Форум Винского

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 08:55

Сейчас заключил контракт на покупку номера в проекте строительства отеля в кондоминиуме на Филипинах в курортном месте. Если кому интересно могу обосновать это инвестиционное решение. Думаю что будет прибавка к пенсии. Покритикуйте - поспорим!

**Рамбовский** » 22 дек 2014, 11:18

отель строящийся, а когда будет построен? И как в том месте с тайфунами-цунами? Какая сумма вложений?

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 11:27

2. В том месте тайфуны проходят в 3 раза реже чем над Манилой.

**GEORG78** » 22 дек 2014, 12:38

ИМХО вкладываться в недвижимость в странах третьего мира весьма рискованно. Сейчас все радужно и хорошо, а завтра пиши-пропало. Лет пять-семь тому назад был бум на недвигу в Египте. И что теперь? Революция, несколько лет подряд мордобой на улицах, исламисты бузят, их сотнями расстреливают и т.д. Вряд ли там уже можно рассчитывать на ту отдачу от купленной недвижимости, на которую рассчитывали при ее покупке. То же самое и со всякими Филиппинами-Индонезиями. Там тоже очень любят всякие перевороты устраивать и с партизанами в своих лесах бороться. Сейчас все тихо и прибыльно, а лет через 10-15 переворот-революция-кризис и ваша недвижимость упадет в цене в разы, да еще и продать ее будет большой проблемой.

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 13:38

Отвечаю по порядку. Кондоминиум планируется построить до декабря 2016 года. Сейчас там только фундамент. Там будет 8 этажей Плюс апартаменты на крыше. 7 - 8 этажи кондотель, остальное просто квартиры. Цена вопроса от 50 тыс. $. По поводу прогнозов на будущее, на сегодня по экономическим показателям мы страна третьего мира. (Посмотрите кросскурс филипинского песо по отношению к российскому рублю). Да не за плюют меня наши российские ура-патриоты. Теперь далее по прогнозу на 10-15 лет, не вижу никаких аргументов почему политические катаклизмы минуют нашу Родину. Теперь о Филипинах: Абсолютное большинство филипинцев ревностные католики. Филипины не самостоятельны в своих политических решениях, а полностью зависят от США. Следующее - приезжайте и посмотрите сколько здесь постоянно живет, имеют недвижимось граждан США, Канады, Новой Зеландии, Германии. В общем это далеко не Малайзия и Индонезия. Для меня Филипины это такой большой дачный кооператив прежде всего для англосаксов и иже с ними. Но это не значит, что я не замечаю проблем, которые здесь есть.

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 13:57

Про тайфуны ответил. Кстати приехал сразу после первого из двух супертайфунов, прошедших по Филипинам за последний месяц. Первый супер тайфун прошел именно по тому месту, где стройка. В общем если у тебя дом из бамбука и ты живешь у самой кромки берега то проблемы у тебя будут. (Кстати Я после этого понял почему у филипинцев такой большой интерес к покупке квартир именно в доме из железо - бетона). По поводу опасности цунами. Местополжение выбрано так, что это реально первая линия, но на высоком скалистом берегу. И кроме того это берег который выходит во внутренний пролив между островами. Цунами в этом месте возможно только если произойдет землетрясение в этом проливе или на противополжном острове.

**Bat Dad** » 22 дек 2014, 15:19

TurboKarlsson писал(а) 22 дек 2014, 08:55:Если кому интересно могу обосновать это инвестиционное решение

Интересно! Обоснуйте! Особенно, если вы САМИ основательно разобрались в налоговом и прочем имеющем отношение к теме законодательстве. Что там со будущими дополнительными расходами и ограничениями для экспатов, о которых умалчивают продавцы?

Только напишите, какой конкретно город или курорт.

**Djim-en** » 22 дек 2014, 15:24

Alvis Hilbasin писал(а) 22 дек 2014, 15:19:Только напишите, какой конкретно город или курорт.

Присоеденяюсь. Плюс есть вопросы по инфраструктуре. Магазины,больницы,школы, развлечения и т.д. и т.п.

