Рантье: квартира или депозит?

[dimok106]

4) Собственно тренд. За 15 лет выработалась привычка что недвижимость всегда в цене, в любой непонятной ситуации покупай недвижимость. Но точно такая же привычка может выработаться и если падение под воздействием трех предыдущих факторов затянется и возникнет тренд вниз- недвижимость всегда падает, в любой непонятной ситуации продавай недвижимость. Те кто купил ее в 2007-2008 до обвала так и не смогли в долларах вернуть свое после окончания кризиса и это тревожный звоночек в плане тренда.

не, ну к 13му году те кто вложил в 7ом уже в долларах свое отбили и даже, думаю, заработали.
кто совсем на пике в 8ом брал - не знаю.
так все правильно, но есть и другие факторы, которые в России в перспективе могут повлиять на рост недвиги.
у нас очень большой потенциал ипотеки. представьте себе что деньги дают на под 15% как в 13-14ом, не под 25% как может будут в этом, а под 5%.
при этом реально в улучшении жилищных условий, исходя даже из самых скромных европейских стандартов, нуждается процентов 80 населения.
хотя, конечно, это глубокая теория на данный момент.

в конце 2013 я продал за 250, то что на максимумах 2008 при баксе 23-24 стоило 350(ну край 300). Хотя по индексам этого не видно, но цифры я помню, следил достаточно пристально).
Возможно потому что индексы московские и прошлый всплеск был только там. Хотя отдельные города конечно газанули будь здоров - Люберцы например, возможно что и выше чем в 2008 были в 2013м

[AxelF]

кто совсем на пике в 8ом брал - не знаю.

Я брал! Говорю же, на своих учусь.
В июле 2008 взял кредит на 9 млн. - опять на те же грабли, ладно хоть на 5 лет кредит.
Построить обещали за 3 месяца, ждал 2 года , начал судится, взял еще кредит , на кредит купил у того же застройщика еще помещений за полцены, чтоб он достроить смог.
В итоге все достроилось, сам нанимал бригады, помогал достраивать, еще и заработал на этом.
В общем к 2014 вышел без долгов с недвигой и арендаторами. К началу 2012, поправлюсь
Прорвемся!

[adaero]

кто совсем на пике в 8ом брал - не знаю.

Я брал! Говорю же, на своих учусь.
В июле 2008 взял кредит на 9 млн. - опять на те же грабли, ладно хоть на 5 лет кредит.
Построить обещали за 3 месяца, ждал 2 года , начал судится, взял еще кредит , на кредит купил у того же застройщика еще помещений за полцены, чтоб он достроить смог.
В итоге все достроилось, сам нанимал бригады, помогал достраивать, еще и заработал на этом.
В общем к 2014 вышел без долгов с недвигой и арендаторами.
Прорвемся!

А какая недвижка у вас? Торговая или офисная?

[AxelF]

А какая недвижка у вас? Торговая или офисная?

И такая есть и такая.
торговая больше дает

[AxelF]

Флуд промодерирован. Устное предупреждение. E.R.

[Kirill Vlasoff]

кто совсем на пике в 8ом брал - не знаю.

Я брал! Говорю же, на своих учусь.
В июле 2008 взял кредит на 9 млн. - опять на те же грабли, ладно хоть на 5 лет кредит.

ну вы рисковый человек -)
главное что в итоге из долгов вышли, поздравляю.
в любом случае вложения с заемными деньгами, на мой взгляд, не для этой ветки.
тут обсуждаем спокойное вложение уже заработанного непосильным трудом.

[Agent00x]

По теме можем констатировать победу депозитов. В хорошие годы по депозиту получаем по 500 тыров в год против 360 тыров по аренде. В кризисное время не проблема найти по 15% депозиты. Получаем 750 тыров по депозиту против тех же 360 тыров по аренде.

