Квартира в аренду за границей. Инвестиции.

[ZEWS]

Пункт 1 и 3, это одно и тоже, или 3 - вторая квартира. Тогда пункт 6 - третья..
Хотя не суть. Понятно, обставиться здесь, что бы не так плохо было там.
Пункты 4 и 8 вполне можно заменить на те же 1, 2, 5, 6 и тд.

Нет, не одно и тоже. Это разные вещи. Квартира для себя, и квартира для вложения, ренты и т.д.

А то по вашей логике можно объеденить в один пункт ( квартиру для себя, квартиру для вложения, дачу( чем не жилье?), зарубежную квартиру) - все то где можно жить.

[Sasha017]

Zews,


"Почти вся Африка" теперть превратилась в "нормальные районы в столицах 80% африканских стран". Почему 80%, а не 45%, 65%, 85%?

"Некоторые районы США"... Какие районы?

[ZEWS]

Zews,


"Почти вся Африка" теперть превратилась в "нормальные районы в столицах 80% африканских стран". Почему 80%, а не 45%, 65%, 85%?

"Некоторые районы США"... Какие районы?.

Во что превратилась? Я как говорил то и говорю.

Вот моя первая фраза

Почти вся Африка( ну остановимся на столицах в более менее благополучных странах)
Вот моя вторая фраза, когда вы стали докапываться:
относительно нормальные районы столиц в 80% странах
Где противоречие ? Почти - это 80%. Это ответ почему не 45%, не 65%.

По США я высказал тоже свое мнение, что при анализе рынка - можно найти перспективные предложения. В чем проблема?

Я высказал свое глубокое ИМХО. Никому не навязываю.
Дайте свой рейтинг, если вы в этом хорошо разбираетесь (а я плохо). В чем проблема? Или вы вынуждаете доказывать что "почти" это 80%, а не 45%, и что "относительно нормальные" и "более менее благополучные" - это почти синонимы.

[Sasha017]

[

По США я высказал тоже свое мнение, что при анализе рынка - можно найти перспективные предложения. В чем проблема?

Тогда к чему доебываетесь до моего имхошного списка и вынуждаете доказывать что "почти" это 80%, а не 45%, и что "относительно нормальные" и "более менее благополучные" - это почти синонимы.

Я просто заметил что Вы пытаетесь писать про то что, видимо, очень плохо знаете, отсюда и очень общие многозначительные фразы.
Что же касается бесплатных советов- мне трудно представить что следуя Вашим советам люди ринутся покупать недвижимость в Африке.
То что Вы не можете вежливо спорить меня не удивляет...

[Prata]

Что же касается бесплатных советов...

А почему человек не может высказаться в своем стиле?
Мы же просто треплемся. И попутно делимся прожектами.
Лучше бы высказались про рынок недвижимости США.

[ZEWS]

[

По США я высказал тоже свое мнение, что при анализе рынка - можно найти перспективные предложения. В чем проблема?

Тогда к чему доебываетесь до моего имхошного списка и вынуждаете доказывать что "почти" это 80%, а не 45%, и что "относительно нормальные" и "более менее благополучные" - это почти синонимы.

Я просто заметил что Вы пытаетесь писать про то что, видимо, очень плохо знаете, отсюда и очень общие многозначительные фразы.
Что же касается бесплатных советов- мне трудно представить что следуя Вашим советам люди ринутся покупать недвижимость в Африке.
То что Вы не можете вежливо спорить меня не удивляет...

Я сразу сказал что это глубокое ИМХО и попросил вас вместо домахиваний что такое "почти" и "80%" - дать свое мнение. Вы этого не увидели.
Видимо сказать нечего - кроме как подомахиваться к словам "относительно благополучные" "нормальные районы" и т.д.

Ок, примем, что я лузер в вопросах недвиги. Давайте выслушаем вас:

1. по теме топика. брать не брать квартиру за рубежом
2. какие перспективные для инвестиций рынки
3. страны африки и сша как объекты вложений.

Прошу вас. Интересно ваше мнение. Прошу уже третий раз высказаться по теме. Сколько надо чтобы вы согласились на свои соображения для публики?

[Sasha017]

В США ( в среднем по стране) Zillow предсказывает рост цен на недвижимость в следующем году на 1.7%. Мало.
В Северной Калифорнии тот же Zillow предсказывает рост в 5.5%, что опять-таки не впечатляет. Так как страна находится в достаточно серьёзном кризисе, я не понимаю зачем сейчас в США стоит покупать жильё как инвестицию.

В столицах 80% африканских государств я бы тоже побоялся покупать недвижимость. Вы жили в Африке? Я нет, но мои знакомые жили. Насколько я знаю местные жители оттуда бегут...

Как ни странно это звучит, но мне кажется что для россиян выгоднее покупать недвижимость (как инвестиции) дома. Если же есть деньги, я бы купил квартиру, например, в Париже, но не для инвестиций, а "для себя", но это здесь не обсуждается.

[ZEWS]

В США ( в среднем по стране) Zillow предсказывает рост цен на недвижимость в следующем году на 1.7%. Мало.
В Северной Калифорнии тот же Zillow предсказывает рост в 5.5%, что опять-таки не впечатляет. Так как страна находится в достаточно серьёзном кризисе, я не понимаю зачем сейчас в США стоит покупать жильё как инвестицию.

