Анализ рынка квартир

[voyager1970]

Beyond the hype
source: The Nation

A veteran real-estate valuer warns of the dangers of the current rampant speculation in the condo sector

Sopon Pornchokchai, president of Thai Appraisal Foundation (TAF) and the Agency for Real Estate Affairs (AREA), is a veteran property valuer and market researcher who likes to blow the whistle before it is too late.

Back in the 1990s, Sopon, who got his PhD in urban planning from the Asian Institute of Technology and property-valuation training from the LRTI-Lincoln Institute of Land Policy based in Boston, issued several warnings on the Thai property market but they were mostly ignored. Subsequently, the economic bubble burst in 1997 when Thailand had to devalue its currency.

In other words, Sopon, 49, witnessed the collapse of the Thai real-estate market at close range. His first warning came in 1991 when AREA reported on research indicating that if all planned office buildings in Bangkok were built, a situation of oversupply would last until 2006. Another 1991 report showed that land prices in the Bangkok metropolitan area had increased 21.5 times from 1985 to 1991. In 1993, he warned in another research note that 23 per cent of the buyers of housing units at the annual home fair were speculators. In 1994, his research showed that only 35 per cent of condominium buyers actually moved into their units. In the following year, he found that 300,000 housing units were vacant as construction was complete but the units were unoccupied.

In 1996 and 1997, his findings showed that 17 per cent and 40 per cent of housing projects would fail, respectively. In the following year, the total number of vacant housing units rose to 350,000, according to a subsequent comprehensive survey.

"It's all about ignored available warnings which were, however, based on our independent surveys. Key findings came from extensive field surveys and repeat surveys. We used no inside information, and ensured that our data was unbiased. There's no conflict of interest either since we're neither a real-estate broker nor a developer.

"Based on the Thai real-estate market's cycle, we're now [2007-2008] in the slowdown stage. Following the 1997 collapse and ensuing economic crisis, the real-estate sector, which helped trigger the crisis [due to over-investment] started to recover in 2001 and peaked again around 2004.

"So, we should be careful. Developers and investors will have to consider the feasibility of each of their projects more thoroughly as banks and other financial institutions have tightened their credit policy on the sector. At present, there are about 200,000 housing units which are unoccupied, representing 5 per cent of the total housing stock of about 4 million units. "The ratio is rather small compared to the years prior to the 1997 crisis when unoccupied units were much higher as a percentage of the total stock. However, speculation in the condo sector is currently exorbitant. In the first eight months of the year, we've found that a third of the 24,000 units in medium and high-end segments are speculative," said Sopon, who started his career in real-estate valuation in 1982.

In 1991, he set up AREA, which today has a total of 150 independent property appraisers whose task is to assess a property's value based on its utilisation and economic life.

"Our job is also related to the valuation of a business enterprise based on its income stream. As for the immovable property, the physical life is usually 50 years or longer in Thailand, depending on the quality of construction as well as maintenance. However, the economic life of a property may be shorter as some buildings may no longer have any economic value after a number of years.

"In more developed nations, demolition is not unusual when it's found a building is no longer of economic value, but in Thailand that hasn't been the case. However, there've been talks about tearing down some ageing flats in the Din Daeng district of Bangkok due to safety reasons since several of these buildings are 40 years and older and the quality of maintenance has been inferior during the past years," said Sopon.

In 2005, AREA - currently one of the country's largest real-estate information centres - was given an award highlighting its ethical standards from the Thai Chamber of Commerce and also became a member of the United Nations' Global Compact on Good Governance.

Sopon is also an adviser to the Appraisal Foundation in Washington DC and the country representative of the Chicago-based International Association of Assessing Officers.
_________________

[AddictedToThai]

При проведении подобных анализов стоит отделять рынок недвижимости, которая интересна иностранцам, от всего остального. Тайцы покупают по большей части совсем другие проекты и очень много в кредит. Вот из-за этих самых кредитов в целом на рынке и может наступить стагнация. Но она не затронет курортные зоны и столицу, где недвижимость пока еще остается сильно недооцененной. Об этом говорит хотя бы тот факт, что жилплощадь в Таиланде является самой дешевой в регионе. Даже Вьетнам опередил Королевство по стоимости квадратных метров.

[voyager1970]

самой дешевой она скорей всего является из за переизбытка предложения.во Вьетнаме такового не наблюдается.