не соглашусь!
В хорошие годы на недвигу цена росла астрономически.
В 2005 покупал коммерческий недострой по 25тыр, через 2 года предлагали продать по 100тыр или аренда по 1200. Работал сам, в аренду не сдал, через 2 года с дохода от этой недвижки купил большей площади недострой по 60.
Если к началу темы , 500 тыр по депозиту, пусть, согласен
По недвиге, пусть год (5 млн (из условий) /25 тыр(как я купил в 05)=200 кв.м.*1200 руб*12 мес= 2млн 880 тыр + потенциальное подоражание по недвиге на 15 млн.

А сегодняшний день:
Депозит 5 млн (из условий) на депозит руб пусть 15%=750 тыр
Аренда комм. недв: Цена 5млн = 100 кв. м.( у нас по 50) * 800 руб/кв.м (среднее у нас)*12 мес (у всех) = 960 тыс. + потенциал роста на недвигу через 2,3 года

Пардон, но то, что вы описали это не рантье. Покупка недостроя и ждать когда построят (а может не построят?) это бизнес. А рантье ковыряет пальцем (и не всегда в носу) и живет на проценты не парясь.

[Сергей047]

4) Собственно тренд. За 15 лет выработалась привычка что недвижимость всегда в цене, в любой непонятной ситуации покупай недвижимость. Но точно такая же привычка может выработаться и если падение под воздействием трех предыдущих факторов затянется и возникнет тренд вниз- недвижимость всегда падает, в любой непонятной ситуации продавай недвижимость. Те кто купил ее в 2007-2008 до обвала так и не смогли в долларах вернуть свое после окончания кризиса и это тревожный звоночек в плане тренда.

не, ну к 13му году те кто вложил в 7ом уже в долларах свое отбили и даже, думаю, заработали.
кто совсем на пике в 8ом брал - не знаю.

Если смотреть в среднем по Мск, то взяв в 08 на пике - не отбили ни в долларах, ни в рублях.
Ниже цены в долларах(эконом 5 600 за м2 в дек 2008 и 3 900 в сент 2014), при этом курс дек 2008 - 28,20 и цена м2 на эконом 157 920 руб. Курс сент 2014 37,96 цена опять же на эконом - 148 044. Это в среднем по всему рынку, понятно что отдельные проекты будут показывать как лучшую. так и худшую доходность.

[Agent00x]

В 2014 г. полиция выявила в Москве несколько тысяч квартир, сдаваемых в аренду незаконно, заявил начальник столичного главка полиции Анатолий Якунин.

"В 2014 г. участковыми уполномоченными было отработано 144 тыс. квартир, в результате выявлено 8 тыс. квартир, сдаваемых в поднаем с нарушением действующего законодательства", - отметил Якунин.

Принятые МВД меры привели к тому, что количество поданных арендодателями деклараций в налоговую инспекцию увеличилось на 14%. "В бюджет города доначислено порядка 900 млн руб., что на 28% больше, чем в 2013 г.", - подчеркнул начальник главка.

Кто тут писал, что с аренды можно не платить и не париться? И с каждым годом будет строже и строже.

[Аладьин]

Да чушь это полнейшая, показуха. Ну пришел участковый, ну не послали его. Предположим, сделали договор, если не было (а такие в меньшинстве). Дальше-то чего? Денег-то как не было, так и нет. Платить нужно до конца первого квартала следующего года. )))

[1979]

Если даже и приходит участковый, то говорят что живут родственники.
Обелились те кто боится

[калям]

Если даже и приходит участковый, то говорят что живут родственники.
Обелились те кто боится

опять же участковый тоже человек....

[А.Гималайский]

Если даже и приходит участковый, то говорят что живут родственники.

В прошлом году приходил ко мне домой участковый, настойчиво требовал доказательства того, что эту квартиру не снимаю.
Предоставил ему свидетельство о собственности. Так нет - затребовал паспорт, пристально сверял все данные, после чего удалился.

Интересно, если бы ответил, что являюсь родственником владельца квартиры, как бы ситуация повернулась ?

[Сергей047]

На самом деле проще не открывать дверь Ломать ее имеют право только если на руках исполнительный лист или решение суда/ордер. Не надо забывать об еще"скользкая" причине, если есть достаточно оснований полагать, что в данный момент в квартире происходит преступление. Но на такое ни один участковый не пойдет (если за дверью не кричат "помогите, убивают"), т.к. каждый такой случай проверяется прокуратурой и кучу объяснительных надо писать....

