Квартира в аренду за границей. Инвестиции.

[tomskrulit]

в чем риски

Риски в том, что если арендатор перестанет платить, то выселить его будет невозможно, а расходы по судебным и иным действиям (кроме тех расходов, которые уже имеются по квартирке) лягут на собственника.
И цена квартиры может поменяться, и налоги нужно платить и в России тоже, если хотите быть в правовом поле. Ну и т.д.
3% за весь возможный геморрой это мало (на мой )

[Anдреi]

Можно еще пару вопросов:


1. как искали квартиры в Германии?
2. Через кого покупали?
3. как оплачивали?
4. Если лампочка перегорит или что-то в квартире сломается или арендаторы сьедут?
5. Как платите налоги?

Который день пытаюсь вспомнить название компании, через которую покупали берлинскую квартиру. Незаслуженно забыла, они отработали все честно и хорошо. Вспомню, напишу. Баварскую квартиру покупали через ссылка удалена/ тоже было все в порядке.
Оба раза это происходило так - сначала находили несколько вариантов на выбор на сайтах агентств (второй раз нашли через приан, а дальше уже вырулили на сайт агентства), потом переписка-консультации, потом выезд на место и выбор из нескольких вариантов, затем оформление. Оформление обязательно с личным присутствием у нотариуса (второй раз я не смогла поехать с мужем и оформляла доверенность в Косульстве). И обязательно с переводчиком. ДЛя оплаты открывали счет в Дойче банке и переводили деньги через него.

Насчет лампочек и прочей бытовухи - я не знаю иной практики, у нас в обеих квартирах есть управляющие компании, при них - хаус мастер, и все это лежит на нем. Вызывает хаус мастера арендатор.
В принципе, наверное, с арендаторами бывают проблемы, но нам повезло, так как последние годы в Берлине очень сложно найти хорошее жилье в аренду (вплоть до того, что хозяин квартиры устраивает "смотрины" арендаторов, выбирая из них наиболее интересного для себя). В таких условиях, ни один арендатор не полезет в конфликт. Плюс наша квартира находится в университетской районе, в общем, у нас было за это время всего 2 арендатора, и ни одной проблемы с ними, ттт.

Налоги платим очень просто, также с немецкого счета.

[ИНН]

Позвольте уточнить некоторые параметры. Я так понимаю, что в Берлине ком.платежи около ста пятидесяти евро в месяц. Управляющая компания это еще сто (??) Налоги и общедомовые нужды примерно 300 в год (копейки, 25 евро в месяц). Арендатор платит 400-450 (??) в месяц. Грубо*** 450-150-100-25=175 в месяц.
Квартира стоила около семидесяти тысяч (??) Т.е. доход от вложений около трех процентов в год. Понятно, выросла цена (А могла и упасть) Не слишком ли мала доходность и велики риски?
И это в Берлине....

Аренда сейчас 530 евро, но в принципе вы правы - если высчитывать строго, то доходность получается низкая. Но мы покупали в 2008, тогда основной мотив покупки был "жить на две страны", потом примерно через год стало понятно, что планы меняются, и мы очень быстро сдали квартиру.

[tomskrulit]

если высчитывать строго

В Вашем конкретном случае все гладко (кроме небольшой формальности с налоговой службой России и проблемы с продажей и расходами по объекту в Баварии.)
Но если брать в расчет обсуждаемую тему "Квартира в аренду за границей. Инвестиции." то с инвестиционной точки зрения покупка недвижки за рубежами, и в т.ч. в Германии, не кажется очевидно привлекательной.
Думаю, можно еще что-нибудь придумать с деньгами в Европах.

[дмитрий спб]

Например?

[ИНН]

(кроме небольшой формальности с налоговой службой России

ну, кто из нас не грешен))

Насчет второй квартиры, мы сами сглупили, отказавшись от ее аренды. Романтики, блин)) Апартаменты в этом комплексе прекрасно сдаются, в том числе через букинг с очень хорошим рейтингом. Если у сына все сложится в Берлине, то попробуем к концу года все же завести эту квартиру обратно в аренду.

[ИНН]

Например?

Да, мне тоже интересно. Периодически просматриваю приан, мониторю рынок. Не то, чтобы были возможности прямо сейчас что-то покупать, но это вроде хобби. Если брать в сегменте цен "средний и ниже среднего", то Германия выходит лучше, чем Болгария, Египет, Турция, Греция. Хотя бы за счет того, что сезонность отсутствует. Может быть, городские объекты Италии и Испании интересны, но вот тут действительно могут быть сложности с арендаторами.

[Czeh]

Может быть, городские объекты Италии и Испании интересны, но вот тут действительно могут быть сложности с арендаторами.