[AddictedToThai]

Что то не вижу переизбытка. Ищу квартиру в Бангкоке - оптимальные варианты в средней ценовой категории почти везде раскуплены еще на стадии котлована.

[Sergey22]

Обычная спекуляция, характерна не только для Бкк и Мск.

[voyager1970]

и в Паттае тоже все раскуплено и тоже на стадии постройки,но как отметил аналитик вьедет туда небольшой процент владельцев.остальные обычные спекулянты.города -призраки,построенные к 97 году для гонконгских китайцев до сих пор стоят пустыми.

[AddictedToThai]

Не думаю, что в Бангкоке имеет место повальная спекуляция. Тайцы предпочитают не покупать б/у в то время, когда можно взять новье в кредит. А еще многие имеют вторые дома, квартиры, которые большую часть времени пустуют.

остальные обычные спекулянты.города -призраки,построенные к 97 году для гонконгских китайцев до сих пор стоят пустыми.

Да вроде прибирают постепенно к рукам эти призраки. Начинают, конечно, с тех, которые не на самых окраинах расположены.

[Гость]

города -призраки,построенные к 97 году для гонконгских китайцев до сих пор стоят пустыми.

Где эти призраки находятся?

[voyager1970]

есть несколько огромных мубанов состоящих из многоквартирных аппартаментов между Банг На и Банг Паконгом. они видны с 34 дороги по правой стороне при движении из Бкк.были построены к 97 году в рассчете на массовую миграцию гонгонгских китайцев после присоединения к КНР.они так и не приехали.

[Sergey22]

Не думаю, что в Бангкоке имеет место повальная спекуляция. Тайцы предпочитают не покупать б/у в то время, когда можно взять новье в кредит. А еще многие имеют вторые дома, квартиры, которые большую часть времени пустуют.

Рядом с кондо, где живу сейчас, строят два новых. Проходил недели две назад мимо одного, было что-то типа просмотра для покупателей. Заглянул, на поэтажных планах отметки, что продано, карандашом - встречаются одни и те же имена по нескольку раз (наверно семья большая ). На примерно трети квартир стоят штампы компании-застройщика - будут сдавать в аренду и продавать уже готовыми. В наличии остались только большие и дорогие квартиры.
Многие имеют вторые дома и квартиры? Сколько их многих по отношению ко всему населению Бкк?

[Гость]

Не знаю кто и что скупает, но осмотрел около 20 проектов и практически везде продано то, что меня интересовало.

[patpong2]

Не знаю кто и что скупает, но осмотрел около 20 проектов и практически везде продано то, что меня интересовало.

Я согласен с Грантом, скорее всего, по мере развития территорий Бангкока цены на недвижимость будут расти, наиболее оптимально покупать квартиру в новом доме в сформировавшемся районе, где есть резерв по инженерным коммуникациям на перспективу.

[Sergey22]

Я согласен с Грантом, скорее всего, по мере развития территорий Бангкока цены на недвижимость будут расти, наиболее оптимально покупать квартиру в новом доме в сформировавшемся районе, где есть резерв по инженерным коммуникациям на перспективу.

Резерв-то для чего? Пристроить с десяток этажей в перспективе?

[voyager1970]

отрывок из Нейшн :
In '97 there was a big economic crash, and dozens of building projects and sites were abandoned, leaving half finished appartments with up to 60 floors empty. They are still that way now. If you click on the image, you might spot a large unfinished building to the right of the green glass building. It's difficult to see but it looks rather grisly, only a concrete skeleton, 40 + empty floors with no windows. Parts of it are black because there was a huge fire there.

[AddictedToThai]

Заглянул, на поэтажных планах отметки, что продано, карандашом - встречаются одни и те же имена по нескольку раз (наверно семья большая ). На примерно трети квартир стоят штампы компании-застройщика - будут сдавать в аренду и продавать уже готовыми.

Да весь Сукумвит скупается местными бизнесменами для сдачи в аренду иностранцам.

[Dik]

Я согласен с Грантом, скорее всего, по мере развития территорий Бангкока цены на недвижимость будут расти, наиболее оптимально покупать квартиру в новом доме в сформировавшемся районе, где есть резерв по инженерным коммуникациям на перспективу.