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 15:28

Про конкретный город или курорт наверно нужно писать в личку, а иначе это могут посчитать рекламой. Если Ваш интерес не праздный, то чуть позже в личку напишу. По поводу ограничений не совсем понял вопрос.Видимо Вы имеете в виду ограничения для иностранцев? Как я понимаю экспат это иностранец работающей по трудовому контракту без граждства?

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 15:45

Про ограничения о которых мне известно по убыванию степени важности и имеющих отношение именно к этой теме:
1. Доля иностранных собственников в кондоминиуме не должна превышать 40%.
2. Налог на покупку недвижимости E-VAT составляет 12%, при цене покупки выше 50000 USD платят все и резиденты и не резиденты.
3. Closing Cost от 100 до 200 тыс.песо юридическое оформление прав собственности
4. Налог на недвижимость платят все владельцы сумма зависит от рыночной цены и имеет дифференцированную ставку. Я занимался предварительными расчетами, получались вменяемые цифры.
5. Налог на доходы по объему похож на наш подоходный.
Может что забыл, поправьте меня.

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 16:01

По инфраструктуре :
1. В 15 минутах езды на авто или мотобайке административный центр с несколькими мооллами (магазины, кафе, рестораны, аптеки). Дорога до города без пробок, в самом городе в часы пик движение затруднено.
2. В 20 минутах езды порт с паромами до ближайших островов, желающие могут даже уплыть в Манилу вместе со своим авто.
3. В 25-30 минутах аэропорт с Аэробусами А 320 более часа лету и вы в Маниле. 5-6 рейсов в день туда и столько же обратно.
4. Видел рядышком Elementary School для маленьких детишков . Для старших точно есть в городе.

**TurboKarlsson** » 22 дек 2014, 16:11

Теперь о минусах. Филипины это не Таиланд.
1. Частое отключение электричества.
2. В больших городах нищета, вонь и уличная преступность.
3. По сравнению с Таиландом убогая американизированная кухня ресторанов и кафе.
4. Нестабильный интернет.
5. Небольшой ассортимент овощей и фруктов, некоторые продукты достаточно дорогие.
6. Из за того что государство островное нет единой сети железных и автомобильных дорог.

**Bat Dad** » 22 дек 2014, 19:15

Зачем в личку, у вас же не название проекта спрашивают и не адрес сайта:) Интерес чисто теоретический. Вы ведь не собираетесь искать здесь клиентов, правда?

**buferman** » 22 дек 2014, 20:40

филиппины помойка, по определению.и то что там живут недальновидные

граждане США, Канады, Новой Зеландии, Германии

вообще не показатель.

**TurboKarlsson** » 23 дек 2014, 01:29

Местополжение Bohol Island. Большие, перенаселенные города Филипин - действительно помойка. Но несмотря на это в той же Маниле рост цен на недвижимость заметно превышает инфляцию. И потом все в этом мире относительно, если Вы действительно гражданин Швеции и живете в Стокгольме - Вам не имеет смысл рассматривать этот вариант.

**TurboKarlsson** » 23 дек 2014, 01:47

Да, кстати забыл сказать ( любителям пожить в Таиланде по учебной визе в особенности) здесь как Я понял легально можно получить бессрочную мультивизу, ID card и водительскую лицензию потратив на кондоминиум более 50 тыс. $. Но ничего с уверенностью сказать не могу, когда сделаю тогда и отпишусь.

**Bat Dad** » 23 дек 2014, 07:29

С визой - это интересно! Кстати, я три года жил в Таиланде по Ed-визе, и по причине неопределенности ближайших переспектив покупку недвижимости и обрастание имуществом отложил.

Сейчас я в Пном Пене по годовой бизнес-визе. В принципе, так тут можно жить годами, но меня смущает качество жизни. За воротами апартментс - черная Африка. Вот уже где помойка, и в буквальном, и в человеческом смысле. Ни пройтись пешком, ни на велосипеде не покататься. Живешь, по сути, в комфортабельной тюрьме. А что у вас на Bohol Island?

