Поделитесь опытом покупки квартиры в Германии

[MarshaMarsha]

Уважаемые форумчане,
может ли кто-то поделиться опытом покупки квартиры в Германии?
По поводу ВНЖ никаких особых иллюзий нет, квартира нужна для себя, сдавать, видимо, смысла не будет, если мы сами хотим туда приезжать несколько раз в год.
Район - Берлин или около. Очень интересуют реальные цены и возможности (наш бюджет 70 тыс евр). Есть ли районы, городки, которых следует избегать? Выгодна ли покупка лофта?

Вопросов много, но прежде всего:
-стоит ли связываться с русскими агентствами?
-какова комиссия?
-буду благодарна за наводки на конкретные агентства - так как в ответ на мои запросы на английском вываливаются русскоязычные сайты
-если кто-то может подробно описать процедуру покупки (подобный ответ есть в теме про Чехию) - опять же буду невероятно признательна

[Galja]

Стандарный провизион маклера в Германии- 6,5%.
70000€ - по моeму для Берлина очень мало.
На какой размер квартиры вы рассчитываете?
Для чего? Приезжать на какой срок, что делать - отдыхать, смотреть что то или ...?

Говорят, что Konigs Wusterhausen однозначно не рекомендуют для иностранцев - там штаб-квартира неофашистов.

[MarshaMarsha]

Ого, спасибо за наводку, туда точно не поедем.
Понимаю, что сумма небольшая, но насколько я понимаю, не так уж она и нереальна - может и ошибаюсь?
Размер квартиры метров 50 думаю, если больше, хорошо, но понятно, что это вопрос цены.
Неужели даже для пригородов эта сумма мала?
Квартира нужна как запасной аэродром - чтобы в любой момент можно было приехать, пожить, по близлежащим городам поездить. Сдавать не планируем. Германия привлекает комфортом, Берлин конкретно концентрацией культурных очагов, в частности - театров (мы с мужем работаем в этой сфере). Пока просто посмотреть)

[Galja]

Может и не очень плохо, так на вскидку например:
http://www.immowelt.de/immobilien/immol ... rima=70000
но это 1-комнатные квартиры.

[Cloverfield]

Варианты в Берлине до 60 тыс. евро (чтобы окончательная сумма сделки не превысила 70 тыс.) и площадью от 50 кв.м. Их крайне мало, стоящих и того меньше, а может и вовсе нет:
http://www.immobilienscout24.de/Suche/S ... esult_list

[Galja]

Они еще не все свободны - часто сдаются вмести с жильцами

[Cloverfield]

Они еще не все свободны - часто сдаются вмести с жильцами

Угу. Говоря точнее, продаются, вместе с арендаторами, причем смена владельца квартиры, никак на их правах не отражается.

[Galja]

Ну , вообще говоря, жильцов выжить можно, но это очень долгий и мучительный процесс.

[пс70]

Одно уточнение-кроме инвестиций в покупку квартиры,придется платить в месяц т.н. хаусгельд-вне зависимости пустая квартира или нет
И сумма может набегать немаленькая-на 50 метров до 200 евро в месяц

[MarshaMarsha]

Друзья, полно вариантов, гораздо больше чем на треш-сайтах, спасибо! А что такое хаусгельд? Это коммунальные услуги или плата за содержание помимо воды/электричества и тд?

[пс70]

как хозяин квартиры вы несете след расходы
-при "собственном" использовании-все коммун расходы-вода,мусор,отопление и т.д-причем не только "собственные",но и свою часть от общедомовых
-как владелец-страховка,расходы упр.компании,ремонты,отчисления в аморт фонд и т.д
-налог на недвижимость

[Cloverfield]

Друзья, полно вариантов, гораздо больше чем на треш-сайтах, спасибо!

Просветите темноту пожалуйста! Если immo24 это трэш-сайт, тогда даже и не знаю. Вам к дяде Яше.

[MarshaMarsha]

Cloverfield, я темнота и не скрываю этого, я здесь задаю свои, быть может, глупые и простые вопросы именно для того, чтобы не оказаться ею в Германии, если, дай Бог, дело дойдет до сделки) С чего вы взяли что я говорю об immo24? Я наоборот поблагодарила всех отозвавшихся и вас в том числе за сайты с реальными вариантами)) Трэш-сайты - это то, что я видела до этого, так как немецким не владею, а английские запросы приводят опять же к сайтам русских посредников или просто странным сайтам со списком квартир, допустим по 46 тыс.евр, при открытии сумма становилась 80 000, ну вы понимаете - ерунда всякая.
Так что к дяде Яше я не пойду и буду вам благодарна, если еще какой-то информацией поделитесь. Еще раз спасибо за ссылку!