Какие сложности?

[Alex_z9]

Например?

. Если брать в сегменте цен "средний и ниже среднего", то Германия выходит лучше, чем Болгария, Египет, Турция, Греция. Хотя бы за счет того, что сезонность отсутствует. Может быть, городские объекты Италии и Испании интересны, но вот тут действительно могут быть сложности с арендаторами.

Ну, тут все не совсем так вот прямо. Болгария, Египет, Турция - это курортная недвига. У нее свои головные боли. Есть страновые риски (например, у Египта и у России он многими оценивается на одном уровне), арендаторы в основном посуточные (через . и местных риэлторов), т.е. сложнее администрирование, есть сезоность (кроме Египта, Тайладна и т.п.).
В Европе, в сегмента ниже среднего (Германия, Чехия и т.д.) риски как раз с арендаторами. Это не самый благополучный слой населения, такой арендатор может потерять работу или оказаться просто нечистоплотным человеком. Знаю случай, в предместьях Праги арендатор просто продал арендуемую квартиру, пользуясь плохим знанием языка хозяйкой.
В общем, и там и там это бизнес, и им надо заниматься. Тратить время, ездить. Если человек в любом случае ездит, например по работе, или имеет финансовую возможность и желание посещать одно и то же место, о подобных инвестициях имеет смысл думать. Как человек давно занимающийся недвигой (правда, в Москве), скажу, что с и с инвестиционной точки зрения, квартира где-нибудь в Берлине в целом лучше сохранит капитал. Но только сохранит, а не приумножит, во всяком случае сильно выше инфляции. Стоимость аренды в том же Берлине, насколько я знаю, законодательно ограничена, отсюда и превышение спроса над предложением аренды. Но в любом случае, это тема, в которую нужно серьезно погружаться.
И не советую слушить "риэлторов" в качестве которых выступают выходцы из стран СНГ. Особенно где-нибудь в Праге. Только проверенных людей. Иначе есть риск, что останитесь без денег и без недвиги. Примеров масса.

[ИНН]

В Европе, в сегмента ниже среднего (Германия, Чехия и т.д.) риски как раз с арендаторами. Это не самый благополучный слой населения, такой арендатор может потерять работу или оказаться просто нечистоплотным человеком.

Нет, ну что вы) Я ничего не скажу про Чехию, но вот про Германию:

По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), самый низкий процент собственников жилья в Швейцарии (35%), Германии (43%) и Швеции (46%). Более 40% граждан предпочитают снимать жилье во Франции, Дании, Нидерландах и Австрии. Более того, если посмотреть на немецкие города, то здесь собственников недвижимости гораздо меньше, чем в целом по стране. В Берлине лишь 13% жителей являются частными владельцами, в Гамбурге — 22%, в Мюнхене и Ганновере — 23%.

Это данные от ноября 2017.

[Czeh]

По данным Германского института по вопросам обеспечения старости

Работать можно кругом!
Вопрос в другом!
Это все Работа!!!
Просто купить и закрыть - инвестиция.
А сдача купленной квартиры в аренду - это Работа!!!
В любой стране!

[Alex_z9]

Нет, ну что вы) Я ничего не скажу про Чехию, но вот про Германию:

По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), самый низкий процент собственников жилья в Швейцарии (35%), Германии (43%) и Швеции (46%).

Это данные от ноября 2017.

Думаю, вполне резонно подумать,а почему? Потому что права арендатора в этих странах защищены намного лучше, чем, например, в Москве. Что для собственника часто выходит боком. Особенно в сегменте дешевого жилья.

[topix]

Подскажите пожалуйста по Испании, жилье под посуточную аренду, законодательство национальное или в каждом регионе свое? Нужны лицензии под посуточную аренду?

[ИНН]

Думаю, вполне резонно подумать,а почему? Потому что права арендатора в этих странах защищены намного лучше, чем, например, в Москве. Что для собственника часто выходит боком. Особенно в сегменте дешевого жилья.

Нам за 8 (или уже даже 9 лет) сдачи квартиры в аренду ни разу не пришлось пожалеть об этом. Может конечно повезло, но вот так. А кстати, что мы считаем дешевым жильем, можно уточнить?

[Mycraft]

Тут просто менталитет другой...собственное жильё это дополнительные траблы и привязка к месту...что многим гражданам Германии (особенно в мегаполисах) вообще не комильфо...

[Scaret44]

Если говорить об инвестициях, то скажем в Германии сейчас вообще лучше вкладываться в новое жилье. Рынок вторички сейчас сильно просел. Инвестируя в новое никаких капремонтов и других проблем. Тем более инвестировать сейчас - это не авантюра, есть конкретные риски которые прописаны и виды инвестиций, которые вообще обходятся без рисков.

