Форум Винского

**pups** » 15 дек 2017, 12:36

А ничего.
Предсказываемый в теме , кризис паттайской недвижимости не состоялся.
Она также пользуется спросом, появился мощный его источник - китайцы. Как показывает практика, когда в стране ВВП на рыло приближается к 12.000$ в год, то эта страна начинает активно интересоваться зарубежной недвижимостью.
А китайцев полтора миллиарда, им покупать - не перепокупать
Строится всего очень много, но много и покупается.
Цены на продажу и аренду, конечно, растут, но практически это не заметно, рост очень маленький.
Общая картина - здесь по-прежнему "рынок" покупателя и арендатора, то есть продать и сдать гораздо труднее, чем купить или снять.

**apx** » 24 фев 2018, 22:57

1 знакомый коуч по бизнесу и инвестициям обмолвился, что недвижимость в Тайланде приносит 10%-г-х в долларах. И ему это не интересно (мало), он ушел в инвестиции в крипту и млм (благо коммуникабельность прокачал 10/10). А меня заинтересовало больше (т.к. риски инвестиций в ICO несравнимо выше).
Как я понимаю (или так хочу) 10% это чистая долларовая доходность, за вычетом услуг солидной управляющей компании, налогов, сопутствиях расходов и расходов на конвертацию в доллары. Меньше смысла не имеет инвестировать в такой пассивный денежный поток.
Причем не обязательно Птт, есть еще Пхукет, Самуи...

У кого есть опыт: напишите расчеты конкретно, город и какую управляющую доходной недвижимостью компанию порекомендуете?

**Гость** » 25 фев 2018, 03:18

apx писал(а) 24 фев 2018, 22:57:1 знакомый коуч по бизнесу и инвестициям обмолвился, что недвижимость в Тайланде приносит 10%-г-х в долларах.

вот еще один пример , стоит ли верить этим коучам

**Александр22** » 25 фев 2018, 08:19

10% это доход управляющей компании, для инвестора курортная недвижимость убыточна даже по сравнению с банковским вкладом. Средний срок окупаемости 23 года, без учета накладных расходов.

**Mustafa1222** » 27 фев 2018, 18:12

Как я понимаю (или так хочу) 10% это чистая долларовая доходность, за вычетом услуг солидной управляющей компании, налогов, сопутствиях расходов и расходов на конвертацию в доллары. Меньше смысла не имеет инвестировать в такой пассивный денежный поток.

Почти все верно. Есть такая Nordic Group (крутой девелопер в странах Азии с многомиллиардными оборотами) которые обещают владельцам, купившим у них недвижимость, 10 лет гарантированной сдачи ее в рент (силами самой Нордик групп) и годовой доход от этого процесса в 10% годовых в батах. И еще, к контракту прилагается возможность buyback (обратного выкупа) по истечении этих самых 10 лет и по цене покупки...Если вы захотите продавать, конечно.

**Лилит** » 27 фев 2018, 18:15

Mustafa1222 писал(а) 27 фев 2018, 18:12:
Как я понимаю (или так хочу) 10% это чистая долларовая доходность, за вычетом услуг солидной управляющей компании, налогов, сопутствиях расходов и расходов на конвертацию в доллары. Меньше смысла не имеет инвестировать в такой пассивный денежный поток.

Почти все верно. Есть такая Nordic Group (крутой девелопер в странах Азии с многомиллиардными оборотами) которые обещают владельцам, купившим у них недвижимость, 10 лет гарантированной сдачи ее в рент (силами самой Нордик групп) и годовой доход от этого процесса в 10% годовых в батах. И еще, к контракту прилагается возможность buy back (обратный выкуп) по цене контракта, по истечении этих самых 10 лет и по цене покупки...Если вы захотите продавать, конечно.

А есть такие реальные владельцы недвиги от Нордика? Или только риэлторы и сам Нордик)))

**Mustafa1222** » 27 фев 2018, 19:29

А есть такие реальные владельцы недвиги от Нордика? Или только риэлторы и сам Нордик)))

Такие реальные владельцы присутствуют. И их очень много- в основном иностранцы. Французы, немцы, и проч. гудевропамены. Т.к. для них это очень интересное предложение (в странах с отрицательными ставками по депозитам и жестким налоговым законодательством).
Я ездил- смотрел эти объекты, в принципе все понравилось...

