Покупка квартиры под аренду с доходом с нее в 200 евро

[dazan]

Думаю, нет смысла говорить об очевидных вещах. Разумеется, что при прочих равных высокая окупаемость лучше низкой окупаемости.
В конкретном примере ТС окупаемость сильно понизится потому, что годовой доход остается величиной постоянной, а сумма вложений
увеличится в 1,5 раза из-за необходимости довести всё до ума.

[shachtyor]

греческий объект не более чем пример

У Вас очень уж яркий пример. Глядя на фотки этого мини-отеля с точки зрения потенциального туриста, у Вас что-то вызывает желание там провести отпуск, кроме потенциального ценника в евро 20 за студию\40 за аппартаменты?

[Алексей Бахов]

Если удалось заработать и отложить 200 тысяч евро, может стоит продолжать бизнес на Родине, а в Европе просто пожить - посмотреть?

[topix]

у вас, теоретик,

Гм, оригинальная манера выражать благодарность.
Если Вы вместо серьезного и критичного обсуждения желаете слышать исключительно восторженные
комменты типа - @йоу, браза, дерзай! у тебя всё стопудово получится!!!@ - то об этом следует предупреждать
в первом же посте, дабы теоретики и скептики не теряли зря время.

Вы меня извините, но я еще даже ни страну не выбрал, ни дом, а вы уже критикуете что ничего не получится.

[topix]

Если удалось заработать и отложить 200 тысяч евро, может стоит продолжать бизнес на Родине, а в Европе просто пожить - посмотреть?

пожил, заработал и не хочу чтобы что-то больше связывало меня с этой страной. я и так сейчас в Европе живу, не первый год.

[Алексей Бахов]

Я Вас очень понимаю и уважаю Ваш выбор. Если откроете какой-нибудь объект в туристическом месте - я к Вам приеду, как клиент, мне будет интересно. К слову: я сейчас в Греции, живу в мини отеле и вижу быт и труд владельцев.

[topix]

Я Вас очень понимаю и уважаю Ваш выбор. Если откроете какой-нибудь объект в туристическом месте - я к Вам приеду, как клиент, мне будет интересно. К слову: я сейчас в Греции, живу в мини отеле и вижу быт и труд владельцев.

Спасибо. Я пока ищу на перспективу года через два, как дети подрастут.
Вы в каком месте? Можете ссылку на него на букинге?

[dahlem]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумашедший.

[дмитрий спб]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумашедший.

Dazan, про Берлин обычно говорит ровно противоположное.

[дмитрий спб]

О каком бюджете речь? 200000 евро, это только на домик для себя или на всё вместе?

На всё вместе, я выше кидал неплохой пример. Я не останавливаюсь на Греции, но она походу и так самая дешевая в плане недвижки из стран ЕС

Есть еще Болгария, Румыния, Албания , Словения, Словакия.
Не знаю, на сколько эти страны считаются южной Европой, но недвижимость там тоже дешевая и туризм развит.

Про арендный бизнес в Албании есть отчет на форуме.

[dahlem]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумашедший.

Dazan, про Берлин обычно говорит ровно противоположное.

Работаю в этой отрасли более 20 лет, так что можете поверить.

[дмитрий спб]

Сколько стоит квартира в Берлине (ликвидная) , чтобы сдать ее в аренду за хорошие деньги. И хорошие - это какие? Чтоы было реально сдать.

[dazan]

Работаю в этой отрасли более 20 лет, так что можете поверить.

Поверить маклеру? Вы бы еще предложили страховому агенту поверить...

[Алексей Бахов]

Хорошо, что тема оживилась, интересный разговор!

[pups]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумаСшедший.

Вы лучше расскажите о том как в Германии выселить неплатежеспособного арендатора - это та еще проблема.

[Алексей Бахов]

Вы лучше расскажите о том как в Германии выселить неплатежеспособного арендатора - это та еще проблема.