**TurboKarlsson** » 23 дек 2014, 08:17

Был только что в ресторане, прекрасно покушал, полный ресторан филипинцев, я при этом чувствовал себя комфортно. Пока спускался на выход из молла, насчитал с десяток пар европейцы с филипинкими женами или подругами, некоторые с детьми. Чувствуют себя отлично. Был на острове Camiguin, вообще сказка. Только добираться до Camiguin муторно. Но тут есть и ужасные места -был в бедных кварталах Себу - там действительно помойка.

**TurboKarlsson** » 23 дек 2014, 08:31

На Camiguin, ходил смотреть местное развлечение - петушиные бои. Сначало было жутко - сижу вообще один европеец среди трех сотен оглушительно орущих, пьяных азиатов, делающих ставки. Кругом шум, деньги и на сцене птицы убивают друг друга, летят перья, льется кровь. В общем Apocalypse now. Ни одного полицейского кругом. Однако спустился вниз без проблем - все вежливы, заказал кусок жареного поросенка на вертеле, так филипинцы меня еще и пивом пытались угостить. Так что здесь вам, не там.

**DocGRIGORICH** » 29 дек 2014, 13:58

TurboKarlsson писал(а) 22 дек 2014, 15:45:Про ограничения о которых мне известно по убыванию степени важности и имеющих отношение именно к этой теме:
1. Доля иностранных собственников в кондоминиуме не должна превышать 40%. Интересно почему - не задумывались ?
2. Налог на покупку недвижимости E-VAT составляет 12%, при цене покупки выше 50000 USD платят все и резиденты и не резиденты. Понятно.
3. Closing Cost от 100 до 200 тыс.песо юридическое оформление прав собственности. А в зелени это сколько ?
4. Налог на недвижимость платят все владельцы сумма зависит от рыночной цены и имеет дифференцированную ставку. Я занимался предварительными расчетами, получались вменяемые цифры. А сколько это - "вменяемые цифры ???" это смотря для какого кармано ?
5. Налог на доходы по объему похож на наш подоходный. Похож ? А поточнее нельзя ?
Может что забыл, поправьте меня.

Ответил цветом - чтоб не дублировать вопросы.

А сколько будет стоить содержание в год ? Расчеты есть ?

**TurboKarlsson** » 01 янв 2015, 13:45

1. Квота в 40% является следствием вменяемой, логичной и открытой национальной политики правительства Филипин (в отличие от нашей Родины) и направлена на предотвращение появление иноязычных компактных анклавов иностранных граждан, а также исходя из опыта других стран (Таиланд например).
2. Курс филипинского песо стабилен сейчас около 44,6 песо за доллар.
3. Налог на недвижимость около 1% в год. Дешевое жилье освобождается от налога.
4. Налог на доходы около 13% отклонения в плюс и в минус зависят от величины дохода, бедняки не платят ничего, богатые платят больше.
5. В кондотеле содержание оплачивает управляющая компания из доходов от сдачи в аренду, в кондоминиуме платите вы сами. Но общие издержки на жизнь не высоки т.к. население в основном бедное. И еще слышал одну поговорку: " Один дурак может назадавать столько вопросов, что не ответят и тысяча мудрецов". Без обид. Затраты на содержание зависят от того сколько вы там живете, сколько потребляете воды, электроэнегрии и т. д. и т. п.

**Bat Dad** » 01 янв 2015, 13:50

Вы бы фотки окружающей действительности разместили... или похожие... а то вот я в Пномпене сейчас живу в таких аппартаментс... и стараюсь вообще без крайней нужды не выходить из дома, настолько противно все вокруг.

**Akzil187** » 01 янв 2015, 18:04

не увидел: а какая прибыльность инвестиции?
или вы для себя брали хату?

**TurboKarlsson** » 07 янв 2015, 08:01

Ок, постараюсь подготовить ответы на вопросы. Только еще не сообразил, как тут размещать расчеты в Excel и изображения?