Убедится в этом (в наличии реальных владельцев) можно легко- посмотрев предложения по домам Нордика в Паттае и на Пхукете ( а понастроили они реально дофига проектов и большинство, как я понял, уже продали...), на сайтах предлагающих недвижимость для продажи и в рент.
Причем сами продавцы недвиги ( они же продают объекты Вэилс Марин ,с местами для парковки водного транспорта, и проч. проекты) не скрывают от Вас всех плюсов и минусов от этой возможной сделки

**Александр22** » 27 фев 2018, 19:37

Ох уж эти сказочники. Реально вы отдаете свои деньги в долг компании на 15 лет, ежегодно вам выплачивают 7% ваших же денег, а в конце срока отдают квартиру после 15 летней эксплуатации в режиме отеля или предлагают ее у вас выкупить, только не говорят за сколько.
Как там в притче, за это время или шах умрет или ишак сдохнет.

**Mustafa1222** » 27 фев 2018, 19:46

Ох уж эти сказочники. Реально вы отдаете свои деньги в долг компании на 15 лет, ежегодно вам выплачивают 7% ваших же денег, а в конце срока отдают квартиру после 15 летней эксплуатации в режиме отеля или предлагают ее у вас выкупить, только не говорят за сколько.
Как там в притче, за это время или шах умрет или ишак сдохнет.

Ув. Александр! Там Минусы и Риски, конечно, присутствуют..Но лежат они немного в другой плоскости.
С помощью самих менеджеров- продавцов этой недвиги, работающих как на Нордик, так и на себя лично, мне удалось выявить 2 основных тонких момента . А именно :
1. Все признаки финансовой пирамиды (под видом кредитования девелоперских проектов) ;
2. Необычайно завышенная цена на сами объекты недвижи. Примерно в 2 раза дороже цена входа чем у основных конкуретнов. И...возможно в 3 раза (!)
дороже по сравнению со вторичкой.

Т.е. если пирамида "Ляжет", то Покупатель останется (в лучшем случае) с непродаваемой квартирой, купленной по цене в 2-3 раза выше рыночной.
А в худшем случае- вообще ни с чем (т.к. квота была тайская, но это уже детали)

**pups** » 27 фев 2018, 19:56

apx писал(а) 24 фев 2018, 22:57: что недвижимость в Тайланде приносит 10%-г-х в долларах.

Нет.
В Бангкоке, где недвижимость не подвержена сезонности около 5% грязными (минус амортизация и налоги - если собирааетесь их платить). В Паттайе и того меньше из-за несезонных простоев. Зайдите, например, на сайт хипфлет и сравните цены покупки и аренды.

apx писал(а) 24 фев 2018, 22:57: И ему это не интересно (мало), он ушел в инвестиции в крипту

Угу. В Биток, наверноее, вложился при курсе 20.000$ При особой прозорливости в 12.000$

**Александр22** » 27 фев 2018, 20:08

Нордик покупают, спрос есть, во всяком случае в Паттайе. Но покупают уже построенное и для себя, и покупатели эти особо не заморачиваются по поводу лишнего миллиона-другого. А вот финансовые схемы для тех, кому 7% это сказочные по сравнению с их страной деньги, ну тут уж как говорится без лоха и жизнь плоха.

**Mustafa1222** » 27 фев 2018, 20:14

у. В Биток, наверноее, вложился при курсе 20.000$ Сдача недвижимости в Таиланде как источник дохода При особой прозорливости в 12.000$ Сдача недвижимости в Таиланде как источник дохода

Вот точно подмечено- все говорят что криптовалюты это пирамида и она обязана рухнуть, похоронив все инвестиции в нее...Но люди продолжают верить(!) в мечту о...халявном богатстве))))
Так и с Нордиком...выплаты- то еще идут))))

**myha353** » 07 апр 2018, 16:27

а сколько берет управляющая компания за свою работу?

**Лилит** » 29 окт 2018, 10:59

Все же где лучше купить студию под сдачу в Бангкоке или на побережье( Паттайя)? Вопрос уже стоит ребром. Приезжаю через месяц для поиска вариантов.

