A. Fig Lee писал(а) 28 апр 2017, 19:38:Ну та же кредит лайн под эквити. Не дадут если дом полностью выплачен? Или псли полностью, процент повысят? Я не вижу логики
Я не пробовал, поэтому рассуждаю логически и могу быть не прав. Но логика такая: в одном случае у вас уже установленные взаимоотношения с банком; изменить условия кредита ему проще, чем открывать новый; плюс им это удобно, ибо они понимают, что альтернативой является длительный и дорогой процесс foreclosure. В другом случае вы для банка человек со стороны и чтобы ему этим заняться, ему должно быть выгодно (выше процент и т.п.).
Статья в википедии говорит, что должна быть отличная кредитная история и есть масса сборов, связанных с процессом.
Но есть и другая сторона. Дом ведь выплачивался не из воздуха, а из ваших личных денег, которые вы могли бы вложить не в выплату дома, а в фонд или индексный ETF. Теперь сравните две ситуации:
(1) вы выплатили дом, вложив, скажем для примера, 200 тыс. долларов сверх обязательных выплат
(2) вы эти 200 тыс. не вкладывали в дом - в результате вы платите за них 3-4% годовых банку (уменьшающие налогообрагаемый доход, т.е. реально сильно меньше), а 200 тыс. у вас лежат в фонде и приносят, скажем, в среднем 5% годовых (с
части которых вы платите налог, только с части). Опять же, 5% - это условно (S&P500 за последние 5 лет давал в среднем 11% годовых, а за последние 10 лет - в среднем 5.2% годовых, это с учетом того, что на эти 10 лет пришелся тот самый глубокий кризис 2008-2009 гг.). Т.е. в среднем вы в этом случае в выигрыше даже без форс-мажорных обстоятельств, но мы не об этом.
Теперь вам срочно потребовались деньги. В первом случае вы предпринимаете все те нелепые телодвижения, связанные с получением home equity loan. Это занимает время, требует трат, нервов и т.д. Во втором случае ничего этого не надо - вы просто продаете часть акций и используете эти деньги. Иными словами, во втором случае еще и ликвидность на порядок выше. Занимает три дня, вы никому ничего не должны, все просто и понятно. А
если этих денег не хватает, то тогда есть еще и вариант получить под дом. Но это уже гораздо более глубокая... э-э... кризисная ситуация должна быть.
P.S. Если фонды и индексы пугают, то можно брать долговременные CD (несколько с истечением в разное время), доход и ликвидность меньше, но и рисков никаких.
P.P.S. Все это, разумеется, требует некоторой (весьма небольшой, впрочем) самодисциплины, чтобы накопленные деньги не тратить на ненужные вещи. Собственно, это единственная реальная причина вкладывать деньги именно в выплату дома - для тех, кто по-другому не может себя заставить копить и не тратить.