[pups]

Если даже и приходит участковый, то говорят что живут родственники.

В прошлом году приходил ко мне домой участковый, настойчиво требовал доказательства того, что эту квартиру не снимаю.
Предоставил ему свидетельство о собственности. Так нет - затребовал паспорт, пристально сверял все данные, после чего удалился.

Интересно, если бы ответил, что являюсь родственником владельца квартиры, как бы ситуация повернулась ?

Наличие регистрации по адресу (временной или постоянной) означает законность пребывания в данном жилом помещении.
Больше ничего участковый проверять не имеет права, на все остальные вопросы можно вообще не отвечать.

[УлетающийДжин]

[quote="Kruger";p=5930766] В прошлом году приходил ко мне домой участковый, настойчиво требовал доказательства того, что эту квартиру не снимаю.
Предоставил ему свидетельство о собственности. Так нет - затребовал паспорт, пристально сверял все данные, после чего удалился.

Интересно, если бы ответил, что являюсь родственником владельца квартиры, как бы ситуация повернулась ?[quote]

Странная ситуация.
Начиная с того что Вы могли не открывать ему дверь. Заканчивая тем что Вы не должны ничего доказывать. Если есть письменные жалобы от соседей на Вашу квартиру или ещё что посерьёзнее, другое дело. Но в этом случае на все вопросы Вы могли бы ответить в отделении, будучи туда приглашены, например, письменно.

[MAXMUD]

Имеется квартира в черновой отделке, с индивидуальным газовым отоплением. Была построена с целью продать , но случился кризис и все зависло на неопределенный срок. Думаю как быть дальше. Отремонтировать ( 200-300 тыс ) и сдать. Вложения отобъются через 24 месяца , или ни чего не делать , платить комуналку ( 1000 руб/ месяц)и ждать " хорошей" цены для продажи...

[mare 55]

Отремонтировать и сдать! Кто знает, когда этот кризис закончиться! А несколько дес. т.р. в месяц - никогда и ни кому не помешают! ИМХО , но очень уверенное

[MAXMUD]

Вложить 300.000 что бы через 2 года снова их получить , но уже почиканные инфляцией. Сомнительный бизнес

[irenokk]

А есть идеи куда вложить после продажи? Можно в проект на средней стадии готовности, продающийся по ДДУ.

[AxelF]

Имеется квартира в черновой отделке, с индивидуальным газовым отоплением. Была построена с целью продать , но случился кризис и все зависло на неопределенный срок. Думаю как быть дальше. Отремонтировать ( 200-300 тыс ) и сдать. Вложения отобъются через 24 месяца , или ни чего не делать , платить комуналку ( 1000 руб/ месяц)и ждать " хорошей" цены для продажи...

Ремонтировать и сдавать!
Потом при продаже можно отбить цену ремонта.

[mare 55]

Вложить 300.000 что бы через 2 года снова их получить , но уже почиканные инфляцией. Сомнительный бизнес

Вложить, чтобы сохранить ( совсем не 300т, а тело вложения); чтобы эти 2 года ( кто Вам сказа , что 2 , а не 4,5...) получать аренду; чтобы не не переживать, что будет в конце этого туннеля? (рубли, $, проблемные банки, сегодня лег спать- эта страна, проснулся - доллар/65 коп по постановлению... ). Уверенное ИМХО!

[irenokk]

Ремонт не отбивается, тем более убитый после года сдачи в аренду. Разве что ликвидности прибавляет, если продавать квартиру с ремонтом одному из первых в новостройке.

[mare 55]

А есть идеи куда вложить после продажи? Можно в проект на средней стадии готовности, продающийся по ДДУ.

Можно и в проект на стадии готовности + бидон валерьянки и кило таблеток от бессонницы В экономике обвал только начинается! И первыми грохнуться строительство и перевозки. Так было при любом кризисе и в любой стране, наша не исключение, увы.

