Покупка квартиры. Схема приобретения.

[Andrey_Mr]

В ближайшей перспективе покупка квартиры, если кто сталкивался - опишите все шаги и подводные камни. Особенно про пробивку юридической чистоты. Что агенства нихрена не проверяют-знаю. Поэтому хочу обойтись без их "услуг"

[Slon_13]

Отложите покупку квартиры минимум до апреля!!! Зачем переплачивать сильно... на данный момент застройщики дают скидку в размере 10%....20% весной будут давать под 30%... 40%

[Andrey_Mr]

В "ближайшей перспективе" я как раз и предпологал весну)).

пока подготавливаюсь)).

[marussya]

Поиском подходящего варианта заняться самому например по газете "из рук в руки" , а для проверки юридической чистоты и выискивания подводных камней нанять юриста, а не риелтора. Я сама так делала и когда продавала и когда покупала.
Схема приобретения примерно такая: С утра в будни бежать в ближайшую союзпечать и скупать там прессу по недвижимости, потом прозванивать то, что Вам понравилось, а вечером бежать смотреть. Сразу выяснять вопросы про то, свободна ли квартира юридически и физически, сколько собственников. Желательно, чтобы не было прописано детей и пенсионеров. Также не должно быть лиц выписанных в места не столь отдаленные. Также надо смотреть есть ли там альтернатива- это когда люди допустим продают трешку, чтобы разъехаться в две однокомнатные, это долгий процесс, и цепочка в любой момент может развалиться. С квартиры Вы отзваниваете юристу и говорите что там по документам ( перечень) и какая ситуация по альтернативе и опеке. Если он дает добро, то вы все встречаетесь, юрист смотрит и проверяет документы, Вы вносите залог. После этого юрист начинает конкретно копать, и трясти продавцов на всевозможные справки и документы, делает запросы сам. Если все хорошо- то проходит сделка, если нет- то юрист говорит Вам, чтобы Вы искали другой вариант. Залог Вам при этом должны вернуть.

[МИФФ]

Особенно про пробивку юридической чистоты. Что агенства нихрена не проверяют-знаю. Поэтому хочу обойтись без их "услуг"

Проверяют,когда я продавал свою однушку,мне потенциальный покупатель выложил список всех ранее проживавших в ней жильцов,но на тот момент проживающих в смоленской области и их адреса .

[Panikovskiy M]

Про камни - те, что подводные.
Человек, с которым вы заключаете договор купли-продажи должен быть дееспособным. Т.е не состоять на учете в психушке наприм. О чем вы можете и не знать. В противном случае, договор через суд может быть впоследствии признан ничтожным.

OFF.
matsokin - человек, на которого должна равняться наша молодежь!
Студент, спортсмен, коммерсант, и ох какой путешественник (см. курилку с планами) не замеченный в бойнях, пьянках и гулянках форума. Человек - без флуда Еще год назад искавший помещение под оффис в Москве - теперь из капусты свертывает полновесный кочан для покупки квартиры Сильно рекомендую девушкам обратить свое внимание.

[marussya]

Да кстати не только в ПНД, но и в наркологическом диспансере. вообще эти справки входят в стандартный набор документов, которые должен потребовать с них юрист. И еще если продавец квартиры состоит в браке, то должна быть бумажка от второй половины, что он (она) не против продажи, и вообще в курсе дела. А если человек не женатый, то бумажка о том, что в браке на данный момент (сделки) не состоит. Если не ошибаюсь, то бумажки заверяются нотариусом.

[Светлан@]

Автору темы: имеет смысл уточнить, покупается ли квартира на первичном или вторичном рынке. Схемы приобретения несколько разнятся.

