Рантье: квартира или депозит?

[Kirill Vlasoff]

Ага)) При этом именно она "плавает" так, что можно рынок делить на два - рынок продажи и рынок покупки, они иногда даже не пересекаются))

Для расчета некоего "процента" нам выгоднее "занижать" стоимость объекта, но не самообман ли это, ведь продавать объект мы будем стараться как можно дороже...

Если иметь определенный опыт купли-продажи, отслеживать рынок время от времени и не заниматься самообманом, то оценка будет близка к реальной, 1-2 десятых % уже и фиг с ним. Вот если объект относительно уникальный или загородная недвига, то сложнее, конечно.

[8008]

Если иметь определенный опыт купли-продажи, отслеживать рынок время от времени и не заниматься самообманом

Я не подозреваю никого, в "занятии самообманом", если что ... Но если в предложениях депозита более-менее % написан черным по белому ... то тут какие то "общечеловеческие" принципы расчета пока предлагаются... Увы, я то думал есть волшебная формула)))

[Kirill Vlasoff]

Я не подозреваю никого, в "занятии самообманом", если что ... Но если в предложениях депозита более-менее % написан черным по белому ... то тут какие то "общечеловеческие" принципы расчета пока предлагаются... Увы, я то думал есть волшебная формула)))

Ну а как вы себе представляете в принципе волшебную формулу? есть доход за год (рента минус налоги минус доп расходы), есть оценка текущей стоимости стоимости объекта, поделили одно на другое - получили %.

[8008]

Я думал, может

текущей стоимости объекта

взят какой то "эталон", к примеру... типа "считаем по средней по авито" - хотя и это все хрень какая то... Ну уверены Вы, лично Вы, что знаете реальную стоимость продажи вашего объекта - ну флаг Вам в руки и поздравления. Те, кто не уверен, могут либо "занижать стоимость в расчетах" и иметь "овердоходы в мифических процентах", либо, наоборот, завышать ее, и не понимать, почему "у них так мало, а у вас так много"...

Можно ли Вас, чтобы исключить собственные недооценки-переоценки, "попросить рассчитать" доходность объектов? Хотя ... посмотрел, Вы из Питера... врядле у Вас получится по Москве...

[Kirill Vlasoff]

взят какой то "эталон", к примеру... типа "считаем по средней по авито" - хотя и это все хрень какая то... Ну уверены Вы, лично Вы, что знаете реальную стоимость продажи вашего объекта - ну флаг Вам в руки и поздравления. Те, кто не уверен, могут либо "занижать стоимость в расчетах" и иметь "овердоходы в мифических процентах", либо, наоборот, завышать ее, и не понимать, почему "у них так мало, а у вас так много"...

Тут так - если объект массовый, без очевидных косяков и суперплюсов, я бы отбрасывал самые странные и дешевые варианты и брал первые из "массовых" ценников снизу за основу. А дальше надо делать некую поправку на состояние рынка - если рост, то можно накинуть что-то, если падение - сразу честно заложить скидку. Не всегда четко работает, тк всегда есть моменты когда рынок уже пошел в другую сторону, а продавцы еще этого не поняли.
С Москвой да, не помогу, недвига она все ж всегда лркальная история...

[Jet Long]

минусовых депозитов

Никогда не мог понять суть таких депозитов, прошу объяснить простым языком, зачем ложить деньги на минусовый депозит? Они ведь не сохранятся, не прибавятся.

[SenV]

ложить деньги

Так делать точно не надо.
А по существу причины могут быть разные, в Европе это скорее сохранность и безопасность. Если денег много, то под матрасом всё хранить опасно.
Так же это более легальный инструмент, чем наличка. В некоторых странах вы не можете прийти с чемоданом денег и купить квартиру и т.д.
В России также есть бонусные программы банков, где нужно хранить определенную сумму и если не хватает рублёвых средств, то можно какую-то часть положить на вклад со ставкой близкой к нулю.

[Kirill Vlasoff]

Никогда не мог понять суть таких депозитов, прошу объяснить простым языком, зачем ложить деньги на минусовый депозит? Они ведь не сохранятся, не прибавятся.

Для частников это как в ячейку положить. А крупные инвест-конторы обязаны часто часть средств держать в надежных ликвидных инструментах, вот и покупают минусовые госбумаги. Ну и такой момент - они же могут в удачный момент из них выйти и переложиться в другие и заработать вполне себе положительный гешефт

[Jet Long]

налоги

Я всё понимаю, что жить надо платя налоги.
Но...есть и реальная обычная жизнь, в которой люди просто живут и просто сдают квартиру в аренду, получая и не ...
Скажите, насколько вероятен риск, что Налоговоая вас вычислит как неплательщика? Ну мало ли что скажут окружающие соседи, они могут лишь спровоцировать проверку, а есть реальные примеры, когда выясняли неоплату налога за сдачу квартиры? И что было за наказание ? Это просто вопрос для любопытства, а не призыв к действию

[SERG7777]

Скажите, насколько вероятен риск, что Налоговоая вас вычислит как неплательщика?

Налоговая-это ерунда. Хуже будет, когда не будут платить по аренде и выселить ты сможешь ТОЛЬКО по суду. Вот тут то и начинается самый гимор. Не надо думать, что если арендаторы не платят, то выкинуть их из квартиры как раз плюнуть.

[SenV]

Скажите, насколько вероятен риск, что Налоговоая вас вычислит как неплательщика?

