Покупка квартиры под аренду с доходом с нее в 200 евро

[dazan]

Думаю, нет смысла говорить об очевидных вещах. Разумеется, что при прочих равных высокая окупаемость лучше низкой окупаемости.
В конкретном примере ТС окупаемость сильно понизится потому, что годовой доход остается величиной постоянной, а сумма вложений
увеличится в 1,5 раза из-за необходимости довести всё до ума.

[shachtyor]

греческий объект не более чем пример

У Вас очень уж яркий пример. Глядя на фотки этого мини-отеля с точки зрения потенциального туриста, у Вас что-то вызывает желание там провести отпуск, кроме потенциального ценника в евро 20 за студию\40 за аппартаменты?

[Алексей Бахов]

Если удалось заработать и отложить 200 тысяч евро, может стоит продолжать бизнес на Родине, а в Европе просто пожить - посмотреть?

[topix]

у вас, теоретик,

Гм, оригинальная манера выражать благодарность.
Если Вы вместо серьезного и критичного обсуждения желаете слышать исключительно восторженные
комменты типа - @йоу, браза, дерзай! у тебя всё стопудово получится!!!@ - то об этом следует предупреждать
в первом же посте, дабы теоретики и скептики не теряли зря время.

Вы меня извините, но я еще даже ни страну не выбрал, ни дом, а вы уже критикуете что ничего не получится.

[topix]

Если удалось заработать и отложить 200 тысяч евро, может стоит продолжать бизнес на Родине, а в Европе просто пожить - посмотреть?

пожил, заработал и не хочу чтобы что-то больше связывало меня с этой страной. я и так сейчас в Европе живу, не первый год.

[Алексей Бахов]

Я Вас очень понимаю и уважаю Ваш выбор. Если откроете какой-нибудь объект в туристическом месте - я к Вам приеду, как клиент, мне будет интересно. К слову: я сейчас в Греции, живу в мини отеле и вижу быт и труд владельцев.

[topix]

Я Вас очень понимаю и уважаю Ваш выбор. Если откроете какой-нибудь объект в туристическом месте - я к Вам приеду, как клиент, мне будет интересно. К слову: я сейчас в Греции, живу в мини отеле и вижу быт и труд владельцев.

Спасибо. Я пока ищу на перспективу года через два, как дети подрастут.
Вы в каком месте? Можете ссылку на него на букинге?

[dahlem]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумашедший.

[дмитрий спб]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумашедший.

Dazan, про Берлин обычно говорит ровно противоположное.

[дмитрий спб]

О каком бюджете речь? 200000 евро, это только на домик для себя или на всё вместе?

На всё вместе, я выше кидал неплохой пример. Я не останавливаюсь на Греции, но она походу и так самая дешевая в плане недвижки из стран ЕС

Есть еще Болгария, Румыния, Албания , Словения, Словакия.
Не знаю, на сколько эти страны считаются южной Европой, но недвижимость там тоже дешевая и туризм развит.

Про арендный бизнес в Албании есть отчет на форуме.

[dahlem]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумашедший.

Dazan, про Берлин обычно говорит ровно противоположное.

Работаю в этой отрасли более 20 лет, так что можете поверить.

[дмитрий спб]

Сколько стоит квартира в Берлине (ликвидная) , чтобы сдать ее в аренду за хорошие деньги. И хорошие - это какие? Чтоы было реально сдать.

[dazan]

Работаю в этой отрасли более 20 лет, так что можете поверить.

Поверить маклеру? Вы бы еще предложили страховому агенту поверить...

[Алексей Бахов]

Хорошо, что тема оживилась, интересный разговор!

[pups]

Купите в Берлине. Сдать за хорошие деньги вообще не проблема. Свободных квартир мало а спрос просто сумаСшедший.

Вы лучше расскажите о том как в Германии выселить неплатежеспособного арендатора - это та еще проблема.

[Алексей Бахов]

Вы лучше расскажите о том как в Германии выселить неплатежеспособного арендатора - это та еще проблема.

Я так понял, почитав темы про аренду, что это - актуальная проблема для всех развитых стран с верховенством права и демократии.
Хорошо, как же тогда люди работают в этом бизнесе и не боятся сдавать жильё. Почему Букинг и АирБНБ лопаются от предложений? Как те хозяева не боятся сдавать, может есть какие-то механизмы?
По-большому счёту, так можно и любой гостиничный номер оккупировать - формулировка та же: не куда идти с грудным ребёнком.

[дмитрий спб]

Вот сегодня как раз на приане вышла статья об инвестировании в жилую недвижимость Германии:

Рентабельность доходных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, составляет максимально 4%. Понимая это, инвесторы, покупающие недвижимость в крупных городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост стоимости квадратного метра.

У меня для вас новость! Такого роста больше не будет.

Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%. Хорошо, что Лейпциг к ним пока еще не относится, развитие цен здесь запаздывает на 4-5 лет и тот пик придется не на 2018 год, а на 2022-2023.

Роста ставок на аренду не предполагается, а вот новых строительных объектов вводится очень много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока. При этом жители городов в связи с ростом зарплаты активнее берут кредиты на покупку собственной квартиры или дома.

А что будет, если ставка на финансирование немного вырастет? Правильно, спрос упадет. А что будет, когда упадет спрос? Опять правильно, цены начнут снижаться.

[дмитрий спб]

А вот про торговую недвижимость:

Максимальная рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, даже не Дрезден или Магдебург. Объект будет находиться в деревне, названия которой вы никогда не слышали.

Да, иногда, такая деревня может оказаться Клондайком, например, если в регионе нулевая конкуренция с другими предпринимателями. Но это встречается в 1% случаев. В остальных же 99% конкуренция очень активная, идет ожесточенная борьба.

Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, договор аренды которого могут и не продлить через 15 лет. Или продлят на очень невыгодных условиях, и собственник будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не полностью обесценилась.

Банки правильно делают, что дают кредит только на срок действия договора аренды. Они не хотят рисковать.

И что получается, если вы, например, такой объект финансируете? А получается приблизительно следующий расклад: часть денег – около 15% – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% оплачиваете тело кредита. У вас на руках остается 23%, или 1,3% – рентабельность на собственные средства.

А теперь давайте посмотрим такой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета действительно не продлевает договор, и здание остается пустым.

Общий размер инвестиции – €2 500 000.
Собственный капитал 50% – €1 250 000.
Рентабельность на собственный капитал – 1,3%, т.е. окупаемость 76 лет.
Стоимость объекта через 15 лет без арендатора – максимально €500 000.
И кто получается заработал? Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала 2,17% при окупаемости 46 лет.

Позвольте здесь заметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 40 лет здание нужно снести и построить новое, а это дополнительные инвестиции.

[Алексей Бахов]

Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока.

Если стоимость аренды невероятно высока, почему тогда рентабельность такая низкая - всего 4 процента?
Я включился в вашу дискуссию не для того чтобы спорить, просто не понимаю эти цифры.

[дмитрий спб]

Я и не буду спорить ибо сам то не знаю. Просто копипастил текст с приана.
Думаю что цена покупки еще выше. Отсюда и доходность низкая.
Может Dazan и Dahlem расскажут.