[дмитрий спб]

Это слишком общО. Хотелось бы детальных примеров инвестиций без рисков в Германии. Ну и с доходностью конечно хотелось бы.

[Mycraft]

В Больших городах как Берлин, Гамбург, Мюнхен или в туристических местах как балтийское побережье можно свободно покупать что угодно. И новые квартиры/дома и на вторичку рост вверх не останавливается...

[Scaret44]

Это слишком общО. Хотелось бы детальных примеров инвестиций без рисков в Германии. Ну и с доходностью конечно хотелось бы.

Боюсь, что если буду указывать конкретные примеры и ссылки, то сочтут за рекламу. Обычно если компания посредник, которая занимается всеми вопросами, у них уже есть готовые пакеты с указанием доходности и сроков.

В Больших городах как Берлин, Гамбург, Мюнхен или в туристических местах как балтийское побережье можно свободно покупать что угодно. И новые квартиры/дома и на вторичку рост вверх не останавливается...

Конечно, в таких городах сохранность инвестиций подкрепляется еще и ликвидностью участков.

[There_are_the_roads]

4 процентов

В год или в месяц?

[Czeh]

4 процентов

В год или в месяц?

Полагаю что доходность рассчитана за год.
Мое мнение что низкая доходность.
У меня студия в центре Братиславы сдается туристам так там доходность около 20% чистыми получается...

[дмитрий спб]

Вы выбрали Братиславу , после Чехии?

[дмитрий спб]

Это слишком общО. Хотелось бы детальных примеров инвестиций без рисков в Германии. Ну и с доходностью конечно хотелось бы.

Боюсь, что если буду указывать конкретные примеры и ссылки, то сочтут за рекламу. Обычно если компания посредник, которая занимается всеми вопросами, у них уже есть готовые пакеты с указанием доходности и сроков.

В Больших городах как Берлин, Гамбург, Мюнхен или в туристических местах как балтийское побережье можно свободно покупать что угодно. И новые квартиры/дома и на вторичку рост вверх не останавливается...

.

Не сочтут, если ссылки на иностранные сайты и без пиара конкретной компании и ее исключительности и достоинства.

[Czeh]

Вы выбрали Братиславу , после Чехии?

Я уже в Афинах !!!
У меня сдается недвижка в Праге, Братиславе и в Афинах уже готовлю

[дмитрий спб]

Можно несколько вопросов:
1. Как контролируете недвижимость, арендаторов, делаете ремонт итд?
2. Сдаете посуточно или в долгую.
3. Почему такой выбор стран и городов?
4. Кто ищет арендаторов?
5. Как платите налоги и ку в разных странах?
6. В каком городе выше доходность?
7. Какое Ваше мнение в сравнении с РФ (мск, спб)- сдача в аренду в этих странах ?

[Czeh]

Можно несколько вопросов:
1. Как контролируете недвижимость, арендаторов, делаете ремонт итд?

Сдаются посуточно через сайты-агрегаторы.
Людей кто занимается приемом гостей и уборкой нашел через знакомых
Налоги - бухгалтер раз в год отчеты сдает
Выбор городов - где жил там и покупал
Из моих объектов выше доходность в Братиславе.
Но пришел к решению собрать все в одном месте...

[дмитрий спб]

Что это будет за место- Афины?

[Czeh]

Что это будет за место- Афины?

Возможно, а может и нет.
Пока не решил.
Сейчас распродам все и решу КУДА
Я просто о том что и дистанционно можно владеть и сдавать.
А еще под это дело ВНЖ можно получить...
Просто надо Делать а не рассуждать

[дмитрий спб]

Делать то надо. Только желательно так, чтобы потом осталось что то о чем мажно рассуждать, те чтобы в результате бурной деятельности не получилось меньше, чем было до деятельности. Но я так понимаю, Вы успели в каждой из стран застать значительный рост рынка жилья.

[Mycraft]

Так и рост не нужен, хорошее место и хорошая квартира будет всегда иметь спрос среди туристов.

[Czeh]

Но я так понимаю, Вы успели в каждой из стран застать значительный рост рынка жилья.

Да, угадал со временем!
В Афинах рост только начинается

[Заболотный]

В Афинах рост только начинается

Что почём там сейчас?
Какие предпосылки для роста?

[дмитрий спб]

А в Португалии вполне уже начался в полной мере.

[Заболотный]

А в Португалии вполне уже начался в полной мере.

Лиссабонский поезд уже ушёл, вряд ли там продолжится тот бурный рост цен, что наблюдался в последние пару-тройку лет.
В Алгарве вроде пошло оживление, даже строить начали, чего не было несколько лет.

