Рантье: квартира или депозит?

[КУКУМБЕР]

объективно рублевый депозит выигрывает последние годы.может быть даже лет 10.

От себя добавлю - будет выигрывать и дальше. Т.к. население будет уменьшатся, а количество квартир будет расти. А если падает спрос и растет предложение, то однозначно и аренда жилья будет падать.

"минус" размер Население в лучшем случае будет стагнировать, причем так же будут умирать "моногорода" по факту закрытия отработавших свое и малорентабельных предприятий, соответственно крупные города получат приток населения -"плюс", агрохолдинги ведут активную экспансию с новыми агротехнологиями, что приведет к разорению и вытеснению частных сельхозпроизводителей и переток их в города "это плюс". Строители уже уменьшили объемы строительства жилой недвижимости уже на 25%- "плюс", 40% жилого фонда постройки до 1960г-будет выходить из оборота в ближайшие 10-15 лет -"плюс". Деньги на рынке дешевеют, ОФЗ 10лет- инфляция+2,5% в рублях расхватали как горячие пирожки.
Думаю, что недвижимость после текущей коррекции будет прирастать в цене в размере годовой инфляции, соответственно 5-6% в чистой на аренде в рублях- при низкой валотильности к доллару, это очень неплохо на плече от 10 лет.
зы
С текущей позиции- не вижу инвестинтереса для массового захода в недвижимость, только точечно под актуальный объект, вынос по акциям с дивидентной историей будет гораздо интересней (но после небольшой коррекции от текущих уровней)=ИМХО

[Agent00x]

Население в лучшем случае будет стагнировать, причем так же будут умирать "моногорода" по факту закрытия отработавших свое и малорентабельных предприятий, соответственно крупные города получат приток населения -"плюс", агрохолдинги ведут активную экспансию с новыми агротехнологиями, что приведет к разорению и вытеснению частных сельхозпроизводителей и переток их в города "это плюс". Строители уже уменьшили объемы строительства жилой недвижимости уже на 25%- "плюс", 40% жилого фонда постройки до 1960г-будет выходить из оборота в ближайшие 10-15 лет -"плюс".

Я конечно дико извиняюсь, но у жителей дохлых моногородов и умирающих деревень деньги-то есть на покупку квартир? Нет и не будет. Поэтому они будут тихо доживать до смерти в своих населенных пунктах. Для справки - даже в кризисный 2015г. построено больше миллиона квартир. Ну будут строить по 800 тыс. За пять лет это 4 млн. новых квартир. А население уменьшается.
ЗЫ. Я живу в доме 1964г.(кирпичный), да он еще сто лет простоит. В городке есть дом 1835г. и там живут до сих пор.

[КУКУМБЕР]

Я конечно дико извиняюсь, но у жителей дохлых моногородов и умирающих деревень деньги-то есть на покупку квартир? Нет и не будет. Поэтому они будут тихо доживать до смерти в своих населенных пунктах.

денег конечно нет и они то будут доживать, а вот их дети приедут в большой город работать и жить в основном на съемном жилье, у нас в Ростовской области не самой "бедной" тому пример явственный- шахтерские города умерли, а дети в Ростов приехали (в т.ч. из круга моих знакомых и коллег), дети сельских жителей - "тушкой-чучелом" все в Ростове оседают (живых примеров из моих студентческих однокашников 95% сельских остались в Ростове или по др.Городам).

Я живу в доме 1964г.(кирпичный), да он еще сто лет простоит. В городке есть дом 1835г. и там живут до сих пор.

