Годовой доход с кондо в Паттае

[esu]

Вопрос такой: Предположим что у меня есть кондоминимум в Паттае, покупочная цена которого составляет примерно 700k - 900k THB. На какой годовой доход можно рассчитывать, если этот кондо сдавать в аренду? На различных сайтах я видел цены по 8к - 10k THB в месяц, но как я понимаю это в идеальном случае. То есть нужно рассчитывать еще на то что кондо будет стоять пустой, например в не-сезон. Кстати, какой процент времени когда кондо заселена, можно считать нормальным?

[Kor]

Тысяч на пять в месяц, причем две трети в году будет пустовать. Итого около 20 000 бат в год.

[Skiff]

если правильно купить и хорошо управлять, то можно выйти на 7% в год от текущей стоимости + небольшой рост стоимости, частично компенсирующий обесценивание денег
но указанная ценовая категория для ПТТ представляется не очень удачной

[OldHarry]

если правильно купить и хорошо управлять

это значит жить рядом. отдав в доверительное управление, рискуешь получать сообщения, что клиентов нет и загаженную квартиру в итоге, так как клиенты все таки , видимо, были или бывали. Скидывают иногда срочно хаты европейцы за полцены, но это на удачу, попал-не попал, желательно иметь кэш под рукой.

[Smls]

если правильно купить и хорошо управлять, то можно выйти на 7% в год от текущей стоимости

В России если купить неправильно и плохо управлять, то где-то так-же и выйдет. Лучше в своем городе офис купить и в аренду сдать, ИМХО.

[trora]

если сами будете сдавать- живя в паттае- то может мес 6 сдачи наберете.
если серьезно подойдете к вопросу- то 10 мес. опять же- живя в паттае
если хата меблирована и не в ебенях- то 6-7 000 можете просить. за длительный срок- скидку придется давать.
+ расходы на агента- если удаленно сдаете
+ ежегодные сборы на обслуживание кондо.
+расходы на возмешение ущерба- пропавщие ложки,разбитый унитаз и прочее...

[pups]

Кондо за 900.000 бат можно сдать за 7000-8000 пока оно новое, с новой мебелью и ремонтом. По мере ушатывания цена аренды снизится до 5000-6000 бат.
Возьмем, в среднем, 6500 бат\мес.
Если кондо будет сдаваться 6 месяцев из 12, то это хорошо. Бывает, что кондо и в высокий сезон пустует. Ну, например, сейчас я квартиру, в этой ценовой категории, за пару часов найду, а то и быстрее.
Итого, в хорошем раскладе, 39.000 бат в год - 4.3% годовых.
В супер-пупер раскладе (100% занятость) - 7-8% (так как аренда при долгосрочном контракте дешевле).
Но это не прибыль, это доход,
-вычтем амортизацию мебели и ремонта (мебель и ремонт дешевой квартиры, это где-то 100.000-150.000 бат, норма амортизации 16% годовых).
-И вообще-то налоги надо уплатить - с дешевого кондо их нет,до 150.000 бат всё идет под налоговый вычет, но если есть еще доходы, то они будут суммироваться и попадать под налогообложение, а слабое налоговое администрирование в Таиланде вечным не будет.
-Если будете сдавать через агенство - минус комиссия (при долгой аренде = 1 месячной аренде).
-Минус - maintaice fee, для дешевого кондо где-то около 3000-5000 бат\год.

Что касается увеличения цены квартиры, то по моим наблюдениям с 2004 года, за 7 лет, квартиры поднялись в цене в батах где-то на 30-40%, то есть где-то 5% годовых (+ еще 50% за счет роста курса бата к доллару, но дальше бат маловероятно , что будет расти, скорее падать будет).



Вот такие цифры. Чего не хватает, можно посчитать самому.

[esu]

но указанная ценовая категория для Паттайя представляется не очень удачной

А как вы считаете, какая ценовая категория кондо самая удачная с точки зрения окупаемости вложений? Например что выгодней - кодно за 700k - 900k THB или за 2000к - 3000к THB?

[pups]

Вопрос не ко мне, но моё ИМХО, что самые дешевые кондо более востребованы на рынке аренды.Сейчас пик сезона, зайдите во Вьюталей 5,7,8 - жилья жопой ешь. А попробуйте снять что-то неубитое и не в страшных ебенях за 6000 - замучаетесь.Кроме того, дешевое кондо можно сдавать и в убитом виде (просто снизив цену), а дорогое кондо в обшарпанном состоянии просто никто не возьмёт ни за какую цену. У дешевых кондо в аренде одна проблема - с ними не работают риэлторы, самому надо всё делать.
А вообще никакой вариант не лучше. Однушка в Бирюлёво не так красива как Viewtalay в Паттайе, но за то заполняема на 100% независимо от сезона и от ее состояния.

[Skiff]

А как вы считаете, какая ценовая категория кондо самая удачная с точки зрения окупаемости вложений? Например что выгодней - кодно за 700k - 900k THB или за 2000к - 3000к THB?

по моему опыту лучше ~1.5m или 3-3.5m. в диапазоне 2-3 предложения какие-то не очень.

[Александр22]

А почему сдавать обязательно фарангам?
У моей тайки квартира в 9 карат кондо, куплена была хз когда за 350 тыс бат, заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

[zerg69]

В чем привлекательность этого попадалово? У нас купил квартиру за примерно 3млн, на первом этаже, первой линии( не МОсква) перевел в нежилое и собирай 30-35 тыр в месяц. И это гарантированное заполнение на 12 месяцев. А там , удаленное управление и явный избыток предложений.

[Sergey22]

заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

Цена аренды?

[Александр22]

4500 в месяц, свет и вода отдельно.

[esu]

А почему сдавать обязательно фарангам?
У моей тайки квартира в 9 карат кондо, куплена была хз когда за 350 тыс бат, заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

Я слышал что тайцы не покупают у фарангов - менталитет такой. Тоесть, даже если кондо предлагать за 100 THB в месяц, таец у фаранга ее не арендует.

[Золотой Лев]

А почему сдавать обязательно фарангам?
У моей тайки квартира в 9 карат кондо, куплена была хз когда за 350 тыс бат, заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

Я слышал что тайцы не покупают у фарангов - менталитет такой. Тоесть, даже если кондо предлагать за 100 THB в месяц, таец у фаранга ее не арендует.

Ну не знаю, у нас например тайка сняла на год по 15000 т.бат в месяц и всем довольна.

[Яна Юрьевна]

а как сейчас обстоят дела со сдачей квартир ?

[pups]

Так же. Все цифры и факты, приведенные в теме, актуальны и сегодня.

[jahrider]

Так же. Все цифры и факты, приведенные в теме, актуальны и сегодня.

Похоже, что и сегодня все также актуально!)))

[Seregin]

Всем привет! как раз сейчас озадачен этим вопросом. начал сдавать через доверительное управление в 2016 году 1bed на самуи. Первый год все шло идеально,практически всегда была занята,заработок за вычетом агентских и прочих расходов на обслуживание и коммуналку около 200000б, в 17 году доходность упала ыдвое или больше,сменил агента, в 18 году тоже очень очень скромно сдается. Доверительное лицо уверяет что дело в том,что появилось много квартир с икеешным декором+ проф фотосьемка профессиональная,якобы все брони уходят туда,а мы в простое. что на это скажут гуру? действительно ли икеешный декор и фотосъемка вдвое или даже втрое увеличивают цену и ликвидность?