Налоги с доходов по сдаче недвижимости

[katya_zhe]

Мне хоть и нечего сдавать на данный момент но всё же интересен данный вопрос.
К примеру, я снимаю квартиру без договора, но кто-то сообщает о сдаче квартиры в налоговые органы, и они присылают арендодателю бумажку с текстом "мы располагаем сведениями о том, что вы сдаёте недвижимость, напоминаем, что нужно заплатить налоги". Каковы перспективы развития данной ситуации? Каким образом налоговики могут доказать факт сдачи, если договора аренды нет, либо он есть, но о нём знают только арендодатель с арендатором (нотариально заверять его, насколько я помню, не требуется), и соответственно не факт, что он попадёт к налоговикам в руки? Сложилось впечатление, что чётких механизмов для этих случаев нет, а налоговики действуют по принципу "не поймаем, так хоть напугаем".

[pups]

Налоговая инспекция работает с отчетностью и первичкой, с бумагами, в общем, и не проводит оперативных и следственных мероприятий. Если у нее будут достаточные основания полагать, что имеет место факт ухода от налогов, то передаст материалы в ОБЭП. А там умеют разбираться.

А всякими бумажками от них можно подтереться, именно из серии "не поймаем, но напугаем".

[House495]

Если у нее будут достаточные основания полагать, что имеет место факт ухода от налогов, то передаст материалы в ОБЭП. А там умеют разбираться.

Перспектива уголовного дела для физического возникает только в том случае, если сумма неуплаченного налога достигает 600,000 рублей за 3 года. Что означает доход в 4,6 млн рублей, или сдачу квартиры за 128,000 рублей в месяц. Практика мне неизвестна, но очень сомневаюсь, что ментов эта тема заинтересует. Ну разве что речь идет о какой-то суперэлитной недвижимости.

Вообще кампании за выявление сдаваемых квартир ведутся постоянно, но, как я понимаю, реального механизма по извлечению денег из собственников квартир так и не появилось. Налог на вмененный доход на физиков пока вроде не распространяется. А налоговая в основном разъясняет да стращает

Ну а так, гипотетически, могут взыскать сумму неуплаченного налога, да штраф до 40% от оной по ст.122 РК РФ. За непредоставление налоговой декларации можно схлопотать штраф до 30% от суммы налога по ст.119 НК РФ.

А вот обсуждаемые ужесточения миграционного законодательства я бы учел, и не стал бы сдавать квартиру мигрантам.

Письмо УФНС России по г. Москве от 15 апреля 2010 г. N 20-14/040019

Вопрос: Физическое лицо получает доход от сдачи в аренду квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. Обязано ли оно подавать декларацию по НДФЛ в данном случае?

Ответ: Согласно пункту 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.
Физические лица, получившие доходы от сдачи в аренду жилья другим гражданам, самостоятельно представляют налоговые декларации и уплачивают заявленные суммы НДФЛ в соответствии со статьей 228 НК РФ. При этом налоговые органы не осуществляют регистрацию (учет) договоров аренды жилых помещений.
Налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов. Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе и с участием органов внутренних дел.

Заместитель руководителя
Управления ФНС России по г. Москве
государственный советник РФ 3-го класса Е.А. Останина

Письмо УФНС России по г. Москве от 8 июля 2010 г. N 20-14/4/071754@

Вопрос: Физическое лицо получает доходы от сдачи в аренду квартиры. Облагаются ли данные доходы НДФЛ?

Ответ: В случае установления фактов нарушения налогового законодательства собственниками квартир будут приняты меры для привлечения их к налогообложению, а также к налоговой ответственности за совершение налоговых правонарушений в соответствии с НК РФ.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственник недвижимого имущества и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера, заключаемого в соответствии с положениями главы 34 ГК РФ.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, производится в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ.
В пункте 1 статьи 207 НК РФ указано, что плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Согласно подпунктам 4 и 10 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.
Доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц, не являющихся резидентами РФ.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ предусмотрено, что исчисление и уплату НДФЛ производят физические лица исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.
В соответствии со статьями 228 и 229 НК РФ физические лица, получающие доход от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, и не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, то есть календарным годом, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию, и не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, уплатить исчисленную сумму налога.
При этом согласно пункту 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка налогообложения 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению и уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 НК РФ. Уменьшение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в сумме, уплаченной налогоплательщиком за аренду жилого помещения, НК РФ не предусмотрено.