У нас в городе весь центр в таких "домах"- "Времен Очаковских..." - кривых-косых просевших-аварийных, те что не памятники- на снос потихоньку, Хрущебы имеют аммортизацию уже по факту 80-90% ну постоят еще 10-15 лет и содержать их будет достаточно дорого, если вспомните начало "Эры приватизации" жилой недвижимости, то в первую очередь под приватизацию в начале 90-х пустили именно 5-и этажные хрущебы - плюс их расположение в центре городов, т.е. это однозначно выбывающие кв. метры
зы
Повторюсь- что сверхдоходов рынок недвижимости более не принесет- эффект "низкой базы" остался в начале 2000-х, сейчас- стагнация с ростом инфляции в одном сегменте рисковости (т.е. я не беру в сравнение разничу в стоимости нулевой цикл с вторичной новостройкой), а доход в 5-6% скоро будет весьма заманчивый, но мне кажется что его Государство еще отожмет (как легко аминистрируемый налог).- посмотрите- Европа уходит в минусовые ставки- Нонсенс!

[4apa]

Европа уходит в минусовые ставки- Нонсенс!

Ну не совсем нонсенс, еще в конце 60-х годов такую ситуацию прогнозировали и описывали

Я конечно дико извиняюсь, но у жителей дохлых моногородов и умирающих деревень деньги-то есть на покупку квартир? Нет и не будет. Поэтому они будут тихо доживать до смерти в своих населенных пунктах.

денег конечно нет и они то будут доживать, а вот их дети приедут в большой город работать и жить в основном на съемном жилье, у нас в Ростовской области не самой "бедной" тому пример явственный- шахтерские города умерли, а дети в Ростов приехали (в т.ч. из круга моих знакомых и коллег), дети сельских жителей - "тушкой-чучелом" все в Ростове оседают (живых примеров из моих студентческих однокашников 95% сельских остались в Ростове или по др.Городам).

Я живу в доме 1964г.(кирпичный), да он еще сто лет простоит. В городке есть дом 1835г. и там живут до сих пор.

У нас в городе весь центр в таких "домах"- "Времен Очаковских..." - кривых-косых просевших-аварийных, те что не памятники- на снос потихоньку, Хрущебы имеют аммортизацию уже по факту 80-90% ну постоят еще 10-15 лет и содержать их будет достаточно дорого, если вспомните начало "Эры приватизации" жилой недвижимости, то в первую очередь под приватизацию в начале 90-х пустили именно 5-и этажные хрущебы - плюс их расположение в центре городов, т.е. это однозначно выбывающие кв. метры

Это при условии что следующие 20 лет ничем не будут отличаться от предыдущих, а вот я вижу другие примеры, когда успешный житель города едет за город и там прекрасно развивает бизнес, а не условная "нищета" из заброшенных поселков формирует слой покупателей недвижимости в городах, а это уже совсем другой прогноз развития ситуации с недвижимостью в следующие 10 лет. Да и "пенсионеры" будущих поколений более продвинутые и поедут доживать за город, сдав свое жилье в городе.

[Отто Пырьев]

Вот забавно - все сравнивают нынешние депозиты и доход от сдачи квартир, забывая об очевидных тенденциях- проценты по депозитам сокращаются еженедельно , а рынок аренды относительно стабилен после спада в кризис. Какой процент по рублёвым депозитам будет осенью - 5-6%???
А когда рано или поздно цб опустит ставку до 4-5%? Депозиты будут по сколько?

[Kirill Vlasoff]

Вот забавно - все сравнивают нынешние депозиты и доход от сдачи квартир, забывая об очевидных тенденциях- проценты по депозитам сокращаются еженедельно , а рынок аренды относительно стабилен после спада в кризис. Какой процент по рублёвым депозитам будет осенью - 5-6%???
А когда рано или поздно цб опустит ставку до 4-5%? Депозиты будут по сколько?

4-5% это, мне кажется, все-таки чрезмерный оптимизм.
да и если сравнивать, то надо сравнивать тогда уж с новой покупкой и новой сдачей.
что-то мне сдается, что обычных 5-6% с рынка получить будет сложно. цены на недвигу, конечно, скорее вниз, но на ликвидные/хорошо сдаваемые
объекты вниз совсем чуть-чуть. а вот новые арендаторы на рынке, полагаю, будут душить.
но, а целом, разница в % получаемой с рентной недвиги и с рублевых депозитов уменьшается, это факт.