Я так понял, почитав темы про аренду, что это - актуальная проблема для всех развитых стран с верховенством права и демократии.
Хорошо, как же тогда люди работают в этом бизнесе и не боятся сдавать жильё. Почему Букинг и АирБНБ лопаются от предложений? Как те хозяева не боятся сдавать, может есть какие-то механизмы?
По-большому счёту, так можно и любой гостиничный номер оккупировать - формулировка та же: не куда идти с грудным ребёнком.

[дмитрий спб]

Вот сегодня как раз на приане вышла статья об инвестировании в жилую недвижимость Германии:

Рентабельность доходных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, составляет максимально 4%. Понимая это, инвесторы, покупающие недвижимость в крупных городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост стоимости квадратного метра.

У меня для вас новость! Такого роста больше не будет.

Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%. Хорошо, что Лейпциг к ним пока еще не относится, развитие цен здесь запаздывает на 4-5 лет и тот пик придется не на 2018 год, а на 2022-2023.

Роста ставок на аренду не предполагается, а вот новых строительных объектов вводится очень много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока. При этом жители городов в связи с ростом зарплаты активнее берут кредиты на покупку собственной квартиры или дома.

А что будет, если ставка на финансирование немного вырастет? Правильно, спрос упадет. А что будет, когда упадет спрос? Опять правильно, цены начнут снижаться.

[дмитрий спб]

А вот про торговую недвижимость:

Максимальная рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, даже не Дрезден или Магдебург. Объект будет находиться в деревне, названия которой вы никогда не слышали.

Да, иногда, такая деревня может оказаться Клондайком, например, если в регионе нулевая конкуренция с другими предпринимателями. Но это встречается в 1% случаев. В остальных же 99% конкуренция очень активная, идет ожесточенная борьба.

Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, договор аренды которого могут и не продлить через 15 лет. Или продлят на очень невыгодных условиях, и собственник будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не полностью обесценилась.

Банки правильно делают, что дают кредит только на срок действия договора аренды. Они не хотят рисковать.

И что получается, если вы, например, такой объект финансируете? А получается приблизительно следующий расклад: часть денег – около 15% – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% оплачиваете тело кредита. У вас на руках остается 23%, или 1,3% – рентабельность на собственные средства.

А теперь давайте посмотрим такой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета действительно не продлевает договор, и здание остается пустым.

Общий размер инвестиции – €2 500 000.
Собственный капитал 50% – €1 250 000.
Рентабельность на собственный капитал – 1,3%, т.е. окупаемость 76 лет.
Стоимость объекта через 15 лет без арендатора – максимально €500 000.
И кто получается заработал? Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала 2,17% при окупаемости 46 лет.

Позвольте здесь заметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 40 лет здание нужно снести и построить новое, а это дополнительные инвестиции.

[Алексей Бахов]

Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока.

Если стоимость аренды невероятно высока, почему тогда рентабельность такая низкая - всего 4 процента?
Я включился в вашу дискуссию не для того чтобы спорить, просто не понимаю эти цифры.

[дмитрий спб]

Я и не буду спорить ибо сам то не знаю. Просто копипастил текст с приана.
Думаю что цена покупки еще выше. Отсюда и доходность низкая.
Может Dazan и Dahlem расскажут.

[dazan]

Если стоимость аренды невероятно высока, почему тогда рентабельность такая низкая

Потому что стоимость самих объектов еще более невероятно высока.
С новостроя в популярных местах, типа Мюнхена,получить рентабельность больше 2-3% нереально.

[Алексей Бахов]

Понятно. Так кому тогда это интересно? Тому, у кого есть дурные деньги?

[dazan]

Ну, не дурные, а лишние, я бы сказал.

[дмитрий спб]

Не лишние а тот кто хочет сохранить деньги.

[leto123]

Сохранить и приумножить.
Из личных операций с недвижимостью. С датами и странами не буду заморачиваться. Первая строка покупка, вторая продажа.
1400$-7100$ (2000-2003)
18000$-33000$ ( 2004-2008)
21000$-45000$ ( 2006-2010)
59000 EURO- 85000 EURO (2016-2017)
192000 EURO- 243000 EURO (2012-2017)
Не то что недвижимость растет в цене, деньги обесцениваются....

