Какой должна быть инвестиционная квартира в Германии?

[or5]

Какой должна быть инвестиционная квартира в Германии для сдачи в аренду?
Рассматривать только 6 крупнейших городов в Германии? На что обращать внимание при выборе квартиры?
С Турцией не заладилось - прибыль от сдачи квартиры мизерная, менеджеры-турки жуликоватые и наглые, хочу продать и купить квартиру в другой стране.

[vitrysk_]

Покупайте в Берлине - я у вас сниму)))) рынок съемного жилья безразмерной, спрос в десятки раз превышает предложение

[or5]

Стоит ли покупать мансарду или квартиру в пригороде Берлина? Во сколько обходится содержание квартиры в месяц?

[jttravel]

В Германии квартиры не покупают, их там снимают. Но как везде есть исключения, особенно чем южнее, тем исключительней.

Подозреваю что расходы на содержание одной квартиры могут не окупиться арендной платой. Или квартира очень эксклюзивная. И в Лондоне например. За миллион фунтов.

[vitrysk_]

Стоит ли покупать мансарду или квартиру в пригороде Берлина? Во сколько обходится содержание квартиры в месяц?

В пригороде - нет. В Берлине - без разницы что. Сдать можно все что угодно. Прямо сейчас стою на бесихтунге который выложили на сайт 3 часа назад. Около 15 человек пришли. 20 из них готовы снять что угодно.

[or5]

Почему не окупится Если купить за 40 000 евро, а сдавать за 12 000 в год?

[Dumon]

Почему не окупится Если купить за 40 000 евро, а сдавать за 12 000 в год?

-- Чистая прибыль нетто будет 5-7 % в год от стоимости квартиры. Покупать можно не только в Берлине ) , квартиры сдаются везде.

[vitrysk_]

Это очень оптимистично 1000 без коммуналки в месяц... Плюс ещё налоги добавить.

[Cloverfield]

Чистая прибыль нетто будет 5-7 % в год от стоимости квартиры

Скорее 4-6%, 7% это превосходный результат. Чтобы получать 12 000 в год от аренды, приготовьтесь потратить 250-300 тысяч на покупку.

[Dumon]

Чистая прибыль нетто будет 5-7 % в год от стоимости квартиры

Скорее 4-6%, 7% это превосходный результат. Чтобы получать 12 000 в год от аренды, приготовьтесь потратить 250-300 тысяч на покупку.

Да 7% это я немного преувеличил
Посчитал сколько мне приносит квартира + парковка - получилось ~6,0 - 6,2 % после всех выплат.

[or5]

В Турции 4,5%
Значит смысла нет, если самому не ездить :-(

[jttravel]

Почему не окупится Если купить за 40 000 евро, а сдавать за 12 000 в год?

Вот и арендная плата за такое будет 400 в месяц. Берлин тем и прекрасен что там жить недорого.

[or5]

Смысла значит в квартире в Германии нет?

[jttravel]

Если речь про одну то сомневаюсь, надо изучать предмет подробней. А вот если эксклюзив, то можно и про одну подумать, только эксклюзив по мне лучше в Лондоне или Париже присмотреть. Вот целый подъезд купить другое дело. Вам же кроме дохода еще расходы (обязательства) по содержанию будут которых на квартиросьемщиков повесить (всех) не удастся, что то сэкономить можно если сами поблизости будете проживать и все оперативно решать а не платить некоему управдому.

[or5]

Нет, я имею ввиду одну дешевую.
А почему квартплату нельзя повесить на квартиранта?
Где выгоднее купить квартиру для сдачи? Может в Болгарии?

[jttravel]

А почему квартплату нельзя повесить на квартиранта?

Что-то из расходов владельца можно включить в квартплату (съемщик будет знать) а остальное останется только "в уме" (только для личного пользования), так как это не коммунальные платежи (это платит съемщик сам). Это все-таки бизнес (работа!), сдавать недвижимость, а не хобби. Но с одной квартирой бизнес не очень получается, а за хобби полагается доплачивать, это же удовольствие

[vitrysk_]

Почему не окупится Если купить за 40 000 евро, а сдавать за 12 000 в год?

Вот и арендная плата за такое будет 400 в месяц. Берлин тем и прекрасен что там жить недорого.

Найдете за 400? Не думаю. Минимум абсолютный 1комн квартиры внутри кольца - 500-550 в варианте "4 стены". Меблированные варианты - 650. 2 комнатная с мебелью и включенными платежами - от 800 и выше.

[jttravel]

Актуальная реклама "4 стены" и за 300+ предлагает. Реально ли такое получить если все и так расхватывают как горячие пирожки, не проверял, не было пока надобности хотя вроде надо перебраться в Берлин.

[or5]

Если бы легко было получить рабочую визу можно было бы и перебраться.
А мансарду за 300 можно? Это самое дешевое предложение.