[КУКУМБЕР]

Думаю что от горизонта 5-7 лет при стагнирующей экономики России и зажимаемой ЦБ инфляции, отсутствия роста производительности труда (основная причина технологическая отсталость производств, отсутствие массового производства высокотехнологических товаров и отсталость бизнес процессов - стоит ориентироваться на пассивный доход по любым инструментам в районе 2,5-3%- мы становимся "японией" в этом плане (роста экономики) я она такова уже 30лет.

[Kirill Vlasoff]

Думаю что от горизонта 5-7 лет при стагнирующей экономики России и зажимаемой ЦБ инфляции, отсутствия роста производительности труда (основная причина технологическая отсталость производств, отсутствие массового производства высокотехнологических товаров и отсталость бизнес процессов - стоит ориентироваться на пассивный доход по любым инструментам в районе 2,5-3%- мы становимся "японией" в этом плане (роста экономики) я она такова уже 30лет.

любопытствую, а кто мешает ориентироваться на доход выше, выйдя на рынки прекрасных стран с массовым производством высокотехнологичных товаров?
давайте не будем лукавить - в евро/долларовой зоне больший % чем у нас получить очень сложно.

[КУКУМБЕР]

любопытствую, а кто мешает ориентироваться на доход выше, выйдя на рынки прекрасных стран с массовым производством высокотехнологичных товаров?
давайте не будем лукавить - в евро/долларовой зоне больший % чем у нас получить очень сложно.

Своим постом я хотел указать на два фактора которые давят на рентный доход-
1)

Думаю что от горизонта 5-7 лет при стагнирующей экономики России ... отсутствия роста производительности труда (основная причина технологическая отсталость производств, отсутствие массового производства высокотехнологических товаров и отсталость бизнес процессов

это стагнирование размеров з/п и отсутствие увеличения колличества рабочих мест, результат -отсутствия ростущего спроса на аренду недвижимости, на фоне переизбытка предложение- снижение цен на аренду;
2)

зажимаемой ЦБ инфляции.

на фоне избытка ликвидности- уменьшение стоимости денег
Вот и будем иметь %% как в Европе но только в более рисковых- рублевых активах

[Kirill Vlasoff]

на фоне избытка ликвидности- уменьшение стоимости денег
Вот и будем иметь %% как в Европе но только в более рисковых- рублевых активах

если в России произойдет стабильное уменьшение инфляции то рублевые активы неизбежно станут менее рискованными.

[Toxic_Avenger]

Это, кстати, не факт. Есть страны с госрегулированием цен, активы которых всё равно очень рискованные. Там оф. инфляция может пару лет быть ничтожной, зато потом разовая девальвация раза в полтора, и аля-улю.

[Kirill Vlasoff]

Это, кстати, не факт. Есть страны с госрегулированием цен, активы которых всё равно очень рискованные. Там оф. инфляция может пару лет быть ничтожной, зато потом разовая девальвация раза в полтора, и аля-улю.

полагаю, в таких странах и пассивный доход побольше чем 2-3% -))

[Anдреi]

С Китаем и прочим зарубежьем уходим в

Аренда/покупка недвижимости за рубежом

[ZEWS]

Вот забавно - все сравнивают нынешние депозиты и доход от сдачи квартир, забывая об очевидных тенденциях- проценты по депозитам сокращаются еженедельно , а рынок аренды относительно стабилен после спада в кризис. Какой процент по рублёвым депозитам будет осенью - 5-6%???
А когда рано или поздно цб опустит ставку до 4-5%? Депозиты будут по сколько?

Вообще, при сравнении двух альтернатив : депозит или квартира, я бы большее внимание уделял не сравнению процентов ( 5 или 6, 7 или 9) - а оценивал риски и потенциал самого тела( цены квартиры или цены денег на депозите).
Что толку выигрыш 2-3% в доходности одного из инструментов, если риски изменения самого тела измеряются десятками %.