Резерв-то для чего? Пристроить с десяток этажей в перспективе?

Пристроить пару домов рядом и при этом у вас напор воды не уменьшится и какашки в унитазе все же будут уплывать.

[AddictedToThai]

Многие имеют вторые дома и квартиры? Сколько их многих по отношению ко всему населению Бкк?

Из того, что видно глазу - цифра значительная. А статистику интересно было бы откопать.

[patpong2]

Я согласен с Грантом, скорее всего, по мере развития территорий Бангкока цены на недвижимость будут расти, наиболее оптимально покупать квартиру в новом доме в сформировавшемся районе, где есть резерв по инженерным коммуникациям на перспективу.

Резерв-то для чего? Пристроить с десяток этажей в перспективе?

Возможна реконструкция и т.п....

[patpong2]

Я согласен с Грантом, скорее всего, по мере развития территорий Бангкока цены на недвижимость будут расти, наиболее оптимально покупать квартиру в новом доме в сформировавшемся районе, где есть резерв по инженерным коммуникациям на перспективу.

Резерв-то для чего? Пристроить с десяток этажей в перспективе?

Пристроить пару домов рядом и при этом у вас напор воды не уменьшится и какашки в унитазе все же будут уплывать.

По поводу "какашек" - изучите проект МДЦ "Москва-Сити"

[Гость]

есть несколько огромных мубанов состоящих из многоквартирных аппартаментов между Банг На и Банг Паконгом. они видны с 34 дороги по правой стороне при движении из Бкк.были построены к 97 году в рассчете на массовую миграцию гонгонгских китайцев после присоединения к КНР.они так и не приехали.

Это как же надо было не любить граждан ГК, чтобы попытаться заселить их в этом месте - 50 км от города, самая пыльная и загазованная трасса Королевства в двух шагах и по ней без конца движутся тяжёлые грузовики.
Лично меня не удивляет, что там ничего не продано.
Перенесите эти дома на Ратчаду, Ладпрао или Пахонйотин и всё будет распродано за достаточно короткое время. Про Сукумвит, Сатон и Силом вообще молчу.
Город напоминает одну большую стройку. Кто-то же всё это покупает.

[voyager1970]

на Ратчаде надо было раскошелится за землю,да и еще одно китайское гетто тайцы ,веропятно ,не пожелали в центре города.и наконец,массового бегства гонгконгцев не получилось.присоединение прошло, достаточно безболезненно.

[Гость]

Согласись, что ни те события, ни "призраки" в 50 км от Бкк на сегодняшний день никаким образом не влияют на ценообразование в городе. Можно забыть, в общем.

[voyager1970]

я,вообще то не только Бкк имел в виду,а в целом ситуацию по стране.
незанятой жилплощади очень много.даже если откинуть пустые юниты для гонгконгцев,то кроме них ,пустых и недостроенных квартирных домов много.

[Гость]

Что значит "по стране"?
В провинциях тайцы традиционно живут в шоп-хаусах или домах - им там конды не требуются.
А вот в Бангкоке, Паттае и на Пукет с Самуем что-то не наблюдается заброшенных строек в большом количестве.
Есть несколько свечек-скелетов недалеко от Impact , но это их скоро тоже к рукам приберут.
Недавно начали достройку одного скелета на Ратчаде - казалось, что он вообще никому не понадобится.
Если есть заброшенные здания, то там имеют место финансовые споры или что-то подобное.
На Випавади, например, по которой я езжу каждый день, ни одного скелета не осталось.

[voyager1970]

не столько скелеты,сколько нормальные кондо,в которых меньше чем 30% квартир заселено.таковых полный Районг,вклучайа мой кондо,на Наёмтьене,включайа СТС кондо,про который недавно в соседний ветке человек спрашивал,что с ним не так и множество кондо на Джомтиене.так же в Си Раче есть несколько полупустых кондо,аналогично с Банг Сеном.в других городах стоят не так много.в Чинг Мае наблюдал несколько достаточно новых свежепостроенных кондоминиумов,которые были пусты.

[Tannya]

не столько скелеты,сколько нормальные кондо,в которых меньше чем 30% квартир заселено.таковых полный Районг,вклучайа мой кондо,на Наёмтьене,включайа СТС кондо,про который недавно в соседний ветке человек спрашивал,что с ним не так и множество кондо на Джомтиене.так же в Си Раче есть несколько полупустых кондо,аналогично с Банг Сеном.в других городах стоят не так много.в Чинг Мае наблюдал несколько достаточно новых свежепостроенных кондоминиумов,которые были пусты.