[vitrysk_]

Актуальная реклама "4 стены" и за 300+ предлагает. Реально ли такое получить если все и так расхватывают как горячие пирожки, не проверял, не было пока надобности хотя вроде надо перебраться в Берлин.

реклама это дело такое... вы отдаете отчет себе что показ квартиры - это развлекаловка на иногда 100-150 человек? особенно за такие деньги? могу дать пример. 1 комнатная в Нойкелльне за 300 евро варм. Бесихтунг продолжался полчаса и на глаз было около 120 пришедших человек. критерии выбора в этих условиях остаются тайной
а расхватывают квартиры - не то что как пирожки. мы сегодня за день посмотрели 3 квартиры. все их вывесили сегодня (в воскресенье с утра!) - на всех было больше 10 человек. то есть люди мало того что живут на этих сайтах, так еще и готовы срываться и ехать за квартирой бегом. и это ценовая категория типа 500-550 за "4 стены большая 1 комн"...

[vitrysk_]

Если бы легко было получить рабочую визу можно было бы и перебраться.
А мансарду за 300 можно? Это самое дешевое предложение.

Иностранцу без счета в банке, регистрации в Берлине, без 3 полных зарплатных ведомостей местных и без пройденного пробецайта - без вариантов только агентства готовых меблированных апартов на длительный съем, порядок цен - от 600-650 евро за маааленькую студию (от 14 кв м общей площадью) на 1 человека в месяц.

[or5]

Если бы легко было получить рабочую визу можно было бы и перебраться.
А мансарду за 300 можно? Это самое дешевое предложение.

Иностранцу без счета в банке, регистрации в Берлине, без 3 полных зарплатных ведомостей местных и без пройденного пробецайта - без вариантов только агентства готовых меблированных апартов на длительный съем, порядок цен - от 600-650 евро за маааленькую студию (от 14 кв м общей площадью) на 1 человека в месяц.

Я купить хочу, а не снять.

[or5]

Ага, значит можно сдать мансарду за 600 евро в месяц.

[vitrysk_]

Ага, значит можно сдать мансарду за 600 евро в месяц.

не забудьте потом Финанцамту обосновать эту цену))) у немцев то с этим проблем нет, а у нерезидента неговорящего по-немецки проблемы будут...))

[or5]

А зачем обосновывать? Выставил цену на . - нравится - снимайте.

[ladysoul]

В пригороде - нет. В Берлине - без разницы что. Сдать можно все что угодно. Прямо сейчас стою на бесихтунге который выложили на сайт 3 часа назад. Около 15 человек пришли. 20 из них готовы снять что угодно.

Давно ли такой ажиотаж на жилье в Берлине? В бытностью мою, когда я жила в Германии, в Берлине квартиры стоили на порядок дешевле, чем в Мюнхене, и много жилья пустовало. Если в Берлине такие цены нынче. что же тогда в Мюнхене творится?

[vitrysk_]

А зачем обосновывать? Выставил цену на . - нравится - снимайте.

на . в Берлине не озолотитесь, отели слишком дешевые. на уборку и обслуживание туристов однодневных больше выбросите.

[vitrysk_]

В пригороде - нет. В Берлине - без разницы что. Сдать можно все что угодно. Прямо сейчас стою на бесихтунге который выложили на сайт 3 часа назад. Около 15 человек пришли. 20 из них готовы снять что угодно.

Давно ли такой ажиотаж на жилье в Берлине? В бытностью мою, когда я жила в Германии, в Берлине квартиры стоили на порядок дешевле, чем в Мюнхене, и много жилья пустовало. Если в Берлине такие цены нынче. что же тогда в Мюнхене творится?

друзья говорят года 3. причем жилье все равно пустует. просто зачастую его выгоднее консервировать чем сдавать... а то что сдают - улетает. реально, для многих бесихтунги по 100-150 человек - это дикость...

[or5]

Значит Мюнхен лучше?
На порядок - это в 10 раз. Наверное в 2 раза?

На . можно выставить минимальный срок пребывания, и указать дополнительные траты - уборка

[or5]

Странно, но в Мюнхене жилье продается в 3 раза дороже, чем в Берлине.

[vitrysk_]

Потому что предложение меньше

[trente_trois]

Странно, но в Мюнхене жилье продается в 3 раза дороже, чем в Берлине.

Но его и сдавать можно в три раза дороже.