В столицах 80% африканских государств я бы тоже побоялся покупать недвижимость. Вы жили в Африке? Я нет, но мои знакомые жили. Насколько я знаю местные жители оттуда бегут...

Как ни странно это звучит, но мне кажется что для россиян выгоднее покупать недвижимость (как инвестиции) дома. Если же есть деньги, я бы купил квартиру, например, в Париже, но не для инвестиций, а "для себя", но это здесь не обсуждается.

США.
Вы взяли просто прогнозы неких агенств по США и выложили здесь. Вы обвиняете меня что я плохо знаю рынок США. А Вы?
Пойду в яндекс и вобью "самые перспективные рынки недвижимости" и выложу здесь. Все эти подобные агенства выдавали рост по ОАЭ еще несколько лет назад в десятки %.

Африка. Я типа в этих вопросах лузер, но при этом мои предположения основаны в совокупности на 1. расчет на эффект низкой базы 2.данных рост ВВП( самые высокие в мире именно в Африке) и 3. объеме ( особенно китайских) инвестиций в этот континент. А ваши доводы что "насколько вы знаете - местные жители оттуда бегут". При этом тут же советуете брать в России, где настроения "валить из рашки" в образованном среднем классе( основе общества) принимают угрожающие значения.

будьте добры предложить свое мнение.

[ZEWS]

Sasha017
возвращаясь к своим вопросам Вам

1. По теме топика советы будут? Кроме как не относящийся к теме ваш "купил бы в Париже"
Нет мыслей по этому поводу? Ясно.
2. Перспективные рынки назвать не можете?. Кроме как банального " живете в России - покупаете в России"
Ясно.
3. Ответ про рынки США и Африки получил. Спасибо. В США некое агенство дает не очень большой % роста, а из Африки бегут местные жители. ОК. Спасибо за мнение.

[bulgarblog]

Как ни странно это звучит, но мне кажется что для россиян выгоднее покупать недвижимость (как инвестиции) дома. .

почему странно звучит? иностранцы именно так и считают - они не понимают, на куя наши извращаются в поиске недвижимости за рубежом ( при чем - в большинстве своем не представляя условий приобретения и содержания этой недвижимости) - когда у нас под носом недвижимость Москвы - где динамика роста цен уже года 4 является только несбыточной мечтой для остальных стран, и такие ставки по депозитам ( пусть даже и рублевым) - что "все остальные страны нам завидуют". В болгарском доме у меня в соседях три семьи русскоязычных немцев - которые уже в германии прожили по 20 лет. Все они кусают локти когда мы сравниваем возможности и доходности по различным финансовым инструментам ( сюда же входят и способы оптимизации налогов и потоки неучтенной налогами налички).
Один из немцев уже больше года находится под противоречивым впечатлением от того - как его пригласили провести семинары в трех российских городах - и по итогам трех семинаров отсыпали 5000 долларов наликом. С одной стороны он охуевает от того что таких денег за такой срок он никогда в германии не получит - с другой стороны его онемеченая душа понимает, что это бабло - черный нал , не обложенный налогом, и ему стремно очень из за этого. Убедил его - что это нормальная жизненная ситуация для России.

[ZEWS]

Естественно с возможностями в России в области недвиги мало что сравнится для инвестора.
Но тут дело не в чистом % доходности, а о :
1. распределении рисков. Купить пятую квартиру в Москве или первую в Италии.
2. параллельном запасном аэродроме. Типа инвестиция, которая может превратится в место проживания на случай чего
3. личностной симпатии, если не смотреть на уровни доходности - то квартира в Ницце выглядит эстетичнее чем квартира в Бутово. А уже доказано что личностные пристрастия влияют на выбор инвестиции. Человек с большей вероятности купит акции молочного концерна, молоко которого он любит а не его конкурента со схожим показателями доходности.

То есть квартира зарубежом - это не 100% инвестиционная идея, а условно
10% чистая инвестиция( надежда на рост)
30% распределение рисков по корзинам
40% запасной аэродром
20% личностная симпатия( покупают все же в "красивых местах", а не на голом расчете %)

Хотя последние 2 можно объединить. Запасной аэродром чаще выбирают с условием своих симпатий, а не так лишь бы было куда убежать.
Все имхо конечно.

[matvey]

То есть квартира зарубежом - это не 100% инвестиционная идея, а условно
10% чистая инвестиция( надежда на рост)
30% распределение рисков по корзинам
40% запасной аэродром
20% личностная симпатия( покупают все же в "красивых местах", а не на голом расчете %)

Вот здесь убрать первый пункт, и я с вами согласен.
Яблонце, или как там оно рулит

[Sasha017]

США.
Вы взяли просто прогнозы неких агенств по США и выложили здесь. Вы обвиняете меня что я плохо знаю рынок США. А Вы?

Африка. . А ваши доводы что "насколько вы знаете - местные жители оттуда бегут". При этом тут же советуете брать в России, где настроения "валить из рашки" в образованном среднем классе( основе общества) принимают угрожающие значения.

будьте добры предложить свое мнение.

Я рынок США знаю неплохо- я там живу 20 лет и покупал/ продавал дома несколько раз (для себя). Конечно же я основываю своё мнение на данных уважаемых агентств, на экономической ситуации (уровень безработицы, вероятность демократов и республиканцев достичь компромисса к январю по бюджету, поляризацию общества и т.п.) На чём основываете своё мнение Вы говоря про американский рынок- для меня загадка которую Вы так и не открыли.