[дмитрий спб]

Мне вот всегда было интересно. Можно ли жить (нормально ), занимаясь только спекуляциями с недвижимостью в разных формах- через долевое участие, ремонтируя хлам, покупая у государства, сдавая в аренду, перепродавая, приватизируя, реконструируя итд. И какой для этого нужен бюджет, чтобы в месяц иметь возможность тратить на семью хотя бы $5т. Или проще накопить $500т , положить в банк под 6% годовых в рублях или иной валюте и снимать ежемесячно проценты?

Речь идет о России и близких к ее центральной части странах. Ибо дальние расстояния не способствуют успешному бизнесу.

Лето, Ваша доходность впечаляет. Но даты тоже важны. Тк заработать за 5 лет $50т (как в последнем примере) - это $830 в месяц. И если это 1 обьект, то на это не проживешь. А если все указанные Вами сделки были проведены за эти 5 лет, то тогда странно, почему про Вас не написал форбс или хотя бы рбк. Хотя это в любом случае не умаляет Ваши доходы.

[leto123]

Первые примерно даты . Сейчас допишу

[leto123]

С 300 000 евро в форбс не берут
Речь идет не о заработке, а о сохранении капитала.
Например однушка в Праге
59000 EURO- 85000 EURO (2016-2017)
Купил за 59 , через год продал за 85, вроде как бы заработал.
Но что бы купить эту же квартиру , я должен заплатить уже 85.
Но зачем это делать если еще года через 3 она будет стоить 100
Смысл в том, что однушка, которая стоила в 2000 году , всего 1400 долларов, сегодня стоит в районе 90 000.
Она не подорожала, обесценились деньги.
Для меня это не бизнес. Всё связано исключительно с переездами. Но иметь для сдачи запасную квартиру рекомендую всем.

Если для Вас просто накопить 500 000 долларов, то конечно лучше быстро накопить. Купить ликвидную недвижимость, сдать её, и иметь 5 000 долларов. Хотя с 500 000 сложно вытащить 5000, скорее всего 2000 чистыми.

А теперь история из жизни: " Мой здешний сосед-пенсионер продает дом в Калуге сотруднику фольцваген за 800 000 (с его слов) и не знает куда их достойно вложить. Я ему советую купить многоквартирный дом в Праге , или несколько квартир, сдать их, и наслаждаться жизнью. (пенсионер) Он посчитал рентабельность, выходит 4-6% годовых ( рост цен не брался во внимание)
Говорит мало. Меняет валюту на рубли и раскидывает по российским банкам под 10-12% годовых. Вот это нормально, говорит.
Теперь хорошо.
Не прошло и месяца, пришел "черный вторник", ( 2014) со всеми вытекающими арифметическими операциями.Они не сложные, кто хочет, сам посчитает.
А был ещё аналогичный 1998 год.. И ещё будет, не сомневайтесь.
Я люблю свою страну, я не люблю государство в котором предлагают жить.
А для Дмитрия, впрочем как и для всех, есть готовое решение. Купить квартиру в ипотеку , не скажу за всю Европу, например в Праге, для не резидентов в районе 3% годовых. Сдать её в "длинную" с рентабельностью 4-6% годовых без учета роста цены. С этих денег закрывать кредит и ещё чуть останется. При желании всегда можно её продать или досрочно закрыть кредит.
Из личного опыта

[Алексей Бахов]

Не понимаю: какой смысл брать квартиру в аренду, если можно взять ипотеку под 3 процента? Какие документы нужны для того, чтобы взять ипотеку? Получается, что если я приеду в Чехию со своим украинским загранпаспортом и двадцатью тысячами долларов мне дадут квартиру за 100 тысяч на пятнадцать лет без проблем и под 3%? И как они будут проверять мою платежеспособность?