**Bat Dad** » 07 янв 2015, 09:49

таблицы, наверное, лучше в формате изображений (print screen => insert to MS Paint). а с изображениями - да, интуитивно не понятно, но на самом деле просто

**TurboKarlsson** » 08 янв 2015, 12:05

_https://plus.google.com/109095706149852395993/posts/VXfovsfig9M?cfem=1&pid=6101898472120964114&oid=109095706149852395993

**TurboKarlsson** » 08 янв 2015, 12:25

В ссылке есть фото с расчетами в Excell окупаемости ROI% при различных вариантах заполняемости кондотеля

**Bat Dad** » 08 янв 2015, 13:13

Спасибо! А на чем основан ваш расчет цены 90$ в сутки при occupancy rate 0.4-0.7?

И еще: затраты на отделку, мебель, мелкий ремонт как-то учтены?

**TurboKarlsson** » 08 янв 2015, 19:13

Расчет сделан исходя из уровня цен на отели аналогичного класса в этом месте.

**TurboKarlsson** » 08 янв 2015, 19:19

Отделка, мебель учтены в строке Enrolment Fee. Мелкий ремонт в строке Operating cost. Расчет произведен для кондотеля.

**No-Mercy** » 08 янв 2015, 19:39

На Бохоле, в общем то, большое предложение различных вариантов жилья .... Чтобы получать доход надо гарантированно сдать эти апартаменты как минимум на 4-5 месяцев в году, но вот реально ли это .

**Bat Dad** » 09 янв 2015, 06:23

У меня тоже сомнения в такой заполняемости, если честно. Либо надо снижать цену + привлекать агентов и платить им %.

Вообще, по моему впечатлению, основанному на многолетних наблюдениях в Таиланде, стратегически выигрывают качественные аппартаменты в мегаполисах, которые сдаются на срок от полугода работающим экспатам и богатым местным.

Сколько ни распрашивал владельцев жилья в курортных зонах Таиланда (тайцы и фаранги), вся эта карусель с временными жильцами - очень затратное и утомительное занятие. Этим надо заниматься самому и постоянно там торчать, жить по соседству. Отдыхающие вечно что-нибудь ломают и засирают (=> разборки с депозитом!), а чтобы регулярно чинить и чистить качественно и по разумной цене, нужно иметь проверенные местные кадры, с котороми надо выстраивать отношения. То есть получается весьма нервная работа "управляющего квартирой" за сравнительно небольшие деньги.

Вы говорите, эти функции будет выполнять управляющая домом компания? ну, не знаю... тогда расскажите поподробнее про эту часть плана!

**No-Mercy** » 09 янв 2015, 10:38

Скажем так, зачастую управляющая компания не прочь сдать жилье в "свой карман" ... даже в европейских странах.

**TurboKarlsson** » 09 янв 2015, 12:36

Согласен с Вами. Действительно, имея в собственности отдельные апартаменты в столице или ином крупном городе для сдачи в долгосрочную аренду, необходимо либо самостоятельно заниматься поиском клиентов, либо нанимать агента. Со всеми вытекающими отсюда последствиями....Но Я обсуждаю в данном случае не просто собственность в кондоминиуме, а собственность в отеле. Управляющая компания кондоминиума и управляющая компания кондотеля - не одно и тоже. Теперь по поводу заполняемости и цены на аренду. Эти величины зависят от многих факторов. Как мне кажется наиболее значимые из них это - удачное расположение(климат, первая линия, вид из окна, наличие инфраструктуры, близость аэропорта и т.д. и т.п.), перечень предоставляемых услуг и адекватное управление. По поводу местоположения - место является перспективным (реально первая линия, основная дорога проходит на удалении 900 метров, песчаный пляж с мелководной частью 300 метров и далее переход на глубину с кораллами, ближайшие земельные лоты по побережью все раскуплены, рядом расположен элитный отель, на данный момент полностью загружен, с ценами гораздо более чем 100 $). По поводу управления и издержек на содержание - посмотрите в таблицу. 20% из выручки оплата менеджменту отеля, 44% операционные издержки. Еще одна банальная истина - на свободном рынке большие риски предполагают большие доходы. В данном случае длительная аренда более дешева, но с меньшими рисками и....наоборот.

