Сравнительный анализ рентабельности

[ZEWS]

Что значит дороже платят? Есть ставка аренды по которой собственник выставляет свою недвижимость. Ее снимают либо золотари либо не золотари. Как это влияет на рентабельность?
.

Да, все просто. Стоят на первом этаже здания сразу 10 бутиков имеющих только разные входы, но стены между ними общие.
Стоил каждый бутик одинаково при покупке, а вот аренду платят теперь разную, вот и получается -> одни бутики окупаются быстро, а другие медленнее.
Вот и рентабельность будет разная.

Вы опять не поняли меня. А что мешает предложить свое помещение еще одному золотарю?
Любое помещение по цене аренды стремится к рыночному равновесию. И если локально в какие то периоды( месяц - два три) ставка аренды может опережать своих соседей -то на всем расчетном периоде окупаемости ( 4-15 лет) два соседних помещения будут стремится к одинаковой рентабельности
Если один человек сдает свое помещение золотарям 10 лет за 5 рублей, а его сосед соседнее помещение под канцтовары 10 лет по 2 рубля - то это не проблема помещений и их рентабельности, а проблема личности сдающего.

[DocGRIGORICH]

Вы опять не поняли меня. А что мешает предложить свое помещение еще одному золотарю?...
Если один человек сдает свое помещение золотарям 10 лет за 5 рублей, а его сосед соседнее помещение под канцтовары 10 лет по 2 рубля - то это не проблема помещений и их рентабельности, а проблема личности сдающего.

К сожалению - если вы сдали одно помещение золотарю, то рядом с ним другой золотать не станет уже и т/д и это уже не проблема личности сдающего, а условия рынка...(опыт сдачи в аренду). Только другой вид бизнеса и хорошо если такой же интересный арендатор, но увы не всегда. А стабильность аренды - это еще один плюс для рентабельности!

[adaero]

Какая коммерческая недвижка наиболее выгодна? Какую площадь лучше брать?

[matvey]

Какая коммерческая недвижка наиболее выгодна?

Странный вопрос. Смотря кому, для каких целей..
Торговля - проходное место. Цеха, склады - подъездные пути. Офисы - коммуникабельность. Притоны - отходные пути.
Как угадать. Кто то и на окраине удачно сдает. Хотя, чем центрее, тем дороже аренда.

Какую площадь лучше брать?

размер имеет значение

[ZEWS]

Какая коммерческая недвижка наиболее выгодна? Какую площадь лучше брать?

Сложно сказать. Все индивидуально.
НО Для начинающего лучше взять самые ликвидные варианты.
Это следующие факторы: Проходное место, площадь до 150 кв, отдельный вход.

[adaero]

Странный вопрос. Смотря кому, для каких целей..
Торговля - проходное место. Цеха, склады - подъездные пути. Офисы - коммуникабельность. Притоны - отходные пути.
Как угадать. Кто то и на окраине удачно сдает. Хотя, чем центрее, тем дороже аренда.

С точки зрения сдающего, а не характеристик недвижимости.

К примеру куда с точки зрения выхлопа выгоднее вложить условные 5 млн.рублей?
Всегда думал что самое выгодное - стрит ритейл. Но последние тенденции говорят о том, что все покупатели уходят в сетевой формат - а к недвижке под сеть не подступишься, нужны совсем дургие деньги.
Либо же я просто не являюсь клиентом таких магазинов? просто даже не могу представить кто конечный клиент у арендатора помощения?

[adaero]

Проходное место, площадь до 150 кв, отдельный вход.

А можно попдробнее где лучше - спальный район? Центр? Под офис? Под торговлю?
А может вообще делать склад для интернет-магазинов?

[ZEWS]

Проходное место, площадь до 150 кв, отдельный вход.

А можно попдробнее где лучше - спальный район? Центр? Под офис? Под торговлю?
А может вообще делать склад для интернет-магазинов?

Все очень индивидуально. Надо рассматривать кокнретные два варианта.
Я например покупаю только в Центре. Но не буду навязывать это.
Минусы центра:
Меньше пеший трафик скорее всего, если это не мегасуперключевая точка в городе.
Плюсы Центра:
Центр ограничен, спальные районы - нет. Там хоть каждую вторую квартиру под нежилое переводи. Огромный навес потенциальной конкуренции.
Имиджевые арендаторы пойдут

Минусы спального района
Имиджевые арендаторы не пойдут
Ограниченный платежеспособный спрос ( люди беднее)
Плюсы спального района
Трафик пеший выше.

[ZEWS]

С точки зрения сдающего, а не характеристик недвижимости.

К примеру куда с точки зрения выхлопа выгоднее вложить условные 5 млн.рублей?
Всегда думал что самое выгодное - стрит ритейл. Но последние тенденции говорят о том, что все покупатели уходят в сетевой формат - а к недвижке под сеть не подступишься, нужны совсем дургие деньги.
Либо же я просто не являюсь клиентом таких магазинов? просто даже не могу представить кто конечный клиент у арендатора помощения?

Я уже сказал что начинаещему рантье( вроде вас) не стоит наверное пока лезть в сложные форматы ( базы, склады, гаражи, и т.д.) а вложить в понятный формат ( магазин, офис)

5 млн в каком городе?