Что же касается Африки. Сравнивать с Россией- смешно. Ну не плывут из России в Европу на жалких судёнышках и не переползают ползком границу чтобы мыть в Париже туалеты. А вот жители африканских столиц- бегут. Средний россиянин может проявлять недовольство но он готов уехать только на достаточных комфортных условиях (работа, быт), то есть подавляющее большинство не уедут никогда, а будут жить в России и работать на будущее страны. Ваши аргументы про Африку имели место быть и скажем пять лет назад (разве что китайское влияние усилилось сравнительно недавно). Ну и как выросли цену на жильё в средней африканской столице за последние годы? И как часто Вы хотели бы летать в Африку чтобы следить за управлением квартиры? Повторюсь: Вы действительно думаете что в жилую недвижиность идут серьёзные деньги из того же Китая, США или Европы, например? Насколько я знаю, китайцы скорее покупают жильё в США или Европе.

[Sasha017]

Sasha017
возвращаясь к своим вопросам Вам

1. По теме топика советы будут? Кроме как не относящийся к теме ваш "купил бы в Париже"
Нет мыслей по этому поводу? Ясно.
2. Перспективные рынки назвать не можете?. Кроме как банального " живете в России - покупаете в России"
Ясно.
3. Ответ про рынки США и Африки получил. Спасибо. В США некое агенство дает не очень большой % роста, а из Африки бегут местные жители. ОК. Спасибо за мнение.

1. Ну почему же. По теме топика , даже более конретно по теме Вашегио списка.
Я бы не стал покупать жильё в Западной Украине. Возможное исключение- Карпаты. Обьяснение простое- мне кажется что разумнее покупать жильё в части страны с большим экономическим потенциалом. Западная Украина - экономически бедна. Одесса- возможно, я не знаю как в Одессе обстоит дело с ценами/работой. Может быть Минск? Батька не вечен а цены там скорее всего просели...Возможно в Рио/ Сан Пауло в надежде что к Олимписким Играм/ Мундиалю там будут солидные вложения в инфраструктуру и наведут относительмый порядок с фавелами. Насколько я знаю, в Рио было мало правителственных инвестиций с шестидесятх годов прошлого столетия (в первую очередь из-за военного правительства, потом из за экономической ситуации). Ситуация стала улучшаться в последние годы. Олимпиада и чемпионат мира ускорят улучшения.

Xoтя, в любом случае делать бы я это не стал (см пункт 2)...

Ну и главное. Моё главное замечание состояло в том что
а) Раз уж Вы пишете что собираетесь становится практиком а не теоретиком так и флаг Вам в руки- покупайте жильё в Африке и потом расскажите о всех прелестях Вашей инвестиции. Какое жильё Вы собираетесь покупать в Африке? Если элитное с англоговорящим риэлтором, то во-первых Вы вряд ли купите его по оптимальной цене, во-вторых динамика роста цен на элитное жильё В Африке непредсказуема, да и продать его быстро вряд ли получится (по хорошей цене).

б) И тут мы плавно подходим ко второму пункту. Мне действительно кажется что покупка недвижимости за рубежом для инвестиций - не очень разумна, лучше покупать дома, в Poccии. За pубежом стоит покупать "для себя".


2. Почему Вас не устраивает совет покупать в России- не знаю. Конечно же наверное это "круто" покупать где-то ещё, но ведь вопрос не в крутости. Иногда лучшая сделка это та которую ты не совершаешь. Управление недвижимостью на расстоянии в чужой стране- дело не самое легкое, плюс желательно хорошо знать саму страну. Плюс во многих странах законы на стороне арендатора. Ну не будут Вам, платить и что? Будете нанимать управляющее агенство- будете за это дополнительно платить... Но даже это не решает многих проблем если Вы будете далеко от Вашего жилья.

Плюс налоги. Во многих странах налоговые льготы работают только для резидентов. То есть обернём ситуацию на минутку и представим что бразилец покупает жильё в России для инвестиций. При продаже он будет платить 30% налог на прибыль. Местный же резидент будет в худшем случае платить 13% (плюс по моему есть вычет 1 000 000 рублей и т.п.) И представьте бразильца общающегося с нашим типичным риэлтором (если он хочет вложить скажем 400 000$ у него не будет денег на элитное жильё). И подумайте о вероятности того что он купить жильё в России по неоптимальной цене если он не очень хорошо разбирается в российских реалиях и не очень хорошо говорит (или просто не говорит) по pусски. Ну и стоит ли бразильцу покупать жильё в России для инвестиций. И если стоит- то сколько бразильцев пошли по этому мудрому пути Кстати, как ваш португальский?

А как Вы собиратетсь выбирать (хорошего) риэлтора плохо знаю страну (даже если на минуту предположить что Вы очень хорошо говорите на местном языке)? А что Вы будете делать если сломается, например, кондиционер и т.п.? А как Вы убедитесь что в той же среднестатистической африканской столице Вы покупаете по оптимальной цене (а не с 20-50% надбавкой для простофиль иностранцев)...А как Вы собираетесь (оптимально) продавать квартиру/дом в Африке если потребуется? Уж лучше играть на своём поле.