[пс70]

Азбука
1. На 99% сделки по продаже-покупке идут через маклера
То,что через него не идет либо подозртиельно,либо дорого
2 К сумме сделки надо прибавлять примерно 10%-это налог,судебные издержки и тот же маклер,кстати обычно это фирма и стоит это где-то 3,5%
А за ликбезом-в личку

[MarshaMarsha]

пс70,
благодарю за подробности,
скажите, пожалуйста, на условные 50 метров, в условном не-центровом районе Берлина - сколько это может быть? От 50 до 200 - это довольно большой разброс) От чего это зависит? От управляющей компании или чего-то еще?

Мне вот еще тут порассказали, что немецкие риэлторы очень неохотно берутся за сделки с недорогими квартирами из-за маленького процента.. Но как-то ведь люди покупают недорогие квартиры?) Может быть, есть смысл в крупное агентство обратиться? Помогите, пожалуйста, с названиями надежных компаний.

Спасибо за предложение ликбеза (только увидела), обращусь к вам обязательно, только с мыслями соберусь. Пока голова кругом идет) Не понимаю, с чего начать. Ведь шансов, что варианты, представленные на сайтах сейчас реально дождутся нас, пока мы поедем их смотреть, примем решение и тд - невелики. Просто я очень плохо представляю, с какой скоростью продаются подобные квартиры в Берлине - это сравнимо с московской или другая планета?

[пс70]

От дома,местоположения и т.д-в рядом стоящих домах может в разы отличаться
Не слушайте-из того,что вы писали здесь со слов "порассказали"-чушь на 99 процентов

[пс70]

А насчет дождаться-классика говорит
-никогда не бегайте за мужчинами и трамваями-всегда придет следущий

[Cloverfield]

MarshaMarsha
Сорри, неправильно Вас понял!

[MarshaMarsha]

Cloverfield, нет проблем!

Скажите, а вот то, что квартира "с жильцами" - это должно быть в тексте объявления? Или по запросу в агентство дается эта информация? На каком-то сайте я действительно встречала квартиры, где прозрачно было указано, что она сдается и проценты годовых указаны. Скажем я нашла симпатичный вариант на immo24, Rognitzstraße xxx
14059 Berlin, Charlottenburg (Charlottenburg) - ссылку нельзя давать? И там вроде бы про это ничего. На фото видно, что квартира без мебели.

[пс70]

Давайте мухи и котлеты разделим
Что за обьявления? Вам дали иммо24-это основной сайт по недвиге-для вас его вполне достаточно
Там все написано,правда по немецки
На понравившийся вариант отправляете запрос-и обычно получаете ответ
ПРоценты можете не смотреть-все равно подсчитаны неверно
А вообще,без языка покупать квартиру-это авантюра

[MarshaMarsha]

пс70

Вот как раз на этом сайте объявление и нашла, отправила вам в личку ссылку.
А по английски общаться? Насколько я знаю, немцы очень прилично говорят.
А нанять переводчика уже на период сделки и просмотров? Можно же)

[Mycraft]

Можно с переводчиком...без проблемм...могу предложить услуги так как здесь нахожусь и владею обоими языками...

70 Тыс. правда маловато...но в берлине сейчас на каждом углу растут новые дома и квартиры...так-что найти можно...с жильцами я бы не связывался будет гемморой...а вот сдавать квартиру если сами в России вполне можно...будет хоть на коммунальные сборы и налоги...здесь тоже могу помочь так как сам этим занимаюсь...

[MarshaMarsha]

Mycraft,
спасибо за ответ. Можно, немного поспрашиваю?
Вы сдаете свою квартиру в Берлине или занимаетесь недвижимостью профессионально?
С жильцами связываться не будем точно, нам бы с понятными вещами разобраться) О сдаче в аренду пока тоже думать рано.
Скажите, вот на сайтах, которые мне подсказали форумчане - бОльшая часть квартир с комментарием "квартира будет продана с аукциона". Вы что-то знаете о таких продажах? Реально ли это?
И вы говорите, что в Берлине много строится - вы имеете ввиду, что есть смысл купить в строящемся доме?

[Mycraft]

У меня/нас есть свой Хостел/Отель и Дом в Берлине так-что разбираемся в покупках недвижимости, кредитах и сдачей в аренду на короткие и длительные сроки...