[дмитрий спб]

1. Получается у Вас доход в среднем $670 месяц, кроме 2016 года, когда было €2т в месяц. Достойно.
2. Деньги обесцениваются или недвижимость дорожает. Кмк не имеет значения. Продали за €85т, потом купили 2 кв по €85т с использованием кредита дешевого. С первым возносом по €42т. Продадите за €100т каждую, итд. Главное чтобы рынок рос.
3. К сожалению, легко и просто пол миллиона долларов не копится. Особенно в нынешних условиях. Но как то копить надо. Я вот тоже думаю, что недвижимость за $500т сдать можно за $2-2.5т. Если купить 10 студий и сдавать их за $350 можно заработать чуть больше, а если их же сдавать посуточно, то наверное в месяц будет $6т. Но все это такой геммор.
Гораздо проще положить в рублях в банк. Понятно что надо внимательно следить за курсом, чтобы успеть поменять на баксы перед очередным кризисом. Чтобы не получилось как у Вашего соседа.
4. Советуемое Вами решение с кредитом, вполне рабочее. Но надо чтобы был рост недвижимости, иначе потом ничего не продашь ибо когда ставки банка повысятся то рост недвижимости прекратиться . А ставки постепенно похоже будут приниматься.
5. Кредит берут те у кого есть деньги, а арендуют те у кого денег нет или кому жилье нужно на время.
6. Вот в праге будут цены на недвижимость расти еще года три?

[Алексей Бахов]

Смысл в том, что однушка, которая стоила в 2000 году , всего 1400 долларов, сегодня стоит в районе 90 000.
Она не подорожала, обесценились деньги.

По-Вашему получается, что в одной из самых стабильных стран Европы, да, наверное, и всего мира, годовая инфляция больше 200 процентов(!!!).
Это не обесценивание денег, а классический рост стоимости жилплощади. Бензин же так не дорожал с 2000 года, и продукты питания тоже, и новый мерседес подорожал раза в два, но не в семьдесят раз!
Есть спрос - цена растёт, вот и всё.
В моём городе трёхкомнатная квартира в 2000 году стоила 5 тысяч, а в 2014 50 тысяч(сейчас, правда, откатилась до 25, из-за кризиса). А в селе, в тридцати км от города хата как стоила полторы тысячи в 2000, так и в 2014 столько же стоила, так и сейчас такая цена - спроса нет, вот и всё. И в европейских сёлах то же самое(я не знаю, но уверен процентов на 90).

[дмитрий спб]

Так может у Вас дно и надо еще одну трешку взять за 25т? Глядишь сделаете через 3 года 200%?

[Алексей Бахов]

Может и дно, а может и нет. Мы этого не знаем и знать не можем, а если начнём гадать - то это уже не бизнес, а игровые автоматы будут...
Приведу другой пример: в моём районе однушка с плохеньким ремонтом стоит 15000$/ Сдавать можно вообще без проблем за 120$/месяц(клиент находится за 3-4 дня). Налогов ноль. Выселить неплательщика - вообще не вопрос. Коммуналка и обслуживание - всё за счёт арендатора. Я посчитал - отбивается за 10 лет, а дальше - чистая прибыль. По европейским меркам золотое дно что-ли, получается?

[паха]

Смысл в том, что однушка, которая стоила в 2000 году , всего 1400 долларов, сегодня стоит в районе 90 000.

А ссылку в студию Естественно из Евросоюза

[дмитрий спб]

Может и дно, а может и нет.
Приведу другой пример: в моём районе однушка с плохеньким ремонтом стоит 15000$/ Сдавать можно вообще без проблем за 120$/месяц(клиент находится за 3-4 дня). Налогов ноль. Выселить неплательщика - вообще не вопрос. Коммуналка и обслуживание - всё за счёт арендатора. Я посчитал - отбивается за 10 лет, а дальше - чистая прибыль. По европейским меркам золотое дно что-ли, получается?

Так Вам как местному жителю возможно понятно- будет хуже или началось восстановление и пора брать.

В чем же золото? 15т÷120÷12=10лет окупаемости. Совершенно обычная ситуация . Питере тоже самое . Все продаваемые квартиры при сдаче в аренду имеют 9-12 лет окупаемость. При этом ситуация с арендой тяжелая. И улучшение не предвидится.

Золотое дно - это если бы Вашу квартиру можно было бы сдать за $300.