[Kirill Vlasoff]

Что толку выигрыш 2-3% в доходности одного из инструментов, если риски изменения самого тела измеряются десятками %.

ну так они, эти риски, есть и там и там.
не думаю что риски депозита в топ-20 чем-то отличаются от покупки новой квартиры в хорошем р-не.
да и затрудняюсь даже как их корректно оценить в цифрах.

[pups]

не думаю что риски депозита в топ-20 чем-то отличаются от покупки новой квартиры в хорошем р-не.
да и затрудняюсь даже как их корректно оценить в цифрах.

Да, в цифрах трудно оценить. Риск потери тела можно оценить в событиях - девальвация (если депозит в рублях), сильное изменение правил валютного регулирования - отмена хождения валюты, заморозка валютных вкладов на N лет , пересчет валютного вклада по 60 копеек за доллар (это для валютного депозита).
Для недвижимости - национализация жилья и\или конфискация излишков жилплощади, работа по городу крупнокалиберной артиллерии и\или авиации, землетрясение.
Понятно, что практически все события крайне маловероятны, но тем не менее вероятность их наступления отличается от нулевой

[Kirill Vlasoff]

Да, в цифрах трудно оценить. Риск потери тела можно оценить в событиях - девальвация (если депозит в рублях), сильное изменение правил валютного регулирования - отмена хождения валюты, заморозка валютных вкладов на N лет , пересчет валютного вклада по 60 копеек за доллар (это для валютного депозита).
Для недвижимости - национализация жилья и\или конфискация излишков жилплощади, работа по городу крупнокалиберной артиллерии и\или авиации, землетрясение.
Понятно, что практически все события крайне маловероятны, но тем не менее вероятность их наступления отличается от нулевой

ну так большая часть этих событий имеет один вектор что для депозитов, для недвижки.
сомневаюсь, что при национализиции жилья с депозитами, особенно валютными будет зашибись. тем более при работе артиллерии -)

[ZEWS]

Что толку выигрыш 2-3% в доходности одного из инструментов, если риски изменения самого тела измеряются десятками %.

ну так они, эти риски, есть и там и там.
не думаю что риски депозита в топ-20 чем-то отличаются от покупки новой квартиры в хорошем р-не.
да и затрудняюсь даже как их корректно оценить в цифрах.

О том и речь, что основное внимание стоит уделить рискам Тела Инвестирования, а не сравнивать 1-2% разницы в доходности.
Что значит не отличаются? Отличаются и очень сильно. Не говоря что менее рискованное или более - это разные сферы, поэтому акцент инвестор должен сделать в анализе рисков тела инвестирования.
Что значит корректно сравнить?
Если вы оцениваете что недвижимость упадет в ближайший год на 20% - то нет никакого смысла радоваться стабильности арендных платежей в 5% годовых.
А если оцениваете что недвига вырастет на 20% - то можно довольствоваться хоть 2% годовых от аренды.

[ZEWS]

ну так большая часть этих событий имеет один вектор что для депозитов, для недвижки.
сомневаюсь, что при национализиции жилья с депозитами, особенно валютными будет зашибись. тем более при работе артиллерии -)

Это еще почему один вектор?
Ничего подобного.
Полно ситуаций, когда векторы разные будут.
Например полных крах валюты - в случае депозита будет означать почти полную потерю актива, и никак не скажется на потере актива, если вы владеете квартирой.

И наоборот. Цены на квартиру могут упасть в несколько раз до себестоимости в 50 - 100 000 за 1 м2, и при этом депозит останется более менее стабильным как актив.

[Kirill Vlasoff]

Полно ситуаций, когда векторы разные будут.
Например полных крах валюты - в случае депозита будет означать почти полную потерю актива, и никак не скажется на потере актива, если вы владеете квартирой.

