Читатели желают историю про поиск жилья, а пожелание публики для автора священно, так что рассказываю.
Так получилось, что завелась у меня подруга-риэлтор. Когда мы получили грин карту, мы ее стали расспрашивать про жилье, а она в свою очередь предложила сделать так называемый window-shopping. Это когда ходишь, смотришь, но ничего не покупаешь. Но понятное дело, что рано или поздно такой шоппинг заканчивается покупкой.
В прошлом году, да и сейчас очень высокий процент на ипотеку, поэтому когда мы покупали жилье это был скорее рынок покупателя, а не рынок продавца. Если в России при покупке дома принято торговаться вниз по цене, то в США наоборот, на один дом обычно бывает несколько офферов (предложений) и продавец выбирает максимальный оффер, поэтому обычно надо предлагать больше денег, чем указано в объявлении. Но в нашем случае мы торговались вниз, потому что на рынке было мало желающих брать ипотеку под такой высокий процент и дома плохо продавались. При этом домов на рынке было тоже немного, они упали в цене и продавцы придерживали их до лучших времен, не желая продавать по заниженной стоимости. Хорошо это или плохо для покупателя каждый решает для себя. С одной стороны, выбор жилья на рынке был ограничен, но с другой мы сэкономили много денег, покупая именно тогда. Потом, когда ставки упадут, мы можем рефинансировать ипотеку. Один раз мы это можем сделать бесплатно и потом еще 2 раза за деньги.
В нормальные времена на один хороший дом бывает запросто 50 офферов. Поэтому выбрав понравившийся дом, народ начинает наугад накидывать цену. Когда ставки были ниже, многие люди просто не могли ничего купить и не могли получить желаемый дом с первого раза. Поэтому поиск и выбор занимал безумное количество времени. Люди сильно переплачивали, накидывая по $200 тыс. сверху цены, чтобы их оффер выбрали. В Сиэттле очень напряженный рынок и обычно дома расходятся как горячие пирожки. Для просты я буду называть Сиэттлом весь регион вокруг него, до самого Мерисвилла на севере, и до Дювалл и Иссаквы на востоке. Это был регион, где мы рассматривали покупку жилья, юг мы нас не интересовал. Хотя мы были не совсем готовы к покупке, мы посчитали и решили, что покупка именно в тот период времени - наш лучший шанс , потому что денег впритык хватало на первоначальный взнос и накидывать 100-200 тыс. сверху цены совсем никак не хотелось. Народ в нашем регионе богатый, у нас есть знакомые, которые владеют 7-8 домами, а мы, эмигранты, не имеем возможности с такими людьми конкурировать за покупку дома.
Кроме цены, у домов есть еще другая проблема - возраст. Жилье здесь довольно старое, и если вы не хотите дом 80-го дома и вы ограничены по цене, это сильно затрудняет выбор.
Мы объездили штук 20 домов регионе. Риэлтор предлагала нам дома по цене большей, чем мы могли себе позволить, но они были в хорошем состоянии. А мы водили ее в дома, которые подходили нам по цене, но изнутри эти дома оказывались в достаточно плохом состоянии. Вообще, я делаю вывод, что у американцев очень неухоженные дома. Снаружи они все классно выглядят, а внутри все надо менять. Они по 20 лет не делают ремонтов и вся сантехника, мебель в ванной, кухонные шкафы, все это очень старое. В домах нет централизованной горячей воды, поэтому есть нагревательный бак. Баки тоже старые и подлежат замене. А это значит надо купить бак, заплатить сантехнику и за пермит. Мы только несколько домов видели, где был новый бак. Крыши тоже в основном старые и могут потечь в любой момент, а замена крыши обойдется в $50к. Окна тоже никто никогда не менял с момента постройки и часто на них уже сломана печать, т.к. образуется конденсат между стеклами. Но окна еще ладно, здесь не холодно зимой, поэтому для нас это было не так уж важно. А вот если крыша потечет это будет проблема. Из-за того, что тут горы, почва двигается. Все drive ways перед гаражом потресканные, а это означает, что фундамент дома тоже может иметь трещину! Главное не пропустить этот момент при покупке. Конечно, трещину можно подправить, наняв специалистов, но она все равно никуда не денется. А дом сильно потеряет в цене. Поэтому перед покупкой делается инспекция. Покупатель платит специальному инспектору, который проверяет в доме все, водопровод, бак, электрические розетки, и в том числе залезает под дом (под каждым домом есть crawling space, низкое пространство под всей площадью дома, где лежит пароизоляция) и проверяет состояние фундамента.
Из-за того, что почва холмистая некоторые дома имеют на участке так называемый retaining wall. Это така стена, сложенная из огромных камней, служащая для удержания массивного объема почвы под холмом, чтобы эта почва не сползла на дом. Что-то типа как на картинке
https://www.google.com/imgres?q=retaini ... M3oECGQQAAМы отказались от таких вариантов, потому что во-первых, непонятно как эту стену поддерживать в нормальном состоянии, как ее ремонтировать, и во сколько обойдутся услуги специалиста. К тому же, во дворе таких домов ни приватности, ни солнца. Ведь соседний дом построен вверху на этой стене и загораживает небо, а т.к. участки маленькие окна того дома будут смотреть в ваш двор, наблюдая сверху все, что вы делаете.