[Алексей Бахов]

Согласен, 300$ - это другое дело, но это, разве что, по-суточно. а суточники - часто, шумные ребята - соседи могут и милицию вызвать, да и просто погром могут устроить - а это уже нервы и проблемы.
Я то местный, но ничего мне непонятно... И, по-ходу, тут большинству ничего непонятно Все здесь местные и опытные, и с интуицией - а погорели все и в 1999, и в 2008, и в 2014, и сколько ещё таких годов будет....

[дмитрий спб]

И жаже если иметь $150т и купить 10 таких квартир - то будет всего $1.2т. На которые не особо прожиаешь с семьёй. А если еще цены на квартиры упадут и аренда просядет , то еще и мвои деньги потеряешь.

Говорят Испания и Таллинн начинают расти, но точной информации нет. Мнения разные.

[Алексей Бахов]

Думаю, что нужно пробовать. Если у Вас есть какие-то накопления - можно что-нибудь и приобрести на перспективу. В конце-концов - Вы же не бросаете основной источник доходов, он останется и с семьёй можно прожить нормально.
А если всё сложится - инвестиция станет приносить прибыль, - тогда можно и ещё объекты приобретать потихоньку. Со временем можно и от работы отказаться по-немногу и жить тогда уже только с дивидендов. Ну а если не сложится - ну, как говорится, не ошибается тот, кто ничего не делает... Везде есть риск. Да и все объекты не будут одинаково-прибыльными. Где-то плюс, где-то большой плюс, а где-то и в ноль - главное, что-бы общий баланс был положительным.

[leto123]

Рост цены на недвижимость непосредственно в Праге, прежде всего обусловлен бюрократией. Время получения разрешения на строительство 2-4 года. 90% раскупается на стадии котлована. Даже при искусственном сдерживании роста цен, что сейчас и делается,цены все равно будут расти. По крайней мере лет 5. Скорее всего не так стремительно как в этом году. По Праге 35-40%. Первое место по ЕС.
Каждый человек сам распоряжается своими деньгами. Но лучше учится на чужих ошибках, чем на своих.
А еще за 500 т. можно взять виллу в Испании квадратов 350, жить на 100 , а 250 сдавать. В сезон 1500 неделя. Не сезон 800.
Заполняемость 70% за год. А в подарок получите ПМЖ без права на работу.
На побережье цены уж точно никогда не упадут
Таллин не рассматриваю, что там делать то... С окошка на море смотреть..

[dazan]

Интересно, чем занимаются 2 миллиона человек, живущие в Большой Праге?
Не могут же все они трудиться в сфере туризма, сервиса и госучреждениях?
Меня такой рост населения и цен всегда настораживает. Достаточно на Афины посмотреть.
Половина населения страны в столице скопилась, цены были до небес задраты. Теперь пузырь лопнул, каждый
второй без работы, люди начали потихоньку опять в родные деревни возвращаться, ибо там жилье беплатное
и подножный корм.
Все, кто мониторил рынок недвижимости последние 10-20 лет, знают, как просели цены в Афинах и Салоники.

[leto123]

Цены на недвижимость выросли по всей Чехии. Не так критично конечно как в Праге. Рост цен обусловлен большим потоком прибывающих людей и долгостроем. Повышением оплаты труда. Кого то привлекают лояльные законы, кого то просто работа. Цифры официальной безработицы это блеф. Просто коренным жителям проще сидеть на социалке. А реально, катастрофически не хватает как квалифицированных,так и не квалифицированных работников. Записаться в посольство на "длинную" визу не реально.
За 10 лет, на бирже труда, я не видел очереди за работой. Как в Афинах или Мадриде.
Откройте сайт биржи труда, десятки тысяч запросов по всем специальностям. Хоть на следующий день выходи на работу. Про Грецию не скажу, не мониторил, интересна только как для туриста, а в Испании реально сложно найти работу.
Во время кризиса в Испании цены на недвижимость упали. Но не из-за того что земля или кирпичи подешевели. Банки были вынуждены продавать изъятые квартиры и дома в убыток себе, и до сих пор продают. За 20000 евро реально купить убитую 3 км. квартиру например в Аликанте, 2 км до моря.
Но именно на побережье цена снижалась максимум на 15%. Обусловлено это тем, что береговая линия пригодная для застройки, практически вся освоена и большая часть недвижимости на побережье принадлежит иностранцам. За два месяца путешествия по средиземноморскому побережью Испании я видел только два места, на первой линии, где можно воткнуть дом
То же самое и в Хорватии. Береговая линия большая, но скалистая, без доступа к воде. Для пляжного отдыха очень мало места , то же всё освоено. Отсюда и цены выше чем в Италии и Испании.
Так что пока всё не разобрали, надо брать!
Люди всегда едут к морю. Независимо кризис или нет. Ну и кризис то не у всех..