И наоборот. Цены на квартиру могут упасть в несколько раз до себестоимости в 50 - 100 000 за 1 м2, и при этом депозит останется более менее стабильным как актив.

во-первых, сравнивая % мы говорим по большей части все-таки про рублевые активы (% по валютным депозитам уверенно приближаются к 0).
во-вторых, даже если мы говорим о валюте, то где крах валюты, там и отжим инвестиционных квартир. да, может не совпасть. а может совпасть. а может в разной степени совпасть.
оценить вероятность таких черных уток совершенно, на мой взгляд, невозможно. и я бы условно считал, что вероятности больших внерыночных потерь по обоим инструментам примерно одинаковы.
валюта в этом смысле, конечно, ведет себя чуть иначе. по мне так это более консервативный и надежный инструмент. но % по нему, как я и говорил, близок к 0. да, в случае негатввных сценариев валюта возьмет
свое, но в умеренных и позитивных - будет в минусе.

[КУКУМБЕР]

Например полных крах валюты

что значит крах валюты? (и какой именно)- это полное "П" мировой экономики

[Kirill Vlasoff]

Например полных крах валюты

что значит крах валюты? (и какой именно)- это полное "П" мировой экономики

Думаю владыка Олимпа имеет ввиду жесткое валютное регулирование включая запрет хождения наличной валюты внутри страны.
Лично не вижу рационального смысла рассматривать такой сценарий. Что не меняет того, что какие-то ограничение могут быть,
да более того, де факто они уже есть.

[КУКУМБЕР]

при таком раскладе, мы в части финансовых институтов вернемся в 94г с массой знакомых барыг-менял и доллоризацией экономики, а с планкой для рубля как региональной валюты ЕвАзЭС такой сценарий видится маловероятным. Факты показывает другой сценарий, регулятивно ЦБ сделает не выгодно иметь накопления в валюте- манитарно зажмут инфляцию и сделают(сделали) депозиты в банках по рублям инфляция+1%, по валюте будет 0,1% (уже есть), что будет побуждать постепенно население переводить валюту в рубли, причем потребность в валюте для фининститутов ЦБ уже давно успешно удовлетворяет на сделках РЕПО. Тее спрос на валюту будет только для хозяйствующих субьектов, зы в 1997г на руках у населения РФ было 40млр дол, в 2014- всего 20млрд

[1979]

валюта в этом смысле, конечно, ведет себя чуть иначе. по мне так это более консервативный и надежный инструмент. но % по нему, как я и говорил, близок к 0. да, в случае негатввных сценариев валюта возьмет
свое, но в умеренных и позитивных - будет в минусе.

С учётом укрепления рубля за последний год это мало чем отличается от предыдущих падений рубля.
Народу влетело не мало, кто тарил валюту в конце 2014года и в январе-феврале 2016г.

[Буслаев]

Прочел последние 10 страниц обсуждения. Спасибо за информацию и аргументы! Хотел бы уточнить прочтенное.
1) Класть деньги в валюте в банки РФ или Европы под процент бессмысленно, ибо процент прибыли с таких вкладов равен почти нулю. Верно?
2) Тогда остается выбор лишь между арендой (с этим и так понятно) и долгосрочным вкладом в рублях. А где именно можно получать по 10 и даже более процентов в год со вклада, скажите, пожалуйста? Такое утверждалось кем-то выше. Я более 8% годовых ни от одного банка в Москве не находил.
3) Я правильно понимаю, если продать квартиру и положить рубли в банк, то выплатит банк эти 8% только спустя год? А первый год никаких выплат не будет.

[AndroNsk]

А где именно можно получать по 10 и даже более процентов в год со вклада, скажите, пожалуйста? Такое утверждалось кем-то выше. Я более 8% годовых ни от одного банка в Москве не находил.

