Апартаменты в Испании - выгодна ли ипотека для сдачи в аренду?

[1rdee]

Давайте посчитаем идеальную историю, про которую нам рассказывают в интернетах:
- вы берете апартаменты в Испании в ипотеку с минимальным взносом (50%);
- отдаете в управление агентству недвижимости;
- доход от ренты перекрывает ваши платежи по ипотеке.

Я тут напишу ход своих рассуждений и расчеты, а вы меня поправьте, пожалуйста.

Входные данные:
Апартаменты:
Стоимость = 200 000 евро. Это будут небольшие 2хспальные апартаменты не очень далеко от пляжа в хорошем состоянии, пригодном для сдачи в аренду.
% по ипотеке = 2%
Срок ипотеки = 20 лет.

Расходная часть
Покупка
Расходы на нотариуса, переводы документов, открытие счета, комиссии, NIE, докупить мелочь в квартиру = 10 000 евро.

Операционные расходы
Оплата электричества и воды в год = 900 евро.
Коммунидад в год = 750 евро
Агент по управлению недвижимости возьмет процентов 15 от доходов за аренду.

Налоги
на имущество и мусор IBI+basura в год = 600 евро.
на доход от аренды IRNR = 24%
на владение IRNR = 1,1%

Доходная часть
Предполагаю, что +/- без проблем можно сдать в аренду в следующие месяцы:
Период За ночь, евро Кол-во дней
Май 50 10
Июнь 90 20
Июль 130 22
Август 170 25
Сентябрь 80 19

Если все так, то получается следующий расклад в год (в тыс. евро):
Поступления от аренды: 11
Расходная часть:
- операционная 2,4
- налоги 3,8
- ипотека 6,1

Итого, каждый год в минусе на 1,4 тыс. евро.

Эксельку с расчетом можно посмотреть здесь: http://dropmefiles.com/1Dfe7
Приветствуются замечания по тому, где я накосячил в расчетах Пока что выглядит так, что идеальная история, описываемая в интернетах, для меня недостижима.

[El Benefactor]

Я бы никогда не советовал в бизнес-плане "сдачи жилой недвижимости в аренду посуточно" брать заполняемость более 15%, по крайней мере с самого начала. Можете сделать ее прогрессирующей - от 10% до 45% в течение пары лет. Это будет отражать процесс "раскрутки" вашего сервиса в энторнетах и т.д.
В расходной части отсутствуют как минимум расходы по техобслуживанию и либо форс-мажорные расходы, либо (вместо них) расходы на соответствующую страховку.

[OLGA 26]

Расходная часть по покупке апартаментов за 200 000 евро, будет не менее 30 000. Плюс докупить мелочь в квартиру. Процент по ипотеке 4% как для нерезидента, ежегодная страховка недвижимости 600 евро, жизни 600 евро, это условие получения ипотеки.
Электричество и вода при аренде будет выше примерно в два раза, т.е 1800. Забыли интернет 50 евро в месяц.
Агент берет 20% не от прибыли, а от валового дохода.
Какой регион рассматриваете для покупки? Это важно-поскольку у квартиры в Барселоне заполняемость будет почти 100%, в других регионах-конечно ниже.

[Olo Io]

Май 50 10
Июнь 90 20
Июль 130 22
Август 170 25
Сентябрь 80 19

Если Вы в качестве цены выбрали сумму, которую по-Вашему готов платить клиент, отнимите от нее процентов 15-20 на комиссии букингам и прочим ..
На Август-июль у Вас весьма идеальный сценарий, особенно август. А если вдруг что-то пойдет не так и выпадет дня по 3-4-5, итоговый баланс заметно пострадает. В то время как лучше точно не будет. Если эта цена вообще будет конкуретноспособной.

Приветствуются замечания по тому, где я накосячил в расчетах

Форс-мажоры и ремонт и модернизация нужны, хотя бы. Чтобы сдавать квартиру по хорошим ценам, она должна быть в очень хорошем состоянии.

И да, это все возможно только в случае, если за 15% агент будет качественно делать свою работу. Качественно убирать, решать проблемы, пополнять расходники и т. п. Что не само собой разумеется.

[дмитрий спб]

Еще лучше- сьэкономить на агенте и длать все самому за 10%. И косяков будет меньше и деньги в кармане и в нуль все сойдется.

[suslofil]

Корововирус порешал эту схему.

[Kirill.Karetnyi]

на доход от аренды IRNR = 24%
на владение IRNR = 1,1%
Вроде или то или то платить надо? История с налогом в 24% - совсем не красивая... Не уж то вариантов нет других вариантов налогообложения...