[Cutie Pie]

вообще самая засада - это именно с дееспособностью продавца.
Почитай форум ЗонаЗакона, там много примеров оспаривания таких сделок. Покупатель практически беззащитен против такой махинации.
Ещё засада с объявляющимися из ниоткуда давно пропавшими родственниками.
В Мск был буквально недавно просто вопиющий случай, в прессе много писАли. Молодая семья купила в 96 хату на фрунзе, продавал её старичек, в разводе был 15 лет с 82-го года, он официально развёлся и потом она вроде как пропала с концами. Сделка была проведена крупным АН. Эта бабулька объявилась в начале 2000-х и затребовала все свои права по закону, и вот в этом году был окончательный результат последних судебных инстанций о выселении этой семьи. Оказывается бабулька давным-давно стояла на учете в психдиспансере, причем в течение всех этих лет она жила недалеко и продолжала наблюдаться. Но юристы при проверке чистоты сделки просто не могли это проверить, ну ей богу, всесоюзный розыск был, решение суда о признании умершей было.
В общем, к этому относиться надо внимательно. И обязательно содрать с продавца бумажку в стиле "если объявится хоть кто-то с претензией оспорить сделку то все возможные потенциальные расходы ложатся на продавца"

[Fiora]

И обязательно содрать с продавца бумажку в стиле "если объявится хоть кто-то с претензией оспорить сделку то все возможные потенциальные расходы ложатся на продавца"

такую бумажку настоятельно рекомендуют содрать еще в случае наследства, там вообще тихий ужас сколько подводных камней можно и через 10 лет прийти и объявить, что как наследник находился в неведении о возникшем наследстве тут никакое агенство не поможет и не проверит, не ли кого в претендентах. И справки о составе семьи не помогут, т.к. у мужчин могли быть официальные дети на стороне. Я как слышу, что квартира по наследству, как бы она привлекательна ни была, отказываюсь.

[pups]

Самое главное - проверка юридической чистоты квартиры.
Поручите это квалифицированному человеку - например, маклеру с опытом, приглашенному со стороны. Самому , если никогдп этим не занимались - трудно.

Но примерный аглоритм такой.
-проверка подлинности паспорта продавца (через паспортный стол)
-получение с продавцом справок ПНД и НД
-проверка права собственности на квартиру(через ДМЖ или как сейчас называется - я давно квартирами не занимался)
-проверка подлинности выписки из домовой книги и фин.лиц. счета
(кажется сейчас это единый док)
-проверка квартиры на отсутствие прав на нее 3хлиц (особенно несовершеннолетних, обойденных при приватизации, посаженных, отъехавших на ПМЖ и тп)
-проверка задолженности за коммуналку и телефон (суииы иногда значительные)

Работы и весьма сложной до х... и больше

В случае объективных сомнений юридической чистоты квартиры следует отказаться от сделки какой-бы "сладкой" она не казалась.
Не следует покупать квартиру, которая продавалась многократно (а лучше всего - первичную прватизацию, т.е. первый раз продающуюся.
Ну и последнее - покупка непостроенной квартиры - это инвестиция, риск, и делается не на последние деньги.
Если деньги последние - то покупка непостроенной квартиры - безумие.

[pups]

И обязательно содрать с продавца бумажку в стиле "если объявится хоть кто-то с претензией оспорить сделку то все возможные потенциальные расходы ложатся на продавца"

такую бумажку настоятельно рекомендуют содрать еще в случае наследства, там вообще тихий ужас сколько подводных камней можно и через 10 лет прийти и объявить, что как наследник находился в неведении о возникшем наследстве тут никакое агенство не поможет и не проверит, не ли кого в претендентах. И справки о составе семьи не помогут, т.к. у мужчин могли быть официальные дети на стороне. Я как слышу, что квартира по наследству, как бы она привлекательна ни была, отказываюсь.

Идея , конечно, хорошая, но у продавца может просто ничего не быть.
А квартира - вот она

[Пахомыч]

А меня вот вопросом знакомая ошарашила, которая тоже квартиру в апреле (когда цены, якобы, упадут) купить хочет.
" У меня деньги в рублях в банке лежат, - говорит мне, - за рубли покупать квартиру буду. Мне переводить заначку в доллары-евро, которые вверх летят, или оставить на рублевом счете, все равно потом со скидкой квартиру брать буду? Если переведу то потом заморачиваться обратно обменивать! Да и высокий курс сегодняшний вдруг упадет и я в пролете буду!"
Долго мы с ней спорили, я доказывал, что стоит она все же хочет в рублях оставить, а как вы считаете?