Читать надо внимательнее и смотреть на даты постов. В прошлом году такие ставки еще были, а в конце 14-го начале 15-го и по 20+ ставки по депозитам были.
Ну и финансовый рынок - это не только депозиты, но и другие инструменты. Доход от аренды в текущее время около 7-8% годовых минус амортизация ремонта и обстановки. Можно и убытки получить.

[SenV]

Ставки падают, через год и по 8 не найдёте.
По пункту 3.
Условия везде разные, есть и с помесячной выплатой процентов. Зайдите на банки.ру там есть форма, заполните. В зависимости от условий вам будут предложены разные вклады и банки.
Сдача в аренду квартиры лично мне приносит 3-5% годовых

[Kirill Vlasoff]

Сдача в аренду квартиры лично мне приносит 3-5% годовых

только что сдал квартиру теще, где-то 5,5-5,8% получается.
где-то месяц потратил на процесс, до этого она поручала агенту, он еще месяц потратил.
мои квартиры больше приносят 6,5-8, но там старые арендаторы, думаю если заново сдавать вряд ли больше 6,5% будет.
ну это понятно "мгновенная" рентабельность, к плюс-минус честной теоретической цене объектов сейчас.
если считать те цены по которым когда-то бралось, все сильно веселее.

[SenV]

Да, насчет 3% это я погорячился. Скорее 4,5-5,5% чистыми от рыночной цены.

[Kirill Vlasoff]

Да, насчет 3% это я погорячился. Скорее 4,5-5,5% чистыми от рыночной цены.

ага. до европейских ужосов с их 2-3% мы пока не докатились -))
хотя к этому идет постепенно. инфляция вниз, зарплаты не растут, депозитная доходность вниз, так что 3% мне кажется не за далекими горами.

[Jet Long]

Ставки падают, через год и по 8 не найдёте.

Прошло 2 года и по 8 уже точно не найти, как сейчас ситуация по заявленной теме у раньте и вкладчиков?

[Maghreb]

и вкладчиков?

Для Екатеринбурга "Отсоси-банк", вклад "Стратегический запас", 7.25% годовых (капитализации нет), выплата через 368 дней, можно пополнять - отзывать (неснижаемая безотзывная сумма - 10 тыр.). Есть ещё накопительный вклад по карте в "Совкомбанке", пополнять-снимать в любой момент, неснижаемый остаток как класс отсутсвует, что-то около 6.2% (есть капитализация), но это мне осталось по наследству ещё от "РосЕвроБанка", которого "Совкомбанк" в прошлом году купил.

[Jet Long]

7.25% годовых

Для полноты понимания темы в сегодняшних условиях хочу послушать собственников квартир, которые их сдают. Как изменились их условия сдачи, аренда стала выше, чем вклады или нет

[Kirill Vlasoff]

Для полноты понимания темы в сегодняшних условиях хочу послушать собственников квартир, которые их сдают. Как изменились их условия сдачи, аренда стала выше, чем вклады или нет

Ставки на обычный рент давно дешевле депозитов.
Одну свою квартиру я продал, маленькая хрущевка жены сдается где-то с выхлопом 6,3%, наверное даже честнее считать 6% (все-таки был небольшой простой, плюс какие-то вещи по ремонту делаются за мой счет).
Основная квартира, отличная однушка в хорошем районе через аэрбнб хорошо если 4,5% приносит, правда мы периодчески сами ей пользуется/закрываем даты аренды.
У друга загородной второй дом и коммерческая недвига более интересные цифры приносит, но там и движухи больше и сложно понять как корректно % считать.