Заместитель руководителя
Управления ФНС России по г. Москве
государственный советник РФ 3-го класса Е.А. Останина

Письмо УФНС России по г. Москве от 17 мая 2010 г. N 20-14/4/050989

Вопрос: Физическое лицо сдает в аренду квартиру другому физическому лицу. Подлежит ли налогообложению доход в виде арендной платы, которая включает оплату коммунальных услуг?

Ответ: Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ доходы, полученные физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения НДФЛ и облагаются по ставке, установленной в пункте 1 статьи 224 НК РФ, равной 13%.
В соответствии с пунктом 3 статьи 228 и пунктом 1 статьи 229 НК РФ налогоплательщики - физические лица, получившие в налоговом периоде доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом общая сумма налога на доходы, подлежащая уплате (доплате) по итогам налогового периода, определяется налогоплательщиком самостоятельно при представлении налоговой декларации.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Следовательно, содержание имущества, в том числе и уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом в статье 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Арендодатель и арендатор вправе в договоре аренды возложить указанную в пункте 2 статьи 616 ГК РФ обязанность на арендодателя, который может учесть все свои затраты, связанные с расходами на содержание имущества, в составе назначаемой им арендной платы. В данном случае собственник квартиры может компенсировать расходы по оплате коммунальных платежей, получая их в составе назначенной арендатору арендной платы.
Следовательно, доход, полученный физическим лицом - арендодателем в виде арендной платы (включая доход в виде компенсации расходов по оплате коммунальных платежей), является объектом налогообложения НДФЛ. При этом арендодатель не вправе учитывать в целях налогообложения произведенные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по данной квартире.

Заместитель руководителя
Управления ФНС России по г. Москве
государственный советник РФ 3-го класса Е.А. Останина

[partizan]

Сложилось впечатление, что чётких механизмов для этих случаев нет, а налоговики действуют по принципу "не поймаем, так хоть напугаем".

Абсолютно верно.
Скажу больше, им это лишняя головная боль не нужна.
Приведу свой пример. Соседка с верхнего этажа на протяжении долгого времени сдавала квартиру. Разумеется нелегально. Когда квартиранты залили квартиру моих родителей, соседка меня послала, сказав, чтобы я разбирался с ними. Разбираться с ними я не стал а вызвал комиссию из ЖКХ и ментов. Квартиранты перепугались и подписали все бумаги, причём сами указали что они снимают квартиру и за сколько.
После этого я написал в налоговую официальное письмо. Краткое содержание: квартира сдаётся а налоги с доходов не платятся, попросил принять меры. Приложил копию с подписями квартирантов. Спустя несколько дней позвонил из налоговой знакомый которому это дело скинули и сказал буквально следующее: "Надо наверное придти к тебе с проверкой и посмотреть как ты платишь налоги, чтобы ты не загружал нас дополнительной работой, за которую ничего не платят". Ну я ответил в том духе, что я могу и выше написать о том, как в районной инспекции реагируют на сигналы граждан. На этом дело и кончилось.Что они делали я не знаю, но, насколько мне известно никаких санкций к владельцу квартиры принято не было. Выводы делайте сами.
Применил свои меры. Квартира из которой залили находится на последнем этаже. Залез ночью на крышу и повредил весь рубероид над квартирой. Какие были последствия не знаю, так как уехал месяца на два из города.

[SenV]

Наверное был потоп и пролило 2 этажа

[Павлин]

internum_odium, что-то мне подсказывает, что у Вас не праздный интерес...
Но, в принципе, если Вы снимаете квартиру, то в Ваших же интересах, чтобы налоговые органы не докапывались до Вашего лендлорда. И при "шухере", сказать, что мол родня я им и живу на халяву...
Ведь он, в итоге, эти свои издержки переложит на квартиросъемщиков. Логично?!

