Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

[Tata2001]

Помогите, пжст, поставить на юридические рельсы следующий вопрос: насколько я понимаю, продавец квартиры пишет в договоре 1 млн, а остальную сумму указывает в расписке, про какие то там неотделимые улучшения? Мне как покупателю-это надо? я же хочу налоговый вычет с 2-х млн. получить, как вот эти противоречия с продавцом утрясать?

[House495]

Ну как утрясать - послать его по известному адресу. Тут вопрос даже не в налоговом вычете, а в том, что вы де-факто принимаете на себя все риски по сделке. То бишь если дойдет до расторжения договора имеете хороший шанс получить с продавца 1 млн и нифига более. Мало ему, что вы в качестве одолжения покупаете квартиру менее 3 лет в собственности? Это уже повышенный риск.

[TsarTV]

House495
Иногда это одолжение не продавцу, а покупателю
Мы покупали новый дом, квартиру в ипотеку, а банк давал только собственность- переуступка их не устраивала, продававец оформляла собственность и тут же продавала нам за миллион, остальное шло в расписке, как за продажу в первую очередь ( типа мы заплатили, чтобы никому другому не продали)... Мы продавали свою одновременно тоже всего два года во владении ( просто увеличивали площадь). Единственное, вычет тогда был тоже с миллиона!
Мы, например, вообще не покупаем старых квартир, только новые, не люблю когда в квартире кто-то уже жил
Tata2001
А за полную стоимость в оформлении никто не продаст, вы хотите вычет, а продавец не хочет платить налог

[Tata2001]

Согласна, что послать самый правильный и легкий вариант , но как то ведь люди покупают такие квартиры. Не думаю, что все такие глупые, чтобы идти на сознательный риск, значит как то оформляют, чтобы и волки сыты и овцы целы, но вот как?

tsartv, спасибо. Вы вот не боялись, что вашу сделку вернут назад и плакали ваши денежки, которые в расписке? А то, что полную стоимость при таком сроке владения никто не захочет прописывать я как раз оооочень хорошо понимаю. вопрос то в другом-что делать?

[TsarTV]

Tata2001
Ну я и не боялась из-за того, что там владелец был первый и единственный и мы сами ждали пока она квартиру в собственность оформит. Дом только сдался, был не долгостроем, в двойных продажах эта строительная не замечена была и митинги дольщики не устраивали сделку проверял банк и ипотечное агентство- ну в общем у нас много всего совпало ну нашу тоже не побоялись купить, женщина покупала из соседнего дома, для матери... Оформляли все в одном агентстве....
Хотя за вычет со второго миллиона жаба душит

[lego]

спасибо. Вы вот не боялись, что вашу сделку вернут назад и плакали ваши денежки, которые в расписке?

Тут надо понять вашу цель - получить налоговый вычет либо обезопасить себя на случай расторжения (признания недействительным) договора купли-продажи квартиры. По раздельности эти цели достигнуть можно, а вот одновременно...

Обезопасить себя и одновременно удовлетворить продавца можно так:
Заключается договор купли-продажи с ценой 1 млн. р., в нем продавец расписывается, что получил 1 млн. р. Этот договор сдается в ФРС.
Одновременно подписывается доп. соглашение к договору купли-продажи, где цена квартиры увеличивается до 2 или более млн. р. В доп. соглашении продавец пишет, что дополнительно к 1 млн. получил еще 1 млн. р. Это соглашение никуда не сдается.
В случае расторжения договора, вы сможете взыскать с продавца все выплаченные деньги. Тонкость в том, что доп. соглашение тоже подлежит гос. регистрации и без регистрации считается незаключенным. Отсутствие регистрации доп. соглашения не помешает вам взыскать все деньги с продавца, не не позволит получить имущ. вычет.

А, вообще, можно просто разделить налоговое бремя с продавцом. Предложить ему подписать договор с реальной ценой и компенсировать 50% от налога, который должен уплатить продавец. Стоит также посмотреть, за сколько сам продавец купил эту квартиру, - может быть, выгоднее платить налог с разницы между ценой приобретения и ценой продажи, а не воротить разные серые схемы.

