Риски покупки недвижимости на юр. лицо

[zhaffsky]

Скажите пожалуйста, а знает ли кто нибудь случаи, когда люди, владеющие землей через компании с тайскими номиналами лишались прав собственности?

Англоязычная пресса утверждает, что таких случаев хоть пруд пруди.

В чем были ошибки, что проверить при организации такой компании?

С 1 июня вроде как действуют какие то новые правила, по которым достаточно только одного номинала — чем чреваты они?

Спасибо!

[Гость]

С 1 июня вроде как действуют какие то новые правила, по которым достаточно только одного номинала — чем чреваты они?

Новые правила позволяют формировать компанию при наличии 3-х акционеров (ранее требовалось 7). Ничем не чреваты, а наоборот упрощают регистрацию.
Например, 2 фаранга могут владеть 49% и один таец 51%
Обезопасить себя можно различными способами. Обращайтесь к грамотным юристам.

[zhaffsky]

Спасибо. Но как отличить грамотного юриста от неграмотного?

Допустим "грамотный" юрист реализует некую схему с залогом акций. Откуда мне знать что данная схема не является, например, ничтожной по тайскому закнодательству, и не может быть оспорена "более грамотным" юристом? Выяснится вдруг что акции это вообще неотчуждаемое право, или отчуждаемое, но только пока жив номинал, а наследники имет право насильственно вернуть акции. И далее в том же духе.

[Гость]

Юридические компании используют несколько иные схемы.
Например, вместо тайского номинала выступает полностью контролируемая ими тайская компания, а с ними подписываются соответствующие соглашения.

[voyager1970]

есть подобные трюки и используются они уже давно.только все они противозаконны.тайский земельный кодекс недвусмысленно запрещает иностранцам владеть землей,включая через их тайских номинантов,юридических или физических лиц.

[Гость]

есть подобные трюки и используются они уже давно.только все они противозаконны.тайский земельный кодекс недвусмысленно запрещает иностранцам владеть землей,включая через их тайских номинантов,юридических или физических лиц.

Противозаконны не совсем правильный термин в данной ситуации.
Всё делается в соответствии с законами и правилами, но государству это не очень нравится, так скажем.
Тем не менее, тысячи домов оформлены именно таким образом.

Если нет желания связываься с оформлением компании, то существует возможность долгосрочной аренды земли - leasehold + оформление в собственность всего, что на ней - usofruct

[voyager1970]

The Land Code has its own bar on the use of Thai nationals or juristic persons as nominees
Irrespective the company structure (foreign, control, nominees or not), the Land Department could also simply deem that the company has acquired the land under section 96 of the Land Code, as the owner in place of an alien, which contravenes sections 111 and 113 of the Land Code. In such cases, the onus of proof lies on the foreigner, say, to disprove that the company has acquired the land under section 96 of the Land Code. If the company is not carrying on business or in operation as a 'normal' company, and its only purpose is holding land the company will be deemed as the owner in place of the foreigner and the Land Department has the authority to force the foreigner to dispose of such land.

Section 96 of the Land Code; 'When it appears that any person (including a juristic person) has acquired land as the owner in place of an alien or juristic person under the provisions of Section 97 and 98, the Director-General shall have the authority to dispose of such land and the provisions of Section 94 shall apply mutatis mutandis'.

[Гость]

Влад, у тебя часом нет ссылок на истории, в которых бы описывался отъём недвижимости приобретенной на компанию? Интересно было бы почитать.

If the company is not carrying on business or in operation as a 'normal' company, and its only purpose is holding land the company will be deemed as the owner in place of the foreigner and the Land Department has the authority to force the foreigner to dispose of such land.

Совершенно верно, но компания может быть и вполне рабочей.
Правда, в этом случае повысятся расходы на её содержание.

Выход один - покупка кондо на своё имя.

[zhaffsky]

Джентльмены, большое спасибо за мнения и особенно voyager1970 за цитаты.