[Jet Long]

6%

Как считаете, вот прошла новость про ЦБ, что они будут более агрессивно снижать банковскую ставку (я не спц, но что то основное для ставок по депозитам) Могут они депозиты в корне сделать в итоге не выгодными? допустим как у Сбера станет по 4%...это же к такому трудно будет привыкнуть после ставок в 10% или даже ставок из 90-х
Стоит пока оставить квартиру для сдачи, вклад имеется, но квартиру продать пока не решаемся...всё таки как в пословице про яйца и разные корзины

[Kirill Vlasoff]

Как считаете, вот прошла новость про ЦБ, что они будут более агрессивно снижать банковскую ставку (я не спц, но что то основное для ставок по депозитам) Могут они депозиты в корне сделать в итоге не выгодными? допустим как у Сбера станет по 4%...это же к такому трудно будет привыкнуть после ставок в 10% или даже ставок из 90-х
Стоит пока оставить квартиру для сдачи, вклад имеется, но квартиру продать пока не решаемся...всё таки как в пословице про яйца и разные корзины

Я не очень верю в резкое снижение ставки, но тенденция к снижению в целом однозначна. Выгодность депозитов всегда была под вопросом, не часто они в принципе превышают инфляцию. Для себя в определенный момент сказал себе думать про нынешние % в рублях как % в валюте которые когда-то были. В этих раскладах и 5-7 кажутся очень даже ничего -)
Стоит ли менять квартиру на депозиты - вопрос очень интимный, однозначного ответа тут не будет.
Я лично продал одну квартиру и вложил в фондовый рынок (в основном квартирные деньги пошли на облигации).

[Maghreb]

прошла новость про ЦБ, что они будут более агрессивно снижать банковскую ставку (я не спц, но что то основное для ставок по депозитам) Могут они депозиты в корне сделать в итоге не выгодными?

Если ситуацию в целом удастся удерживать как сейчас, тухло-стагнирующей (как в Европе), то да - можно и до минусовых депозитов дожить, что пообещали с валютными вкладами. Народ пытаются приучить выйти из депозитов в рынок ценных бумаг. Если не повторится ситуация конца 2015-начала 2016 г., то лет за 5-10 до такого можно довести, когда депозиты доведут до 2-3%.

[8008]

Прошу прощения, а какова методика "высчитывания" %доходности с аренды, если как таковой "стоимости объекта" не существует?

[Kirill Vlasoff]

Прошу прощения, а какова методика "высчитывания" %доходности с аренды, если как таковой "стоимости объекта" не существует?

Вопрос неоднозначный, один из вариантов - считать к текущей рыночной цене, на массовую панель адекватную цену плюс\минус понять можно.

[8008]

считать к текущей рыночной цене,

Ага)) При этом именно она "плавает" так, что можно рынок делить на два - рынок продажи и рынок покупки, они иногда даже не пересекаются))

Для расчета некоего "процента" нам выгоднее "занижать" стоимость объекта, но не самообман ли это, ведь продавать объект мы будем стараться как можно дороже...

[Kirill Vlasoff]

Ага)) При этом именно она "плавает" так, что можно рынок делить на два - рынок продажи и рынок покупки, они иногда даже не пересекаются))

Для расчета некоего "процента" нам выгоднее "занижать" стоимость объекта, но не самообман ли это, ведь продавать объект мы будем стараться как можно дороже...

Если иметь определенный опыт купли-продажи, отслеживать рынок время от времени и не заниматься самообманом, то оценка будет близка к реальной, 1-2 десятых % уже и фиг с ним. Вот если объект относительно уникальный или загородная недвига, то сложнее, конечно.

[8008]

Если иметь определенный опыт купли-продажи, отслеживать рынок время от времени и не заниматься самообманом

Я не подозреваю никого, в "занятии самообманом", если что ... Но если в предложениях депозита более-менее % написан черным по белому ... то тут какие то "общечеловеческие" принципы расчета пока предлагаются... Увы, я то думал есть волшебная формула)))

[Kirill Vlasoff]

Я не подозреваю никого, в "занятии самообманом", если что ... Но если в предложениях депозита более-менее % написан черным по белому ... то тут какие то "общечеловеческие" принципы расчета пока предлагаются... Увы, я то думал есть волшебная формула)))

Ну а как вы себе представляете в принципе волшебную формулу? есть доход за год (рента минус налоги минус доп расходы), есть оценка текущей стоимости стоимости объекта, поделили одно на другое - получили %.