[Tata2001]

lego То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов? Только договор купли-продажи? И еще, как то странно для меня: продавец ведь тоже сильно заинтересован в продаже, а получается при покупке именно его квартиры все риски несет покупатель, да еще и за него половину налога платить? Я то мыслила, что наоборот продавец раз хочет что-то намудрить так пусть бы сбросил эти 130 тыс. от цены квартиры и пишет тогда 1млн в договоре а я бы по нему еще 130 тыс. вернула. Но опасаюсь, что меня такую умную с лестницы спустят

[lego]

То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов?

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры. Таким образом, важна цель расходов - на приобретение квартиры. Расходы на оплату права заключить договор, приобретение неотделимых улучшений и т.д. налоговая инспекция не признает, т.к. они не направлены на приобретение квартиры. Налоговики учитывают только цену.

Если продавец заинтересован в продаже, то есть поле для переговоров.

[Sual]

То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов? Только договор купли-продажи?

Договор никак не может подтвердить ваши расходы. Вы его вправе вообще не оплачивать.

я же хочу налоговый вычет с 2-х млн. получить, как вот эти противоречия с продавцом утрясать?

А почём он сам-то квартиру брал? Неужто за 1 млн?

[sueño]

Если продавец заинтересован в продаже, то есть поле для переговоров.

Вот это ключевой момент, собственно.
Я не эксперт, могу только о своем опыте рассказать.
У меня в договоре прописано 2 млн. - все обсуждал мой агент. Продавец одновременно покупал другую квартиру. Если я правильно понимаю - если одновременно продаешь квартиру и покупаешь другую (допустим, за миллион по договору) - то налоговый вычет компенсирует налог? А если бывшая хозяйка пенсионерка, и налоговый вычет ей не получить (ибо не с чего), и сроки поджимают - можно и на 2 млн. в договоре согласиться.

[lego]

[Если я правильно понимаю - если одновременно продаешь квартиру и покупаешь другую (допустим, за миллион по договору) - то налоговый вычет компенсирует налог?

Правильно, только сделки по продаже и покупке квартиры могут быть совершены в течение налогового периода, который для налога на доходы физ. лиц составляет 1 год. Пример: в марте 2012 г. я продаю свою квартиру за 3 млн. р. и в сентябре 2012 г. покупаю новую квартиру за 4 млн. р.

Мой доход - 2 млн. р. (доход от продажи первой квартиры). Этот доход для целей налогообложения я могу уменьшить на два вычета:
Во-первых, на вычет в размере сумм от продажи квартиры, но не свыше 1 млн. р. Иными словами, вычет в сумме 1 млн. р.
Во-вторых, вычет в размере сумм, направленных на приобретение жилья, но не свыше 2 млн. р. В нашем случае 2 млн. р.

Т.о., доход в 3 млн. будет уменьшен на 1 и на 2 млн., налог будет 0 р.

[Tata2001]

То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов? Только договор купли-продажи?

Договор никак не может подтвердить ваши расходы. Вы его вправе вообще не оплачивать.
А почём он сам-то квартиру брал? Неужто за 1 млн?

Про договор да, неправильно выразилась. Расписки к нему понятно дело, что нужны. И как уже разъяснили расписки за "неотделимые улучшения" не прокатят для вычета. А по второму вопросу я правильно понимаю: если он покупал допустим за 4млн, так ему эту сумму и выгодно писать при продаже мне (то есть типа купил за 4млн и продал за 4млн и налог с доходов платить не должен так как дохода нет)? Если так-то отлично, а если он ее не покупал, а получил от гос-ва и приватизировал?

Да и вот еще что: деньги мне дает банк и он кстати не против договора на квартиру менее 3 лет, но на мои вопросы вежливо отвечают, что мол узнаете все на сделке. У меня только одна мысль по этому поводу: что в страховку скорее всего заложат повышенный коэффициент, чего бы тоже не хотелось...