...у тебя часом нет ссылок на истории, в которых бы описывался отъём недвижимости приобретенной на компанию?

Вот вот именно с этим вопросом я и пришел.

Мнение сайта SamuiForSale можно суммировать следующим образом

If a lie is told often and long enough and the law not enforced it becomes the truth. The same with land holding companies.

Иными словами весь этот рынок владения землей, основанный на компаниях, это гигантский карточный домик из которого правительство потихоньку вынимает карты. Помогает разве тот факт, что это реализация закона это долгий процесс, а у большинства представителей власти есть интересы в этом бизнесе и они поэтому, скажем так, из кожи вон не лезут.

Но то, что Пхукет, Ко Самуи и Ко Чанг скуплены иностранцами, власти осознают, как и тот факт, что это противоречит Land Code и FBA.

Опять же мнение SamuiForSale

generally a 30-year land lease combined with a registered ownership over the structures (house) on the land ( Superficies) is the recommended structure to own and have a long term interest a real estate (land) property in Thailand

[Гость]

Опять же мнение SamuiForSale

generally a 30-year land lease combined with a registered ownership over the structures (house) on the land ( Superficies) is the recommended structure to own and have a long term interest a real estate (land) property in Thailand

В дополнение к этому ряд застройщиков вводят арендаторов в состав учредителей компании, которая владеет посёлком. Это даёт некие гарантии продления аренды на очередные 30 лет.

[voyager1970]

[qуоте="Грант"]Влад, у тебя часом нет ссылок на истории, в которых бы описывался отъём недвижимости приобретенной на компанию? Интересно было бы почитать.

[qуоте] Иф тхе цомпаны ис нот царрыйнг он бусинесс ор ин оператион ас а ьнормаль цомпаны, анд итс онлы пурпосе ис холдинг ланд тхе цомпаны вилл бе деемед ас тхе овнер ин плаце оф тхе фореигнер анд тхе Ланд Департмент хас тхе аутхориты то форце тхе фореигнер то диспосе оф суч ланд. [/qуоте]
Совершенно верно, но компания может быть и вполне рабочей.
Правда, в этом случае повысятся расходы на её содержание.

Выход один - покупка кондо на своё имя.[/qуоте]

Ссылок на интернете много.я напрямую ответил на вопрос о рисках.риск есть и он 1.в противоречии с законодательством 2.в постоянно меняющихся циркулярах,которые рассылаются по Ленд Оффисам.
3.в непрозрачности самого законодатрельства 4. в хронической нечестности или попрoсту некомпетентности тайских адвокатов.

про изьятия земель: самый яркий случай,который пришел в голову-это земелный скандал на Самуе,когда у английского девелопера конфисковали земле,под придлогом их незаконного приобретения.второе,из крупного,что пришло в голову-это недавний скандал об незаконной застройке королевских земель на одном из островов неподалеку от Лаем Шабанга.

[voyager1970]

FROM THE BANGKOK POST

Caretaker Natural Resources and Environment Minister Yongyuth Tiyapairat has ordered land ownership documents issued for five land plots covering 114 rai on Khao Dang mountain to be revoked. His move followed the findings of an inquiry which found land documents that were issued for some of the five plots had duplicated other plots. Some plots were found to be part of forest areas. The panel, chaired by Thanee Viriyarattanaporn, Forestry Department deputy director-general, met yesterday in Surat Thani's Koh Samui district to discuss the findings.

Mr Yongyuth said he would assign Land Department chief Peerapol Traithosavit to revoke ownership documents for the five plots while his assistant Noppadol Pattama would file complaints against those involved in the unlawful issuance.

He said some occupants whose land documents were found to have been unlawfully issued had lobbied senior figures for help. However, he would not stop his probe into the land scam.

A source said the panel agreed land documents issued for the five plots on Khao Dang should be revoked as the areas had slopes of more than 35%, which by law cannot be privately owned.