Некоторые дома наоборот, построены не под стеной, а на краю холма. Соответственно, возникает риск того, что когда-нибудь холм съедет вниз, а вместе с ним и дом. Найти ровную местность в нашем регионе совсем непросто.
А дома, которые находятся на ровной местности часто оказываются в зоне затопления в пределах досягаемости реки. Поэтому риэлтор обязательно проверяет это на специальном сайте, где на карте указаны предполагаемые риски затопления. Это значит, что дом не только может затопить когда-нибудь, но что и страховка на дом будет повышенная (а то и вовсе не получится оформить страховку).
Еще одна проблема - деревья. Я люблю деревья и эти местные разлапистые, раскидистые ели, кедры и прочее. Но у елок и прочих хвойных деревьях поверхностная корневая система. Поэтому всегда есть риск, что это огромное, высоченное дерево рухнет на дом. Большинство участков в старых районах имеют такие деревья и не понятно, что делать после покупки такого дома. То ли нанимать кого-то и убирать такое дерево, но это будет стоить десятки тысяч долларов. То ли оставить, наслаждаться и бояться одновременно. От таких деревьев дома очень темно. В Сиэттле и так всю зиму темень, а имея такое дерево надо будет все время жить с включенным светом.
Некоторые дома не имеют забора. Для нас забор критически важен из-за Ливи. Чтобы его установить нужно будет получить согласие всех соседей. А что если они не согласятся? Поэтому мы такое даже не рассматривали.
Еще одна проблема - кошки. Некоторые дома были всем хороши, но в них воняло кошачьей мочой, иногда настолько, что находиться было невозможно внутри. Один раз мы даже ничего смотреть не стали и вместе с риэлтором просто выбежали обратно на улицу. Т.е. едешь на просмотр час, надеешься, что наконец-то нашлось что надо, приезжаешь, а там такое. После нескольких таких случаев, если на фото попадались кошачьи домики и лотки, мы вообще не рассматривали такие варианты.
HOA или не HOA - вот в чем вопрос. HOA - homeowners association. Это такая ассоциация домовладельцев, которая следит за группой домов и выписывает штрафы за траву неправильной высоты на фронт-ярде или выступает с дурацкими предложениями типа перекрасить фасады домов в другой цвет. Иногда они занимаются более полезными делами, поэтому, может быть, неплохо, когда они есть. И в районе будет относительный порядок, и ваши соседи не заведут вонючих куриц или коз. С другой стороны, им надо платить и цены могут варьироваться от $20 в месяц в старых районах до $250 в новых, а со временем цены будут только расти. Поэтому некоторые дома, особенно новострой, выпадали из поиска по причине высоких ежемесячных платежей в этот самый HOA. Но дома без HOA нам тоже не особо нравились. Из того, что мы посетили, в таких местах жил какой-то непонятный контингент. Красивый дом, который мы приходили смотреть, соседствовал с какой-то одноэтажной развалюхой, где на участке стояли ржавые заброшенные автомобили, трейлеры, парники. Вид у этого всего был сомнительный и не хотелось вместе с домом получить соседа-наркомана в придачу.
Также мы хотели, чтобы обязательно была терраса снаружи с крышей, чтобы можно было там сидеть работать и солнце не светило бы в экран. Многие дома этого не имели, а самим строить дорого и сложно. Надо кого-то нанимать, получать пермит и прочее. И хотелось иметь хотя бы небольшой бэкъярд. В некоторых домах, которые хорошо выглядят и цена более менее, от дома до забора было буквально 1,5 метра. Особенно эта проблема встречается в новострое. Вообще, чем старше дом тем больше бэкъярд.
Попадались очень классные дома с хорошей планировкой, с высокими потолками, вторым светом, но у них все время был какой-то изъян, то забора нет, то соседи непонятные, то retaining wall, то цена кусается, то возраст дома 40 лет.
Мы все-таки сумели выбрать дом в приличном месте и относительно не старый. В нашем доме нет ни высоких потолков, ни моднявой планировки, но было 4 причины, по которым мы его выбрали. Первая: у предыдущего хозяина был очень ухоженный участок с квадратными деревьями, а вешалки с одеждой в шкафу висели на одинаковом расстоянии друг от друга. Его педантичность нас в значительной мере и привлекла. Он хорошо следил за домом и я могла представить себя живущей в этом доме после этого человека. Второе: приватность участка. Наш участок выходит в никуда. Нет никакого дома напротив, окна которого смотрели бы в наш бекярд. Соседи только по бокам и их дома скрыты за деревьями. Третье: дом находится в закутке и до шумных дорог далеко. У нас тихая улочка, машины под окнами не ездят, за исключением тех, которые тут живут. А локация, как известно, это самое главное. Все остальное можно исправить дизайном и декором. И четвертая причина: крыша была заменена несколько лет назад.
Позже еще напишу про ипотеку и про приключения как мы дом оформляли.
