в Москве купите.

[pups]

+1 bulgarblog, очень грамотно расписано.
Добавлю, что в режиме подневной сдачи однушку в Москве на окраине можно сдавать по 70-100$\ночь.

[Kirill Vlasoff]

сейчас сижу на балконе своей квартиры в Болгарии (на Солнечном Берегу)

это ключевые слова. вы проводите много времени в р-не аренды. удобно мониторить ситуацию. удаленно это делать фигово.

В общем - чтобы долго не мусолить - не парьте себе мозг инвестициями в зарубежную недвижимость - лучше в Москве купите.

вообщем да -)

[aviato]

а как это Вы отслеживаете?) застройщик без проблем создает иллюзию продаж - ежедневно в прайсе квартир закрывая SOLD ту или иную квартиру. Или на резервирование ставит ее. Потом через месяц снимает. А то что "покупают в основном европейцы" - откуда знаете? - это на сайте завтройщика сканы паспортов на против каждой проданной квартиры стоят?

Я бываю там, вижу сам. И вы все про свою Болгарию. Это не эталон. О чем и ваш пример с дорогой недвигой говорит.
В той же Турции на южном побережье можно отлично отдыхать зимой. Что и делают всякие немцы, англичане и прочие.

[Aromo]

Безусловно. Варианты в вашем случае ключевой вопрос. В Москве однушка у метро. А в Турции все уже не настолько очевидно.

[grebnev]

Вполне корректно... из личного опыта: областной центр России... в 2005 куплена доля в квартире -2 комнаты в коммуналке за 25000 долларов.. в 2011 проданы за 59000... все 6 лет сдавались в аренду, в среднем за 300 долларов обе ....300*12*6=21600$
Итого 25000 за 6 лет принесли 55600 прибыли(21600 рента+34000 увеличение цены)... 37% в год...все цены ,как аренды так и купли, продажи ,вполне себе средние..

разговор не про 2005ый или 1998, а про СЕЙЧАС. сейчас цены падают. и те, кто вошел на рынок, скажем в 2008ом году как инвесторы в добром минусе.
если учитывать кризисные явления в мировой экономике, то в дальнейший бурный рост верится как-то слабовато. опять же - грозятся налоги на недвижку поднять.

Кризисы и раньше бывали... как и падение цен с последующей стагнацией...Те ,кто покупали в 1998, в 2001 были тоже в минусе..из опыта...2-комнатная в том же облцентре в 1998 стоила 22000 долларов...в1999- 2001 она же стоила $14000-15000...в 2008 она же стоила уже $80000..так выгодно было инвестировать в эту двушку или нет?..ответ зависит от того какой период рассматривать..если брать период 1998-2001, то инвестор в минусе даже с учетом арендной платы..если же брать период 1998-2008 ,то навар 58000 долларов на росте цен и еще $30000 арендная плата за 10 лет..итого 88000 навар с вложенных 22000...40% в год...таким образом на сегодня средняя прибыльность ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестиций равна 35%-40% в год..краткосрочные могут быть убыточными, согласен..что будет в будущем не знает никто ...

[Kirill Vlasoff]

таким образом на сегодня средняя прибыльность ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестиций равна 35%-40% в год..краткосрочные могут быть убыточными, согласен..что будет в будущем не знает никто ...

любая тенденция не вечна.
общемировой тренд - кризис. через 10 или 20 лет может быть опять чудеса наступят. а может нет.

[Aromo]

До дефолтные 22000 долл. выгоднее последефолтных 14500 долл. в любом случае. Поэтому если брать до августа 1998-2001 года, то инвестор в ошеломительном плюсе.

Вы рассматриваете растущий рынок, который возник в результате причин обусловленных политическим ЧП. Посмотрите на сформированные рынки Европы и если и там за 10 лет произошло многократное увеличение стоимости недвижимой собственности, то можно считать модель рабочей. Если нет, то увы.

Подобный всплеск активности может быть обусловлен экономическим ЧП. Эмираты были пустыней и бац - нефть. Думаю те кто вложились лет 20 тому назад отлично обернулись.

Чтобы получить аналогичный эффект нужно обратить свое внимание на регионы, которых ожидают подобные потрясения. Например, я затрудняюсь понять и применить путь развития Северной Кореи или Бирмы, а также угадать где откопают дорогостоящий ресурс.

Более простой способ мониторить ситуацию или обладать инсайдерской информацией о ближайших планах партии и правительства по различного рода проектам. Например, Вы знаете, что завтра в городе Калуга построят завод по производству автомобилей. Очевидно, что произойдет рост рабочих мест, сдобренный улучшением экономической ситуации. Всем этим людям необходимо где-то жить. Всплеск спроса повлечет рост цен.
Опять же все это риски. Сегодня завод уже строят, а завтра инвестор вышел из проекта.
Или все построили, но не в заявленых масштабах и необходимого Вам дефицита рабочих мест не наблюдается.