[voyager1970]

или вообразите себе ситуацию,описанную в газете Таймс в прошлом году:http://property.timesonline.co.uk/tol/life_and_style/property/overseas/article1294189.ece

[Гость]

про изьятия земель: самый яркий случай,который пришел в голову-это земелный скандал на Самуе,когда у английского девелопера конфисковали земле,под придлогом их незаконного приобретения.второе,из крупного,что пришло в голову-это недавний скандал об незаконной застройке королевских земель на одном из островов неподалеку от Лаем Шабанга.

Это достаточно громкие дела и не исключено, что застройка была незаконной. В любом случае детали этих дел нам неизвестны.

Интересно было бы почитать о том, как у конкретного человека - не застройщика, а собственника недвижимости - отняли дом по причине того, что он был оформлен на недействующую компанию.

[zhaffsky]

Ну вот например интересное упоминание из этой статьи в Times.

One Thailand-based British executive recently lost a £48,000 deposit on a flat after discovering legal problems with the foreign ownership quota in the building.

[zhaffsky]

А что происходит например в случае leasehold, когда он истекает?Предположим lessor еще жив и мы пытаемся договориться с ним о продлении. При этом нам принадлежит здание, которое стоит на земле.

Он может заломить цену. С другой строны снести наше здание он не может, не выплатив некую компенсацию.

На каких принципах идут переговоры? Как я понимаю юридически нет способа заставить lessor'а продлить, если он сам не хочет, хотя SamuiForSale утверждает, что собственность на здание стоящее на земле, может быть неким аргументом в суде о праве на продление.

[AddictedToThai]

Интересно было бы почитать о том, как у конкретного человека - не застройщика, а собственника недвижимости - отняли дом по причине того, что он был оформлен на недействующую компанию.

Отнять не могут. По закону могут предписать избавиться от недвижимости (например, продать тайцу) в течение 1 года.

[voyager1970]

[qуоте="жаффскы"]А что происходит например в случае лэсехолд, когда он истекает?Предположим лессор еще жив и мы пытаемся договориться с ним о продлении. При этом нам принадлежит здание, которое стоит на земле.

.[/qуоте]
Думаю,установить все это можно будет только экспериментальным путем,так как большиство кондо на рынке Таиланда,особенно Паттайа и Пукет все моложе 30 летнего возраста,а точнее, в среднем 15 летнего возраста.придется подождать еще 15 лет для окончательной ясности :лол:
один из кондо,которым я владел в прошлом{здание целиком}оказалось во владении Бкк Банка,после его конфискации у застройщика,который не удосужился вернуть долги.последтсвия на сегодняшний день-никому не давали ипотеки на покупку квартир в этом здании.что дальше, не ясно.
в Ленд Оффисах уже более 2 лет лежат циркуляры,коротые предписывают не регестрировать собственность на корпорации,с иностранным капиталом более 30%.т.е тайский капитал должен составлять 60-70%.закон разрешает 49% иностранного капитала,но для владения землей различные Ленд оффисы по стране применяют или не применяют директиву,по своему собственному усмотрению.

[Гость]

один из кондо,которым я владел в прошлом{здание целиком}оказалось во владении Бкк Банка,после его конфискации у застройщика,который не удосужился вернуть долги.последтсвия на сегодняшний день-никому не давали ипотеки на покупку квартир в этом здании.что дальше, не ясно.

О каком кондо идёт речь?

[voyager1970]

[qуоте="Грант"][qуоте]один из кондо,которым я владел в прошлом{здание целиком}оказалось во владении Бкк Банка,после его конфискации у застройщика,который не удосужился вернуть долги.последтсвия на сегодняшний день-никому не давали ипотеки на покупку квартир в этом здании.что дальше, не ясно. [/qуоте]
О каком кондо идёт речь?[/qуоте]

тот ,в котором ты был.