[or5]

Риэлтор пишет, что на сдаче квартиры я буду зарабатывать в Германии ежегодно меньше 1% от стоимости квартиры. Это очень странно, так как в Москве - 5%

[kostja]

Смотря в каком регионе Германии.
Вот картинка с картой рисков, в какую сторону будет смешаться цена недвижимости в ближайшие 10 лет.
Источник:
https://www.postbank.de/postbank/pr_presseinformation_2014_07_17_postbank_studie_wo_der_immobilienkauf_in_deutschland_sich_langfristig_lohnt.html

[vitrysk_]

Риэлтор пишет, что на сдаче квартиры я буду зарабатывать в Германии ежегодно меньше 1% от стоимости квартиры. Это очень странно, так как в Москве - 5%

вычтите из 5% немецкие налоги - останется 1%

[or5]

Мне пишут, что налог 110 евро в год.

[kostja]

Кто пишет? Агент, который хочет впарить Вам эту недвижимость?

[kostja]

Почитайте эту статью:
http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/immobilien-3-millionen-vermieter-verdienen-kein-geld-a-991949.html
В Германии 3 милиона сдающихся квартир дохода не приносят, а 500 тысяч квартир сдаются в убыток себе.
Естественно их хотят сбагрить доверчивым лопухам-иностранцам, мечтающих о сверхдоходах от сдачи квартиры в Германии.

[or5]

Кто пишет? Агент, который хочет впарить Вам эту недвижимость?

Кто-ж еще! :-)

[Mycraft]

Ну смотря где и смотря какая квартира...и смотря как её потом в аренду сдавать...можно свободно ваши 5% и больше зарабатывать...

В пригороде конечно не стоит ничего покупать...и не стоит связыватся с квартирами в которых ещё жильцы живут....

Ну а так да пару лет назад стало сдаватся всё что угодно...

[vitrysk_]

учтите еще что с 1 июня полностью отменены маклерские поборы со снимающих на законодательном уровне, и теперь они сдирают как липку сдающих...

[Mycraft]

ну маклер совсем не обязателен...

[akz]

Если купить за 40 000 евро, а сдавать за 12 000 в год?

Вы и правда верите, что люди имеющие возможность платить за аренду по 12К в год не найдут 40К на покупку этой будки ??? И это в европе, где 5-летний потреб кредит на такую сумму вполне вписывается в уровень дохода и возможности такого потенциального снимана ... Это даже не смешно. По писанным и неписанным правилам расходы на съем жилья не могут превышать четверти дохода. Т.е. для съема хаты за штуку надо иметь совокупный доход порядка 50К в год, иначе вам просто не сдадут такое жилье как потенциальному злостному неплатильщику. На фоне такой зарплаты нахождение кредита в 40К на 3-4-5 лет ... даже ленивый справится. Ну т.е. ваши задумки при таких раскладах не работают. От слова совсем.

То же самое касается налога в 110 евро в год. Эта сумма ближе по смыслу на ежемесячный взнос владельца квартиры на общедомовые нужды. И, таки да, налог на доход тут тоже никто не отменял, он таки существует и он чуть выше чем в РФ.

Но возвращаясь к 40К - купить что-то можно на эти деньги. Скорее всего это будет студия в мансарде с серьезными проблемами в плане ремонта или абсолютно бессмысленная для сдачи в аренду (отсутствие общ. транспорта в пешей доступности или время на поездку в центр цивилизации > часа). Т.е. удачно сдать такое - сродни выйгрышу в лотерею. Ну и цена аренды там не может быть выше 200-250 евро в месяц в силу низких потреб. качеств. То что расположено в центре города начинается от 180-200К за 40-50 метров. Причем это нижняя планка (т.е. варианты с какими-то косяками). В общем суммы до 200к - это скорее для себя, для развлечения родни, для домик в деревне. Не для бизнеса и инвестиций.
Какой-то смысл имеет покупка или строительство 3х этажного домика в один подъезд в шаговой доступности от универа. Ну и сдача его покомнатно студням. Но это суммы совсем другого порядка и нужен иной уровень погружения в проблему.

[or5]

В какой стране выгоднее купить дешевую квартиру для сдачи в аренду?

[Czeh]

Сам бы с удовольствием купил но пока где ни посмотрю везде доходность максимум 5-6%.

[Czeh]

Можно на сдаче посуточно больше заработать но нужно самому заниматься !
Если для заработка то покупайте там где живете. А если как сохранить сбережения - то куда самому будет приятно приезжать пару раз в год отдохнуть.

[akz]

В какой стране выгоднее купить дешевую квартиру для сдачи в аренду?

Выгодно - Сингапур, Гонконг, Тайпей, Женева, Париж, Лондон, Нью-Йорк. Стоймость аренды в этих городах конская, как и цена квадратного метра.
Дешево - рязанская, смоленская, владимирская, калужская, тульская, ивановская, ярославская ... области. Цена квадрата до 30-40 тыр, но и стоймость аренды соответствующая. Выгодно и дешево - в данном контексте взаимоисключающие требования.

[or5]

В Турции можно купить за 40 000 евро и получать 3-5% чистыми в год.