Как раз я бы о сдаче в аренду сразу перед или мимоходом с покупкой и думал...так квартира не будет пустовать и будет хоть немного себя обрабатывать...как уже писали здесь после покупки то или иное приходится оплачивать живёте вы там или нет...а это налоги, електричество, вода, отопление итд.

С арендой может и не всё оплатится...а может и даже прибыль быть...смотря где/какая квартира

Аукционы это в основном жильцы обанкротились ну или просто не могут погасить кредит и тогда квартиры/дома продаются через суд ну и тогда через аукционы...много подводных камней, не советую если не разбираетесь...

Да в берлине 6-7 лет назад рушили высотные дома и сносили этажи...так как много квартир пустовало... но потом всё резко изменилось так как кредиты на недвижимость упали до 1% и тогда началось...так уже было в начале 90-х тогда вообще невозможно было в берлине приобрести ну или рентовать за нормальные деньги...

На сегодняшний день так мало осталось квартир/домов что на каждом углу строются новые...и купить квартиру в новом доме совсем реально...даже если ещё не построили...

Если дом ещё не построен тогда дополнительный плюс...можно внутри квартиры/дома всё заказать как вам надо ну стены там и там ну и всю технику/плитку/обои можно выбирать и вам сделают всё как вы желаете...но конечно немного есть риск что чего-то не так сделают...но без риска негде...

Плюс в новом доме всё новое...и так как новые дома строят по новым законам они намного меньше стоют после, насчёт отопления итд. так как в новых домах как например и машинах нельзя преувиличивать ту или иную цифру по употребление энергии...ну чего-то я много тут о новых...решайте сами...

[пс70]

"Если дом ещё не построен тогда дополнительный плюс...можно внутри квартиры/дома всё заказать как вам надо ну стены там и там ну и всю технику/плитку/обои можно выбирать и вам сделают всё как вы желаете...но конечно немного есть риск что чего-то не так сделают...но без риска негде..."

Только стоить будет в несколько раз дороже,чем если бы сами делали

"Плюс в новом доме всё новое...и так как новые дома строят по новым законам они намного меньше стоют после, насчёт отопления итд. так как в новых домах как например и машинах нельзя преувиличивать ту или иную цифру по употребление энергии..."

Только стоимость квадрата минимум в 2 раза больше чем на вторичке

[Mycraft]

не это не обязательно...не все строят лофты где всё на высшем классе...стандартные квартиры стоют одинакого...старый дом или новый построенный...

наоборот старые квартиры где обновили проводку/сантехнику и уплотнили сам дом выходят часто дороже новостройки...по крайней мере на сегоднящний день...пару лет назад ещё всё про другому было...

[пс70]

Никогда новопостроенное жилье дешевле вторичного не было и не будет
Если речь о нормальном жилье,конечно
Что касается бизнеса,где скупаются дома,ремонтируются и поквартирно продаются,то ОЧЕНЬ большое значение имеет местоположение
И никогда рядом стоящие дома-новый и санированный не будут стоить одинаково

[Mycraft]

С местоположением согласен, но с ценами это может у вас на западе так...но здесь у нас дома частные и многоэтажные растут как грибы...имменно из-та того что санированые очень даже очень часто дороже чем новые...

[Sergej Panarin]

Mycraft,
спасибо за ответ. Можно, немного поспрашиваю?
Вы сдаете свою квартиру в Берлине или занимаетесь недвижимостью профессионально?
С жильцами связываться не будем точно, нам бы с понятными вещами разобраться) О сдаче в аренду пока тоже думать рано.
Скажите, вот на сайтах, которые мне подсказали форумчане - бОльшая часть квартир с комментарием "квартира будет продана с аукциона". Вы что-то знаете о таких продажах? Реально ли это?
И вы говорите, что в Берлине много строится - вы имеете ввиду, что есть смысл купить в строящемся доме?

Покупка квартиры довольно муторная процедура, с аукциона ещё муторней. Суд забирает квартиру за долги у владельцев, назначается срок, когда она будет продана с молотка. Для участия в торгах нужно внести залог 10% вроде от стартовой цены, лучше нанять юриста для этого дела, чтобы кота в мешке не купить, например квартиру с долгами. Если покупаешь нормально у владельцев, то нотариус должен всё разъяснить до мельчайших подробностей. При покупки квартиры нужно учитывать побочные расходы( Маклер, Нотариус, Налог) примерно 10-11% от стоимости жилья. И не стоит забывать, даже если вы не будете там жить, платить за содержание всего дома, 300-400 евро ежемесячно. Лучше попросить маклера скинуть вам информацию об этой сумме.

http://www.my-next-home.de/de/pgSuchen: ... ,,,,page=1

Там квартиры в Берлине до 70000 евро.