[pups]

Долго мы с ней спорили, я доказывал, что стоит она все же хочет в рублях оставить, а как вы считаете?

Откровенно - не знаю. Девальвация уже произошла и основные деньги уже потеряны, возможно, хуже уже не будет. Может даже и подрастет рубль до весны. Хотя - пробой нефти ниже 40 - тревожный звоночек для рубля. Все-таки - бивалютная корзина доллар-евро - наиболее надежно, но это уже другая тема - лучше там поспрашивать
https://forum.awd.ru/viewtopic.php?t=59387

[SERG7777]

Да кстати не только в ПНД, но и в наркологическом диспансере. вообще эти справки входят в стандартный набор документов, которые должен потребовать с них юрист.

Нормальный юрист будет ни с них требовать( при таком насыщенном рынке на изготовление всяких левых справок), а сам, через знакомых в МВД, собирать всю инфо. Данная услуга стоит + - 1000 дол. Это надо отдать только мусорку, услуга юриста оплачивается отдельно.

[Andrey_Mr]

Автору темы: имеет смысл уточнить, покупается ли квартира на первичном или вторичном рынке. Схемы приобретения несколько разнятся.

скорей всего на вторичке....из первичного ничего нормального по параметрам цена-качество "пока" нет.

[marussya]

По поводу того как проверить кто куда выписался есть такая "расширенная выписка" из домовой книги. Там перечислены все кто когда-либо был прописан в квартире с момента постройки дома и соответственно куда они выписаны\невыписаны.Только самому Вам будет проблематично ее получить паспортные столы утверждают, что такие документы они выдают только по запросам. У меня самой не получилось ее взять, брал юрист. А потом Вы едете в те паспортные столы куда выписаны люди и берете там встречную выписку, тоже желательно расширенную. Если все данные сходятся, то уже хорошо. По поводу приватизации - раньше несовершеннолетних детей, прописанных в квартире при ее приватизации автоматически включали в нее, хотя в свидетельстве указывались только совершеннолетние. Из чего следует, что эти самые бывшие несовершеннолетние, в любой момент могут потребовать свою долю. При этом им надо будет просто заявить, что они только сейчас об этом узнали.

[SERG7777]

Шаги по покупке квартиры самостоятельно:
-поиск квартиры в газете " Из рук в руки"
-осмотр квартиры и если понравилась берем у продавца копии документов
1. Свидетельство о собственности
2. Документ, на основании чего выдано свид. о собственности( приватизация, мена, дарение и т.д.)
3. Разрешение супруга на продажу( нотариальная)
4. Справка БТИ
5. Выписка из домовой книги
6. Справка об отсутствии задолжности по ком. платежам( это может быть указано и в выписке)
7.Архивная выписка из домовой книги
8. Копия паспорта
-Посещение ЕГРП и получение справки об отсутствии наложения ареста на данную квартиру
-Отдаем копию паспорта знакомому работнику МВД( Прокуратуры) и он делает запрос по данному человеку. Если у продавца имеются водит. права, то справку из ПНД и НД не требуют.

[pups]

Отдаем копию паспорта знакомому работнику МВД( Прокуратуры) и он делает запрос по данному человеку.

Нормальный юрист будет ни с них требовать( при таком насыщенном рынке на изготовление всяких левых справок), а сам, через знакомых в МВД, собирать всю инфо. Данная услуга стоит + - 1000 дол. Это надо отдать только мусорку, услуга юриста оплачивается отдельно.

Господа, ну зачем так сложно (и дорого)?
---С ксероксом паспорта и коробкой конфет приходим в паспортный стол, выдавший паспорт - получаем заключение паспортистки о его подлинности. Устное, разумеется
---В ПНД и НД подъезжаем с клиентом и он берет справку при Вас.

Если у продавца имеются водит. права, то справку из ПНД и НД не требуют.

Права могут быть получены год назад, а поставили человека на учет в ПНД месяц назад.

[Fiora]

---В ПНД и НД подъезжаем с клиентом и он берет справку при Вас.

меня всегда интересовал вопрос надежности таких справок, если человек раньше жил в другом городе и на учет его ставили там, а по Москве он будет "чистым"