3. Не понимаю чем Вас не устрило моё мнение про США. Zillow- очень уважаемая фирма а не шарашкина контора-однодневка. Kонечно же в интернете полно и всякого мусора, но ведь в этом и состоит грамотность чтобы понимать где мусор-однодневка, а где информация которой можно доверять. Если я бы выбирал между аналитическим прогнозом Zillow
и Вашим "бесплатным советом" покупать жильё в некоторых регионaх США (каких???), я бы выбрал мнение Zillow не думая

Десятый раз предлагаю Вам обьяснить куда и почему Вы советовали вкладывать в недвижимость США

[ZEWS]

Sasha017

Весь поток аналитики (что вы тут выкладываете) можно было избежать сразу при условии:

Вот мой первоначальный пост. Выделяю жирным, :

Вот на мой взляд будущие относительно растущие рынки ( без оглядки на море, пальмы и удобства для россиян):

Почти вся Африка( ну остановимся на столицах в более менее благополучных странах)
Некоторые регионы США
Украина ( Западная + побережье, особенно Одесса)
Эстония
Некоторые страны Карибского бассейна
Бразилия
Уругвай
Мексика
Вьетнам( хотя здесь сомнения уже, ибо ему предрекали рост уже)
Турция(кроме побережья)
Все ИМХО.

1.1 Я дважды в начале и конце поста указал специально что это именно мое мнение и имхо. Если вы не знакомы с практикой интернетобщения, то это означает что человек тем самым лишний раз заостряет внимание что просто высказывает свое мнение( кому интересно), не собираясь никому и ничего доказывать, он принимает другие мнения, и не навязывает свое. Может списать просто на свою интуицию, без всяких выкладок, ссылок, доказываний.
Вместо этого вы не просто стали усмехаться над этим списком, но и докапываться даже до терминов ( почему я считаю что "почти" это 80%, а не 45%, почему "относительно" означает "более менее" и т.д.)
1.2 Я специально указал что это страны без учета удобства россиян, моря, пальм, и т.д. То есть чистый холодный расчет возможности роста. Вместо этого вы начинаете как типа я буду покупать квартиру в Африке, следить за ней, охранять и т.д.

[Sasha017]

Вас "блестящий" совет инвестировать в недвижимость США неудачен вне зависимосто адресован ли он россиянам, марсианам, или папуасам.
Ну и так далее.

[Anдреi]

Дискутируем цивилизованно, без наездов. Пока просто предупреждение

[ZEWS]

Вас "блестящий" совет инвестировать в недвижимость США неудачен вне зависимосто адресован ли он россиянам, марсианам, или папуасам.
Ну и так далее.

Вы много написали но это ваше мнение. Я его принимаю, вы тоже имеете право на имхо. Если бы изначально от вас не было наездов, то разговор пошел бы в другом ключе.

Я мог бы как вы вместо своего мнения обратится с сводкам в ведущие агентства( вероятность прогнозов которых на уровне 50%), и потом тыкать типа Я верю зилоу, а не вам. Кто они и кто вы? Мог бы вбить в гугл самые перспективные рынки мира и попробуйте оспорить!

Но вы опровергая меня несознательно для себя подтверждаете что я прав.
Я пишу что относительно растущий рынок возможен в некоторых районах США, а вы смеетесь что это неудачный совет и говорите что Зилоу говорит всего о 5% роста, а это одно и тоже. В то время как рынки многих стран падают 5% роста в долларе в недвижимости - это очень хороший показатель для инвестора.
Посчитайте какой рост в долларе в России( куда вы призываете за хорошей доходностью) и сравните с возможными 5% в США( что считаете неудачным моим советом).

[Sasha017]

Ну вот смотрите. Предположим даже на минуту что Вы знаете что скажем Северной Калифорнии предсказывают рост недвижимости в 2013 году в 5.5%, что лучше чем предсказания по стране в целом (1.7%). Замечательно, и Вы решили купить домик где-то там. Проблема в том что будучи неместным, Вы не получите и близко к этим 5.5% роста. Смотрите: Налоги на недвижимость - больше 1% в год от стоимости жилья (например мы платим в этом году около 7 500$ про оценке стоимости дома $575 000), это раз. Вы решили продать дом через сколько то лет. Но Вы - не резидент. Мы имеем что у Вас не будет налоговых льгот при оплате налога на прибыль (как и на уровне штата, так и на федеральном уровне). Налоги на уровне штата будут где-то 9% если Вы получите хоть сколько-нибудь значимую прибыль (если я не ошибаюсь). федеральные налоги будут значительно выше. Едем дальше. Вы приехали в мой город решившись купить жильё. Как Вы найдёте хорошего риэлтора, не зная местных реалий? Скорее всего у Вас этo не получится. Получаем то что Вы не купите дом по "честной" цене а заплатите т.н. "иммигрантский налог". Чтобы Вас "не сьели" соседи, Вам придётся нанимать кого-то чтобы стричь газон и т.п. Это тоже деньги. И это я ещё не упомянул о затратах при покупке/продаже (title company fees, 5% realtor fees, etc). Ну и т.д.

Дальше. У меня нет ни малейшей уверенности что в той же Калифорнии можно ожидать твёрдого роста в 3-5% на протяжении скажем пяти лет. Почему?
Для этого надо быть знакомым с калифорнийскими реалиями. В Калифорнии- т.н. прямая демократия (многие вопросы решаются на рефереднумах, где зачастую решения принимают плохоинформированные люди). К тому же, местное законодательное собрание сильно пoларизовано (мало политиков "в середине"). У штата плохо с бюджетом- дырки в бюджете залатывают повышением налогов (только что проголосовали неделю назад) и т.п. Беработицa до сих достаточно высокая (выше чем по стране), и т.д.

