Покупка уже сданной в аренду квартиры в Германии

[cappuccino.ok]

Добрый день.
Увидел предложение следующего характера: покупка жилья в Германии в ипотеку (на 50 лет), оно уже сдаётся (въехать в него не выйдет) - лет через 10-12 вроде как можно будет вернуть вложенные деньги.
Во-первых, обычная ли это практика для ЕС - покупать уже сдаваемое жилье?
Во-вторых, возможно ли осуществлять покупку напрямую у собственника (без посредников) и, если да, то что для этого нужно, есть ли какие-либо мануалы на эту тему (беглый поиск на форуме не помог)?
В-третьих, если всё же пользоваться помощью посредников, то какая средняя/обычная/нормальная ставка для подобной операции?

Заранее спасибо.

[sergei666]

1. да. называется инвест капитал
2. можно, все зависит что найдете, просто большинство объектов маклерами выставляют
3. у всех разные, у ассетгейт компании например =0%. у многих 3.5%, доходит до 8%. Еще нотару надо платить %, и налог при покупке.

а цель какая у вас?

[ipton]

подскажите пож. реально ли купить гражданину ЕС квартиру в Берлине за наличные или все сделки заключаются только при банковском переводе?

где, как правило, находят риэлторов?

Спасибо.

[Olo Io]

Во-первых, обычная ли это практика для ЕС - покупать уже сдаваемое жилье?

Обычная. Только повышать квартплату или выселить жильцов - непростое дело. И чем сложнее и чем меньше платят проживающие жильцы по отношению к рыночным ценам - тем интереснее цена.

Во-вторых, возможно ли осуществлять покупку напрямую у собственника (без посредников) и, если да, то что для этого нужно, есть ли какие-либо мануалы на эту тему (беглый поиск на форуме не помог)?

Поиск через немецкие сайты жилья, продающегося без маклеров. Называется provisionsfrei на immobilienscout24.

В-третьих, если всё же пользоваться помощью посредников, то какая средняя/обычная/нормальная ставка для подобной операции?

Экономия в моем Баден-Вюрттемберге составляет 4,76%, в других землях вроде бы бывает чуть меньше. В БВ, по крайней мере, у всех ставка одинаковая. Еще 5% налог при покупке (зависит от земли, от 3,5 до 6,5%), и около 3% стоимости расходов на нотариуса и бумажки. Точная сума зависит от сложности оформления документов.
Насколько покупка без маклера будет экономией - на самом деле вопрос. Ибо выбор жилья от маклеров в разы больше, а те, кто продают без маклера знают от повышенном спросе на такие предложения от покупателей, у которых ограниченный стартовый капитал (при покупке покупатель должен как минимум из собственного кармана оплатить расходы на нотариуса, налог и маклера, если он есть. Наличие маклера в цепочке увеличивает требуемую сумму примерно в полтора с хвостиком раза, поэтому часть покупателей может позволить себе только жилье без маклера и согласна переплатить в общем итоге).

Увидел предложение следующего характера: покупка жилья в Германии в ипотеку (на 50 лет)

Для начала стоит уточнить, насколько реально Вам им воспользоваться. Даже если бы Вы были местным - ипотека на 50 лет немного абсурдна по очевидным причинам.

подскажите пож. реально ли купить квартиру в Берлине за наличные или все сделки заключаются только при банковском переводе?

Сложно себе представить такую операцию в немецких реалиях, но за денежку наверняка кто-нибудь поможет провернуть. Но через банковский перевод точно будет проще. На наличие гражданства ЕС всем плевать.

где, как правило, находят риэлторов?

immobilienscout24 и похожие сайты. Ищите квартиры, связываетесь с риэлтором или продавцом. Полностью доверяться риэлтору в поиске жилья вряд ли будет такой уж здравой идеей. Хорошее жилье разлетается как горячие пирожки, стоит самому участвовать в процессе и быть готовым быстро принимать решения.

А еще я бы посоветовал очень осторожно относиться к идее сдавать квартиру в другой стране. Нужна или возможность проводить на месте достаточное время для решения множества возможных проблем, либо возможность оплачивать сущесвенные побочные расходы на помогаек.

[Варвара любопытная]

покупка жилья в Германии в ипотеку (на 50 лет)

Ссуду/ипотеку сразу на такой срок навряд ли какой банк оформит. Обычно лет с семи начинают. Тем более при нынешних низких %%.
И еще ни одного не встречала, чтобы кто-то брал кредит на 20 лет - самое большее на 10.

лет через 10-12 вроде как можно будет вернуть вложенные деньги

Для этого нужно суметь очень удачно купить жилье. Сейчас цены на жилье просто занебесные. Окупаемость лет 20-25 - уже хорошая сделка.

оно уже сдаётся (въехать в него не выйдет)

очень даже запросто. Если вы сами собираетсь жить, то объявляете об этом письменно и заблаговременно (согласно договора и закона) квартиросъемщикам об этом намерении. Но... если в течение года они сумеют доказать, что вы в квартире не живете или там кто-то другой живет, то они могут подать на вас в суд и по обязательству суда вам надо будет возместить издержки на маклера (иногда даже если его и не было) и стоимость переезда.

обычная ли это практика для ЕС - покупать уже сдаваемое жилье?

Конечно, очень много домов принадлежат одному хозяину и квартиросъемщик очень часто узнает о смене хозяева, когда сделка уже состоялась.