[pups]

Перспектива уголовного дела для физического возникает только в том случае, если сумма неуплаченного налога достигает 600,000 рублей за 3 года. Что означает доход в 4,6 млн рублей, или сдачу квартиры за 128,000 рублей в месяц. Практика мне неизвестна, но очень сомневаюсь, что ментов эта тема заинтересует. Ну разве что речь идет о какой-то суперэлитной недвижимости.

Обычная 90-метровая трешка в центре в обычной сталинке без евроремонтов пойдет за эту цену http://www.irn.ru/rent/?todo=calc&servi ... currency=0

Если у нее будут достаточные основания полагать, что имеет место факт ухода от налогов, то передаст материалы в ОБЭП. А там умеют разбираться.

Налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов. Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе и с участием органов внутренних дел.
Заместитель руководителя
Управления ФНС России по г. Москве
государственный советник РФ 3-го класса Е.А. Останина

[House495]

Обычная сталинка в центре Москвы в 90 м2 стоит за лимон баксов ... что делает ее лично для меня, нищеброда, очень даже элитным жильем
Хотя 20 лет жизни прожил в такой, но потом просрал данное щастье А то щас тоже мучался бы вопросом укрывательства от налоговых органов
К слову, мои калькуляции - это если не доказать, что хозяин перестал быть налоговым резидентом. Тогда мы говорим о 30% ндфл, и, соответственно, о 55,5 тыщах месячной арендной платы.

Что до взаимодействия с МВД - с учетом последних веяний даже инструкция о направлении материалов из налоговой в МВД уже больше месяца как утратила силу. Приказ МВД РФ и Федеральной налоговой службы от 30 июня 2009 г. N 495/ММ-7-2-347 "Об утверждении порядка взаимодействия органов внутренних дел и налоговых органов по предупреждению, выявлению и пресечению налоговых правонарушений и преступлений" (с изменениями от 14 ноября 2011 г.). А процедура привлечения ментов к проверкам такова, что кроме как для наезда на реально денежную организацию никакой здравомыслящий начальник налоговой связываться имхо не станет. Впрочем, могу ошибаться. Да и на местах наверняка все проще решают, особенно если есть рамочное соглашение о дележке бакшиша

[partizan]

Специально спросил по этой теме у знакомого риэлтора, который занимается посреднической деятельностью по снятию-сдаче квартир.
И вот что он мне сказал. Иногда бывают случаи когда с ними не расплачиваются за проделанную работу. В этом случае они писали в налоговую и просто сообщали факты сдачи конкретных квартир конкретными людьми. Причём часто подкладывали подписанные договора с указанием сумм. Сейчас они это делать перестали, по причине бесполезности. В лучшем случае владельцу присылают письмо (простой почтой, даже без уведомления) с примерно таким текстом: "У нас имеются сведение о получении Вами доходов от сдачи имущества. Просим Вас сдать декларацию о полученных доходах" . Этим всё и ограничивается.
В нашем городе так, но может быть в других регионах по другому, хотя вряд ли. Думаю что этот механизм не отработан.

[dana071170]

Кто мешает, в конце концов, заключить договор на 500р в месяц? И даже налог заплатить... Составить договор с жильцами, подписать, и будет всем счастье. И никакая налоговая до вас не докопается. А на вопросы по поводу суммы (ежели таковые возникнут) всегда можно сказать, что вам важнее, чтобы хорошие люди за квартирой приглядывали...

[_amina_]

Кто мешает, в конце концов, заключить договор на 500р в месяц? И даже налог заплатить... .

А потом собственнику декларацию сдавать из-за этих 500 рублей в месяц...

[dana071170]

Кто мешает, в конце концов, заключить договор на 500р в месяц? И даже налог заплатить... .

А потом собственнику декларацию сдавать из-за этих 500 рублей в месяц...

При наличии И-нета и скачанной с сайта налоговой программулины - на раз-два-три, на прошлой неделе потратила ровно 5 минут (не по тому поводу, правда, но суть не в этом). Сдать - еще 5 минут, по дороге на работу. Зато если что - все официально. А то был у моего знакомого случай - сдавали квартиру молодой паре. А в подъезде убили человека. Пара испужалась и быстро-быстро съехала. Как думаете, кому полиционеры (тогда еще милиционеры) мозг выносили? А у знакомого - ни договора, ни паспортных данных, ничегошеньки. Было ему не сильно весело.