Можно слегка не по теме?
А в Районге рядом с Vip condo здание стоит - оно жилое или еще один скелет?

[voyager1970]

оно жилое,но недокрашенное.почти пустое.

[Tannya]

оно жилое,но недокрашенное.почти пустое.

Спасибо, теперь понятно. А то удивлялась, вид какой-то нежилой, но пара спутниковых тарелок видна.

[Гость]

не столько скелеты,сколько нормальные кондо

Нормальные - ключевое слово.
Все ликвидные проекты или заселены, или сдаются, или используются хозяевами пару раз в году.
Если проект пустует, то значит с ним не всё в порядке.

[voyager1970]

проект VIP пустует,что в Паттае,что в Раёнге.с ними обоими все в порядке.

[Guen]

Не думаю, что в Бангкоке имеет место повальная спекуляция. Тайцы предпочитают не покупать б/у в то время, когда можно взять новье в кредит. А еще многие имеют вторые дома, квартиры, которые большую часть времени пустуют.

Рядом с кондо, где живу сейчас, строят два новых. Проходил недели две назад мимо одного, было что-то типа просмотра для покупателей. Заглянул, на поэтажных планах отметки, что продано, карандашом - встречаются одни и те же имена по нескольку раз (наверно семья большая ). На примерно трети квартир стоят штампы компании-застройщика - будут сдавать в аренду и продавать уже готовыми. В наличии остались только большие и дорогие квартиры.
Многие имеют вторые дома и квартиры? Сколько их многих по отношению ко всему населению Бкк?

у меня знакомые тайцы-нанайцы занимаются скупками-продажами... в основном в ликвидных районах Бангкока,Паттаи.Пукета .... Спекуляции в целом удачны(где-то 50-50...с слов знакомых...т.е. половину удается продать, а половина в ренту...Но там свои проблемы..от рент ниХ не имеют)...Покупают на стадии котлована, продают по завершении... Короче...там действительно рябит от спекулянтов(частники, конторы и тд.... )..Такое чувство(не знаю статистики), что идет простая суета между спекулями(имею ввиду ликвидные районы)..... ...соответственно и ценник нагоняется ни спросом со стороны обычных покупателей, а спекулями....


много квартир в б.у, действительно пустые...напр известный район Люмпини...полно пустых хат... На пратунаме много.. хоть и центры...

[Гость]

проект VIP пустует,что в Паттае,что в Раёнге.с ними обоими все в порядке.

С точки зрения расположения с ними обоими не всё в порядке, ибо без собственного транспорта там жить практически невозможно. Не все хотят водить в Таиланде, сам знаешь.
Хотя сегодня был в кондо в Районге - на стоянке достаточно много автомобилей.

[voyager1970]

я думаю,это для нас невозможно без собственного транспорта,а нормальмые люди уж наверное найдут 20-100 бат на тук тук.или на худои конец ,арендуют машину за 20000 в месяц.все проблемы преодолимы.

[Гость]

все проблемы преодолимы.

Согласен, но не у всех есть желание их преодолевать.
Большая часть моих клиентов категорически отказываются водить какой-либо транспорт и хотят жить в шаговой доступности от всего.
Ребята, которые купили квартиры в Районге, изначально закладываются на приобретение авто.

[voyager1970]

да,таких много,к сожалению,но вот ,если человек собирается, именно жить в стране,а не проводить пару месяцев отпуска,то машина необходима в любом случае.согласен?

[Гость]

то машина необходима в любом случае.согласен?

Согласен, но знаю массу людей без машин и желания ими обзаводиться.

[zealous]

А вообще реально в ПТТ, например, квартиру от застройщика купить... например в Вью Талай 7?... Я так понимаю, площадка расчищенная уже несколко лет стоит на Донгтане, возле Авалона.

[voyager1970]

это дело личное,но новые кондо намного дороже существующих.непонятно,зачем покупать на общих основаниях,если вы не в теме и собираетесь честно выплатить кредит?

[zealous]

это дело личное,но новые кондо намного дороже существующих.непонятно,зачем покупать на общих основаниях,если вы не в теме и собираетесь честно выплатить кредит?