[House495]

А я бы 300,000 в банк положил. Через 2 года это будут побитые инфляцией, но всё же 400,000. Уж квартплата с лихвой отобьется.
А где будут рынки недвижимости и аренды, имхо совершенно непонятно.
Гром еще не грянул, народ вовсю хорохорится и пытается ломить цены, но у меня в конторе на внутреннем сайте, например, последнее время просто шквал объявлений о сдаче. Поэтому кому и за сколько там можно будет сдать, спалив деньги на ремонт, большой вопрос. Не говоря уже о геморрое.

[irenokk]

Не, ну если нервы слабые, то не надо. Здоровье дороже. Мы вот к кризису подошли с недокотлованом и преддоговорами.
И я это никому советовать не буду. Только несколько этажей вылезших из земли + ДДУ + нормальный застройщик.

[mare 55]

Ремонт не отбивается, тем более убитый после года сдачи в аренду. Разве что ликвидности прибавляет, если продавать квартиру с ремонтом одному из первых в новостройке.

Не правда, после года ( а также 2,3,4...до 5,6) лет нельзя настолько убить ремонт, чтобы потом не сдать еще раз! Это не убеждение, это реалия! Вы , просто ,видимо, не в теме. Найдите достойного риэлтора и работайте только с ним. Вот на этом ,точно не надо экономить! И Ваши жильцы ( если они не с юга) не загадят съемную хату за год. И платить будут во время. В конце концов, стены то не вынесут

[irenokk]

Так мы про возможность повторной сдачи или про то, что ремонт отобьется при продаже? Сдать можно, конечно. Ну, косметику, может придется, да и то, если сильно не повезет, а вот отбить потом при продаже ремонт не получиться. Не, ну цена-то вырастет из-за общей инфляции, но продавать будете по той же цене, как и соседи в бетоне.

[mare 55]

А я бы 300,000 в банк положил. Через 2 года это будут побитые инфляцией, но всё же 400,000. Уж квартплата с лихвой отобьется.
А где будут рынки недвижимости и аренды, имхо совершенно непонятно.
Гром еще не грянул, народ вовсю хорохорится и пытается ломить цены, но у меня в конторе на внутреннем сайте, например, последнее время просто шквал объявлений о сдаче. Поэтому кому и за сколько там можно будет сдать, спалив деньги на ремонт, большой вопрос. Не говоря уже о геморрое.

Повторяю, найдите достойного риэлтора! А когда грянет гром , что будет с Вашими деньгами в Любом банке??? Помните, как Ваши родители со сберкнижек деньги "получали""?! Даже если рынок жилья и накроется, квартира то останется , а деньги что? фантики. Вы при сегодняшней ситуации регулирования ЦБ и других Б даже предполагать не можете что будет с рублем (+ 100, -200... )

[mare 55]

Так мы про возможность повторной сдачи или про то, что ремонт отобьется при продаже? Сдать можно, конечно. Ну, косметику, может придется, да и то, если сильно не повезет, а вот отбить потом при продаже ремонт не получиться. Не, ну цена-то вырастет из-за общей инфляции, но продавать будете по той же цене, как и соседи в бетоне.

Насколько я поняла, речь идет не о "отбивке " ремонта, а о сохранении "тела" денег ( в квартире или в денежном вложении во что либо -опять же строительство/банк/вальта - другого не дано). Про цену квартир: кто помнит- утром проснулись, недвига выросла в 2 раза. Было? и не так давно! Поэтому, если соседи в батоне будут продавать дороже , так и Вам придется Да, хата, это синица , не журавль , но в Ваших руках!

[House495]

Помните, как Ваши родители со сберкнижек деньги "получали""?! Даже если рынок жилья и накроется, квартира то останется , а деньги что?

1) Нет, не помню, не было у нас денег А помните, как у Ваших родителей в 1917 квартиры отбирали ?
2) Квартира вроде бы по плану остается в любом случае, о немедленной продаже речи нет. Речь о том, тратиться ли на ремонт. "Фантики", помимо депозита, можно использовать множеством иных способов.

[mare 55]

1) Нет, не помню, не было у нас денег А помните, как у Ваших родителей в 1917 квартиры отбирали ?
2) Квартира вроде бы по плану остается в любом случае, о немедленной продаже речи нет. Речь о том, тратиться ли на ремонт. "Фантики", помимо депозита, можно использовать множеством иных способов.