[ZEWS]

1.
Сначала вы в качестве железного аргумента против меня приводите Зилоу, а потом в качестве аргумента против меня ( когда оказалось что Зилоу совпадает в оценке со мной, и я прав) приводите что у вас в данные Зилоу нет нималейшей уверенности. слова одного человека:

В Северной Калифорнии тот же Zillow предсказывает рост в 5.5%

Конечно же я основываю своё мнение на данных уважаемых агентств

Не понимаю чем Вас не устрило моё мнение про США. Zillow- очень уважаемая фирма

Если я бы выбирал между аналитическим прогнозом Zillow
и Вашим "бесплатным советом" покупать жильё в некоторых регионaх США (каких???), я бы выбрал мнение Zillow не думая

и финальный аккорд

У меня нет ни малейшей уверенности что в той же Калифорнии можно ожидать твёрдого роста в 3-5%

2.
Что касается вашей очередной псевдоаналитики по США, то при рассмотрении инвестиций зарубеж( а тема именно об этом) - подобные расходы - налоги, риэлтор, расходы на стрижку газонов есть во всех странах( а не только в США), поэтому говорить об этом можно, но только в качестве сравнения на втором фронте после сравнения возможной доходности. Или Вы хотите сказать что транзакционные издержки при покупке недвиги в США на порядок выше чем в других странах, и это при обсуждении их надо выводить в самостоятельный пункт "против", а в Испании такие маленькие издержки что о них даже не приходится упоминать?

[alex_piter]

Почему практически не обсуждается приобретение жилой недвижимости в западно-европейских столицах (или просто туристических городах) с целью подневной сдачи в аренду? Понимаю, что не совсем пассивная инвестиция, скорее ближе к бизнесу... Ведь есть достаточно городов, где туризм всесезонный (а не как в Ницце) и сдавать можно круглый год. Входной билет дорогой, но зато ипотека дешевая.
Есть ли на форуме практики в этом вопросе?

[ZEWS]

Почему практически не обсуждается приобретение жилой недвижимости в западно-европейских столицах (или просто туристических городах) с целью подневной сдачи в аренду? Понимаю, что не совсем пассивная инвестиция, скорее ближе к бизнесу... Ведь есть достаточно городов, где туризм всесезонный (а не как в Ницце) и сдавать можно круглый год. Входной билет дорогой, но зато ипотека дешевая.
Есть ли на форуме практики в этом вопросе?

Рассматривали и обсуждали. Даже отдельные темы есть.
Кстати, вопреки вашему утвердению в вопросе, знатоки Ниццы утверждали что как раз то там сезон круглый год, в отличии от других мест.
Мое мнение уже высказывал. Покупки в ключевых городах Европы(Париж, Вена, Лондон) очень хорошие инвестиции для консерваторов, для кого важны не доходы и рост цены, а ликвидность и сохранение денег.
Вход дорогой, окупаемость слабая, роста огромного не будет. Это минусы.
Всегда ликвидна при продаже, всегда востребована при сдаче, сильно не упадет даже в кризис, престижна. Это плюсы.

[Sasha017]

Zews,

Я согласен с Zillow в оценке на 2013 год. К тому же надо иметь в виду что цены падали в 2008-2011 годах и начале 2012 года, так что во второй половине 2012 года и видимо в 2013 году цены несколько вырастут за счёт меньшего числа банкротств.
Но тот же Zillow ничего не говорит про 2014-1018 годы. Мне кажется что рост в эти годы будет или очень маленьким или не будет вообще. Где Вы нашли противоречие????

Ну и второе. Мои замечания сводились к тому что резиденту инвестировать намного легче. Если для Вас высокие налоги для нерезидентов не аргумент- тем хуже

[ZEWS]

Zews,

Это уже не смешно. Я согласен с Zillow в оценке на 2013 год. К тому же надо иметь в виду что цены падали в 2008-2011 годах и начале 2012 года, так что во второй половине 2012 года и видимо в 2013 году цены несколько вырастут за счёт меньшего числа банкротств.
Но тот же Zillow ничего не говорит про 2014-1018 годы. Мне кажется что рост в эти годы будет или очень маленьким или не будет вообще. Где Вы нашли противоречие????

Спасибо. Я вас понял. Да, очередные сильные противоречия. К сожалению.

[ZEWS]

Sasha017
Вообще для справки, подумайте какой смысл сначала в вопросе инвестиций вы опираетесь на мнение зилоу, а когда понимаете что сами доказали свою же неправоту - приводить аргумент что раз у зилоу нет долгосрочного прогноза на 5 лет, то нет смысла опираться на его прогнозы по недвиге .
Тогда какой сымсл вообще в Зилоу( который вы пиарили в каждом посте) при принятии инвестицонных решений о покупке недвиги, если он не отвечает на эти вопросы( что будет через 5 лет)??

[Sasha017]

Что же касается Zillow дело в том что

1) я не пиарю Zillow. С тем же успехом меня можно упрекнуть что я пиарю Нью Йорк Таймс, если я ссылаюсь на эту газету (я постил статью два дня назад в соседней ветке).

2) долгосрочныкй прогноз при плохой экономической ситуации США даст Вам только ясновидящий. В целом же я писал для остальных участников.