[nebedolaga]

А в Португалии вполне уже начался в полной мере.

Лиссабонский поезд уже ушёл, вряд ли там продолжится тот бурный рост цен, что наблюдался в последние пару-тройку лет.
В Алгарве вроде пошло оживление, даже строить начали, чего не было несколько лет.

А что Вы можете сказать про Порту. Этот город активно реконструируется. Много старинных домов ремонтируется, при наличии такого же количества еще не отремонтированных. Туристический поток растет уже несколько лет по 15-20% в год.

[Заболотный]

Лиссабонский поезд уже ушёл, вряд ли там продолжится тот бурный рост цен, что наблюдался в последние пару-тройку лет.
В Алгарве вроде пошло оживление, даже строить начали, чего не было несколько лет.

А что Вы можете сказать про Порту. Этот город активно реконструируется. Много старинных домов ремонтируется, при наличии такого же количества еще не отремонтированных. Туристический поток растет уже несколько лет по 15-20% в год.

К Порту я лично не приглядывался, там слишком дождливо, но с инвестиционной т.з. он вполне может оказаться привлекательным, и если вы считаете, что этот город обладает потенциалом для роста цен на недвижимость, то почему бы и не рискнуть. В худшем случае будете сдавать на длительный срок, надо только прикинуть, сколько аренда там приносит.

[ПрофиТ]

В Афинах рост только начинается

Не знаю как в самих Афинах, но в пригородах типа Вуалегмени недвижка сильна раздута, цены совсем неадекватные.

[Mycraft]

Берлин уже несколько лет горит...на каждом углу стройки новых квартир или ремонт старых.

[Czeh]

Не знаю как в самих Афинах, но в пригородах типа Вуалегмени

Я с Вами абсолютно согласен - это один из дорогих районов с очень высокими (для Афин) ценами.

[Anдреi]

Блоги не рекламируем.

[Alex_z9]

Я просто о том что и дистанционно можно владеть и сдавать.

Насколько я понял, Вы живете в каком-то месте, обзаводитесь связями, начинаете понимать язык, ориентируетесь, потом покупаете что-то и сдаете.
Так делать, конечно, можно. Но для этого нужно сначала пожить, сориентироваться, познакомиться... Конечно, сдавать посуточно, даже дистанционно, даже имея хорошего ассистента хозяина (как в aibnb), не получится без уборку, содержание, без трат времени на ответы гостям, без пропажи предметов. Но основа успеха - это именно такой порядок действий: пожить, сориентироваться, познакомиться и только потом купить.

[ilonka1977]

Хорошо бы найти такого управляющего ("ассистента хозяина") заранее и уже с ним проконсультироваться, хорошо ли будет сдаваться квартира и по какой цене.

[Mycraft]

Милости просим. Если например по Берлину.

[CADDY]

Ни жили , не ориетировались. Купили, сдаБвали через интерхоум. Выходили в плюс. Так сдавались апарты, почти 9 месяцев году.Теперь , живем сами.Но есть планы..)))

[jkl999]

В Афинах рост только начинается

Не знаю как в самих Афинах, но в пригородах типа Вуалегмени недвижка сильна раздута, цены совсем неадекватные.

да только пригородом здесь этот район никто не называет))). Район да район. Но это один из лучших районов Афин, если к морю надо близко). А так в горы есть и кифисиа)

Да и цены продолжают расти. Особенно в некоторых районах центра подскочили на 100 процентов наверное уже.

[789857]

В Словакии или Восточной Европе как найти квартирку с минимальной площадью под сдачу? И наверное с минимальными налогами на доходы от аренды для нерезидента. Спасибо!
Юг Европы дорого и под сдачу, очевидно, большая конкуренция, будет простой зимой. С другой стороны, экономия на отоплении, хотя наверное простой в полгода "убьет" экономию на отоплении.

[Anдреi]

Заканчиваем рекламную деятельность
Реклама на Форуме Винского

[Czeh]

789857, По Словакии могу подсказать. Есть опыт вполне положительный...

[дмитрий спб]

789857, По Словакии могу подсказать. Есть опыт вполне положительный...

Расскажите пожалуйста здесь об опыте и результатах и особенностях.

[BorisNSK]

Брали в мае 2014 г. в проекте Club-1. Его начали строить по плану в марте 2015 г. Полная сумма контракта 3239000 бат. комната 35 квадратов. в месяц приходит на счет в Бангкок банке 28082 бат. В контракте прописано buy back agreement, что после пяти лет возможен обратный выкуп по той же цене. Пока в планах воспользоваться именно этой опцией.

Итак прошло пять лет. Удалось воспользоваться опцией?