1) не надо утрировать. Если "надо будет стране" многое заставят вспомнить. Уже начали - с рублей и банков. Не расслабляйтесь!
2) "фантики" чтобы использовать надо иметь на руках! "если надо будет стране" как быстро и в каком количестве Вы их получите?

[Kirill Vlasoff]

Имеется квартира в черновой отделке, с индивидуальным газовым отоплением. Была построена с целью продать , но случился кризис и все зависло на неопределенный срок. Думаю как быть дальше. Отремонтировать ( 200-300 тыс ) и сдать. Вложения отобъются через 24 месяца , или ни чего не делать , платить комуналку ( 1000 руб/ месяц)и ждать " хорошей" цены для продажи...

вопрос не совсем корректный. надо понимать почем купили.
мне кажется реально "хороших" цен надо ждать долго. хоть сколько-то да ваши вложения в квартиру увеличат ее стоимость, оставшееся за несколько месяцев отобьется и начнет приносить прибыль.

[Kirill Vlasoff]

Ремонт не отбивается, тем более убитый после года сдачи в аренду. Разве что ликвидности прибавляет, если продавать квартиру с ремонтом одному из первых в новостройке.

большая ликвидность по сути = деньги.
дорогой ремонт в большой квартире не отбивается.
а чем проще квартира и ремонт - тем больший % вложений отбивается при продаже.

[Kirill Vlasoff]

но продавать будете по той же цене, как и соседи в бетоне.

касается квартир выше среднего.
в дешевом сегменте это реально не так.

[MAXMUD]

Квартира в новостройке , средний ценовой сегмент . Когда строили цена за метр была 48.000 при долларе 38-39 . Сейчас цена даже немного просела, так как зайстройщики пытаются вытащить деньги. Дороже чем за 15000 в месяц не сдать , но и платить за нее 2-3 года просто так нет желания.

[pups]

Конечно, ремонтировать и сдавать.

Ремонт, он как бы состоит из двух частей
- основная - стеклопакеты, двери, электрика, сантехника, подготовка полов и стен - эта часть неубиваема десятилетиями, а вторая часть
- косметика - покрытие пола, обои, покраска потолка - косметика, да, убивается быстро, но всяко на за год.
И доля косметики в общем ремонте невелика - около 100.000 до 150.000 (это за двушку 65 метров, однушка пропорционально дешевле), если косметику делать "под арендатора" - вполне устоявшийся термин на московском ремонтном рынке - на пол дешевый линолеум, на стены гомельские обои, потолок - побелить , дешевенькая мебель, бу-шная техника - и вуаля, арендатор счастлив. Косметика уже через год отобьётся.

[MAXMUD]

Качество сдаваемых нынче домов так себе. Квартира двушка в кирпичном доме. На мой взгляд, человека сделавшего три капитальных ремонта, потолки придется натягивать. Перепад потолка даже на глаз заметен. Это в среднем 50 кВ на 400 руб за потолок , получаем 20.000 руб. Двери 5000 . Надо ванна туалет зал спальня и входная. Итого 5 на 5000 равно 25.000 плюс петли замки выходит 30.000. Линолеум 50 кВ на 400 руб еще 20.000. Плитка в ванну и туалет еще на 20 000 вытянет. Пол подровнять надо плиточный клей еще 10.000. Итого 150.000 наберется плюс работа Джовшана с Рамшутом. Сколько не уточнял. Сложность в том что квартира в другом городе, 2200 км от меня. Это тоже напрягает . Надо будет месяц там сидеть и контролировать ситуацию

[Express]

Стояла та же самая дилемма весь в 2014 год, в итоге решил ремонт делать, начал в феврале 2015. Инвестиционная однушка в монолите г. Мытищи. Жалею, что годом раньше не сделал ремонт, стройматериалы очень сильно подорожали. Через три недели доделаю ремонт и буду сдавать без мебели, уже есть желающие из общих знакомых (как ни странно). Правда ремонт делаю достаточно хороший, чему там убивать в квартире я не знаю. Ламинат, плитку?
Пусть капает по 20 т. в месяц, я столько на продукты в месяц трачу, а там и метро к 20 году обещали провести, тогда и продам наверное.