Объясните пожалуйста, почему они намного дороже существующих? Что такое купить не на общих основаниях, если так дешевле, то как можно это сделать? Честно говоря мне место там нравится, самая первая линия, перед ним ничего уже не построят, машины не ездят... еще бы пидорский пляж разогнать, и цены бы ему не было , хотя, думаю со временем сами разбегутся

[Tannya]

А вообще реально в ПТТ, например, квартиру от застройщика купить... например в Вью Талай 7?... Я так понимаю, площадка расчищенная уже несколко лет стоит на Донгтане, возле Авалона.

Вам именно от застройщика?
Кондо то там продают:
К примеру

[Гость]

это дело личное,но новые кондо намного дороже существующих

Например?

[ED]

новые кондо в Бкк стоят дороже чем те, которые были построены и уже существуют. Новые - Плаза Атини Резиденс, Сухотай, еще несколько проектов. они все в легкую от 130,150-до 200 и выше, в зависимости от индивидуальных особенностей. эти цены не являются высокими в сравнение с ценами на что то похожее в соседних азиатских странах. про европу и москву промолчу. Бкк недооценен на мой взгляд.
тем не менее, неплохую квартиру в существующих домах можно взять в пределах 100. по видимому об этом и идет речь.

[Гость]

С дорогими проектами более-менее понятно - они дороже не потому, что новые, а потому, что имеют принципиальные отличия от существующих.
А если говорить о среднем уровне, то цена сопоставима, но новое есть новое.
Да и сдаются многие обьекты уже меблированными и даже с техникой и ТB

[zealous]

Вам именно от застройщика?
Кондо то там продают:
К примеру

Ну да, я таких примеров много вижу. просто может от застройщика дешевле можно взять...?

[ED]

по цене разницы не будет. нормальное агенство работает по такой же цене, что и застройщик. только они (агентство) будут с Вами нянчиться и все объяснять. плюс подсмтрахуют юридически. если конечно же агенство хорошее и приличное.

[Гость]

квартиру от застройщика купить... например в Вью Талай 7?

В этих проектах есть проблемы с квотой на фарангов и сделку лучше оформлять через тех, кто владеет знанием ситуации.

[zealous]

В этих проектах есть проблемы с квотой на фарангов и сделку лучше оформлять через тех, кто владеет знанием ситуации.

Я так понимаю, что посредничество при продаже квартир есть одно из напрвлений Вашей деятельности в Таиланде, в связи с этим, если Вы в курсе объясните подробнее особенности проекта Вью Талай 7... честно говоря, всерьез подхожу к мысли приобрести в этом месте квартирку.

[Гость]

объясните подробнее особенности проекта Вью Талай 7

На сегодняшний день строительство остановлено. Хозяйка судится с собственниками из Джомтьен Коплекса, посеольгу ВТ 7 закроет им вид на океан. Вероятность, что она продавит ситуацию под себя достаточно высока, но непонятно на какое время всё это может растянуться.
Есть еще проблема с квотой фарангов - обязательно присутствие присутствие при сдаче дома и оформлении, иначе можно лишиться своей квоты, но этот вопрос решаем.

[Tannya]

А есть нормальная аналитика по вторичке в Бкк и Птт?
Например, по Москве я легко могу постмотреть, как за последние годы менялась стоимость кв. метра в различных типах недвижки чуть ли не по дням. Есть такая инфа по недвижимости в Таиланде?

[Rafaello]

по цене разницы не будет. нормальное агенство работает по такой же цене, что и застройщик. только они (агентство) будут с Вами нянчиться и все объяснять. плюс подсмтрахуют юридически. если конечно же агенство хорошее и приличное.

Вопрос к Уважаемым старожилам.
По РБК прошёл сюжет по выборам в парламент в Тае.
На что обратил внимание-,что амеры серьёзно мониторят ход выборов.
1.Парламент определяет инвестиционную привлекательность Тая?
2.Прямо или косвенно
повлияет ли это на цены на недвижимость?
3.И что лучше для фарангов большинство в парламенте за нынешнего премьера или за бывшего(он по моему он до сих пор в Лондоне)?
4.и может анализ по ценам на кондо удобнее обсуждать в ветке Недвижимость?...IMHO