Сетевой формат - действительно проблема, поэтому нужно смотреть два сегмента 1 Центр ( имиджевый, в торговый центр не каждый пойдет, нужен отдельный вход) 2. Магазин у дома (когда до большого центра добиратьс неудобно)

[adaero]

Казань. Но в городе уже столько всего построено, что вероятность промахнуться очень высока

[Идол Страсти]

adaero у сетевиков есть определённые требования предусматривающие к примеру наличие свободной определённой площади на фасаде объекта для размещения на ней своего собственного корпоративного стиля, подходящего конкретно для них электроснабжения в кВт. отдельной входной группы, как здесь вам уже описывали и. т.п. В каждой компании они разные, однако перед тем, как рассмотреть Ваш объект в качестве потенциальной торговой точки – основным фактором всё же будет являться пешеходный трафик, то бишь просто считают людей проходящих мимо в течении часа, для немосквы у сетевиков это как минимум от 1200 до 1500 человек в час (соответственно отсюда и будет расчитываться и аренда в моём примере соответственно она должна быть в диапазоне от 1200 до 1500 руб. в мес. за 1 кв.м, как договоритесь)на меньший поток сетевики не заедут. из скромной практики, банки и сетевики гемор полный с простым ипешником ловчее работать да к тому же пока есть возможность делать так, что и налоги платить необязательно
п.с. по факту всё прилично–рентабельное смели с рынка уж лет как дцать.., готовый бизнес продаётся на пике стоимости, есть смысл рискнуть и вложиться на котловане в центряке в каком нить городе, где осталась точечная застройка не забывая о том, что в обозримом будущем к примеру сигареты разрешается продавать в помещениях не менее 50кв.м. а открыть пришедший в рынок на смену игровым аппаратам лохотрон типа «бингобум» по франшизе потребуется мин 100 квадратов.

[ZEWS]

Идол Страсти
Согласен во многом.
Что смущает? минимальный Трафик 1500 в час для немосквы многоват.

Это каждые 2 секунды мимо помещения должен проходить 1 человек? В течении всего дня??? Это реально только на суперключевых точках города.

И откуда формула 1200 человек в час = 1 200 рублей м2?

Один человеко/час = рубле/метр/месяц? Это формула сетевиков? Если честно не слышал, но интересная формула. Только трудно реализуемая в немоскве.

[adaero]

А хаты на первых этажах, переведенные в ком. имеют смысл или это уже отыгранная история?

[ZEWS]

А хаты на первых этажах, переведенные в ком. имеют смысл или это уже отыгранная история?

Нет, это история может быть сладкой. Я по крайней мере именно туда и вкладываю.

[adaero]

А кто основные арендаторы если не секрет?

[matvey]

геморрой только с выводом из жилого в нежилой. Во всяком случае у нас в городе.

[Идол Страсти]

Идол Страсти
Согласен во многом.
Что смущает? минимальный Трафик 1500 в час для немосквы многоват.

Это каждые 2 секунды мимо помещения должен проходить 1 человек? В течении всего дня??? Это реально только на суперключевых точках города.

И откуда формула 1200 человек в час = 1 200 рублей м2?

Один человеко/час = рубле/метр/месяц? Это формула сетевиков? Если честно не слышал, но интересная формула. Только трудно реализуемая в немоскве.

Уважаемый ZEWS для того,чтобы Вас не смущали условные единицы озвученные мной в посте поясню, естественно вышеуказанный поток из потенциальных клиентов расчитывается для немосквы во время наибольшей и избыточной проходимости людского потока, допустим с 10.00 до 14.00 и от 17.00 до 19.00, при этом учитывается дислокация самой точки по отношению к дорожным развязкам, предприятиям–соседям, рынкам и остановкам общественного транспорта сугубо всё индивидуально для каждого объекта недвижимости. Формула взята с примера моего в прошлом партнёра ювелирной сети «585» из СПБ. А известную формулу, то что сетевики «любят подсаживаться» и подсаживать этим самым своих прямых конкурентов к слову сказать, что это только арендатору на руку

[Идол Страсти]

геморрой только с выводом из жилого в нежилой. Во всяком случае у нас в городе.

имхо, согласен гемор этот просто кошмарный, а цена вопроса вывода через посредников (агенство)в моём замкадье составляет в районе 600.000 руб.

[Steez]

Если принять за основу что все будет куплено сугубо по рыночной цене, то распределение таково:

1. коммерческая в регионах
2. коммерческая в москве
3. жилая в регионах
4. жилая в москве

Рентабельность будет от 5% до 20%.

а какие регионы можете посоветовать?

[DocGRIGORICH]

adaero у сетевиков есть определённые требования предусматривающие к примеру наличие свободной определённой площади на фасаде объекта для размещения на ней своего собственного корпоративного стиля, подходящего конкретно для них электроснабжения в кВт. отдельной входной группы, как здесь вам уже описывали и. т.п. В каждой компании они разные, ....

Да, действительно есть такой подход к этой теме.
Даже сетевики разные, но порой начинают делать предложение после изучения проходимости в данном месте. Один парняга выдал как-то мне (где десяток бутиков подряд стоят) - такие цифры : Сколько за 1час и за 8 часов проходят тут людей; сколько в какой бутик за 8 часов заходят и в среднем за час(т.к. некоторые работают дольше).... Про цену и кол-во народу в час - разговора не было.