[dazan]

Так что пока всё не разобрали, надо брать!

Где? В Испании, Италии, Хорватии или Чехии? ))

[leto123]

После трех летнего изучения, взвесив все за и против, остановились на Испании.
У всех конечно свои приоритеты.
Из личного опыта, коротко
Италия-националисты, цены выше
Хорватия-хорошая страна, парадоксально, но цены на побережье выше чем в Италии и Испании. Как на недвижимость так и на продукты.
Жалею что раньше не посетила такая идея.
Просто жить возле моря, а не ездить на море при каждой возможности.
Понятно с бухты-барахты не поедешь. Прежде всего конечно язык, что бы постоянно не платить соотечественникам.
Да и посолидней.
И второй переезд в другую страну совсем не пугает

[dazan]

Я бы тоже Испанию выбрал, ибо хорошо Италию и Хорватию знаю. В последних двух зимой довольно некомфортно.
Ну и по ценам на недвижку у моря конечно всем остальным до Испании далеко, в силу некоторых объективных причин.
Разве что цены в Калабрии сравнимы с андалузскими, но инфраструктуре Калабрия проигрывает.
Хотя, если в старости придется жить исключительно на скромную пенсию, то скорей придется все таки Калабрию или Сицилию
выбрать. До них мне ближе и проще на автомобиле, ибо летать я не люблю.

[дмитрий спб]

На побережье наверно только в сезон будет актуальна аренда и посуточно. А в крупных городах- круглогодичного требуется долгосрочная аренда. Не так?

[leto123]

Что бы не расценили за рекламу, ссылки давать не буду.
Посмотрите на испанских сайтах аренду недвижимости у моря. В не сезон, хорошие варианты, заполняемость 60-70%.
А очень хорошие 100%, на год - полтора вперед забронировано. Если людям понравилось, они возвращаются, советуют знакомым и т.д.
Не все любят ехать на море в жару. Зимой едут скандинавы, англичане, немцы, да и сами испанцы. Отпуска же бывают и зимой.

[dazan]

Это должно быть очень хорошее место и хорошее жилье, чтобы зимой была заполняемость 60-70%.
Все-таки материковая Испания, это не Канары, а предложений просто миллионы, ибо тысячи
километров побережья застроены многоквартирными домами и виллами.

[Алексей Бахов]

Я такого же мнения придерживаюсь. Прямое доказательство этому - Букинг и аирбнб ломятся от предложений на любые даты даже в сезон. Только на постоянных клиентах можно выехать, на них всё и держится, а это долгие годы.

[ifm149krs]

Это должно быть очень хорошее место и хорошее жилье, чтобы зимой была заполняемость 60-70%.
Все-таки материковая Испания, это не Канары, а предложений просто миллионы, ибо тысячи
километров побережья застроены многоквартирными домами и виллами.

Так и на Канарах загрузка далеко не 70%. Спрос больше но и предложение зашкаливает.

[dazan]

Так и на Канарах загрузка далеко не 70%

Об этом и речь.
Было бы интересно, если коллега leto123 покажет конкретный пример продаваемого объекта, рядом с морем, часть(!) которого
можно было бы сдавать в топ-сезон за 1500 в неделю. Я просто не представляю, что это за целевая группа. Ведь потенциальным
клиентам придется еще тратиться на пропитание и на дорогу.