Мой доход - 2 млн. р. (доход от продажи первой квартиры). Этот доход для целей налогообложения я могу уменьшить на два вычета:
Во-первых, на вычет в размере сумм от продажи квартиры, но не свыше 1 млн. р. Иными словами, вычет в сумме 1 млн. р.

Это при сроке владения менее 3-х лет еще и вычет в 1млн. предоставляют?

[TsarTV]

Tata2001
У меня повышенного коффициэнта по страховке не было, хотя квартира, которую мы брали в ипотеку, была в собственности всего месяц банк это тоже не волновало.

[Tata2001]

tsartv -прикольно, но непонятно. Банк ведь дает деньги под сделку, размер которой определен в договоре. Как у вас это выглядело: в договоре 2млн, квартира реально стоит 6млн, и банк вам выдал 4млн?

[sueño]

Это при сроке владения менее 3-х лет еще и вычет в 1млн. предоставляют?

Это в смысле тот самый миллион, с которого продавец не платит налогов - это тоже "вычет".
У меня тоже повышенного коэффициента по страховке не было. И вообще страховка - это какая-то совсем небольшая сумма.

[Sual]

А по второму вопросу я правильно понимаю: если он покупал допустим за 4млн, так ему эту сумму и выгодно писать при продаже мне (то есть типа купил за 4млн и продал за 4млн и налог с доходов платить не должен так как дохода нет)?

Ну да, эту или чуть меньшую, но всё равно большую чем нужно для полного вычета, в рамках 0-4 млн должно быть без разницы.

а если он ее не покупал, а получил от гос-ва и приватизировал?

А это уже сложный случай , не знаю. Только по цене продавливать его. Ну или вычет до следующего раза оставить, если в целом предложение хорошее.

что в страховку скорее всего заложат повышенный коэффициент, чего бы тоже не хотелось...

.
Только если в части страхования финриска, оно в любом случае копейки стоит, не переживайте.

[lego]

Если он покупал допустим за 4млн, так ему эту сумму и выгодно писать при продаже мне (то есть типа купил за 4млн и продал за 4млн и налог с доходов платить не должен так как дохода нет)?

Только так и надо поступать.

"Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов".

Это на юридическом языке означает, что если продал по той же цене, по которой купил, то налог платить не надо.

[sueño]

Банк ведь дает деньги под сделку, размер которой определен в договоре.

Это не так. У меня банк интересовала оценочная стоимость квартиры, нужна была независимая оценка, из которой они вычли мой взнос и остальную сумму дали. Даже не на реально уплаченной сумме базировались. В договоре у меня 2 млн, у банка взяла почти 4...

[TsarTV]

Tata2001
Вы знаете, у меня все было еще проще- договор был на 999 тыс р, ипотека на 880 тр ( квартира стоила 75т $ тогда, она через три месяца стала стоить в три раза дороже- февраль 2006 год ) так что все было в рамках
Наверно у вас все сложнее!
В оценочном документе от банка стояла полная цена, по договору проходил миллион, но расписку о получении всех денег, продавец прокладывала и для банка...

[Tata2001]

Всем спасибо за соучастие Итак подитожив, поняла, что не все безнадежно, за исключением бабушек с первичной приватизацией. Договор значит нужен на 2млн, а остальную сумму по доп. соглашению такому:

Одновременно подписывается доп. соглашение к договору купли-продажи, где цена квартиры увеличивается до 2 или более млн. р. В доп. соглашении продавец пишет, что дополнительно к 1 млн. получил еще 1 млн. р. Это соглашение никуда не сдается.
В случае расторжения договора, вы сможете взыскать с продавца все выплаченные деньги. Тонкость в том, что доп. соглашение тоже подлежит гос. регистрации и без регистрации считается незаключенным. Отсутствие регистрации доп. соглашения не помешает вам взыскать все деньги с продавца

При всех этих тонкостях оно будет иметь силу в суде при не дай Бог расторжении сделки? я про расписки даже слышала, что в суде они не имеют силы, типа того, что человек может сказать, что его силой принудили такую расписку дать и чтобы этого избежать, надо расписки писать в присутствии 2-х свидетелей. Так это или у меня уже вообще паранойя?