Вопрос к знатокам (о коммерческой недвижимости)

[greed-o-san]

Суть вопроса такова - как снизить риски "кидалова".
Нужно приобрести недвижимость общей стоимостью в районе 200т$ смешенного типа – коммерческий + жилой (в народе таунхауз ).
В наличии есть реальные доверенные лица тайского гражданства. Знаю, иностранец на себя оформить недвижимость не может, хотелось бы понять, как понизить риски через доверенных мне людей, знаю, что до 0 снизить риск невозможно, но хотелось бы как-то подстраховаться, чтобы они не кинули.
Можно ли с них взять какую расписку, нотариально заверенную или вообще оформить какой либо документ, что "в случае чего" объект ушёл с аукциона (так как на меня, допустим, оформить нельзя).
Есть какие либо варианты? Заранее спасибо большое за ответы!
p.s. серая схема с открытием подставных фирм(и вообще с открытием какой либо компании и оформлению на неё) не рассматривается.
дополнение к теме: Землю оформлять на иностранца не требуется, необходимо оформить на тайца, исключая схемы с компаниями, тайцы могут покупать землю без ограничений. Вопрос заключается в другом, как реализовать схему с гарантиями для иностранного инвестора.
В данном случае не важно что является залоговым объектом машина или недвижимость, при взыскании долга(как пример по кредиту) недвижимость выставляется на аукцион у кредитора и распродается, не переходив в собственность банку. .... просто как пример
хотелось бы попробовать развить мысль в этом направлении

[chuk71]

Нет такой схемы. Иначе давно бы уже она использовалась при оформлении домов и земли.
Можете оформить землю под таунхаусом в лизхолд на 30 лет, сам таунхаус - на себя. Тридцать лет будете спокойны.
А оформить землю на доверенного тайца - значит ее ему подарить.
Схема с расписками и прочим - еще более серая, чем с компаниями, с этой схемой давно и успешно борется правительство, уже побороли, вернее. Раньше так иностранцы пытались оформлять землю на своих тайских жен и подруг. Теперь при малейшем подозрении, что таец покупает землю на фаранговские деньги, сделка не оформляется, а оформленная - расторгается.

[greed-o-san]

Нет такой схемы. Иначе давно бы уже она использовалась при оформлении домов и земли.
Можете оформить землю под таунхаусом в лизхолд на 30 лет, сам таунхаус - на себя. Тридцать лет будете спокойны.
А оформить землю на доверенного тайца - значит ее ему подарить.
Схема с расписками и прочим - еще более серая, чем с компаниями, с этой схемой давно и успешно борется правительство, уже побороли, вернее. Раньше так иностранцы пытались оформлять землю на своих тайских жен и подруг. Теперь при малейшем подозрении, что таец покупает землю на фаранговские деньги, сделка не оформляется, а оформленная - расторгается.

Ну как же нет, когда Вы сами только что скази о ней
Согласитесь вариант с арендой намного лучше нежели чем просто оформление на другое имя?
Можно поподробнее об этом? Можно таким образом разбить уже готовый проект, точнее ячейку в таунхаузе разбть на две части - земля и само здание. Соответственно здание на иностранца, землю на тайца и в аренду на иностранца?

[chuk71]

Не надо ничего разбивать, строение всегда оформляется отдельно от земли (в случае дома или таунхауса).
Если Вы так уж хотите вначале землю на своего тайца оформить - то таец должен быть состоятельным, со счетом в банке и т.д. Иначе - теже вопросы к нему будут.
Если все ок -
1. нужен контракт на здание отдельно и на землю отдельно.
2. в земельном управлении регистрируются оба контракта, платятся все fee и taxы
3. составляется контракт лизхолда с новым владельце земли, опять-таки регится в земельном управлении и платятся fee и taxы.

Проще сразу оформить строение и лизхолд на землю от продавца. Ибо, даже если Вы сейчас уверены в своем тайце, за 30 лет с ним многое может случиться.

Кстати говоря, он вполне может через месяц после оформления лизхолда пойти и продать землю другому тайцу... Узнаете об этом только через 30 лет

[greed-o-san]

Так, уже всё начинает проясняться, спасибо за ответ
Вопрос такой назревает - что значит состоятельный таец?
Счёт в банке есть.
Почему Вы считаете проще оформить лизхолд от незнакомого мне человека(продавца) нежели, чем от доверенного? С продавцом же тоже может что либо случиться за 30 лет
В общем в моей ситуации из 2 зол выбирать меньшее

[chuk71]

Так, уже всё начинает проясняться, спасибо за ответ
Вопрос такой назревает - что значит состоятельный таец?
Счёт в банке есть.
Почему Вы считаете проще оформить лизхолд от незнакомого мне человека(продавца) нежели, чем от доверенного? С продавцом же тоже может что либо случиться за 30 лет
В общем в моей ситуации из 2 зол выбирать меньшее

Потому что Застройщик заведомо состоятельный таец, а Ваш знакомый если что - должен будет доказать, откуда у него взялись деньги на покупку земли. Это раз. Второе - если Застройщик известная фигура в городе, то больше шансов, что свои обязательства по договорам он будет исполнять и через 30 лет. И третье - по первому варианту Вы больше налогов заплатите и времени убьете.

[Lana]

Продать землю, оформленную в Лизхолд, таец не сможет, т. к. договор регистрируется в земельном департаменте, и на Чануте ставится отметка, что данная земля находится в аренде. Департамент так же потребуют подтверждение расторжения. Сделку обязательно оформлять через юриста, чтоб у него она была на контроле, а так же он выступает и свидетелем. Можно в договоре предусмотреть и переход права к наследникам в случае смерти арендатора, а случае смерти арендодателя отсутствия претензий от его наследников.

Застройщик не всегда физлицо, т. е. возможно земля будет и на компании, оформляя договор с ней готовьтесь к оплате ежегодных расходов по компании.

Не всегда последнее время крупные застройщики исполняют свои обязательства по контрактам о чем уже много написано и на форуме и в инете.

Не жалейте денег на юриста и оформите сделку через него.

Регистрация сделки в департаменте занимает один день. В вашем случае будет два. Время убьет юрист на составление второго договора.

[chuk71]

Причем здесь расторжение?
Старый владелец может продать свою землю вместе с договором лизолд новому владельцу.
Далее - вообще набор буков, не имеющих никакого отношения к реальности.