**No-Mercy** » 09 янв 2015, 16:28

Пляжи на Бохоле это далеко не пляжи на Борокае Для апартаментов нужна стабильная популяция клиентов приезжающих на длительный срок, Бохол в этом плане напоминает транзитный узел редко кто задерживается на неделю.

**TurboKarlsson** » 09 янв 2015, 17:28

Объясните мне разницу? Чем отличаются пляжи Anda Bohol Island, Panglao от пляжей Boracay Island? Если не брать раскрученность бренда, толп туристов и плотность застройки отелями? И предложите участие в строящемся отеле на Боракае?

**No-Mercy** » 09 янв 2015, 20:00

ЭЭЭ а вы там были так сказать в реале ?

**TurboKarlsson** » 12 янв 2015, 11:58

На Боракае не был, Был на Бохоле, Минданао, Панглао, Камигине. Среди всех этих мест различий в пляжах не заметил. Они отличаются от пляжей Крыма. На Ваш вопрос Я ответил, а теперь ответьте на мой вопрос, заданный ранее: "Чем отличаются пляжи Боркая от пляжей Бохола?" Обоснуйте.

**No-Mercy** » 12 янв 2015, 12:26

Побывайте на Борокае - почуствуете разницу ... по мне так нет нормального пляжного отыха на Бохоле, я уж лучше на соседний Сикихор поеду.

**TurboKarlsson** » 12 янв 2015, 23:48

Ваш ответ претендует на некое "тайное знание " , о котором я видимо должен догадаться. Будем считать это Вашим ИМХО. У меня есть давний знакомый, который очень негативно отзывался о Боракае. Я пожалуй поверю ему, так как лично с ним знаком. А о Вас мне наверняка известен только Ваш аватар на этом форуме, который ни симпатии, ни тем более доверия не вызывает.

**No-Mercy** » 13 янв 2015, 00:44

Вера дело сугубо личное. Я конечно основываюсь на личном опыте аналогичного варианта в Тае, но на филах был много раз и надеюсь могу правильно оценить инвестиционную привлекательность того или иного места. А на Боракай все же прокатитесь .. так, чисто для собственного обьективного впечатления.

**TurboKarlsson** » 13 янв 2015, 09:29

Спасибо за советы. Не совсем понял, что Вы имеете ввиду об аналогичном варианте в Таиланде(о существующих ограничениях по срокам пребывания в этой стране уже было сказано выше). Ваша оценка инвестиционной привлекательности понятна только Вам, на повторную просьбу о подробном сравнительном анализе конкретных мест на Боракае и Бохоле Вы отвечать не захотели или не смогли. Предложите альтернативный вариант инвестиций для частных инвесторов из пост советского пространства в пределах Юго Восточной Азии как говорится "здесь и сейчас". Если предложите Таиланд, то раскройте схему по которой можно легально получить право бессрочного пребывания в этой стране.

**Bat Dad** » 13 янв 2015, 11:39

TurboKarlsson писал(а) 13 янв 2015, 09:29:Если предложите Таиланд, то раскройте схему по которой можно легально получить право бессрочного пребывания в этой стране.

хотя я не No-Mercy, но отвечу:

1) инвестиционная виза при покупке недвижимости на сумму более 10 млн бат (примерно 300 000 долларов). правда, конкретные условия мне неизвестны, может оказаться, как с Малайзией, где в рамках программы M2H нужно задорого покупать некий неликвид

2) пенсионная виза после 50 лет, при наличии 800 000 бат на счету или подтвержденного дохода 50 000 (?).

**No-Mercy** » 13 янв 2015, 12:55

Тему надо бы тогда переименовать в "схема по которой можно легально получить право бессрочного пребывания в этой стране". В плане инвестиционной привлекательности, реальный пример, я выступал консультантом по приобретению апартаментов в кондоминимум проекте на Самуи (Таиланд) Цена 1.2 млн бат - студио 42м кв в таунхаусе 3 этажа, хорошая территория с бассейном и тд. 300 метров до хорошего пляжа. Человек живет там 2 месяца, остальное время сдает по 30т.б. в месяц(чистыми 25 на руки) - реально удается сдать на 4-7 месяцев в году. Дальше считайте сами, сможете обеспечить на Бохоле хотя бы аналогичную занятость и насколько для вас это будет выгодно?