**Александр22** » 29 окт 2018, 19:15

Студио в центре Бангкока предлагается в аренду за 20 тысяч бат, а продается за 5 млн. Бросьте эти глупости, в Таиланде очень много свободных денег, ищущих применения, и за 5% годовых тут в очередь выстраиваются.

**Лилит** » 30 окт 2018, 11:34

Александр22 писал(а) 29 окт 2018, 19:15:Студио в центре Бангкока предлагается в аренду за 20 тысяч бат, а продается за 5 млн. Бросьте эти глупости, в Таиланде очень много свободных денег, ищущих применения, и за 5% годовых тут в очередь выстраиваются.

Это все понятно. Просто в связи с нарастающей истерией вокруг дедолларизации хочу так сказать вывезти и сохранить какое то количество денег, получая с этого процент. Отсюда и вопрос- где будет лучше сдаваться студия на побережье или все таки в Бангкоке. У кого есть опыт?

**Александр22** » 30 окт 2018, 12:58

Точь в точь моя ситуация десять лет назад
На волне разговоров о том, что доллары это ничем не обеспеченные фантики прикупил кондо в Паттайе за $60000.
Пожил там около года и уехал на Пхукет. Два года простояла моя недвижимость вхолостую, шесть агентств от “русского дома” до Alan Bolton не смогли сдать ни на один день. Или не хотели. В какой-то международной, то ли Knight Frank то ли Collins сразу сказали, что занимаются только коммерческой недвижимостью.
Продал соседу итальянцу за те же деньги, что купил, мебель и технику выходит что подарил. И еще минус бюрократические расходы и госпошлина, около ста тысяч бат.
А доллар здравствует и поныне, ничего с ним не случилось )

**Лилит** » 30 окт 2018, 13:45

Так он и будет здравствовать во всем мире Просто с ним будут бороться в отдельно взятой стране как всегда за счет населения( обмен сделают по спецкурсу 60 копеек ) Вы то хоть мебель потеряли, а мы 50% всего что было в 2014

**duracel** » 02 ноя 2018, 04:19

В Бкк наверно лучше ,но надо понимать в каком районе покупать, в Паттайе можно самим иногда жить у моря,и думаю сейчас много предложений на втроичке от соотечественников дешевле чем у застройшика
Да и сейчас сильно подкосил рынок аренды запрет на короткую аренду

**slavaivanoff** » 24 янв 2019, 18:17

Приветствую , легче найти арендатора для квартиры в Бангкоке у метро, хорошо если рядом будут высшие учебные заведения. В Паттайе очень трудно находить арендаторов. Причин много. Через агентов сдать почти не возможно, плюс комиссию агенту платит хозяин квартиры ( обычно это 50% за первый месяц.) , а не арендатор как в РФ. С декабря по февраль чуть легче. Но появился запрет на краткосрочную аренду, нарушителей охотно отлавливает полиция используя подставных лиц.
Несколько лет назад начался активный отлов тех кто расклеивает обьявления. Так что расклеить обявления на столбах не получится. Остается размещать обьявления в интернете. . не эффективно и они отправляют информацию в налоговую в том числе в страну которой являетесь гражданином
Не хилая подстава.
Группы в Фб и вк? Там все пытаются снять за цену ниже общегородской, во многих группах ограничения на публикацию, или даже запрет.
В общем если из 12 месяцев удалось сдавать 4-5 месяцев, то вам повезло. При этом надо находиться рядом иначе все разнесут. Остальное время квартира пустует.
Так же существенным минусом является то, что коммунальные( здесь это называют годовой взнос) должен платить хозяин квартиры, а не арендатор как в РФ. Годовой взнос везде разный, на 1к. кв около 16-17000 бат может быть. Это довольно большая сумма. Для сравнения аренда не плохой 1 к.кв ( здесь это называют 1 бедрум) 10000бат при условии годового контракта.
За последние 5 лет построено очень много нового жилья, очень много строится. Как правило большинство квартир пустует, их даже не пытаются сдавать, либо ключи лежат в управляющей компании но клиентов не найти. Кроме нескольки месяцев в году.
Дело в том,что на побережье покупают квартиры не столько для сдачи в аренду, а в надежде однажды получить пенсионную визу и жить в старости здесь.