[8008]

Я думал, может

текущей стоимости объекта

взят какой то "эталон", к примеру... типа "считаем по средней по авито" - хотя и это все хрень какая то... Ну уверены Вы, лично Вы, что знаете реальную стоимость продажи вашего объекта - ну флаг Вам в руки и поздравления. Те, кто не уверен, могут либо "занижать стоимость в расчетах" и иметь "овердоходы в мифических процентах", либо, наоборот, завышать ее, и не понимать, почему "у них так мало, а у вас так много"...

Можно ли Вас, чтобы исключить собственные недооценки-переоценки, "попросить рассчитать" доходность объектов? Хотя ... посмотрел, Вы из Питера... врядле у Вас получится по Москве...

[Kirill Vlasoff]

взят какой то "эталон", к примеру... типа "считаем по средней по авито" - хотя и это все хрень какая то... Ну уверены Вы, лично Вы, что знаете реальную стоимость продажи вашего объекта - ну флаг Вам в руки и поздравления. Те, кто не уверен, могут либо "занижать стоимость в расчетах" и иметь "овердоходы в мифических процентах", либо, наоборот, завышать ее, и не понимать, почему "у них так мало, а у вас так много"...

Тут так - если объект массовый, без очевидных косяков и суперплюсов, я бы отбрасывал самые странные и дешевые варианты и брал первые из "массовых" ценников снизу за основу. А дальше надо делать некую поправку на состояние рынка - если рост, то можно накинуть что-то, если падение - сразу честно заложить скидку. Не всегда четко работает, тк всегда есть моменты когда рынок уже пошел в другую сторону, а продавцы еще этого не поняли.
С Москвой да, не помогу, недвига она все ж всегда лркальная история...

[Jet Long]

минусовых депозитов

Никогда не мог понять суть таких депозитов, прошу объяснить простым языком, зачем ложить деньги на минусовый депозит? Они ведь не сохранятся, не прибавятся.

[SenV]

ложить деньги

Так делать точно не надо.
А по существу причины могут быть разные, в Европе это скорее сохранность и безопасность. Если денег много, то под матрасом всё хранить опасно.
Так же это более легальный инструмент, чем наличка. В некоторых странах вы не можете прийти с чемоданом денег и купить квартиру и т.д.
В России также есть бонусные программы банков, где нужно хранить определенную сумму и если не хватает рублёвых средств, то можно какую-то часть положить на вклад со ставкой близкой к нулю.

[Kirill Vlasoff]

Никогда не мог понять суть таких депозитов, прошу объяснить простым языком, зачем ложить деньги на минусовый депозит? Они ведь не сохранятся, не прибавятся.

Для частников это как в ячейку положить. А крупные инвест-конторы обязаны часто часть средств держать в надежных ликвидных инструментах, вот и покупают минусовые госбумаги. Ну и такой момент - они же могут в удачный момент из них выйти и переложиться в другие и заработать вполне себе положительный гешефт

[Jet Long]

налоги

Я всё понимаю, что жить надо платя налоги.
Но...есть и реальная обычная жизнь, в которой люди просто живут и просто сдают квартиру в аренду, получая и не ...
Скажите, насколько вероятен риск, что Налоговоая вас вычислит как неплательщика? Ну мало ли что скажут окружающие соседи, они могут лишь спровоцировать проверку, а есть реальные примеры, когда выясняли неоплату налога за сдачу квартиры? И что было за наказание ? Это просто вопрос для любопытства, а не призыв к действию

[SERG7777]

Скажите, насколько вероятен риск, что Налоговоая вас вычислит как неплательщика?

Налоговая-это ерунда. Хуже будет, когда не будут платить по аренде и выселить ты сможешь ТОЛЬКО по суду. Вот тут то и начинается самый гимор. Не надо думать, что если арендаторы не платят, то выкинуть их из квартиры как раз плюнуть.