[Anдреi]

8 "смертных грехов", за которые следуют особенно строгие наказания:

1. Хамские, оскорбительные высказывания в адрес участника(ов),

1.8. Форум не чат. Затянувшийся диалог двух лиц в теме никому не интересен. Для диалога используйте Личные сообщения

[Prata]

Почему практически не обсуждается приобретение жилой недвижимости в западно-европейских столицах (или просто туристических городах) с целью подневной сдачи в аренду?

Я как раз такое пытаюсь найти. Пока Западная Европа мне не открылась. Во-первых, дорого, во-вторых, налоги, их теперь постоянно новые вводят, еще и против иностранцев есть специальные (вернее, они как бы для защиты внутреннего рынка, на самом деле, против нефтяных денег).
Налоги нивелируют весь доход. И обслуживание. Если все делать легально, то прибыль будет мизерная. Хотя, я много где снимала апартаменты, мне ни разу не дали официальных документов об оплате. Кроме Бангкока.

И в своих поисках постепенно откатываюсь на исходные позиции: Подмосковье и Центральная Европа (кроме Германии и Австрии из-за налогов). Но Центральная Европа(за минусом тех же стран) "лежит", что там будет с жизнью и ценами, не говоря уже о туризме, никому не известно. Даже на ЛБ наблюдается откат туристов в этом году, по слухам.

Мне бы еще кто напомнил, какие цены были в прошлом году в Москве и области. Никто не знает, где посмотреть?

[ZEWS]

ЛБ - это что? Лазурный берег?

[alex_piter]

Я как раз такое пытаюсь найти. Пока Западная Европа мне не открылась.

Я про Амстердам думал... То, о чем на форуме писать нельзя, будет разрешено как минимум по 2015 г. (стало известно 1 ноября) - значит поток туристов не ослабнет. Цены на отели и bnb можете посмотреть - за 100 Евро в сутки выбор небольшой... за 150 побольше. Понятно, что на 100% и даже на 70% заполняемости рассчитывать трудно, но это в любом случае будет больше, нежели сдача квартиры в Москве или Петербурге. А входной билет примерно равен московскому. При том, что рынок стабильнее и ипотека дешевле. Да, ликвидность низкая. Это все ооочень сырые измышления, надо глубже исследовать.

[ZEWS]

Я как раз такое пытаюсь найти. Пока Западная Европа мне не открылась.

Я про Амстердам думал... То, о чем на форуме писать нельзя, будет разрешено как минимум по 2015 г. (стало известно 1 ноября) - значит поток туристов не ослабнет. Цены на отели и bnb можете посмотреть - за 100 Евро в сутки выбор небольшой... за 150 побольше. Понятно, что на 100% и даже на 70% заполняемости рассчитывать трудно, но это в любом случае будет больше, нежели сдача квартиры в Москве или Петербурге. А входной билет примерно равен московскому. При том, что рынок стабильнее и ипотека дешевле. Да, ликвидность низкая. Это все ооочень сырые измышления, надо глубже исследовать.

Главное правильно расставить акценты любовь к определенному городу/выгодная инвестиция в него.
Как правило это не совпадает. Подумайте что больше - прикольность Амстердама именно для вас или его реальные возможности для получения прибыли. Если первое то должны лояльны быть к возможному низкому доходу.

[alex_piter]

Главное правильно расставить акценты любовь к определенному городу/выгодная инвестиция в него.
Как правило это не совпадает. Подумайте что больше - прикольность Амстердама именно для вас или его реальные возможности для получения прибыли. Если первое то должны лояльны быть к возможному низкому доходу.

На мой взгляд тут сочетание. Если брать Лондон или Париж, то там входной билет еще намного дороже (я рассматриваю самый центр, иначе вообще идея сдачи подневно сомнительна), да и некоторый дефицит жилья под сдачу на короткий срок в Амстердаме имеется. Если открыть букинг например весной или летом на ближайшие выходные, то скорее всего из предлагаемых отелей и апартов половина не будет доступна (а то и больше) - по причине того, что уже сданы. Спрос падать не должен, сезонность конечно есть, но не как на берегу моря, тут скорее от других факторов зависит (политика правительства и мэрии города). Если вы интересуетесь вопросом - посмотрите район DeWallen - сделайте свои выводы - будет интересно почитать.
Я не говорю, что это суперидея, надо срочно покупать и т.д. Есть несколько положительных моментов, как надежность, стабильность, прозрачность рынка... и сама страна и город нравится - не скрою.

[Prata]

Я про Амстердам думал...
При том, что рынок стабильнее и ипотека дешевле. Да, ликвидность низкая. Это все ооочень сырые измышления, надо глубже исследовать.

А почему Вы думаете, что ипотека там доступна? Или Вы резиденствуете в ЕС?
Посмотрю-ка я тоже Амстердам.
Я вообще поняла, что более-менее пасмурные места не рассматриваю. А Амстер всегда в дождях или там собирается дождь, когда я приезжаю.

Мне еще Польша нравится абстрактно - Краков там и все такое. Только они суровые чего-то: в порту в этот раз девица отказалась понимать мой исключительно свободный русский язык Спрашивается, какая ей в пень разница, на каком я говорю, если я тычу пальцем в нужный бутерброд и говорю международное слово "капучино"? Ровно то же самое было и лет 15 назад. Никак не цивилизуются )))

[Prata]

ЛБ - это что? Лазурный берег?

Да, он.

[1979]

Даже на ЛБ наблюдается откат туристов в этом году, по слухам.