ПС. Провизион у маклеров в Берлине 7.14% плюс налог на покупку 6% в Берлине плюс нотариус 1-2%. Получается в райне 15%. То есть, если покупаешь квартиру за 70000, то должен расчитывать ещё на 10000 побочных расходов.

[MarshaMarsha]

Сергей, благодарю за ответ. В самых общих чертах процедура покупки ясна, все остальное будет ясно ближе к делу. В мае собираемся в Берлин, думаем что-то посмотреть прицельно.
300-400 евро это конечно неслабо)

[dazan]

Уважаемые форумчане,
может ли кто-то поделиться опытом покупки квартиры в Германии?
По поводу ВНЖ никаких особых иллюзий нет, квартира нужна для себя, сдавать, видимо, смысла не будет, если мы сами хотим туда приезжать несколько раз в год.
Район - Берлин или около. Очень интересуют реальные цены и возможности (наш бюджет 70 тыс евр). Есть ли районы, городки, которых следует избегать? Выгодна ли покупка лофта?

Вопросов много, но прежде всего:
-стоит ли связываться с русскими агентствами?
-какова комиссия?
-буду благодарна за наводки на конкретные агентства - так как в ответ на мои запросы на английском вываливаются русскоязычные сайты
-если кто-то может подробно описать процедуру покупки (подобный ответ есть в теме про Чехию) - опять же буду невероятно признательна

За крайние 10 лет неоднократно покупали и(или) продавали квартиры и дома.
Как через агенства, так и без них.
Крайний объект нашли через "русское" агенство.
Операция еще в процессе, потому от высказывания мнения воздержусь,
пока ключи не получим.

70 тысяч для Берлина конечно не много, но однушку-двушку вполне реально
найти, особенно в восточной части города.
Сможете ли вы такую квартиру сдавать - совсем другой вопрос.

[Jazzeрhina]

Интересно, чем дело кончилось...Купили что-нибудь? Агента нашли? Очень актуально на данный момент...

[Frankfurt]

Отвечаю по порядку коммисия агента определена законом допустим у нас в Гессене больше чем 5% мы брать не можем еще покупатель дополнительно платит с этой суммы налог в итоге получается около 5.9% но налог можно вернуть но это для тех кто сдесь живет.Но можно как правило с риелтором немного торговаться если стоимость не 20 тыс.Иногда с продажи риелтору платит продавец но это редко тогда можно купить без комисии.
Нотариус берет около 1% плюс различные мелкие платежи и того около 1.3%
Последний платеж это налог государству платит покупатель зависит от земли у нас 6%
При покупки недорогих квартир в высотных домах лучше не смотреть в первую очередь на цену там есть подводные камни это комунальные платежи и платежи на содержание дома.И самое главное какие ремонтные работы предстоят в будущем.Для этого вам продавец или маклер высылает большую кучу бумаг в которой ничего страшного нет если знаешь где и что почитать после прочтения определяюются плюсы и минусы и решается вопрос о покупке скрыть от вас продавец ничего не может так как эти бумаги составляет управляющая компания этого дома .Если вы покупаете как доходный обьект средняя доходность у ликвидных квартир в районе франкфурта в среднем 4-6% годовых если постараться то можно найти 7-10% не считая того что недвижимость растет как на дрожах .Купил квартиру во Франкфурте 4 месяца назад за 61тыс подремонтировал окна вставил сдал в аренду за 750 чистыми комуналку оплачивает арендатор на той недели продал за 98 000 думаю продешевил(Сейчас купил однокомнатную за 44000 подремонтировал 500 евро сдал в аренду за 400 евро чистыми продаю за 65 тыс евро.
Будут вопросы обращайтесь проконсультирую по паличию свободного времени

[dazan]

Купил квартиру во Франкфурте 4 месяца назад за 61тыс подремонтировал окна вставил сдал в аренду за 750 чистыми комуналку оплачивает арендатор на той недели продал за 98 000 думаю продешевил(Сейчас купил однокомнатную за 44000 подремонтировал 500 евро сдал в аренду за 400 евро чистыми продаю за 65 тыс евро.

В виде дополнения - т.н. "спекулятивный срок" в Германии теперь 10 лет.
Если владеешь недвижимостью меньше 10 лет и не живешь в ней сам минимум 3 года,
то прибыль с продажи облагается налогом до 50%.

[Frankfurt]

заплати налоги и спи спокойно так у нас россии говорят ))налог маленько по другому считается там от 35 % но и доходы минус расходы ремонт например мебель кухня а это недешево ))