[ZEWS]

Я этот вопрос уже изучаю лет 7.


Мой вывод :

1. Покупать квартиру за границей ( где бы то ни было) с точки зрения получения ренты и роста инвестиций - крайне невыгодно + гиморно.
2. Гораздо привлекательнее и доходнее будет квартира в Москве или ком. недвига в регионах( еще выгоднее чем квартира в мск)

НО
3. Покупать недвигу за рубежом НАДО если есть такая возможность. ДЛЯ СЕБЯ, там где вам комфортно( не смотреть на окупаемость), куда можете приезжать когда захочется. Потому что из России скоро придется валить. Надо где то хоть какой-то зап. аэородром иметь.

[aziat]

Я этот вопрос уже изучаю лет 7.

Мой вывод :

1. Покупать квартиру за границей ( где бы то ни было) с точки зрения получения ренты и роста инвестиций - крайне невыгодно + гиморно.
2. Гораздо привлекательнее и доходнее будет квартира в Москве или ком. недвига в регионах( еще выгоднее чем квартира в мск)

По 1 пункту очень голословно и спорно. Если брать Латвию - соглашусь, если брать например озеро Комо, то нет.
По 2 пункту соглашусь с Москвой, а с регионами голословно. В Урюпинске очень выгодно и дешево можно купить квартиру и ..никому не сдать.

Скажу о том что: никто не писал, что в минус доходов квартиры нужно записать то, что если сдаешь ее через упр.компанию, то деньги через банки, значит платишь налог в той стране, где квартира. А это иногда большие деньги.

[ZEWS]

Я этот вопрос уже изучаю лет 7.

Мой вывод :

1. Покупать квартиру за границей ( где бы то ни было) с точки зрения получения ренты и роста инвестиций - крайне невыгодно + гиморно.
2. Гораздо привлекательнее и доходнее будет квартира в Москве или ком. недвига в регионах( еще выгоднее чем квартира в мск)

По 1 пункту очень голословно и спорно. Если брать Латвию - соглашусь, если брать например озеро Комо, то нет.
По 2 пункту соглашусь с Москвой, а с регионами голословно. В Урюпинске очень выгодно и дешево можно купить квартиру и ..никому не сдать.

Скажу о том что: никто не писал, что в минус доходов квартиры нужно записать то, что если сдаешь ее через упр.компанию, то деньги через банки, значит платишь налог в той стране, где квартира. А это иногда большие деньги.

Уважаемый, вы практик или теоритик?
1. Чтобы вам самому не быть голословным - приведите пожалуйста цифры - по Комо или где еще по вашему мнению выгодно
2. Ну если для Вас - слово "регион" означает только Урюпинск - то помочь мне вам будет трудно.

[Uncle Mzungu]

Тоже интересуюсь этим вопросом.Как мне кажется, покупая недвижимость за границей (и не только) для инвестиций, нужно постараться забыть о росте цен на недвижимость, а сосредоточить внимание только на рентном доходе. Т.к. даже в своей стране сложно сказать сколько будет стоить та или иная квартира через год, рентный доход более или менее предсказуем.

[Заболотный]

Phoenix, Arizona. Дом в приличном районе 100-120 тысяч. Доход от рента после вычета всех расходов - 7-8% годовых. Property management еффективный - отдал им ключи и номер счёта в банке, остальным они сами занимаются.
Плюсы: Спрос на рент в Финиксе высокий в данный момент. За оформление сделки платишь около тысячи баксов, что немного. Невысокий входной порог (по сравнению с Москвой, например)
Минусы: ликвидность низкая, непонятно, что там дальше будет. При продаже - комиссия 6%. Налоги, хоть и небольшие, опять же декларацию надо заполнять ежегодно - а это головняк ещё тот для неризидентов.
Если рассчитывать на долгий срок, то можно и рассмотреть такой вариант. Опять же - подальше положишь, поближе возьмёшь.

[aziat]

Уважаемый, вы практик или теоритик?
1. Чтобы вам самому не быть голословным - приведите пожалуйста цифры - по Комо или где еще по вашему мнению выгодно
2. Ну если для Вас - слово "регион" означает только Урюпинск - то помочь мне вам будет трудно.

1. После 7 лет изучения должны знать, что на Комо можно сдать квартиру за 400 евро в день, а в Латвии например сдают за плату аренды.
2. А чем вам Урюпинск не регион?
Да и помогать мне не нужно. Лучше грамматику освойте.
А вообще как ПрАвило: доходность более 7-8% бывает редко. Так что выгода от сдачи аренды есть. Причем больше чем по депозитам за рубежом. А главное надежно. Недвига всегда есть.