Был в конце сентября, даже по меркам конца пляжного сезона народу было прилично

[Prata]

Даже на ЛБ наблюдается откат туристов в этом году, по слухам.

Был в конце сентября, даже по меркам конца пляжного сезона народу было прилично

Я только со слухов на инфранс.
В прошлом году показалось, что людей, наоборот, больше стало.
Может быть изменение структуры туристов: меньше иностранцев, больше своих. Люди, которые ездили за границу, остались у себя отдыхать. И денег у них не так много, экономят на всем.
Вполне возможно, что люди отказываются от привычных стандартных мест около пляжа и перебираются выше, где дешевле. Благо общественный транспорт дешевый. И поэтому складывается ощущение, что есть отток. Потому что, в аренде он есть реально.

[1979]

русских реально много, временами ощущал себя в Хургаде, причём везде. Народу сорящего деньгами не встречал. Ну сейчас везде времена не лучшие(

[Заболотный]

Вас "блестящий" совет инвестировать в недвижимость США неудачен вне зависимосто адресован ли он россиянам, марсианам, или папуасам.
Ну и так далее.

Ну почему же? У меня вот есть личный положительный опыт инвестирования в Финиксе (после того как пузырь лопнул). Правда, похоже, что поезд на Финикс ушёл, там цены в некоторых районах на 30% за последний год подскочли.

[Sasha017]

Вас "блестящий" совет инвестировать в недвижимость США неудачен вне зависимосто адресован ли он россиянам, марсианам, или папуасам.
Ну и так далее.

Ну почему же? У меня вот есть личный положительный опыт инвестирования в Финиксе (после того как пузырь лопнул). Правда, похоже, что поезд на Финикс ушёл, там цены в некоторых районах на 30% за последний год подскочли.

Мне кажется что было бы очень полезно если бы Вы уточнили когда Вы покупали жильё в Финиксе. Вы же не инвестировали пять дней назад Вопрос же стоит что делать сейчас инвестору из России. То есть: Вы бы посоветовали покупать жильё в Финиксе сейчас инвесторy из России после того как цены поднялись со дна (на 30% судя по Вашему постингу)?

В целом, я пытался обьяснить выше почему сейчас неместному жителю наверное это делать не стоит, десятый раз спорить не буду. Рад что у Вас всё хорошо получилось.

[ZEWS]

В целом, я пытался обьяснить выше почему сейчас неместному жителю наверное это делать не стоит, десятый раз спорить не буду. Рад что у Вас всё хорошо получилось.

Вы не объяснили почему в США не надо сейчас покупать - вы сказали общие фразы от трудности покупки недвижимости за рубежом применимой к любой стране. Нерезиденту сложно следить, налоги, расходы на риэлтора и т.д. Какое открытие! В этом плане США не сильно отличается от Бразилии или Испании.
А вот более менее нормального анализа почему инвестиции в недвижимость США хуже чем инвестиции в другие страны ( и привести примеры куда лучше вкладывать чем в США) как не было так и нет.

[пс70]

Почему практически не обсуждается приобретение жилой недвижимости в западно-европейских столицах (или просто туристических городах) с целью подневной сдачи в аренду?

Я как раз такое пытаюсь найти. Пока Западная Европа мне не открылась. Во-первых, дорого, во-вторых, налоги, их теперь постоянно новые вводят, еще и против иностранцев есть специальные (вернее, они как бы для защиты внутреннего рынка, на самом деле, против нефтяных денег).
Налоги нивелируют весь доход. И обслуживание. .

И в своих поисках постепенно откатываюсь на исходные позиции: Подмосковье и Центральная Европа (кроме Германии и Австрии из-за налогов).

Извините-а откуда дровишки? Я про налоги и прочее в Германии

[ZEWS]

Что за налоги для иностранцев? Какая защита внутреннего рынка? Вы о чем? Это где?
Тенденция имхо наоборот - облегчить покупку для иностранцев, для прихода инвестиций.

Исключения есть конечно - например Финляндия ( но это и не Западная Европа)

[Prata]

Извините-а откуда дровишки? Я про налоги и прочее в Германии

И Вы меня извините, сейчас уже не найду, где я считала налог. Взяла городок, который мне условно подходит, посчитала для него и поняла, что ну его нафиг. Это для богатых, а мы так, удачливые нищеброды
Уверена, что там налоги отличаются в разных местах, может там, где больше жителей, там и налоги меньше за счет большей плотности населения.

Что за налоги для иностранцев? Какая защита внутреннего рынка? Вы о чем? Это где?
Тенденция имхо наоборот - облегчить покупку для иностранцев, для прихода инвестиций.

Это мой пост был. Я нашла вот тут[url]maindoor.ru/articles/1215.html[/url]
Но сейчас внимательно смотрю на Испанию. Единственное, что смущает, в Испании цены снизились в основном на юге. А мне нужна база в нежарком месте. Какая-нибудь вечная весна или золотая осень мне бы в самый раз.
И еще, мне кажется, что всю лавочку прикроют года через 3-4. До того, как все обладатели таких недвижимостей попросят ПМЖ

[пс70]

Так а что Вы хотите?Для себя?Инвестиции? Надежность?Цель то какая?

[ZEWS]

В Европе есть небольшая группа стран, которая особо не пострадала от кризиса - и которые могут ставить палки в колеса иностранцев. Даже палками не назовешь. Так скажем - не встречают с караваем.
Это Швеция, Финляндия, Австрия, Швейцария, Германия.