[sa6cina]

Махмуд, Вы попросили совет. Вам ответили, а Вы начинаете подсчитывать, сколько встанет ремонт, начинаете сомневаться

... Сомнительный бизнес

Сами себя убеждаете что ли? К чему, в таком случае, вопросы?

[MAXMUD]

Поэтому и попросил совета, так как одна голова хорошо а ваши советы лучше. Если бы я что то решил разве стал бы советоваться?

[ZEWS]

Я хоть и рантейщик - в данный момент не стал бы париться с ремонтом в надежде его отбить через 2 года.
Оставил бы квартиру как есть, а деньги на депозит под 15%( если такие остались еще).

Если автор вопроса хочет ее все равно продавать ( как только будет удобный случай) - то те кто советует ему сделать ремонт ( в том числе и уважаемый мной pups) - вы забываете важный момент:

Сделав ремонт и тем более пустив туда квартирантов - вы сразу убиваете новизну квартиры, ее феншуй, она из нового жилья - превращается в жилье, которое снималось не пойми кем. И это может отразиться на цене продажи.

Очень многие покупатели ищут именно новое жилье, пусть с голыми стенами. Я вот никогда не куплю жилье, которое сдавалось в аренду.

[bo4kin]

Я бы не стал делать ремонт, если есть мысль продать квартиру при удачном случае. Свободные средства - на депозит. И платите спокойно коммуналку.
У меня похожая ситуация. Я, правда, сделал ремонт (о чем жалею), но сдавать не буду.

[Mihus]

Всем привет!
Имеется однушка (хрущ), сдаётся помесячно уже длительное время.
Появилась дурацкая мысля: пока ещё проц. ставки по вкладам совсем не зарезали, попытаться её продать и положить рубли на депозит.
Естественно, не более суммы АСВ.
Даже грубый расчёт даёт доходность по вкладу в не самом паршивом банке примерно в два раза больше дохода от сдачи.
Смущает одно: не кинет ли любимое государство, как уже не раз бывало?

[1979]

Судя по вашему возрасту, мне кажется гонка за лишней 1тр не для вас. Я бы оставил всё как есть. Квартиру вы сейчас не продадите даже по среднему рынку, а держать все сбережения в рублях это рискованно я бы сказал

[sa6cina]

1979, Вы дали совет "для продать" квартиру. А "для купить" или всё-таки депозит, что бы сделали?

[1979]

А "для купить" или всё-таки депозит, что бы сделали?

я бы подождал с покупкой, ИМХО цены будут ниже. Летом бы активно мониторил, сейчас рановато

[sa6cina]

Разговаривала с риэлтором, тоже говорит - раньше мая даже не думать в эту сторону. Хотя уже практически и май вот он

[1979]

Разговаривала с риэлтором, тоже говорит - раньше мая даже не думать в эту сторону. Хотя уже практически и май вот он

я бы реально ориентировался на платёжеспособный спрос, проблем с финансами сейчас у всех кого я знаю и даже через знакомых. Это явный признак что цены будут ниже. Но тут тоже нужно понимать что хорошие предложения дешевеют в последнюю очередь. Следите за рынком, но я бы раньше июня не заморачивался, сейчас ещё рано

[Mihus]

Судя по вашему возрасту, мне кажется гонка за лишней 1тр не для вас. Я бы оставил всё как есть. Квартиру вы сейчас не продадите даже по среднему рынку, а держать все сбережения в рублях это рискованно я бы сказал

А при чём тут возраст?
Дополнительная сумма в 8 т.р. в месяц будет для меня совсем не лишней.
Даже если квартира будет продаваться полгода, но ставка не упадёт ниже 10%, то месячный доход с вклада останется не менее 11,5 т.р.
И рынок аренды уже просел и будет проседать дальше.
Не забываем также про то, что налог с недвиги в скором времени будет значительно выше:
http://www.сиськи/2015/02/17/ocenka.html