Выбор недвижимости в Барселоне под сдачу в аренду

[milhouse]

хочу обсудить выбор региона и города для инвестиции (сдачи в аренду посуточно). что лучше выбрать сегодня?
опишу свои мысли:
Барселона. цены. тк в старом городе новые лицензии на аренду не выдают, то рассматривать этот район наверное не буду (с лицензией в этом месте нормальная квартира будет стоить дорого, хотя можно поискать и варианты, которые войдут в мой бюджет, но опять же - везде проблемы с канализацией и тд. - особенность старого города). Рядом с пл. каталунии-гарсия можно купить за 400тыс. аренда круглодичная.
эшампле - 250-300. цена на аренду ниже раза в 2, нежели пред. район.
побле-сек и др. - можно купить и за 200, но цены на аренду ниже, чем в эшамлпе.
в целом стоимость недвижимости в Барселоне пошла вверх, еще с начала года. и возможно уже поздно покупать и стоит присмотреться к другим регионам (где рост только начинается).

из других регионов знаю и смотрел Коста-бланку (Торревьеха, Калпе, Альбир, Бенидорм) - здесь можно купить недвижимость от 100 тыс (нормальная, т.е. совсем рядом с морем от 150тыс и до 250 и выше за предложения в центре, на первой линии и хорошей площади). сдавать - 4 месяца "в сезон" - минимум 500 евро в неделю. остальные месяцы - только на праздники или не посуточно аренда). рост цен на недвижимость в этом регионе только начинается и цены не завышены.

собственно, главный вопрос - для сдачи в аренду, что быстрее окупится и будет приносить прибыль в дальнейшем Барселона или другие регионы?

если Барселона - какие районы смотреть и на что обращать внимание по миомо лицензии при покупке квартриы ценой примерно 250к. евро?

[topix]

Поделитесь пожалуйста расчетами, какой вообще доход может давать недвижимость в Испании. Вы планируете сами сдавать или отдать посреднику? Налоги?

[milhouse]

Поделитесь пожалуйста расчетами, какой вообще доход может давать недвижимость в Испании. Вы планируете сами сдавать или отдать посреднику? Налоги?

сдавать через посредника. это примерно 20%. налоги - для не резидентов Испании - большие, 24%. т.е. нужно получать ВНЖ. статистикой по аренде не обладаю, да и все довольно индивидуально. в целом - 7% годовых с аренды чистыми = довольно неплохо, как я понимаю.

[him22]

не будет так / мечтать не стоит

[milhouse]

не будет так / мечтать не стоит

не будет чего именно? 7%? возможно, скорее 4-5%. у Вас есть информация по доходам с аренды в Барселоне? поделитесь.

[maestros]

Ну давайте считать. Допустим 200 тыс стоит квартира в Барселоне. Аренда там круглый год, в отличии от Бенидорма, в котором даже не 4, а 3 месяца с натяжкой. Сдавать будем за 60 евро в сутки. Анализируя предложения ., homeaway и прочих, мне кажется что реально сдавать дней 320 в году. Итого около 19 тыс в год выручки. С посредниками, слышал, поступают так, договариваются с уборщиками, которые всегда убирают квартиры после отъезда постояльцев, и они помимо уборки встречают и провожают жильцов. Уборку же арендаторы оплачивают отдельно. Как правило около 50 евро. По коммунальным платежам думаю в месяц не более 100 евро или 1200 в год. На амортизацию стоит тоже заложить 1500 как минимум. Получается 16000 или 8% в год. Это только сама квартира. По налогам не знаю, как про те, которые платятся за саму недвижимость, так и про те, которые от прибыли, но слышал, что мягко говоря, не все их платят. Про лицензию тоже не знаю, но сомневаюсь, что все хозяева с . ее имеют. Да, и кстати, в Эшампле вроди как тоже перестали выдавать лицензии, как и в Грасии, и Барселонетте. А если не смотреть на лицензию, то квартиру можно и за 100 тыс купить, которая будет сдаваться по 60 евро в день. Тогда и до 14-15% годовых можно будет прибыль поднять. Но это без налогов и лицензий. И это не вложение денег, а бизнес, так как многое самому надо делать.

[AndroNsk]

Не знаю как в Испании и конкретно в Барселоне, но в других странах банкиры при выдаче ипотеки под доходную недвижимость (именно для сдачи под проживание) закладывают коэффициент заполнения 70% по году. Он нужен им чтобы рассчитать какой доход будет приносить недвижка, чтобы соответственно рассчитать свои риски и % и сроки погашения по ипотеке. Допускаю, что цифра зависит от места и страны, но для конкретной местности она достаточно точная, получается опытно-расчетным путем. Так что стоит обратится к местным риелтерам и ипотечным банкирам чтобы не гадать о том, сколько дней в году будет сдаваться недвижка, а сколько простаивать. У них эта цифра должна быть. Это позволит не гадать по сайтам ., а получить готовую цифру, даже если собираетесь покупать за собственные средства. Позволит развеять некоторые иллюзии о супер прибыльности арендного бизнеса и избежать финансовых потерь хотя бы в некоторой части. Если же получится добиться бОльшей заполняемости, то будет некий бонус по итогам года, а не недополученный доход, задержка платежей и потенциально потеря собственности.