Все остальные - встречают иностранных покупателей - или с караваем, или как минимум - без искуственных препонов.

[Prata]

Так а что Вы хотите?Для себя?Инвестиции? Надежность?Цель то какая?

В меру прибыльно, ликвидно, надежно. И в идеале пригодно для проживания.

Собственно, все началось с того, что вот хочется квартиру там, где красиво, асфальт ровный, цветочки до глубокой зимы на балконах, гололеда нет. Эти буржуйские манеры вывешивать объявления о недвижимости в витринах! Ненавижу

[пс70]

Что такое в меру? Например Германия-ликвидный объект-5-8 %-в среднем Прибыльно? Надежно-да Насчет цветочков,зайцев под окнами -да

[Prata]

В Европе есть небольшая группа стран, которая особо не пострадала от кризиса ...

Ну вот эта генерализация - она что лично мне может дать полезного? Вы же сами призывали к конкретике. Вот я и даю свою конкретику.
Мне по очень многим параметрам подходит Вена. Но сам факт существования там дополнительного налога для иностранцев меня напрягает. Сегодня добавляют столько, потом придумают еще что-то добавить.

[ZEWS]

В Европе есть небольшая группа стран, которая особо не пострадала от кризиса ...

Ну вот эта генерализация - она что лично мне может дать полезного? Вы же сами призывали к конкретике. Вот я и даю свою конкретику.
Мне по очень многим параметрам подходит Вена. Но сам факт существования там дополнительного налога для иностранцев меня напрягает. Сегодня добавляют столько, потом придумают еще что-то добавить.

Нет, если вы попадаете в группу стран, не очень популярных для покупки у россиян - то да, надо смотреть нюансы.
Я имел ввиду все таки страны - а-ля дача, типа Италии, Франции, Испании.

Австрия - как раз та страна, что является условным исключением.

[vagabondit]

Уважаемые господа,

По-моему. рассуждать в общем и целом о закупке недвижки заграницей для инвестиций неолигархическим российским человеком слегка довольно бессмысленно, типа как выяснять можно ли разбогатеть инвестируя в фондовый рынок - кто-то настоговал бабла на акциях, а кто-то без штанов остался.

Так же и с недвижкой. Вся суть в деталях - в них дьявол, собака злая, сидит.

Особенно бессмысленно витийствовать в таких широких категориях как "США", "Европа", ЮВА" и т.п.

США, к примеру, довольно большое пространство и в одном месте его может быть бум, а в другом - крах. А что до средней температуры по больнице - то толку от такой информации мало. Налоги на недвижку там не федеральные, а местные и уровень их может разнится раз в 10 за дом одной цены в разных местах, что скажется на результате. В Европе то же.

Управляющая компания может оказаться очень хорошей и честной, а может оказаться бардачной и жуликоватой. Соответственно, ваше накладные расходы и конечный результат будут диаметрально противоположны.

Конечно, есть непреложное правило - купи хорошее жилье дешево в дерьмоватом месте, которое через 10 лет превратится в популярное и желанное. Весь вопрос в том, чтобы угадать где это место и улучшится ли оно или, наоборот, будет сначала ухудшаться многие годы, а потом улучшится, но уже после того как умрете Вы и Ваши дети. Если бы все так умели угадывать, то никаких бы кризисов недвижки не было бы вааще никогда...

На основе же собственного опыта мой Вам совет, если Вы не баксовый мультимиллионер и покупаете жилье для себя либо для инвестиций на сэкономленные, тяжело заработанные деньги:

(а) Покупайте только там, где Вам жизнь пришлась по душе и очень понравилось. Для того, чтобы выяснить так ли это недельного или трехнедельного отпуска недостаточно - надо пожить там как местный самому или жене подольше.

(б) Не покупайте на последние или предпоследние деньги. Тратьте только то, что, если пропадет - то будет жалко, но не катастрофично.

(в) Очень важно знать язык и реалии места покупки. Чем лучше - тем лучше, но хотя бы на уровне выше базового. Иначе Вы просто просите чтобы вас наиппали.

(г) Лучше всего покупайте недвижку рядом с тем местом где живете - дистанционно разруливать проблемы может оказаться решающе негативным вариантом.

(д) Покупайте с прицелом, что Вы будете жить в этом жилье сами когда решите выходить на пенсию. Покупать только для сдачи в аренду на расстоянии - чрезвыжайно нервотрепно.

(е) Не рассчитывайте разбогатеть на этой покупке, расчитывайте лишь на то, чтобы в лучшем случае отбить цену, ну и часть текущих расходов (если повезет). Наварите больше - считайте выиграли в казино, нет - наплюете и забудете, поскольку изначально больших ожиданий не было.

(ж) Тяжело и долго думайте над тем, где и какую брать ипотеку: там засада на засаде. Столь же тяжело думайте в какой валюте, хотя думай не думай - надо быть готовым к неприятным сюрпризам.

Ну, вроде и все.

Чудес нетути, "дискуссии" на форумах не помогут - надо тамошние форумы шерстить, изучать чего надо, ехать, смотреть, щупать, перебирать варианты на основе личного опыта. Вообщем, мерять 777 раз, тогда может, и удасться чего путевого отрезать.

Конечно, если вы мультимиллионер, то все вышесказанное можете проигнориравать. Хотя, наверное, не стоит.