**Bat Dad** » 13 янв 2015, 13:41

Что-то какая-то сверхприбыль образуется с вашим кондо на Самуи! Либо вы ошиблись со стоимостью кондо, либо это стоимость нулевого цикла без ремонта, отделки, мебели и прочего (т.е. предстоит заплатить еще столько же).

Принято считать, что 5% годовой прибыли на инвестиции в недвижимость - хороший, средний результат. Получается, что с 1.2 млн кондо прибыль должна быть только 60 000 в год?

Такая цена (менее 40 000 долларов) реальна для студии тай-стайл далеко от моря, без инфраструктуры. Ее можно сдавать за 6-8000 в мес.тайцам и фарангам-нищебродам. И да, действительно иметь с нее доход примерно 60 000 бат годовых.

Или где я неправ?

**No-Mercy** » 13 янв 2015, 15:31

Да это было почти на нулевом цикле но с отделкой, мебелировка самостоятельно. Сейчас это конечно стоит 1.8-2млн а может и больше, проект сдали 4 года назад.

**TurboKarlsson** » 14 янв 2015, 23:20

хотя я не No-Mercy, но отвечу:

1) инвестиционная виза при покупке недвижимости на сумму более 10 млн бат (примерно 300 000 долларов). правда, конкретные условия мне неизвестны, может оказаться, как с Малайзией, где в рамках программы M2H нужно задорого покупать некий неликвид

2) пенсионная виза после 50 лет, при наличии 800 000 бат на счету или подтвержденного дохода 50 000 (?).[/quote]

На Филиппинах по программе PRA (пенсионная виза) вы можете открыть депозит более 50000$ и конвертировать его в недвижимость и получить бессрочную визу для себя и членов семьи,если Вам менее 50 лет. Если Вам 50 лет и более, то сумма на депозите должна быть эквивалента 20000$ и более.

**TurboKarlsson** » 14 янв 2015, 23:34

No-Mercy писал(а) 13 янв 2015, 15:31:Да это было почти на нулевом цикле но с отделкой, мебелировка самостоятельно. Сейчас это конечно стоит 1.8-2млн а может и больше, проект сдали 4 года назад.

4 года назад? Для здесь и сейчас уже не актуально. На Панглао мне предложили вариант от 60 кв.М - таунхаус в тихом месте в 500м от моря по цене от 1млн. PHP. Но меня это как то не вдохновило.

**Bat Dad** » 05 фев 2015, 17:38

случайно наткнулся.

Зарубежная недвижимость: Инвестор в погоне за экзотикой
Игорь Индриксонс
Для Ведомостей
Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 09.06.2014

На фоне устойчивой экономики и увеличения государственных расходов ситуация на рынке недвижимости Филиппин выглядит довольно позитивно. Доход от аренды в районе 7-9% годовых выглядит привлекательно не только для местных, но и для зарубежных инвесторов. Но налоговые обязательства для иностранных граждан могут немного охладить пыл потенциальных покупателей сектора buy-to-let: налогом облагается не только ведение бизнеса иностранцем, но и сдача недвижимости в аренду. Иностранцы, которые занимаются торговлей или бизнесом, облагаются налогом по прогрессивной ставке (от 5 до 32%) от их чистой прибыли. Арендная плата более 10 000 филиппинских песо ($248) в месяц также облагается налогом в 12%. На прирост капитала — также от 5 до 32%.

**TurboKarlsson** » 06 фев 2015, 00:21

Спасибо за заметку.
1.Но прогрессивная шкала налогобложения характерна не только для Филиппин. (РФ с его плоской шкалой подоходного налога является приятным исключением из общемировой практики).
2. Данные ставки распространяются не только на иностранцев.
3. Доход от владения долей в кондотеле не является в чистом виде доходом от сдачи в аренду недвижимости.

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в РоссииЛучшие цены для бронирования жилья в Азии. Оплата картами МИР