Да кто его знает, как повезёт. Если съёмщики не скандальные и соседи жаловаться не будут, то может и вообще не вычислит. А если вычислит, то можно заявить, что сдали только в этом году и планировали подать декларацию в начале следующего года, если только арендаторы не предъявят долгосрочный договор, но кстати, договор лучше подписывать на 11 месяцев, вроде как, если долгосрочный, то надо регистрировать в палате.

маленькая хрущевка жены сдается где-то с выхлопом 6,3%, наверное даже честнее считать 6% (все-таки был небольшой простой, плюс какие-то вещи по ремонту делаются за мой счет).

У меня в ближайшем Подмосковье и того меньше, чистыми 4-5%. Но возможно потому что квартиры довольно большие (68 м2).

[Jrik]

Студии в районе Новокосино-2.

Готовая студия 5 мил. Это сразу с ремонтом, мебелью, техникой - сразу готовая.
Сдается за 30к в месяц. Из них примерно 4к уходит на комуналку (свет, вода, отопление и комуналка).
26к остается * 12 месяцев = 312к в год минус налог, возможно мелочи по ремонту = где-то 300к чистыми в год
6% примерно годовых. Это без учета простоя, если вдруг одни квартиранты уедут, новые придут итд.

[Jrik]

Это правда при сдаче в черную, без уплаты налогов. Если еще платить 13% налогов, то доход уже не 6%, а около 5%
Но тут не учитывается рост цены квартиры (правда вроде особо они уже не растут)
По всем знакомым, кто сдает - где-то так и получается, 5-7% (это без уплаты 13% налогов).

[Maghreb]

В России также есть бонусные программы банков, где нужно хранить определенную сумму

Таки да. Например Райффайзен. Если на их пассивах у вас (т.е. ваши активы в Райффайзене, причем по самым разным программам, включая страховую) есть 300 тыр., они дают дебетовую карту Gold без уплаты годового обслуживания. Из мелких ништяков - по ней халявное страхование по всему миру при выезде зарубеж, включая супругу (-га) и по-моему детей. Т.е., например, можно положить на накопительный счёт 300 тыр., под 4-5% годовых (если вы новый клиент для Райффайзена - под 7% годовых), получить такую карту, считать, что обогатился за тот же год на 200-300 баксов (страховки и обслуживание карты), и типа это ещё + 2-3% к депозиту. Но мне кажется, что это самообман.

[Jet Long]

Не надо думать, что если арендаторы не платят, то выкинуть их из квартиры как раз плюнуть.

Да, наслышан о таком, но говорят надо грамотно составлять Договор, хотя с годик наверное вас потаскают по суду и потом неизвестно еще сколько по судебным приставам, что бы именно законно выселить арендаторов.
Хотя можно добиться через суд оплаты за их аренду за неоплаченные месяцы, вплоть до дня выселения и потом вторым иском предъявить им на компенсацию расходов на суд (адвокат, разные экспертизы, справки вплоть до командировок адвоката в другие регионы, где он был на слушаньях по пересудам высшей инстанции) Очень и очень нервное мероприятие эти суды

Если еще платить 13% налогов,

Это как физлицо, без ИП , а если ИП то платить всего лишь 6% , хотя сейчас говорят появилась возможность платы в 4% , если стать самозанятым, новый налоговый режим или статус
Кто то законно именно через налоговые режимы сдают квартиры ?

[Anдреi]

Аренда/покупка недвижимости за рубежом

[pragrom]

а если ИП то платить всего лишь 6%

Есть вариант, еще НДС потом заплатить при последующей продаже.

[Jrik]

Это как физлицо, без ИП , а если ИП то платить всего лишь 6% , хотя сейчас говорят появилась возможность платы в 4% , если стать самозанятым, новый налоговый режим или статус
Кто то законно именно через налоговые режимы сдают квартиры ?

Только само ИП не бесплатное.
Есть еще 36 238 взносов в пенсионный фонд и остальные + стоимость счета в банке для ИП (чаще всего они не бесплатные) + возможно бухгалтеру за сдачу всего (но можно и без него)
Если сдаешь одну квартиру за 30к (или 360.000 в год).

1) По ИП заплатишь 36 238 (фикс в год за ИП) + 1% от превышения 300к (это еще 600р)+ содержание счета в банке (где-то 500р в месяц или 6000р в год) + возможно содержания буха (чтоб все это вести). Итого около 43к+
2) Просто как физик будет 46.800 рублей

То есть с одной квартиры за 30к в месяц разница копеечная получается (а если для ИП брать буха, то платить физиком 13% еще и дешевле будет), а гемора от ИП больше. На многих работах могут спросить, что за ИП оформлено и почему у него идут обороты.

[Jet Long]

Как много расходов при сдаче в аренду (
А кто то просчитывал, насколько выгодно не сдавать квартиру ? от каких расходов избавляешься и какие расходы приходится платить самому, а не на арендные деньги.

[TerFree]

Как много расходов при сдаче в аренду (
А кто то просчитывал, насколько выгодно не сдавать квартиру ? от каких расходов избавляешься и какие расходы приходится платить самому, а не на арендные деньги.

Очень жаль, что в современных школах учат всему, но только не тому, что может пригодиться в жизни.
А если по делу, то загляните в квитанцию за коммунальные услуги и все узнаете. Суммы у всех разные и сильно зависят от региона и страны проживания. А также не забудьте узнать сумму налога на недвижимость.